经济适用房契税交多少？社科院房地产税今后进入立法程序可能性加大

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  延伸阅读：政府工作报告（现场实录全文）政府工作报告极简版来了！只有600字图说：5年来政府工作报告中房地产的内容表述聚焦2019全国两会 全程直击房地产政府工作报告中指出，深化财税金融体制改革。加大预算公开改革力度，推进中央与地方财政事权和支出责任划分改革。健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。规范地方政府举债融资机制。以服务实体经济为导向，改革优化金融体系结构，发展民营银行和社区银行。改革完善资本市场基础制度，促进多层次资本市场健康稳定发展，提高直接融资特别是股权融资比重。增强保险业风险保障功能。加强金融风险监测预警和化解处置。我国财政金融体系总体稳健，可运用的政策工具多，我们有能力守住不发生系统性风险的底线。
  
  
  
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  2019-11-22 04:50:20
• 151****0682 "近日，不少人的朋友圈又被之前吵得沸沸腾腾的“房地产税”扰动了。起因则为7月2日，全国人大常委、财经委员会副主任郝如玉在第十届“中国经济增长与周 期论坛”论上对房地产税的一句回答，“大家**关心的房地产税，仍然在起草过程中，这两个税都是十八届三中全会公报里面提出来的‘加快房地产税的立法步伐和 促进环保税的费改税’，今年房地产税在继续起草。”
  
  随后“房地产税法**快明年通过”“房地产税要立法了！”“百万房产或每年5000元”等字眼的文章，开始被各大媒体相继爆出。但今天，不少媒体又发表多篇文章，对这一说法进行了辟谣。然而，就是这样一句没有太多干货的“旧”话，依旧造成了舆论场的较大震动。
  
  关于房产税和房地产税之间的关系，以及是否会存在重复交钱的现象，已有媒体对此作了相关解释：
  
  房产税 ，是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。
  
  房地产税 ，则是一个综合性概念，即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。包括房地产业营业税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税等等。
  
  综合以上两段可以看出，房地产税已包括房产税，所以未来即使要交房地产税，两者并不存在重复交的情况。
  
  房地产税之争：收还是不收？
  
  2011年，上海和重庆成为房地产税征收的试点城市，五年过去了，房地产税对于这两个城市的房地产及居民生活有何影响？公众号“邦地产”发表的《房地产税近期开征没戏！原因：税收还不够税务局发工资！》一文，就从三个方面阐述了这一问题：
  
  如果是为了抑制房价，上海和重庆从2011年开始试点征收，上海房价至少涨了55%，重庆房价更是几年来一直向上发展。显然征税想抑制房价快涨，效果并不理想。
  
  如果是为了抑制市场投机行为，上海及重庆试点房产税的前3个月，两市住宅成交量分别下降46%和26%，比同类城市降幅高10至20个百分点，但到了第二年，两地成交量均呈现较大幅度的增长。第三年，效果忽略不计了。如果抑制投机有用，上海还用限购？
  
  如果是为了增加地方政府稳定税收，重庆试征税的金额年均为1亿元左右。以2011年为例，房产税占本级财政收入的比重仅为0.03%；与重庆相 比，上海虽然在绝对值上要多，但其占财政收入的比重同样很小。2014年上海市预计征收房产税27.6亿元，只有土地出让收入的1.7%。
  
  文章所提到的这三点，似乎也从侧面反映出了不少百姓的心声。而关于房地产税征收的讨论，其实早在2010年就成了各大媒体报道的“红人”。
  
  南方周末也曾在2010年6月10日发表名为《征收房产税：为什么，凭什么》一文，文章当时提出几点疑问“房价上涨，其实增值的是地价，而我国 商品房所占土地属于国家所有，房主只具有70年的土地使用权，也就是房子盖在租来的土地上。去掉土地产权，所谓的“房产”还能剩下什么？对于剥除土地产权 后皮之不存毛将焉附的“房产”，征税理由何在？”房价上涨，其实增值的是地价，而我国商品房所占土地属于国家所有，房主只具有70年的土地使用权，也就是 房子盖在租来的土地上。去掉土地产权，所谓的“房产”还能剩下什么？对于剥除土地产权后皮之不存毛将焉附的“房产”，征税理由何在？
  
