上犹玉龙湾产权多少年？共有产权房装修5年不能拆城六区户型不超90平

• 143****4916 "
  
  **近一段时间，北京市民韩晓玲一直“盯”着北京市南四环的一处联排别墅。
  
  “半年前，我就开始在这附近看房，看过10余家新盘售楼处，都没有找到相关房源价格公示，所有报价都是售楼小姐口头报价。**近这处楼盘开了，竟然看到了价目表。”韩晓玲有些诧异。
  
  这样的变化，来自政策的刚性约束。继今年国庆节前后全国逾20个热门城市主动出台限购限贷新政后，各种调控方式接连出台。11月8日，房地产市场调控再度升级——国家发改委、住房和城乡建设部联合发文称，将针对各省、自治区、直辖市及计划单列市、副省级省会城市的商品房销售明码标价进行专项检查。与之前各个城市的单独行动不同，此次调控的规格有了明显升级。
  
  国家发改委和住建部的文件显示，八项行为将受到重点查处，主要包括：销售商品房不明码标价、未在交易场所醒目位置明码标价；未按规定实行“一套一标”；未一次性公开全部销售房源等。此外，商品房交易及产权转移等代收代办的收费未标明由消费者自愿选择；标示信息不全，没有按照规定内容明码标价、公示相关收费以及影响商品房价格的其他因素；采取多种方式明码标价，标价内容不一致；在标价和公示的收费之外加价、另行收取未予标明的费用和其他违反明码标价规定销售商品房的行为也在重点检查之列。
  
  此次专项检查，能否让明码标价成为常态？
  
  明文规定反成“稀奇事”
  
  两张价目表在沙盘旁贴着，每张价目表的高度都在两米左右，上面清楚地标明每套房的建筑面积、套内面积、建面单价、总价等信息。
  
  对于这样的公示，韩晓玲用“稀奇”来形容。
  
  的确，在以前的调查中发现，在今年9月底以前，这种价格公示的情况并不常见。即便是在龙头开发商的售楼处，也鲜有清清楚楚标明每套房价格的情况，更不用说明确告诉购房者价格不会随便涨且售价不能高于备案价。
  
  不仅如此，韩晓玲说，以前，除了价格不透明，还有不少楼盘强制消费者交纳“订金”，但这笔费用并不计入房款中。
  
  然而，购房者眼里“稀奇”的明码标价，并非监管部门首次提及。
  
  早在2010年，国务院就下发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，其中明确规定，房企要严格按照申报价格明码标价对外销售；2011年，国家发改委又出台《商品房销售明码标价规定》，重申要严格按照申报价格明码标价对外销售，并规定商品房经营者应当在商品房交易场所的醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册，商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房。
  
  此后，上海等多个省市相继出台细则，一些省市明确要求如果售价需要上浮，要重新备案。
  
  今年9月以后，北京、天津等多地出台关于楼市调控政策，很多城市进一步明确规定，商品房实际销售价格不得高于申报价格，如需调高必须重新申报价格备案。
  
  今年10月初，上海和石家庄等城市还对涉嫌未经备案就擅自调价的开发商立案调查。
  
  “此次对商品房销售明码标价的专项检查，实际上与此前的限购、限贷政策收紧的思路是一致的，即从多方面规范市场交易，进而抑制资产泡沫。”易居研究院智库研究中心总监严跃进在接受《法制日报》采访时说，过去很多房企的商品房销售报价比较随意，尤其是在行情较好的情况下，部分房企存在随意涨价的现象，这会使得此类住房交易市场比较混乱，进而加大购房者的购房成本。而且从实际情况来看，这种行为也会加剧购房者与房企之间的矛盾。因此，此次专项检查非常有必要。
  
  值得一提的是，今年10月中旬，住建部在《关于规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》中明确指出，要对房企的9种不正当经营行为依法严厉查处，其中便包括捂盘惜售或散布涨价信息、没有对每套房明码标价、销售现场临时提价等。
  
  业内人士认为，国家发改委与住建部宣布的针对商品房销售明码标价的专项检查，与上述住建部10月份的文件是一脉相承的。
  
  开发商玩各种价格猫腻
  
  “我去年年初在北京市通州区看房时，就向销售人员提出看价格公示表，但销售人员不给看。你问哪套房，她才告诉你哪套房的价格。”韩晓玲说，如果不是告知有备案制这一事实，普通购房者根本不了解，很容易被开发商牵着鼻子走。
  
