新民居产权多少年？离婚，房屋产权归属9大问题

• 134****7538 "在近日举行的2016年博鳌房地产论坛上，海外房地产投资成为一大议题，与会的众多企业家及专家学者认为，当前房地产泡沫在一定程度上是由国内投资渠道狭窄、货币资金积压所助长起来的，海外房地产投资是减少当前房地产市场泡沫的有效途径之一。
  
  冷热不均资金积压助长房产泡沫
  
  从今年上半年的情况来看，全国房地产市场出现地区性“冷热不均”现象。一、二线城市房价过热、泛起泡沫，三、四线城市库存积压、遭遇冷落。同 时，在一、二线城市之间也出现了地区不均衡现象，“北上广深”中的广州在其余几城一片涨声中仍保持房价平稳，而二线城市中表现突出的“四小龙”南京、合 肥、苏州和厦门的房价涨幅也让其他二线城市望尘莫及。
  
  不少企业家和专家学者认为，一方面，当前国内投资需求正在快速增长，大量的资金需要流通；而另一方面的现实是当前国内投资渠道相对狭窄、货币资金积压，这样的矛盾助长了热点城市房地产市场的泡沫，加剧了地区之间的分化。
  
  交通银行首席经济学家连平认为，财富的高速积累和宽松的货币政策容易导致房地产泡沫产生，一些人或者家庭的财富积累水平过快，甚至呈现几何级增长，必定考虑将财富用于投资，以期创造更多财富，而“通常在货币较宽松的情况下，资产价格上涨是常见现象。”
  
  著名经济学家、中国经济体制改革研究会国民经济研究所所长樊纲不提倡将房价上涨一味归因于货币超发，但他同时也指出“货币是到处都流通的，像水 一样漫灌，食品缺了食品涨，汽车缺了汽车涨，股市火的时候股票涨，房价也是一样。”言下之意，投资者手中的货币资金本来就是具有流通需求的，且投资者普遍 关注的是那些资源紧缺、利润可观的投资领域。
  
  外向突围海外房产投资受关注
  
  对此，不少专家学者及企业将目光投向海外房地产投资，认为这是解决当前问题的一个可行的手段。
  
  近年来，我国海外房地产投资规模发展迅速。信泰资本创始合伙人、总裁蓬钢指出，2011年到2015年，中国投资者单独在美国商业地产投资已达 171亿美元，年交易量从2010年的五六亿美元，变成2015年的85亿美元。中国资本在海外主要房地产市场已逐渐成为一支强劲的资本力量，海外地产界 对中国资本重视程度也越来越高。
  
  关于海外房产投资升温的原因，蓬钢表示，国内经济环境和房地产投资机会不太稳定，高净值个人投资者在海外资产配置需求越来越大，人民币对美元贬值压力较大等诸多原因都促进了海外房地产投资需求的扩大。
  
  “海外投资这两年是十分火爆的。”全国房地产商会联盟主席、住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌说。当前国内投资渠道有限，大城市因为要控制 城市规模，一定程度上限制了投资，而在小城市进行投资所获的利润则相对有限，这促使投资者转而把目光投向一些海外大城市，如近年来海外投资比较集中的纽 约、伦敦、悉尼等。
  
  国内投资环境的不稳定也是促使投资转向海外的一大因素，“虽然目前国内尚有很多投资机会，但海外房地产投资也是中国企业要考虑的要素之一，以分 散国内不确定投资因素带来的危险。”蓬钢在论坛上演讲时说，尤其是大型企业，无论从战略考虑还是资产配置和投资机会、投资回报等方面来考虑，都应关注海外 房地产投资。
  
  对于国内市场的投资环境，迦南资本合作创始人、建银精瑞资产管理有限公司董事长李晓东的观点稍显悲观，当被问及倾向于在国内哪个城市进行投资 时，李晓东回答说：“我选择一个都不投。”他表示，目前国内房地产市场处于一个焦点城市过热、次要城市过冷的阶段，“北上深等一线城市和二线热点城市，目 前市场面比较好，但成本高，进入风险比较大，三四线城市更不敢进。”据了解，建银精瑞资本近年来正逐渐缩减其国内业务。
  
