拆迁家里多少钱？引江济淮加速建设西部运河新城迈出重要一步

• 156****1962 "老太被倒塌房屋掩埋 目前警方已介入调查
  9月7日中午11时许，徐州沛县县城一处拆迁项目附近发生一起老太被倒塌房屋掩埋的惨剧，一名90多岁老太被倒塌房屋掩埋，警方和消防战士随后从废墟中将老太太挖出，但已身亡。事发时，房屋旁边停着一台挖掘机，受害者家人称，房屋就是被挖掘机推倒，并称挖掘机正是拆迁项目方的。7日晚8时许，沛县住建局相关负责人短信回复，“据说是拆除公司在拆除中发生的事情”。目前，警方已介入调查。
  当事老太太儿子赵先生昨日回复，惨剧发生地为沛县县城中的歌风一村，老太太当时住在家门前的一间瓦房内，赵先生的住房是旁边一处4层楼房。上午11时许，赵先生接到家人电话，称家门前瓦房突然被推倒了，母亲还埋在废墟里。事发后，公安、消防部门赶到现场，和周围邻居一起在废墟里找人，赵先生表示，老太太被埋了约20分钟，等到人被挖出，已经没有了生命体征。
  邻居到，赵先生所在的歌风一村在事发前，已经列入了拆迁目标地块。沛县官网发布的《关于对沛县歌风小区地块房屋征收补偿方案公开征求意见的通告》显示，“按照沛县城市总体规划和控制性详细规划要求，拟将歌风小区地块整体列入沛县旧城区改造项目。歌风小区地块占地面积约260亩，涉及被征收人约1600户，房屋面积约220000㎡。”
  受害人儿子赵先生表示，9月6日，拆迁项目部开始施工，赵先生家还没有签拆迁协议。赵先生的爱人表示，事发时房屋倒塌的很快，而在废墟旁有一台绿色的挖掘机，现场的家人称正是挖掘机推倒了房屋，“我喊着屋里有人，但是挖掘机没理会，很快就离开了现场。”
  7日下午3点开始，多番尝试联系沛县住建局、沛城接到相关负责人，但始终未获得任何回复。当晚8时45分，沛县住建局相关负责人短信回复：“据说是拆除公司在拆除中发生的事情，公安局已介入调查”。交汇点此前从公安部门获悉，事发后警方控制力挖掘机司机，并介入事件调查。
  
  
  
  
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  2019-11-25 06:12:15
• 148****1480 "20日是2017年度“中央经济工作会议”闭幕的日子。一大早，一个大新闻就来了：财政部长肖捷在《人民日报》上发表文章，就房地产税表态。
  
  
  
  
  肖部长说要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。其实房产税这个事已经不可避免了，原来卖地好卖，所以先卖地换钱，现在地卖的差不多了，房子也盖的差不多了，当然就要换一种收入方式了，这次财政部长非常明确的回答了房产税是肯定要来的，而且是用评估价征税，也就是说你的房子值多少钱你说的不算，是由国家评估决定的，即使日后房价跌了，对不起你也得按评估价交税。所以这事就不要再抱有幻想了。目前来看有两种方式比较可以行，一种是每套房子都收这么收税**简单，税率也不会太高。对楼市的影响比较小，但底层老百姓的抵触情绪可能比较大。还有一种方案是按人头给免征面积，不可能按家庭算，否则就变成了变相鼓励离婚。这就太邪恶了，这么收税那么估计3套房以上的惩罚税率就比较高了，多套房的持有者可能会瞬间破产掉。房产税的目的是要给地方政府找到稳定的收入来源，如果门槛太高，跟之前的上海和重庆模式一样，就收不上来几个税。那么改革就失败了。所以这次会吸取上次试点失败的教训。宁可广泛税率低，也不会门槛高。另外，不要企图用租金涨价。租金要涨早涨了，没有房东会嫌钱多。之所以涨不了，是因为租金收入比已经高达50%，达到极限。一个家庭一半的收入都交房租了，你再让他多拿钱出来，他也拿不出来了。
  
  关于房产税怎么征收，知名地产商，中房理事长孟晓苏给了自己的看法，完美的破解了土地使用权70年的问题，他说**简单的办法就是从小产权开始征收，因为这部分是没交过土地出让金的，所以收税合理合法，税率可以定的很高，比如2%都可以。这就变相把土地出让金收回来了，然后房子也就转正了。第二类就是折算土地出让金，房子土地快到期的就多交一点税，刚买的新房就少交或者不交。这样把土地出让金跟房产税率挂钩，大家也就都踏实了，不会再有70年土地使用权的担心了。这才是楼市调控的长效机制。也是**公平的机制。
  
  其实这个思路还是不错的，**大功能就是规避了重复征税的问题。免征税的部分你就拿70年除，比如按土地算35年的房子，就按照一半税率征税，10年的房子按照七分之一征税，这个看起来很合理。如果按照孟晓苏提出的2%的税率，那么现在绝大多数房子的税率都不到1%，10年以内的房子，大概税率0.3%左右，北京上海这样的500-1000万一套房子的地方，大概房产税也就一个月1000-2000块钱。所以并不会给大家带来太多的困难。
  
