土地出让金按多少年摊销？风险不断累积“地王”陷阱下半年或将再爆发

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  （作者系深圳市房地产研究中心高级研究员）
  “类住宅”乱象反映了一些地方政府基于短期GDP、税收及区域发展外在形象等考虑，注重发展工商业。而存量工商业用地主体也想实施“工（商）改住”，却既不愿做配套、也不愿补缴土地出让金，遂屡屡打擦边球。因此，在严厉打击“类住宅”的同时，更要改变供地激励，调整土地供应结构。
  楼市调控从来没有像今天这么密集，短短1个月，30多个城市密集、高效率地出台调控政策，覆盖一二三四线城市。限购限贷从住宅扩大到非住宅，调控手段也扩大到限制离婚购房、企业购房、交易对象等，限制学区房、异常形态房屋（例如车库）炒作。即便投资资金会找漏洞钻，也相信调控利剑会第一时间亮出，并堵住漏洞。调控频度和力度不断“加码”，源于不断抬头的投机炒作，甚至哪个城市没有被限购，哪个城市就出现抢在限购出台前买房的炒作现象。投机炒作抬头和扩大，或将使去年10月以来本已稳定的楼市再次火热和泡沫吹大。
  3月26日，北京市发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，提出打击酒店式公寓等“商住类”投资的9条意见。这不是北京第一次打击“商住类”投资，2015年在通州“副中心”规划还未落地时，闻风而动的投资客便潮水般涌向通州，当年“酒店式公寓”成交面积相当于2014年的1.7倍，价格上涨12%。2016年，北京强化了住宅限购限贷，投资资金大规模涌入“类住宅”市场。全年北京普通住宅成交50462套，酒店式公寓成交62844套，居然超过了普通住宅成交。
  今年前两个月，北京酒店式公寓销售均价为每平方米45399元，比2016年全年销售均价上涨了52.5%，而同期普通住宅每平方米37967元。“类住宅”火爆，是当前楼市投机炒作泛滥，资金见缝插针的缩影。“酒店式公寓”或“公寓式办公”等“类住宅”，原是针对短期商务旅行人士，在城市商业或商务中心开发的“宜居宜商”建筑。多年以来，这类房屋仅作为住宅的补充，年度供应和销售均不足住宅的十分之一。近年来，随着热点城市强化住宅限购，资金遂开始涌向不限购的“类住宅”。当然，被限购和高房价挤出的需求，也是“类住宅”变得如此吃香的原因。深圳近期70%的新推盘为“类住宅”。
  “类住宅”销售突然放大，京沪深表现**为突出。2016年，北京“类住宅”销售面积增长196%，销售套数首次超过住宅，占商品房成交总数的60.1%。2004年，深圳“类住宅”在商品房成交中仅占比4.5%，2015年升至11.5%，2016年升至17.8%，近10年销售价格年均涨幅达到16.1%。2016年，上海“类住宅”成交275万平方米，同比增长145%，销售均价达2.57万，同比增长23%，在售“类住宅”楼盘消化周期仅5.3个月。
  不能否认，住宅价格高企的背景下，“类住宅”确实发挥了补充住宅供应不足、缓解房价高企的功效。对非户籍人群，“类住宅”或许是他们在大城市实现“住房梦”的唯一途径。同时，“类住宅”整体均价明显低于同区域商品住房，也迎合非户籍人群收入现状。而且，“类住宅”增加了低租金房屋的供应规模。此外，这事实上也是规划管制与市场突破管制的结果。大城市住宅用地需求**大，但由于土地用途管制、片区规划限制，加上各区都要发展短期税收和GDP贡献大的工商业，造成一边是住宅需求不足，另一边是商业办公、工业严重过剩。结果就是，开发商打擦边球，开发“类住宅”。