  据严跃进介绍，在房价持续上涨的情况下，房企销售商品房**明显的一个营销手段就是一房两价。
  
  “换句话说，如果第一个购房者按照每平方米两万元的报价认购某住房，但没有签约，而第二个购房者愿意按2.2万元每平方米的价格认购，第一个购房者就会被告知已经没有住房，即便他是第一个提出要认购此类住房的。”严跃进说，这会使得购房者不明不白地发现根本买不到住房，这其实也是没有明码标价所导致的。
  
  在北京大学房地产法研究中心主任楼建波的印象中，赤裸裸的违反明码标价规定的行为肯定是有的，“比如说买房子必须要购买车库或者其他配套产品，这都是直接或者间接的违法行为，其原因还是现在的市场比较旺盛”。
  
  此外，据房产专家陈宝存透露，开发商常用的规避明码标价的手段还有两种：一是“价外价”，另一种是高开低卖。
  
  何为“价外价”？陈宝存举了个例子，假如一个楼盘备案价是3万元每平方米，开发商觉得备案价低了，又没有到监管部门规定的可以调价的日子，开发商就向客户硬加价，加到3.5万元每平方米。
  
  “这种情况一般出现在房地产市场比较火的地方。开发商硬加价，连发票都不给开。”陈宝存说，在这种情况下，网签价还是3万元每平方米，政府部门统计的房价虽没有上涨，但市场上的房价实际上还是上涨了。
  
  房产律师周宁告诉，开发商之前的做法是，在商品房销售合同之外，再签一个补充协议，以加收装修款的形式加价，但是现在很多地方明令禁止通过这种方式加价，所以就有了硬加价的做法。
  
  关于高开低卖，周宁是这样解释的：有开发商将商品房备案价格定得远高于销售价，而二者之间的价差就是开发商坐地起价的空间，这是因为此前很多地方并没有明确的备案标准，基本是开发商申请备案价是多少就是多少。
  
  “价格公示需要和商品房预售或房源的公示同步，从某种程度上说，预售的房源应该在售楼处的沙盘五米以内公示，而且不允许遮挡，这样也有利于购房者看到此类房源和报价。监管部门在必要时应该定期检查，甚至需要动用一些电子显示屏。此类房源公示数据可以直接传递到房管部门，防止部分房源数据造假。”严跃进说，这样才是商品房销售的正常状态，“实际上，一房一价在商品房预售层面都有规定，之所以现实中出现了此类问题，很大程度上与此类住房交易规模大、监管成本高、部分互联网技术创新使得监管困难有关”。
  
  明码标价还需法律明确
  
  那么，如果出现虚假报价，**有效的处理方法是什么？
  
  罚款——严跃进回答的简明扼要，“此类罚款可以采取提高报价相关金额的5倍或更高倍数进行，同时对于出现3次虚假报价的，要限制销售资格，并列入相应的‘黑名单’”。
  
  不过，严惩却并非易事。
  
  “如果开发商没有按明码标价去卖，被查处肯定要承担责任的。但是，发改委、房屋管理部门和价格管理部门的执法力量都有限。**能够发现这种违法违规行为的是购房者。”楼建波向分析说，“如果说市场是一个卖方市场，很多人愿意加价去买，买方加了价，就不会去投诉，在这种情况下很难监管，执法就不会那么有效”。
  
  不过，楼建波也向坦言，明码标价在法律上仍缺乏依据。“城市房地产管理法中明确规定，国家实行房地产成交价格申报制度。根据上述明码标价的规定，是出售的价格要申报。这就和法律规定的成交价格申报存在一定的区别”。
  
  “所以，目前要求的明码标价在法律上还缺少一定的依托，将来还要在法律上进一步明确。而且，如果要真正有效实施，就要对不明码标价的后果规定得更加明确。现在我们做的就是信用体系行政处罚，甚至包括对于资质方面的惩罚。”楼建波说。
  
  如果消费者在购房时发现开发商以高于备案价的价格在销售，该如何维权？
  
  “如果购房者尚未签订合同，则比较简单，可以直接向建委和物价部门投诉，相关部门可以依法要求开发商整改。”楼建波说。
  
  比如，深圳市就明确规定，对超出备案价格、擅自提价且不接受主管部门价格指导的开发企业，立即停止网签并责令企业整改。
  
  至于未来，备案制能否被开发商严格遵守，楼建波说，要解决执行环节的问题，可以加大查处力度。
  
  “以前对开发商的处罚力度很小。”周宁向补充说。
  
  
  