  前景展望风险与机遇并存
  
  在发展前景上，海外房地产投资是风险与机遇并存的。
  
  金谷国际信托有限责任公司副总经理元磊分析说，随着我国经济实力不断发展，国内无论是机构还是个人的资金都有增值或保值的需求。同时，随着国际 化融合程度加深，人们资产配置要求变得更高，加之近年来海外房地产投资的相关服务代理机构也越来越多，为投资创造了更加便利的条件，吸引了更多投资者将目 光转向海外市场。
  
  元磊说，目前国内海外投资还属于尝试阶段，区域上主要集中在一些发达国家的大城市，投资方向也主要是在房地产等小部分易于把控的领域。虽然在地域、汇率、政策等方面具有客观存在的风险，但在选择项目时投资者还是普遍趋于理性的，海外房地产投资前景应该还是很好的。
  
  对此顾云昌也持相同观点，他认为，“在避开风险的情况下，房屋**再加上汇率的差价，收益还是可以保证的”。
  
  对于目前存在的具体风险，众人所持看法也不尽相同。戴德梁行大中华区海外投资部主管、亚太区董事总经理范桂娟认为主要有“两难”：一是选取好的 投资项目难，因为投资者对外国的市场情况不一定能全面了解，不大容易分辨出什么是好的项目，例如，“美国人如果有好项目，本地投资人第一时间就买了，根本 留不到中国人手上，所以从找项目开始就很难。”二是项目执行难，由于投资市场位于海外，中国的投资者出手肯定不如当地人快，所以即使发现了好的项目，执行 起来也是有困难的。对此范桂娟建议，要用外国人的思维去看市场风险和执行难度，去看资产类型，去投本土资本觉得比较好的项目。而蓬钢则认为，海外投资的风 险主要在于投资以后的跨境管理维护较难。
  
  总之，海外房地产投资虽然不是这一两年才出现的新事物，但由于国内房地产市场的现实情况，它正日渐受到越来越多的关注。尽管存在风险，其发展潜 能仍被许多人认可。“我们也投资一些美国的项目，它有什么好处呢？当你去看美国的时候，使你能够冷静下来，这对我们做中国市场的决策很有帮助，可能我们只 有10%的资金放在国外，但是这可以让我们在配置其余的90%时保持一种冷静，是非常有意义的。”光大安石首席投资官陈宏飞说。
  
    
  