  文章也刊登出著名经济学家巴曙松的观点，他认为，中国房地产税制存在的主要问题包括税基不合理；税费设置繁杂、征税范围过广；税种设置 “轻保有重流转”；计税依据不合理、税率不合理；重复纳税现象严重。
  
  当然，有舆论也明确支持房产税征收。《21世纪经济报道》发表《马光远：房产税2017年征收？如何影响房价？》一文，则谈道“从税收改革的视 角而言，通过对房地产领域现存的各种税费的规范和调整，在总体税负不改变的情况下增加多套住房持有环节的税收，减少或者取消交易环节的一些不合理的税费， 通过设置合理的房地产税收体系给房市以明确的制度预期，以保房价稳定，并使房产税成为地方的主要税源，这个大方向没有任何问题。”无论如何，媒体报道 的种种忧虑，也从一定角度反映了舆论场上的种种困惑。征不征、怎么征、向谁征、征多少……“尤抱琵琶半遮面”的房产税，给人们留下了太多谈论空间。
  
  房地产税，网友在担心什么？
  
  而目前，从十八届三中全会提出要加快房地产税的立法步伐，就可看出，缴纳房地产税已是一件计划之内的事情。但计划已定，疑虑未消，如今无论真假消息一出，舆论场上自然会延续之前的讨论。那么网民对房产税的讨论，或者说担心，都有哪些？
  
  中青舆情监测室对本次舆论场上的网友评论，抽样分析了1000条发现，超四成网友依旧对征税缘由抱以困惑态度。
  
  网友@新年大吉利：买卖房屋的时候不是已经交过税了吗？房子不是商品吗，商品买回来后使用还要交使用税，凭什么？这究竟是买房子还是租房子啊？买了就是我的，拥有房子的所有权，凭什么我的物品还要纳税吖？
  
  另有近两成网友认为，我国公民手中的房产**长只有70年产权，拿国外征收房地产税的国家与我国做对比和解释，不够妥当。
  
  除此以外，有关房地产税所免征的面积、征收百分比、征收上来的房地产税未来将用于何处，将由谁来监管也成为了网民主要的讨论话题。
  
  网友@狐狐：根据市场价还是买房时的价格征收？如何保证公平正义？
  
  网友@山西好汉：房产税开征一定要慎重，合理。不能大鱼小鱼一锅端。先应以豪宅、多套为起征点征税为好，逐步渐进，普通老百姓的一两套房不应在征税范围。
  
  网友@眼镜：可不可以换个方式来体现公平呢，比如开发商要建设10栋商业楼，必须有2栋是廉租楼，每月只收管理费、卫生费啥的，而且承租人只能在本小区内租赁5年廉租房，随后必须搬出去，当然那2栋楼的成本算在地价里，省的廉租房都在城市外环的外环。
  
  舆情分析
  
  中青舆情分析师认为，“房地产税”之所以波澜不断，稍有风吹草动就引发话题讨论，首先，是因为房产对于我国公民而言，是**占比**大的财产，从绝 大多数靠房养老的老年人，再到适婚年龄层将要买房的青年群体，乃至目前社会的主要中流砥柱的中青年，房子，始终是大家**为关心和保护的财产。因此，想要在 “牵一发而动全身”的主要财富上“动刀子”，想必没几个人会视而不见。这也就是为什么舆论场，会因为某位工作人员一句没有太多干货的“旧”话，而造成了较 大震动的主要原因——“房地产税”是关乎“居者有其屋”的民生大计。
  
  再者，持续过热的高房价，绑架了经济，也挤占了实体经济发展的的空间。“房地产税”是否能改变这一现状，关乎中国经济与房地产业能否健康发展。 于是，在普通网民之外，专业分析人士与媒体的关注点，始终未离开“房地产税”。舆论“供给端”持续“产出”，也是此话题高烧不退的另一原因。
  
  此外，对于一个早已确定在起草过程中，但又始终处于讨论阶段的重要话题，官方始终没有对此进行详细说明及进度汇报。纵观十年来“房地产税”的讨 论，老百姓讨论焦点由“房地产税”征不征，变为了“房地产税”怎么征，向谁征，征多少？中青舆情分析师认为，起决定作用的，便是中央的明确表态。
  
  而现在，细则不明，**终发布的结果是否能够让大多数人感受到公平？老百姓**为在意的点，却不得而知。信息饥渴创造了“旧闻”，传言，甚至谣言的生长空间，这也是舆论处于混乱与困惑状态的主要因素。
  