  由于住宅销售更能赚钱、更快回笼资金，更易于让土地卖个好价钱，地方政府也是“睁一只眼、闭一只眼”。于是，在规划报建审批阶段，让**小分割单元面积报小一点，便于以后的切割改造。批后监管也存在问题，上下左右切割成小单元，而且煤气管道、卫生间、外挂空调接入都预留了接口，所有这些都是监管漏洞。从实际调研看，“类住宅”违反了土地用途管制、城市分区规划，造成城市生活和生产功能区混杂穿插，用地效率降低、久治不愈的“城市病”越来越突出。而且，“类住宅”大行其道，擅自改变房屋内部结构的空间分割，也让消防和安全形势愈加严峻。
  更重要的是，“类住宅”基本上迎合楼市投资需求、投机炒作，缺乏教育、医疗配套，不仅浪费土地资源，且导致楼市投资氛围恶化，更导致投资需求潜藏和隐性化，让楼市和金融风险隐蔽，恶化了系统性风险。同时，这也导致区域开发的“房地产化”趋势，资金严重“脱实入虚”。2015年以来，北京和上海均发布政策抑制“类住宅”蔓延，如暂停网上签约等。此次，北京出台的政策，从设计报建、交易和再交易对象、银行贷款、中介代理等各个环节，全面堵死了“类住宅”作为投资增值资产的生存空间与变现渠道，促其全面回归商业办公楼的原有功能。
  全面封堵，短期内确实会起到抑制投机炒作的功效。但我们更该反思“类住宅”火热背后的问题。环视国内外，城市土地供应的弹性都很小，在人口向大城市迁徙的大趋势下，大城市土地供应弹性更小。去年底中央经济工作会议以来，多次强调大城市增加供地，但从反馈的信息看，增加供地确实很难，关键在于盘活低效闲置的存量土地难度高。一方面，“类住宅”反映供地不合理，大城市40%至50%的存量用地在工商业上，住宅用地普遍不足20%，而欧美那些大城市的比例刚好反过来。
  “类住宅”乱象也反映了一些地方政府基于短期GDP、税收及区域发展外在形象等考虑，特别注重发展工商业。而存量工商业用地主体也想实施“工（商）改住”，却既不愿做配套、也不愿补缴土地出让金，近年来屡屡开始打擦边球，向“类住宅”寻找盘活途径。因此，在严厉打击“类住宅”的同时，更要改变供地激励，调整土地供应结构。大城市产业结构升级较快，新增用地要向住宅倾斜，加快盘活存量土地，特别是低效闲置的工商业用地，并同步加快公共服务设施建设。
  （来源：上海证券报）
  
  
  
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  2019-11-24 17:17:15
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  　  7月2日，中国指数研究院发布2018年上半年300城市土地市场成交数据。数据显示，上半年全国300城市土地出让金总额为19513亿元，同比增加27%。　　具体来看，上半年一线城市供地量小幅走低，收金总额缩水逾两成，北京、上海、广州均有下滑。其中，北京上半年收金751亿元，较去年同期下滑25%。二线城市土地市场供需两旺，助推土地出让金上涨超过三成，其中杭州上半年收金总额1439亿元，位于全国300城市之首。三四线城市因为承接外溢需求，土地市场热度上升，其中佛山市收金571亿元，进入全国城市前五。　　2018年上半年，全国300城市土地市场整体供应量上涨30%，成交量增加26%，成交均价及溢价率皆有下滑。上半年，住宅用地供应量同比上涨35%。在各线城市土地收入中，住宅用地仍为收金主力，受宅地供应增加影响，上半年宅地出让金较2017年同期增加2个百分点至82%，商办类用地占比下降3个百分点。　　伴随房地产市场调控深入，房地产企业在业绩竞赛中加速奔跑，企业土地储备规模与结构对业绩的影响越来越大。不过，受供地结构、土拍政策限制等影响，企业在一线城市拿地更加谨慎。2018年上半年，企业拿地结构继续向三四线城市下沉，总金额有所下降。20家大型房企上半年累计拿地13503万平方米，同比增长13.8%；累计拿地金额6101亿元，同比下降12.4%。　　