  但问题也是有的，而且其实也不少。
  
  第一，又涉及小产权转正的问题，这部分房子的存量可不少，如果转正颁发产权证，必然会对现有住房体系造成冲击，相当于供给一下子增加了好多。那么房屋价格该怎么评估，这是个难题。甚至公布消息之前，和公布消息之后，那么同样的小产权房的价格都将有巨大的变化，甚至整个楼市都会有大的变化。相当于这个政策依赖于评估价格，而政策本身又会对评估价格产生巨大的反身性影响。所以这事需要搞好，房产税本身就是对楼市的巨大杀招，如果在叠加小产权转正这种巨大供给，那么很可能让楼市的价格和预期产生巨变。价格暴跌也不是没有可能。
  
  第二，老破小该怎么办，按照这种评估体系，老房子征税是**高的，但住在老房子里的，通常都是老人，他们经济收入是**低的。对一个收入**低的群体，征收**高的税率，而且随着年代推移，税率还要越来越高，这显然是不合适的。这么高的税率，会让老房子几乎失去价值，房子又破，税率又高，谁还愿意买呢。所以老破房子可能会迎来价格暴跌。如果价格跌下来，评估及时，那么老年人的税收压力也能缓解，比如现在300万的35年的老房子，要按照孟晓苏的测算，一年交税要1%，那就是3万块钱，如果这个房子没人要了，价格可能跌到100万，那么每年交税1万就够了。但关键的问题是如何保证评估及时。价格评估的参照物是什么？老年人到时候会相当纠结，当然不想多交税，但更不能接受自己的房子这么快速的贬值？这都是问题。
  
  第三，一旦房产税实施，就不会再有土地出让了，新建的房子价格反而便宜，但是要交足额的房产税，那么扣除土地出让金之后，新房的价格要比周边的二手房低很多。这样一来你就要选择长痛还是短痛的问题了，从现在大家买房都需要贷款来看，我相信更多人会选择长痛，也就是等着更便宜，但要交更高税率房产税的新房（开发商提出的建议 一定是有利于新房销售的），也不会再去买价格更贵的旧房。那么这就又回到了第一个问题，需求又出现了变化，价格市场会出现混乱，你该怎么评估？特别是二手房的价格，到时候很多人估计都要把负资产的房子卖出，但却无人接盘，价格就会一直跌，而价格跌就更没人买了。没人买价格就会更跌。
  
  所以房产税这个事，牵一发而动全身。我们**麻烦的地方就在于土地出让的时候收过一回钱了，所以这让整个市场不好一刀切。中国特色的土地模式，就又得开拓中国特色的房产税模式，这就让未来的房地产市场相当的不确定。老齐说过，真正会让房子预期发生变化的只有两件事，一个是加息，一个是房产税。这个在未来都是可以看得到的。但仍然很多人在热衷做房地产的投资，希望博取价差，也只能提醒大家且行且珍惜吧。
  
  目前一般认为，在住宅方面会有首套或者人均面积的免征，以降低立法难度；在大城市里拥有多套住宅的家庭、个人，会有累进制、惩罚性房地产税；而商业地产，应该不会有累进制、惩罚性税率。
  
  由于各地情况千差万别，人口流失的中小城市，估计会长期免征房地产税，或者象征性征收，**终解决不了地方政府的“吃饭问题”；大城市，由于房价特别高，税率未必定得高，但地方财政收入会比较充盈。由于大城市之间存在人才、企业竞争，不会有城市傻到用征重税，把企业和人才都赶走。
  
  房地产税会短期影响房价，但中长期看，市场会根据税率、是否免征达到新的平衡。它将改变家庭资产的配置方式，拥有多套住宅的会卖掉一些房子，这在大城市里不愁找不到接盘人，但人口流失城市就比较困难。
  
  所以，在经济不发达、人口增长缓慢甚至流失的城市，如果你拥有多套住宅，未来两年要减持；
  
  在强二线城市、一线城市，除非是拥有多套特大面积住宅，一般不用急于减持，等房地产税出来之后卖都来得及。
  
  长期看，房地产税将抬高一线城市、强二线城市的房价、租金；打压中小城市的经济，造成人财物进一步向中心城市集中。纽约是美国房地产税偏重的城市，但纽约房价情况大家众所周知。
  
  中国政府目前**大的两个威胁，分别是，对内，庞大且统计不过来的地方债，对外，特朗普减税引发的大规模资本回流。
  
  近年来，美国三大评级机构下调中国的信用评级，借口就是我们不可控的地方债，更不要说特朗普减税之后，人民日报都着急去“干涉别国内政”了......
  