  有担忧，必然也有期待。由“房地产税”引申而出的对房屋产权的讨论，也成为本次舆论场上的重要声音，不少网民期待征收“房地产税”的同时明确产权。未来我国的房屋产权将会变为永久性的，还是继续执行70年、50年等暂时性规定，这些也都是网民关心的话题。
  
  少量网友也担心征收房地产税是否会在一定程度上，使得房地产泡沫被刺破，中国经济是否会因此造成硬着陆，而对于早些年大量投资中国房地产的外资企业来说，是否会影响他们集中抛售原在中国的房产，从而造成资金外逃或通货膨胀等。
  
  还有个别网民认为，舆论场上的讨论没有价值，“政府不会考虑你的意见”。中青舆情分析师则认为，舆论场上由“房地产税”话题而衍生出的诸多问题、思考和焦虑并不是毫无意义。舆情即民情，“房地产税”细则草案为何迟迟难以出台，正是因为众口难调也。
  
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  2019-11-22 04:50:18
• 138****7080 完善房地产税收制度，增加政府固定收入，抑制住房投机，是国际通行做法，也是我国财税改革的一个重要选择。房地产税引发的疑虑有很多，能否既有效抑制房价过快上涨，又能真正促进资金“脱虚向实”?这需要认真对待和考量 疑虑可以理解，但仔细分析即可得出结论：风险整体可控。房地产税可能在短期内对住房市场造成一定影响，但我国现行较高的**比，可以给予金融机构房贷资产质量充足安全垫;且房地产税有助于减少社会资金向房地产业聚集，反过来又会降低整体房地产金融杠杆，并引导资金“脱虚向实”，提升金融服务实体经济效率。 房地产税可增加住房交易及持有成本，调节房产投资收益，因而利用税收杠杆抑制住房市场投机炒作，是各国普遍做法。不可否认，高房价可能因投机炒作受到抑制而失去支撑，并出现价格回调，进而影响到商业银行房贷资产质量。但应该看到，我国现行个人住房贷款**低20%(热点城市**低30%)的**比例以及二套房贷更高的**成数，理论上至少可以承担整体房价20%以内的降幅。且二手房的贷款额按照评估价而非市场价来计算，理论上二手房贷可以承担40%以内的房价降幅。 从过往的经验看，1997年至2003年期间，香港房价曾经出现腰斩，但香港商业银行按揭贷款拖欠率从未超过1.5%。2016年以来我国热点城市房价大幅上涨，可能更多受到投资投机力量驱动，但热点城市二套房贷**低40%的**比例，完全可以抵补房价回调的风险。真正存在较大违约风险的，当属房地产中介违规**贷业务，但数十、数百亿元的**贷规模与全国近20万亿元个人购房贷款余额相比，不可同日而语。截至2016年12月末，我国个人购房贷款余额与住户存款余额的比例为32.02%，房贷整体杠杆处于可控范围。综合来看，房地产税对房贷资产质量的冲击，总体可控。 房地产税也势必减少社会资金在房地产业聚集，并推动资金“脱虚向实”。2016年，我国人民币房地产贷款增量约占各项贷款增量的44.8%，而个人购房贷款增量就占各项贷款增量的39.21%。截至2016年12月末，全国房地产贷款余额占各项贷款余额的比例约为1/4。在银行表内房地产贷款外，社会资金通过委托贷款、信托贷款、债券、股票发行等途径，也大量进入房地产业，推升了房地产金融杠杆。而通过房地产税抑制市场投机炒作，将会有效降低房地产金融杠杆。同时住房投资收益回落，则社会资金投向房地产业的积极性势必下降，投向实体制造业的积极性将会明显提升，那么引导社会资金“脱虚向实”工作也将顺理成章完成。 中央经济工作会议提出，“房子是用来住的，不是用来炒的。”前不久国务院出台《关于创新政府配置资源方式的指导意见》指出，“支持各地区在房地产税、养老和医疗保障等方面探索创新”。试点城市需要审慎制定细则，在综合考虑当地金融资产质量状况的情况下，进行房地产税征收试点，充分考虑市场反应，做好风险应对预案，为在全国全面推行房地产税先行探索，积累经验与教训。
  2019-11-22 04:50:15
• 158****3918 房地产税征收方案正逐步浮出水面。3月7日上午，十三届全国人大一次会议召开“财税改革和财政工作”会。 会上，全国政协委员、财政部副部长史耀斌介绍，按照中央决策部署，全国人大常委会预算工作委员会、财政部等其他有关方面，正在起草完善有关房地产税的立法草案。“推进这项改革过程中，我们发现，大多数国家实行了房地产税制度，都有一些共性的制度性安排，我们会注意参考共性制度性安排的特点，并按照中国国情来合理设计房地产税制度。”史耀斌举例称，比如我国在实施房地产税制度时，会合并整合相关税种，并且合理降低房地产在建设交易环节的税费负担，让房地产税制度更加合理和公平，既能起到筹集财政收入作用，也能起到调解收入分配、促进社会公平的积极效应。 “房地产税涉及到几乎每个人的切身利益。”史耀斌介绍，从历史上看，房地产税历史比较悠久，**早起源于欧洲，随着时代发展、个人财富的不断积聚，大多数国家都实施了房地产税制度，是大多数国家都普遍采用的税收制度、税种，主要起到的作用是调节收入分配、个人财富集聚，起到社会公平的作用同时实现财政收入。而放眼我国，史耀斌表示，房地产税实施的总思路是立法推进、充分授权、分步实施，目前正在设计、完善同时进行论证听取意见。 在史耀斌看来，各国在房地产税上的共性制度性安排包括：对所有工商业住房和个人住房都会按照评估值征税；对在所有国家房地产税制度安排里都有一定的制度优惠，制定一些扣除标准，或者对困难家庭、低收入家庭、特殊困难群体给予一定的税收优惠；将房地产税确定为地方税，收入归属地方政府，地方用这项收入提供公共基础服务；房地产税的税基确定非常复杂，需要建立完备的税收征管模式，才能够使房地产税征得到、征得公平。史耀斌表示，在立法草案起草过程中，起草部门会参考这些共性制度性安排。 中原地产首席分析师张大伟认为，从目前的各种进展来看，房地产税落地的速度在加快，这一税种是一个综合的概念，即一切与房地产经济运行过程有直接关系的税都属于房地产税，“在我国，房地产税可能会涵盖房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税等”。也正因如此，史耀斌表示，实施房地产税制度时会合并相关税种。 不过，多位业内人士也表示，三年内房地产税法通过、正式实施的可能性不大，在目前各界仍对具体实施方案存较大争议的情况下，各阶段时间可能会被进一步拉长。
  2019-11-22 04:50:10
• 138****7272 "房屋空置税要来了?  
  