中国指数研究院相关负责人分析指出，上半年，重点城市继续调整供地结构，加大住宅用地供应力度，增加保障房及租赁住房用地比例，同时继续落实多样化土地招拍挂政策，稳定土地市场。　　总体来看，2018年上半年，各地政府继续加大土地供应，上海、北京、深圳等大城市先后出台住房发展规划、土地供给中长期计划，落实“有效供给”，住宅用地推出量保持30%以上的增速。三四线城市在去年楼市销售良好的背景下，进一步加大土地供应，在各线城市中推地同比增幅**大。　　上述负责人指出，从今年上半年的情况来看，二线和三四线城市成为企业拿地热点，高价地成交逐渐向二线和三四线城市偏移，新一轮风险值得关注。
  
  
  
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  2019-11-24 17:17:12
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  中新经纬客户端8月20日电 诸葛找房数据研究中心发布2019年第三十三周(2019.8.12-2019.8.18)全国土地成交报告。据报告，第三十三周，全国土地市场供求规模整体下滑，成交总额大幅缩水，土地出让收金510.7亿元，环比跌41.59%，同比跌33.48%。其中，昆明土地出让收金43亿元位列周度城市出让金榜单首位。昆明土地收金43亿元位列榜首，长三角城市占据多数席位报告显示，分城市来看，2019年第三十三周，出让金榜单TOP10城市土地出让金额均低于50亿元，榜单总额大幅走低，环比下跌超5成。二线城市入榜6席，占据榜单大多数席位，长三角区域土地交易持续活跃，温州、上海、南通、苏州均有上榜。其中，昆明共有3宗住宅及两宗商业/办公用地成交，规划建设面积共计73.94万平方米，成交楼面价为5863元/㎡，溢价率为0%，全部以底价成交，合计收金43.35亿元居首；天津以40亿元位列第二，共成交3宗住宅用地，入市规划建筑面积为58.29万平方米，成交楼面价为5763元/㎡，溢价率为0%，土地市场较低温；温州市土地收金28亿元位列第三，共成交1宗住宅用地及1宗商服用地，平均溢价率为17.34%，土地市场成交比较火热。2019年第三十三周全国主要地级市(市本级)土地出让金TOP10成交总价榜单方面，报告显示，金华市金融商务区二期城北路北侧地块(义乌金融商务区宅地)以36.3亿元的成交总价位列第三十三周全国主要地级市土地成交总价排行榜榜首。竞得人为杭州滨茂置业有限公司(金茂)，成交价格36.3亿元，成交楼面价13103元/平方米，溢价率10.67%。成交单价榜单方面，报告显示，上海闵行区浦江中心区6.5平方公里34-1、34-6地块以24843元/㎡的成交单价位列第三十三周全国主要地级市土地成交单价排行榜榜首。经过19轮竞价，**终由保利发展以总价25.03亿元竞得该地块，楼板面价为2.48万元/平方米，溢价率6.01%。该地块曾于2018年7月27日被终止出让，此前起价为26.99亿元，楼面起价26794元/平方米。再度挂牌出让，除了总价下降了3.38亿元之外，其他出让要求未做出改变。全国土地市场供求规模下降，成交总额大幅缩水据报告，2019年第三十三周，全国主要地级市土地供应239宗，同比下跌32.49%；其中住宅供应144宗，供应规划建筑面积为1510.71万㎡,比去年同期下跌43.42%；推出地块的楼面均价为4017元/㎡，同比小幅上涨9.29%；商业地块供应95宗，供应规划建筑面积为597.3万㎡,比去年同期下跌10.38%；推出地块的楼面均价为2067元/㎡，同比上涨20.08%。第三十三，周全国土地市场整体供应同比下跌，住宅用地亦大幅减少。