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  2019-11-22 06:12:50
• 147****9202 北京共有产权住房一经推出，就吸引了社会各界的广泛关注。为此，北京市住建委近日就选址、申请、价格、再上市等大众关注话题推出系列解读：购买共有产权住房仍可使用利率更低的公积金贷款；再购买商品房，购房人需将共有产权住房腾退给更困难的“夹心层”等等。 与公租房、自住房有啥区别？ 一直有网友搞不清：“共有产权住房与同为保障性住房的公租房、限价房、自住房有啥区别？” 为此，中新网对北京住建委的官方释疑进行了梳理。从保障房的性质来说，分为租赁型保障房和产权型保障房，众所周知的公租房即属于租赁型保障房，其保障功能体现在租赁上，而非买卖。 同理，如果保障房具有交易属性，可以买卖产权(部分或者全部)，即属于产权型政策房或保障房，包括经济适用房、限价商品房、自住型商品房和共有产权房。但是，共有产权房与其他产权型政策房不同的是，不可转换为完全商品房，而其他产权型政策房在满足一定条件后，可转为完全商品住房。 比如，共有产权房购房人取得不动产权证满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额，未持有部分不得转让；而自住型商品房购买满5年的，可转让全部产权。 “共有产权房不能转商品房，挤掉了投资需求，同时也意味着换房时**空间有限。”中原地产首席分析师张大伟告诉中新网。 可否使用公积金贷款？ 对个人购房者来说，共有产权意味着更低的购房成本和更少的**，此前公积金贷款额度不够、只能商贷买房的刚需群体，终于有了新选择。北京住建委官方微信号“安居北京”明确回应：购买共有产权房可以使用公积金贷款。 了解到，目前在北京购买首套房多数银行商贷利率为基准利率(4.9%)上浮10%，二套房上浮20%，分别为5.39%和5.88%。举例来看，同样是购买首套房贷款100万元、贷款期限25年，公积金贷款利率为3.25%，月均还款额为4900元；若使用商业贷款，执行利率为5.39%，月均还款额升至6100元，月供高出了1200元。 “这对普通家庭来说，可不是一笔小数目。”在张大伟看来，在北京买房能用公积金的基本都算有底子的购房者，毕竟公积金贷款上限是120万元，一套400万元的房子，**起码300万元。况且，公积金贷款依然施行着“认房不认贷”。 买了商品房后，共有产权房要腾退？ “传说住进共有产权房后再有商品房的话需要腾退，属实吗？”微信网友“星诚”留言称。对此，“安居北京”给出了肯定的答复。 事实上，这一规定是由共有产权房的住房性质决定的。在北京现行的多维度住房保障体系中，对于中低收入群体，通过租赁型、小户型、低租金，满足市民基本住房需求；对于夹心层群体，通过产权型、中户型、适当售价，满足市民自住性住房需求；对于高收入群体，通过产权或租赁型、市场价格，满足市民不同层次住房需求。 北京市住建委表示，共有产权房主要面向“夹心层”的住房困难群体，作为中端支持的重要方式，让住房制度更加公平合理。 因此，如果申请人在购买共有产权房后又购买了商品房，便不属于共有产权房主要服务的“夹心层”，因此，产权重新分配也属合情合理，而其主要目的，还是要将腾退出的房源提供给真正有需要的住房困难群体。 不仅如此，针对共有产权房的再上市管理，北京市住建委坚持以“封闭管理、循环使用”为原则，明确共有产权住房的“共有产权”性质再上市后也不能变更。新购房人获得房屋产权性质仍为“共有产权住房”，所占房屋产权份额比例不变。 建在哪？社区环境如何？ 从北京市住建委近期发布的解读来看，共有产权房将突破传统保障房在人们心中的固有概念，便利的交通、智能的人脸识别、全覆盖的无线网络都将成为亮眼的加分项。 官方表示，共有产权房将优先安排在交通便利、公共服务设施和市政基础设施等配套设施较为齐全的区域；全面实施装配式建造、全装修成品交房，执行绿色建筑二星级及以上标准；实现小区无线网络(WIFI)全覆盖；同时安装人脸识别系统，试点建造智能化小型公用仓库；并将图书馆、健身馆作为标准配置。 目前，北京开放摇号的唯一一个共有产权房项目为首开保利锦都家园，可售房源为427套。该项目位于朝阳区朝阳北路黄渠地铁站A口西侧，紧邻地铁6号线，交通相对便利，离朝阳区青年路商区仅十分钟车程。 咋定价？产权占比多少？ 与其他产权型保障房不同，共有产权，顾名思义要对产权进行合理分割，至于个人购房者能购买多少份额的产权，并不能自主选定。 根据规定，购房人所占产权份额将参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定；政府产权份额，原则上由项目所在地区级代持机构持有，也可由市级代持机构持有。 售价方面，共有产权住房项目的销售均价，应低于同地段、同品质普通商品住房的价格，以项目开发建设成本和适当利润为基础，并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定；其次，与商品房类似，每套共有产权房的价格也会结合房屋楼层、朝向、位置等因素略有浮动，浮动范围为±5%。 谁能买？怎么申请？ 针对谁能申请的问题，《北京市共有产权住房管理暂行办法》给出了清晰的门槛设定：“申购家庭必须为符合本市住房限购条件且家庭成员名下均无住房家庭，其中单身家庭申购，申请人应当年满30周岁。” 当然，《办法》也明确，各区人民政府需在遵循基本申请条件的前提下，考虑重点人才的居住需求，满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。 “怎么才能申请？”是被问询**多的一个问题，有网友甚至表示，“一开始就关注共有产权房，但再看到消息，第一波摇号已经结束了，不知哪能及时看到项目消息。” 对此，北京市住建委给出了详细的操作方法。由于共有产权房实行网上申购，符合条件的家庭，可在共有产权住房项目开通网上申购期间内登陆区住房城乡建设委(房管局)官方网站提出项目购房申请，在线填写《家庭购房申请表》和《承诺书》，如实申报家庭人口、户籍、婚姻、住房等情况，并按规定的条件和项目公告，准备相关证明材料。 发现，若想及时获取共有产权房的申请和摇号信息，可关注“安居北京”的微信公众号，重要信息均有展示；申请人欲查询资格核验结果、申请编码和摇号结果等，可登陆北京市住建委官网“共有产权住房(自住型商品住房)”专栏进行查询。
  2019-11-22 06:12:48
• 133****1801 "
  