  近日，国务院参事、住房和城乡建设部原副部长仇保兴在《参事讲堂》上发表演讲。根据演讲实录，仇保兴认为，应该对房地产税进行分类，率先出台能够精准遏制住房投机的消费税、流转税、空置税，然后再从容地考虑物业税如何开展，“以达到理性遏制、逐步熨平房地产泡沫的效果”。
  
  此观点引发了对空置税的热议。华夏新供给经济学研究院首席经济学家、原财政部财政科学研究所所长贾康在其微信公众号发表文章表示：“仇保兴建议征收空置税，我的理解是，他认为房地产税要从容处理，意思是说‘急不得’。”
  
  空置税在国外很常见，在国内也已经讨论多年，但迟迟没有在政策层面开始执行。新京报采访发现，“空置”的界定是一大难点，在实际中难以操作;其次，中国房地产行业情况之复杂，也使得相关部门对这一调控工具保持谨慎态度。空置税能否提升房屋空置成本以减少投机投资性需求为市场所期待。
  
  房屋空置税要来了?  
  
  仇保兴再提空置税  
  
  贾康称“是一个美好的愿望”
  
  10月9日，国务院参事、住房和城乡建设部原副部长仇保兴提出，可通过征收空置税以遏制住房投机泡沫。这不是仇保兴首/次提出空置税。今年4月11日，仇保兴在博鳌亚洲论坛上表示，房地产市场的调控手段在发生变化，由过去中央集中发力调控到区域分散调控，从行政命令调控到利用税收、信贷等工具调控，长远看空置税、消费税都会陆续出台。
  
  空置税主要是针对空置住房。仇保兴提出，住房需求逐渐减少是未来的一个趋势。根据国际货币基金组织发布的报告，法国、日本等发达国家在城镇化率峰值过去之后，人均住房面积约为35-40平方米。我国绝大多数省份人均住房面积已经达到这个数值，这意味着我国三四线城市的住房空置率会逐步上升，许多地方当前已经出现的“空城”、“鬼城”现象会加剧。这也意味着，一线城市随着人口的增长，房价上涨的压力非常巨大。
  