据报告，分各能级城市来看，一线城市第三十三周供应土地供应5宗，同比下跌16.67%，供应规划建筑面积48万㎡，同比微跌0.37%；二线城市土地供应83宗，同比下跌36.64%，供应规划建筑面积833万㎡，环比上涨45.96%，同比下跌31.51%；三四线城市本周供应土地151宗，同比下跌30.41%，供应规划建筑面积1227万㎡，比去年同期下跌40.78%，推出楼面价为2648元/㎡，同比有所上涨，涨幅为9.38%。成交方面，报告称，第三十三周，全国主要地级市土地成交132宗，成交规划建筑面积1093万㎡，同比大幅下滑50.03%，成交楼面均价为4671元/㎡，同比上涨33.1%；土地出让收金缩水，共收金510.7亿元，环比下跌41.59%，同比下跌33.48%。其中，住宅用地成交规划建筑面积为867万㎡，同比下跌53.62%，土地出让金为456.59亿元，同比下跌34.21%；商业用地成交规划建筑面积为226万㎡，同比下跌28.9%，土地出让收金54.11亿元，同比下跌26.64%。本周土地市场成交规模大幅下滑，成交总额缩水。其中，一线城市土地仅成交2宗，成交规划建筑面积12万㎡，同比大幅下跌81.67，土地出让收金26.10亿元；二线城市土地成交59宗，成交规划建筑面积595万㎡，同比下跌30.14%，土地收金292.2亿元，同比下跌22.83%；三四线城市成交土地75宗，成交规划建筑面积491万㎡，环比下跌39.73%，同比下跌61.34%，土地成交规模下降显著；土地收金193.56亿元，同比下跌37.32%。溢价率波动下跌，流拍率大幅升高据报告，第三十三周，全国主要地级市溢价率为11.51%，环比大幅下跌4.62个百分点，处于历史低位，土地市场热情下降，融资收紧，债务压力下，房企拿地更加谨慎。一线城市溢价率为5.74%，2宗地块均以低价成交；二线城市平均溢价率仅为7.47%，环比上涨2.48个百分点，同比上涨1.86个百分点，三四线城市溢价率为18.87%，为各等级中**高，同比上涨3.74个百分点。2019年以来全国主要地级市溢价率周度走势(%)据报告，流拍率方面，全国主要地级市共流拍14宗地块，流拍率大幅升高至9.33%，环比升高5.74个百分点，流拍率大幅上涨。其中，一线城市无流拍地块，流拍率为0%；二线城市流拍率为7.81%，同比降低4.22个百分点；三、四线城市流拍率为10.71%，在各等级中**高，环比上涨7.54个百分点，同比降低5.29个百分点，流拍情况相比同期有所好转。2019年以来全国主要地级市流拍率周度走势
  
  
  
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  2019-11-24 17:17:10
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  7月13日，财政部常规发布的一项数据似乎并没有引起太多的关注——今年上半年，地方政府获得的土地出让金26941亿元，同比增长43%。在一波严似一波的房地产调控大潮中，为何土地市场不仅没有降温，反而如此火爆呢？谁在疯狂卖地？谁在蒙眼狂奔？谁又是击鼓传花的**后一棒？暴增不出意料，从金额来看，一二线城市吸金能力强，如杭州上半年就拿到超过1485亿元。但是，一线城市房地产“渐冻症”以后，北京土地收入较去年同期下滑达25%！上海、广州等城市也走在下降通道。主力部队来自一直被忽视的广大三四线城市。如广东佛山半年狂揽571亿元，昂首挺进全国城市前五。黄河南北、长江两岸的省份纷纷蹦出一座座卖地收入超100亿元的地级市，如湖南岳阳上半年土地出让金同比暴增10倍！据克而瑞数据，今年3月，三四线城市经营性用地成交金额达2260亿元，同比增长123%，远高于一二线城市之和。