  　　以房养老是跨资本市场和房地产市场的一种资源配置方式，在国内起步时被当作养老模式的一种有效补充而备受期待。但走访北京、上海、广州、武汉等试点城市发现，政策试点一年后遇冷已成现实，究其原因主要受传统养老观念、政府相关政策配套、不动产价值增贬预期、产权处置等因素影响。那么，以房养老政策真的就“好看不好用”？
  　　以房养老政策只是看上去很美？
  　　随着“老龄化”加速到来，养老金“缺口”成为学界和公众担心的问题。以“老年人住房反向抵押养老保险”为内容之一的以房养老在国内试点初即被寄予期待，认为“以房养老”的模式可以为老年人养老提供更多资金保障，享受更好的养老服务。
  　　作为国内首款以房养老保险产品，幸福人寿“幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险（A款）产品”于3月25日获得保监会审批通过，在北京、上海、广州和武汉四个试点城市推出。老人在参保后，将房产抵押给保险公司，由专业的评估机构对房产进行评估，幸福人寿将定期向老人支付养老金直到老人去世。该产品是非参与性产品，幸福人寿不参与分享房产价值上涨部分，无论房价涨跌，老人都将领取固定的保险金。当老人身故后，幸福人寿再将房产处置所得偿付养老保险相关费用，剩余金额将返还给老人的继承人。
  　　在上海政策试点后，有近70位老人前来咨询。通过律师调查、房屋抵押登记、公正等相关手续后，7月2日，幸福人寿上海分公司向第一位投保住房反向抵押养老保险的客户发放了第一笔养老金。
  　　据幸福人寿湖北分公司相关人员介绍，公司在一定限度内承担投保人长寿带来的超额给付。据统计，此款保险产品因人而异，受男女性别、年龄大小及房屋价值多少影响，每个投保者领取的养老金有很大差别。如70岁的男性以评估值为500万元的房产抵押投保，每月可领取养老金为1.8万元左右。
  　　从全国范围来看，“首批投保的客户既有孤寡老人、失独家庭、空巢家庭，也有有子女家庭的老人。”幸福人寿相关负责人介绍说，截至目前共有12户共22人签约，相比我国2亿多老人基数来说，占比微乎其微。
  　　而湖北省政府今年出台了贯彻落实保险“新国十条”的实施意见，提出要“积极推进住房反向抵押养老保险试点”，合众人寿、幸福人寿等公司都申报了住房反向抵押养老保险产品。湖北未来将指导已开展试点的保险机构边试点边总结边完善，积极在武汉打造幸福人寿的“货币型模式”和合众人寿与养老社区对接的“实物型模式”等两种以房养老保险试点模式，形成可供全国其他地区借鉴的“武汉模式”。
  　　但各地保险公司研发和销售该产品的意愿并不强烈。在上海就发现，目前开发以房养老产品的保险公司只有幸福人寿一家，如泰康人寿也在“以房养老”的合格试点机构范围内，但目前为止还没有开发相关的产品。泰康人寿上海分公司总经理王庆龙表示，法律法规对险企保护不足、货币价值不稳，这是险企积极性不高的本质。“**怕老人去世后，家里跳出来人闹事，这是我们保险公司**担心的情况。”
  　　一项新政敌不过“养儿防老”观念？
  　　上海民政部门调查显示，高达90％的老人拟将房产留给子孙，愿意倒按揭的不到10％。普华永道中国保险业主管合伙人周星认为，以房养老的产品开发一般会从失独和丁克家庭做起。但调研发现，即便是失独和丁克，愿意选择“以房养老”的家庭也寥寥无几，而背后原因主要有以下几个方面。
  　　其一，受传统养老观念影响，认同度不高。在中国“养儿防老”的传统观念影响下，一些人难以接受“以房养老”。“‘但存方寸地、留于子孙耕’，老人们在心理上也难以接受自己辛辛苦苦一辈子挣来的房子未来成为别人的。”北京大学人口研究所教授穆光宗说。
  　　家住上海徐汇区的张老伯今年75岁，他希望在自己百年之后把房子留给孩子。“子女在上海生活也不容易，医疗、教育等各种成本都不低，我会把房子交给他们处置，卖也好，租也好，都能给他们增加一些收益。”
  　　其二，以房养老成难以满足老人精神方面需求。虽然57岁的年纪尚未进入老年，但对上海失独母亲孙慧芬来说，养老是切实的难题。在问及是否会选择“以房养老”时，她坚决表示不同意，“我们希望政府提供更方便多样的养老服务，并给予失独家庭更多精神关怀，金钱倒不是**重要的。”孙慧芬告诉，等将来两口子去世时，会把唯一的房产卖掉，所得钱款全部捐给以自己女儿命名的爱心基金，用于教育事业。