  要知道，地方债风险和资本流出，并不是中央政府的调控房价那样能够解决的。而这两点可能引发的系统性风险，使得中央能够把过去几十年施加阻力的人挪开了。（两害相权取其轻）
  
  随着分税制和营改增，地方税收大减。倘若地方再没有新税源，那么这几年滚雪球一般的地方债务势必要崩盘。而且，应对特朗普税改，我们为了守住资本不外流，势必要在营改增之后，继续推动针对企业的减税降费，甚至降低增值税和所得税，用来和美国争夺资本。因此，为了保障政府的税收平衡，势必要开征体量足够大的新税，而能选择的，只有房地产税。
  
  因此，我们要明白，遏制房价，绝非政府的目的，更不要说中央政府从来就没想过用房产税来遏制房价。
  
  对于房地产税，未来我们很可能会按照美国的征收模式，将征税权力和税率下放给地方。政府对房产进行估值之后，给予一定的免税额，针对，超出部分进行征税。因为，越高的房价，政府才能征收越多的房地产税，因此，无论是中央还是地方政府，在不造成系统性金融风险的前提下，在继续推高房价方面，利益是一致的。
  
  而且，在考虑到系统性经济风险的防范之下，中央政府更不可能主动去刺破地产泡沫。因此，除非爆发全球范围的经济危机，中国房价没有长期跌也没有暴跌的政治基础。
  
  未来呢，在市场经济的作用下，慢慢的会形成类似于美国那种街区财力不同，地方政府提供的教育医疗配套也不同，有钱人支付了高额房租之后享受更好的福利，政府通过对有钱人征税，来向困难群众提供国家的基础配套服务。因此，未来房地产也将逐步淡化其投资概念。
  
  毕竟，新时代经济思想里面，不再是买房子才能赚大钱，而是能赚钱才能住好房子。
  
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  2019-11-25 06:12:12
• 131****6165 "
  
  
  
  老刘和王老太有三个儿子，一家人住在老刘承租的一套直管公房内，承租人为老刘。1990年老王太去世，2002年公房租赁期满没有续签，2005年老刘去世，老刘去世后没有留下遗嘱，公房也一直未变更过承租人。
  
  该公有住房一直由大儿子刘一及其儿子刘明居住，该公有住房内有刘明和二儿子刘二的女儿刘小小的户口。
  
  2007年，北京市进行危旧房屋改造，该公有住房在该拆迁范围内，2012年10月，刘明作为被拆迁人与某开发商签订了《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》，协议上被拆迁人一栏写着“老刘（已故）、刘明”，约定在海淀区某小区为其安置一套住房，该房屋已于2015年7月交房，目前尚未办理产权证，该房屋现由刘明居住。
  
  刘明认为，老刘签订的承租协议已于2002年到期，到期后也没有续签，且老刘已于2005年去世故不再是公房的承租人，亦不能作为被拆迁人享有拆迁利益。其为该公房的被拆迁人，故据此享有该回迁安置房的所有权益。
  
  两个弟弟认为，该公房的承租人一直没有进行过变更，父亲遗留下来的公房为其遗产，因该公房拆迁而得的回迁安置房应作为父亲的遗产进行分割，刘小小认为其户口在该公房内，故对该回迁安置房享有居住权和使用权。双方无法协商一致。
  
  
  
  北京市东元律师事务所合伙人律师李松认为，老刘去世后该公房承租人并没有进行变更，继而发生了拆迁，从而转化成了该安置房的相关权益。虽然直管公房处置权本身不能直接发生继承，但公房的承租权，不同于一般商品房租赁合同，承租的公房具有很大的财产权利、其租金远低于市场租金水平，拆迁后，该公房已转化为具有商品房性质的不动产权，该安置房应当被视为老刘的遗产。
  
  虽然在拆迁之前老刘已经去世，但是其生前对该公房的承租权，在拆迁后已转化为一种财产权益，由此承租公房转化而来的安置房也应该作为遗产由所有继承人共有，故由所有法定继承人对该遗产进行分割。
  
  李松律师认为，大儿子刘一和刘明虽在该公房居住且刘明户口在该公房内，但截止到该公房拆迁时，并未办理承租人变更手续，而承租人的认定应以在有关部门办理变更登记手续为准，故刘明不能作为该公房的承租人从而享有承租房屋的拆迁利益。
  
  而根据拆迁政策，拆迁补偿对象为被拆迁房屋的承租人或所有权人，故拆迁安置房屋的取得并未考虑安置人口因素，因此刘明、刘小小都无法主张因其户口在该公房内从而享有回迁安置房的居住使用权。
  
  李松律师接受二儿子、三儿子的委托，将哥哥诉至法院，要求确认二人对拆迁所得的房屋依法享有继承权，按份共有。
  
  
  
  北京市海淀区人民法院经过6次开庭后，**终认定该回迁安置房应属于遗产范围，判决房屋由三个儿子按份共有，每人各占三分之一。
  
  李松律师认为，法院的判决是客观公正的，也有效化解了社会矛盾，并且在司法实践中肯定了公房的承租权而转化的财产权益，在承租人去世后，可以作为遗产来予以继承，对此类纠纷的处理，具有一定的指导意义。
  
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  2019-11-25 06:12:09