除了土地出让金，与土地和房地产相关税收增幅也颇为可观：契税2974亿元，同比增长16%；土地增值税3231亿元，同比增长10.7%；房产税1484亿元，同比增长6.9%；城镇土地使用税1309亿元，同比下降0.2%。只有耕地占用税801亿元，同比下降31.7%。这几项合计9799亿元，再加上26941亿元的土地出让金就是36470亿元。除此之外，地方政府其他的全部收入是44642亿元。数据面前，土地财政的重要性不必废话。现行的土地政策下，各地方政府是土地一级市场上唯一的卖家，前往三四线城市捧场的买家是谁呢？房企【经济ke】7月2日的稿子《谁推高了三四线城市的房价》发出后，网友们纷纷吐槽是房企推高了房价。不过，房企可不会背这样的锅。有开发商私底下聊天时告诉《中国经济周刊》，**近两三年，一二线城市调控不断加码，限地价、限房价，市场并不好做。“有那倒霉催的，两年前拿了高地价，今年政策一来限销售价，一个项目三年做下来根本没钱赚。”去三四线城市是各大房企共同的选择。这些年，大房企们在三四线城市拿地积极，获利颇丰。恒大长期坚守三四线城市，全国各地都能找到许老板用同一张设计图造出来的房子。保利地产2017年新进入的24个城市中，超过90%以上是三四线城市。一些房企还要求各区域公司需要下沉至管辖范围内的空白地级市及其下属的空白县级市、县城、发达镇区（人口在1万人以上的镇），号称要三四五线城市“全覆盖”。面对动辄号称投资上百亿的大金主，各三四线城市自然是列队欢迎。《中国经济周刊》有些惊喜地发现，各地的欢迎词似乎用的是同一篇通稿，不信？请看来自不同地方政府的官网消息。湖北公安：非常欢迎恒大集团来我县投资，全县上下将高度配合，真抓实干，全力推动项目的落地，实现企业和政府的合作共赢。广西上林县：热烈欢迎恒大集团到我县投资，承诺政府会不遗余力的促成项目落地，推动项目对接合作，实现企业和政府的合作共赢。在河南某国家级贫困县，恒大当地项目经理画风是这样的：“希望政府有关部门做好各项基础工作，实行一站式集体办公，抓紧时间落实项目区拆迁任务和水电路气通信等基础设施建设工作。”县委书记则如此回应：“全县相关部门一要提高认识，解放思想，积极主动地介入，与恒大集团共同做好项目建设的各项工作。二要认清形势，担当使命。要强化功能，凝聚力量，成立阵容强大的指挥部，县委办、政府办、发改委、政法委、住建、国土、电力、水利、卫生、教体、交通等县直有关部门主要负责人任成员。”一位曾在某三线城市楼盘任营销总监的人士告诉《中国经济周刊》，这些房企的项目体量大，不管是作为招商引资成果，还是拉动当地楼市，政府都极力支持，往往成立专门的项目办为其服务，在不少地方都是一把手工程，“拿到的优惠条件不是小企业能比的。”势大力沉，大佬们入驻自然震动当地楼市，“品牌下沉本身就能带来一定的溢价效应”，该人士透露，大企业的优势很明显，往往不惜高价拿地，“比如说，高价拿下一小块地，直接拉升区域地价，但其实拿大宗土地时又很优惠。”当然，这只是其透露的小小手法之一。至于开发商在房价上涨中的具体作用，各种说法都有，莫衷一是。量价齐升。机构称，2017年50家代表房企在三四线城市的拿地面积同比增长145%，楼面价同比增长53.9%。谁买？不过，不管是卖地的，还是卖房子的，不能光靠卖方吆喝，还得有人买才行，否则就可能陷入2014年左右的滞涨甚至滑坡状态。6月底，国开行收紧棚贷款的消息让房地产市场一阵惊魂。市场普遍认为，棚改货币化安置与货币增发及其他因素一起推升了三四线城市的房价，尤其是棚改货币化为三四线城市大量注水。公开数据：截止2017年末，国开行累计发放棚户区改造贷款3.4万亿。今年前5月，棚改贷款4369亿元。对此，《谁推高了三四线城市的房价》一文反复琢磨过。面粉贵，面包自然要涨价。