   "
  2019-11-24 16:25:18
• 153****9030 "20日是2017年度“中央经济工作会议”闭幕的日子。一大早，一个大新闻就来了：财政部长肖捷在《人民日报》上发表文章，就房地产税表态。
  
  
  
  
  肖部长说要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。其实房产税这个事已经不可避免了，原来卖地好卖，所以先卖地换钱，现在地卖的差不多了，房子也盖的差不多了，当然就要换一种收入方式了，这次财政部长非常明确的回答了房产税是肯定要来的，而且是用评估价征税，也就是说你的房子值多少钱你说的不算，是由国家评估决定的，即使日后房价跌了，对不起你也得按评估价交税。所以这事就不要再抱有幻想了。目前来看有两种方式比较可以行，一种是每套房子都收这么收税**简单，税率也不会太高。对楼市的影响比较小，但底层老百姓的抵触情绪可能比较大。还有一种方案是按人头给免征面积，不可能按家庭算，否则就变成了变相鼓励离婚。这就太邪恶了，这么收税那么估计3套房以上的惩罚税率就比较高了，多套房的持有者可能会瞬间破产掉。房产税的目的是要给地方政府找到稳定的收入来源，如果门槛太高，跟之前的上海和重庆模式一样，就收不上来几个税。那么改革就失败了。所以这次会吸取上次试点失败的教训。宁可广泛税率低，也不会门槛高。另外，不要企图用租金涨价。租金要涨早涨了，没有房东会嫌钱多。之所以涨不了，是因为租金收入比已经高达50%，达到极限。一个家庭一半的收入都交房租了，你再让他多拿钱出来，他也拿不出来了。
  
  关于房产税怎么征收，知名地产商，中房理事长孟晓苏给了自己的看法，完美的破解了土地使用权70年的问题，他说**简单的办法就是从小产权开始征收，因为这部分是没交过土地出让金的，所以收税合理合法，税率可以定的很高，比如2%都可以。这就变相把土地出让金收回来了，然后房子也就转正了。第二类就是折算土地出让金，房子土地快到期的就多交一点税，刚买的新房就少交或者不交。这样把土地出让金跟房产税率挂钩，大家也就都踏实了，不会再有70年土地使用权的担心了。这才是楼市调控的长效机制。也是**公平的机制。
  
  其实这个思路还是不错的，**大功能就是规避了重复征税的问题。免征税的部分你就拿70年除，比如按土地算35年的房子，就按照一半税率征税，10年的房子按照七分之一征税，这个看起来很合理。如果按照孟晓苏提出的2%的税率，那么现在绝大多数房子的税率都不到1%，10年以内的房子，大概税率0.3%左右，北京上海这样的500-1000万一套房子的地方，大概房产税也就一个月1000-2000块钱。所以并不会给大家带来太多的困难。
  
  但问题也是有的，而且其实也不少。
  
  第一，又涉及小产权转正的问题，这部分房子的存量可不少，如果转正颁发产权证，必然会对现有住房体系造成冲击，相当于供给一下子增加了好多。那么房屋价格该怎么评估，这是个难题。甚至公布消息之前，和公布消息之后，那么同样的小产权房的价格都将有巨大的变化，甚至整个楼市都会有大的变化。相当于这个政策依赖于评估价格，而政策本身又会对评估价格产生巨大的反身性影响。所以这事需要搞好，房产税本身就是对楼市的巨大杀招，如果在叠加小产权转正这种巨大供给，那么很可能让楼市的价格和预期产生巨变。价格暴跌也不是没有可能。
  
  第二，老破小该怎么办，按照这种评估体系，老房子征税是**高的，但住在老房子里的，通常都是老人，他们经济收入是**低的。对一个收入**低的群体，征收**高的税率，而且随着年代推移，税率还要越来越高，这显然是不合适的。这么高的税率，会让老房子几乎失去价值，房子又破，税率又高，谁还愿意买呢。所以老破房子可能会迎来价格暴跌。如果价格跌下来，评估及时，那么老年人的税收压力也能缓解，比如现在300万的35年的老房子，要按照孟晓苏的测算，一年交税要1%，那就是3万块钱，如果这个房子没人要了，价格可能跌到100万，那么每年交税1万就够了。但关键的问题是如何保证评估及时。价格评估的参照物是什么？老年人到时候会相当纠结，当然不想多交税，但更不能接受自己的房子这么快速的贬值？这都是问题。
  