  　　其三，不动产价值增贬预期难判，以房养老产品存风险。调查发现，对于开展“以房养老”业务的金融机构来说，这种对房产进行的“倒按揭”方式也并非常规业务，目前尚缺乏统一的、具有操作性的业务规则可以借鉴，存在诸多不确定性。
  　　以房养老实则是一款商业养老保险产品，牵涉到保险、银行等金融机构，无规可依、风险顾虑及业务各自为营为**大障碍。住房反向抵押贷款涉及银行的房产处置权，而目前银行处置只能通过法院拍卖渠道解决，银行自身没有这个处置能力。
  　　另有金融业人士认为，中国房屋产权70年，是“倒按揭”的**大障碍，也是与国外政策环境**大差异。如果70年产权到期后，抵押房屋要有偿续期，那么续期费用将是未知风险。
  　　其四，按揭期限也难以确定。不同于传统房产按揭合同中对还款期限所作的明确规定，由于人的寿命难以预期，“倒按揭”的期限无法事先确定，每月金融机构提供的养老金数额难以准确计算。
  　　泰康人寿上海分公司相关负责人认为，根据“以房养老”的方案，老人投保后，保险公司是逐月支付费用给老人直至去世，老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。但人的寿命是不能预知的，支付的年限以及每月支付额将成为保险公司与老人的“博弈点”。若保险公司预测老人寿命较长，每月支付金额就会较少，一旦老人过快辞世，容易引发家属与保险公司对房屋剩余价值的争论。
  　　政策如何且行且完善？
  　　受访者普遍肯定养老产品的多样性，并希望政策和产品设计更加完善，充分保障老年人的权益。“一方面，今后的老年人对生活品质的要求会越来越高；另一方面，家庭结构越来越小，独生子女多，也会有更多的房子被闲置，老人也没必要‘守着金饭碗讨饭’，会有更多人接受‘以房养老’等养老方式。”一位退休学者表示。
  　　与此同时，很多老年人对以房养老存在顾虑：政策是否已经设计好？监管能不能到位？老人领取养老金会不会有风险？给吃定心丸，还需且行且完善。
  　　幸福人寿监事会主席孟晓苏坦言，通过试点发现很多问题需要解决，比如共有产权要参与以房养老该如何处理，同时还需要一些政策扶持，比如免除入保房屋产权证增名税费；减免保险企业在反向抵押保险业务上的所得税；免除入保房产的房产税；加强对老人补贴方面的政策支持，比如建立长寿保户政府补贴制度，分担由反向抵押加大的“长寿风险”。
  　　哈尔滨商业大学金融学院金融工程研究所所长田立表示，发达国家的成熟经验基于其具备完善的金融贷款、担保机构、资产评估等机构，以及完善健全的个人信用系统。而在这些方面，国内仍需要不断加强和完善。“以房养老”在实施过程中涉及到很多方面，比如房屋的评估、老人寿命的计算以及房产贬值、资金流动性等问题，单独一家银行不可能承担。“这些环节中哪一个出错，都会造成严重后果，如果没有相应的配套机制，银行很难在住房消费信贷市场上提供配合。”在采访多家房地产评估公司时，得到的回复多是“没有开展这项业务”。
  　　中国指数研究院华中市场总监李国政建议，政府应当搭建房产评估、政策咨询、纠纷仲裁等机制，对于出现房价波动，引入由政府主导的保险机构或市场化保险公司来分担风险。在发达国家，特别是对房产评估环节，有中立的权威专业评估机构负责房屋价值的评估，既能照顾到老人的利益，也能保证金融机构的合理收益。
  　　采访发现，公众依然有个困惑，就是房产70年产权到期后，现行法律规定可以续期，但续期是否需要补交款，交多少都尚未明确。从防范金融风险和提高金融机构参与的积极性角度出发，70年产权到期后的确权十分必要。对金融机构而言，当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不多，一旦房价波动下行，保险公司或银行的给付能力有限，风险也较大。如果再发生国有土地使用权依法提前收回，根据“房随地走”的原则，建造在土地上的房屋不属于个人，那么双方当事人都会受到很大损失。一旦铺开试点，那么参与的金融和保险机构就存在按揭到期后大量不被赎回的房产的处置问题。
  
  
  
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  2019-11-22 06:12:45