易居中国的数据称，其监测三四线城市5月的新房均价达到10350元/平方米，房价涨幅排名前十的城市中，除西安外，其余均是三四线城市。中国房地产业协会的数据显示，5月份二手房价过万元的城市个数已经上升到69个，其中新增房价超万元城市全部来自三四线城市。然而，当三四线城市房价不过万都不好意思说的时候，我们还有五线六线七八线城市来支撑地价、房价持续往上走吗？现实是，三四线城市近几年的居民收入并未与房价比翼齐飞，“六个钱包”买房子，掏空了祖孙三代的口袋，又透支了未来二三十年的收入以后，曾经让我们津津乐道的高储蓄率已是明日黄花。据统计，我国居民杠杆比率已由2015年末的39.9%快速升高至2016年末的44.8%，2017年新增居民贷款创下了7.13万亿的新高，占当年全部贷款比高达52.7%。海通证券首席经济学家姜超称，居民负债占居民收入的比重超过90%。谁都知道，这里面绝大部分是房贷，即便是所谓的消费贷、现金贷，也往往变相流入房市。这就意味着，老百姓已无力负担高房价，同时也挤压了消费能力。国家统计局称，今年5月份，社会消费品零售总额为30359亿元，同比增长8.5%，这是自2003年以来的**低点。若任由此形势恶化，扩大内需何从谈起，消费升级亦是无本之木。更可怕的是，超高的房价也压缩了企业的生存空间。不久前，华为将研发基地搬离深圳，就被视为高房价挤出的信号。华为尚且如此，遑论其他企业！即便是房企，华美的业绩战袍之下也潜藏着高风险。如，恒大净资产负债率2017年末达183.7%，有报道称，万科的总负债超过一万亿元。至今年一季度，130家房地产上市企业整体负债率达到79.42%，房企杠杆率已经处于历史高位，远超国际公认的企业债务安全线。警告警惕乃至警告的声音越来越多，信号也愈加清晰。两个月前，国务院副总理刘鹤说了几句常识性的大白话：做生意是要有本钱的，借钱是要还的，投资是要承担风险的。今年以来，全国政协常委、中财办原副主任杨伟民在多个场合不断警告，核心观点就是：房地产炒来炒去，受害的是实体和广大人民群众，已经成为**容易引爆风险的定时炸弹。央行前副行长吴晓灵7月发声：在泡沫中狂欢的日子不多了，做好潮水退却后的准备是每个国家、每个人都要面对的现实。政策已在调整。此前，国开行曾表示，棚改项目的审批权全部先上收，新项目基本暂停审批。7月12日下午，住建部专门召开棚改吹风会：商品住房库存不足，房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策。因地制宜推进棚改货币化安置，商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。进一步合理界定和把握棚改的范围和标准，不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子。6月29日，万科董事会主席郁亮忧心忡忡地说，十年后万科还是房地产公司的话，那真的很惨。我现在在琢磨，我们各地的公司把“地产”这几个字都拿掉。7月初，中交集团控股的绿城内部文件要求，“倾尽一切努力”获得受限价政策影响项目的预售许可证；对于不受限价政策影响的项目，要争取把原计划2019年供货的房源提前至2018年开盘销售。“不限价”基本就是指三四线城市。还有不少企业都在拼命赶进度，压缩开发周期，加速卖房。数年前，时任中财办主任的刘鹤在获得孙冶方经济学奖的名作《两次全球大危机的比较研究》中引用了加尔布雷斯的一段话：“当经济处于过度繁荣时，没有人不相信泡沫会继续膨胀，人们不是找出理由使自己理性，而是找出理由使自己相信冒险的正确性。”经典中引用的经典，自然要熟读、深思。
  
  
  
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  2019-11-24 17:17:08