  第三，一旦房产税实施，就不会再有土地出让了，新建的房子价格反而便宜，但是要交足额的房产税，那么扣除土地出让金之后，新房的价格要比周边的二手房低很多。这样一来你就要选择长痛还是短痛的问题了，从现在大家买房都需要贷款来看，我相信更多人会选择长痛，也就是等着更便宜，但要交更高税率房产税的新房（开发商提出的建议 一定是有利于新房销售的），也不会再去买价格更贵的旧房。那么这就又回到了第一个问题，需求又出现了变化，价格市场会出现混乱，你该怎么评估？特别是二手房的价格，到时候很多人估计都要把负资产的房子卖出，但却无人接盘，价格就会一直跌，而价格跌就更没人买了。没人买价格就会更跌。
  
  所以房产税这个事，牵一发而动全身。我们**麻烦的地方就在于土地出让的时候收过一回钱了，所以这让整个市场不好一刀切。中国特色的土地模式，就又得开拓中国特色的房产税模式，这就让未来的房地产市场相当的不确定。老齐说过，真正会让房子预期发生变化的只有两件事，一个是加息，一个是房产税。这个在未来都是可以看得到的。但仍然很多人在热衷做房地产的投资，希望博取价差，也只能提醒大家且行且珍惜吧。
  
  目前一般认为，在住宅方面会有首套或者人均面积的免征，以降低立法难度；在大城市里拥有多套住宅的家庭、个人，会有累进制、惩罚性房地产税；而商业地产，应该不会有累进制、惩罚性税率。
  
  由于各地情况千差万别，人口流失的中小城市，估计会长期免征房地产税，或者象征性征收，**终解决不了地方政府的“吃饭问题”；大城市，由于房价特别高，税率未必定得高，但地方财政收入会比较充盈。由于大城市之间存在人才、企业竞争，不会有城市傻到用征重税，把企业和人才都赶走。
  
  房地产税会短期影响房价，但中长期看，市场会根据税率、是否免征达到新的平衡。它将改变家庭资产的配置方式，拥有多套住宅的会卖掉一些房子，这在大城市里不愁找不到接盘人，但人口流失城市就比较困难。
  
  所以，在经济不发达、人口增长缓慢甚至流失的城市，如果你拥有多套住宅，未来两年要减持；
  
  在强二线城市、一线城市，除非是拥有多套特大面积住宅，一般不用急于减持，等房地产税出来之后卖都来得及。
  
  长期看，房地产税将抬高一线城市、强二线城市的房价、租金；打压中小城市的经济，造成人财物进一步向中心城市集中。纽约是美国房地产税偏重的城市，但纽约房价情况大家众所周知。
  
  中国政府目前**大的两个威胁，分别是，对内，庞大且统计不过来的地方债，对外，特朗普减税引发的大规模资本回流。
  
  近年来，美国三大评级机构下调中国的信用评级，借口就是我们不可控的地方债，更不要说特朗普减税之后，人民日报都着急去“干涉别国内政”了......
  
  要知道，地方债风险和资本流出，并不是中央政府的调控房价那样能够解决的。而这两点可能引发的系统性风险，使得中央能够把过去几十年施加阻力的人挪开了。（两害相权取其轻）
  
  随着分税制和营改增，地方税收大减。倘若地方再没有新税源，那么这几年滚雪球一般的地方债务势必要崩盘。而且，应对特朗普税改，我们为了守住资本不外流，势必要在营改增之后，继续推动针对企业的减税降费，甚至降低增值税和所得税，用来和美国争夺资本。因此，为了保障政府的税收平衡，势必要开征体量足够大的新税，而能选择的，只有房地产税。
  
  因此，我们要明白，遏制房价，绝非政府的目的，更不要说中央政府从来就没想过用房产税来遏制房价。
  
  对于房地产税，未来我们很可能会按照美国的征收模式，将征税权力和税率下放给地方。政府对房产进行估值之后，给予一定的免税额，针对，超出部分进行征税。因为，越高的房价，政府才能征收越多的房地产税，因此，无论是中央还是地方政府，在不造成系统性金融风险的前提下，在继续推高房价方面，利益是一致的。
  
  而且，在考虑到系统性经济风险的防范之下，中央政府更不可能主动去刺破地产泡沫。因此，除非爆发全球范围的经济危机，中国房价没有长期跌也没有暴跌的政治基础。
  
  未来呢，在市场经济的作用下，慢慢的会形成类似于美国那种街区财力不同，地方政府提供的教育医疗配套也不同，有钱人支付了高额房租之后享受更好的福利，政府通过对有钱人征税，来向困难群众提供国家的基础配套服务。因此，未来房地产也将逐步淡化其投资概念。
  
  毕竟，新时代经济思想里面，不再是买房子才能赚大钱，而是能赚钱才能住好房子。
  
  "
  2019-11-24 16:25:15
• 133****8426 "
  
  　　均价4500，大产权，能贷款，现在可以无息、一成**、缓解您的资金压力，大元集团承建，户户南北通透户型，2019年5月交房……
  
  　　提供免费咨询电话：400-660-3885转80011
  
  　　"
  2019-11-24 16:25:12
• 148****9817 "
  
  不动产登记将行　楼市冲击几何?
  业内人士认为,不动产登记条例虽不是针对房地产行业,但其出台将会对市场预期产生影响
  博弈7年之久的《不动产登记暂行条例》12月出台,明年3月1日起正式实施。业内人士称,随着我国不动产的大盘点和确权,每个不动产都有望获得一个“身份证”,有利于保护合法产权、防范交易风险。但公众**关心的问题还是,不动产实行登记了,就等于全国个人住房信息联网了吗?不动产有了身份证,能有效遏制住房腐败吗?一些来路不明的房子会被抛售吗?会影响房价下跌吗?不动产登记后,会加速开收房产税吗?近日,新京报就上述问题采访了业内专家。
  关键词　房价
  Q:《不动产登记暂行条例》的出台和实施,对楼市会产生怎样的影响?
  朱中一:我们需要明确两件事,一是影响楼市的是供求和预期,二是不动产登记和全国住房信息联网是两回事。不动产登记**核心的目的是保护合法的物权权益,本意不在楼市,不动产完成登记以后,全国住房信息联网也可以更准确,但即使不做统一登记,现在也并非没有个人住房的数据以及联网的条件。我认为不动产登记制度本身不会对房价产生太大影响。
  顾云昌:不动产登记政策的本意是摸清目前国内不动产的总量和结构,为经济发展制定相关政策提供数据依据。它是为宏观经济环境服务,而不是针对某一个行业。但不可否认的是,不动产登记条例的出台,涉及楼市、反腐等多个层面。对楼市来说,不动产登记将会对买卖双方的心理预期产生一定影响,也将有一定投机或来源不明的房源流入市场。但总的来说,仅仅是不动产登记这一政策,对房地产市场的影响将十分有限。
  郭毅:虽然《不动产登记暂行条例》并未提及以自然人为条件,查询名下持有房产状况,但以地址倒推房产持有人,特别是多部门信息联网,依然打破了以往的房产信息查询的瓶颈,将会导致出现新一轮的投资客集中抛售房产,高端二手房供应量有望增加,对平抑二手房市场价格起到积极作用。
  胡景晖:《不动产登记暂行条例》的实施,对北京楼市来说,不至于催生抛售潮,但必然会推升二手房房源量。在持续放松的货币政策和信贷政策,以及不动产登记条例带来的房源量增长的多重作用下,预计明年北京二手房市场交易将会更为活跃。同时,房源量的增长,也使得北京二手房市场逐步由卖方市场向均衡市场转变。
  Q:该条例对市场的影响,会在多长时间内显现?
  顾云昌:不动产登记条例是房产税等一系列楼市政策的基础。不动产登记条例对市场的影响到底有多大,应该要等房产税出台后,才能够作出明确判断。
  胡景晖:不动产登记条例对市场的影响,从现在就会逐步开始显现,其影响主要表现在买卖双方的心理预期层面。
  
  
  
  "
  2019-11-24 16:25:09
• 147****9886 "
  
  厦门市人民政府近日发布通知，自10月1日起，外来务工人员持有厦门市居住证（暂住证）连续满5周年、在厦门市办理就业登记手续并参加社会养老保险连续满5周年且在厦门拥有《厦门市土地房屋权证》（房屋用途为住宅，所有权份额所占比例不得低于51％）的房产，可将户口迁入。户口在集美区、海沧区、同安区或翔安区且满5周年的居民，在厦门市办理就业登记手续并参加厦门市社会养老保险连续满5周年，在思明区、湖里区拥有《厦门市土地房屋权证》（房屋用途为住宅，所有权份额所占比例不得低于51％）的房产，可将户口迁入思明区、湖里区。目前，厦门市有6个市辖区，分为岛内的思明区和湖里区；岛外海沧区、集美区、同安区和翔安区。这是厦门自2010年8月后，首次放宽落户厦门岛内的条件。
  
  
  
  "
  2019-11-24 16:25:06