  贾康在其微信公众号发表文章认为，以空置税促成房地产健康发展，是一个“美好的愿望”。但如何使空置税可操作、具体如何落实，是当前面临的挑战，目前还没有看到比较好的解决方案。
  
  中国财政科学研究院应用经济学博士后盘和林认为，我国实行空置税的条件还不成熟，类似空置税需要社会征信水平和体系建设达到一定程度，尤其是形成失信的约束机制，这样整个社会的遵从成本降低，即人们不再敢在空置税上弄虚作假，因为成本太高，只有这样空置率的执法成本才能达到一个理想状态。
  
  空置税怎么征收?  
  
  香港今年开征空置税  
  
  缴税金额为年租金2倍  
  
  空置税简言之就是对空置的房屋收取一定的税收，在国外较为普遍，法国、澳大利亚、英国等很多国家均征收空置税。以法国为例，房子空置一年需缴纳房价的10%，空置2年缴纳12.5%，第三年则需缴纳30%，并且同时附加税金总额9%的手续费。
  
  据香港特区政府官网，今年6月，香港宣布对一手房开征空置税，对空置一年或以上、未出租或自住的一手住房，按房屋年租金的200%征收“额外差饷”(即空置税)。
  
  香港的这一税率实际上很高，香港的“差饷”(即土地税)征收率为租值的5%，空置税则高达200%。以2018年3月住宅物业平均租金回报率为2.5%计算，空置税率按租金两倍征收，大约等于楼价的5%。举例来看，一套月租金为10000港元的房子，年租金12万港元，需缴纳空置税24万港元，而这套房子的售卖价格可能只有约480万。
  
  香港对于空置税的征收方法是，所有获发占用许可证达12个月的一手房业主，每年须向政府申报房屋的使用情况，若发现有房屋超过六个月时间未作居住或出租用途，该房屋会被视为“空置单位”，业主需要缴付空置税。
  
  空置率到底有多高?  
  
  标准不一，按国际惯例  
  
  空置率5%-10%为合理区间  
  
  中国的房屋空置率到底高不高?目前较为权威的统计数据来自西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心2014年6月发布的《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》报告。该报告指出，2013年，我国城镇住宅的整体空置率达到22.4%，比2011年上升1.8个百分点。分城市来看，北京的空置率为19.5%，上海为18.5%。这一数值高于其他很多国家和地区，2011年美国空置率为2.5%，欧盟主要国家2004年的空置率为9.5%，日本2008年空置率为13.1%。
  
  中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁对新京报表示，该中心在持续进行追踪调查，目前可以透露的是，2017年的更新数据与此前的数据相差不大。
  
  另一个较为可信的数据来自于国家电网的调查。今年3月，原中央农村工作领导小组副组长兼办公室主任陈锡文在央视某节目的讲话中披露，以一年一户用电量不超过20度为“空置”标准，国家电网的空置率调查结果显示，2017年，大中城市房屋的空置率为13.1%，中小城市房屋空置率为13.8%，乡村房屋空置率为14.3%。
  
  按照国际惯例，空置率处于5%-10%为合理区间，10%-20%是危险区间，超过20%为严重挤压。无论采用上述何种标准，我国空置率都偏高。
  
  盘和林对新京报表示，很难有一个标准去界定什么样的状态算空置，即使理论上有，在实践中也很难操作。国外学者计算空置率时，是把住房和其他商品用房的全部存量作为分母，把一级市场待售、待租的房产作为分子。国内的学者，有的是用空置面积除以当年商品房竣工面积来计算空置率，有的是用空置面积除以前三年竣工面积之和。国内与国外学者计算空置率的方法并不一致，因此用国外的标准来衡量空置率是否过高，缺乏科学性。
  
  此外，我国房屋持有者与国外也不相同，国内很多是为儿女未来上学、结婚等目的而购房，所以不少是不出租、不装修的。也就是说，我国的空置率应该要比国外的标准高才符合真实情况。比如说，国外超过20%就被视为危险信号，而国内可能在30%以内都是相对合理的水平。
  
  如何界定空置?  
  
  入户访问、电话访问、查电表  
  
  或存被规避的“漏洞”  
  
  实际上，国内对于开征“空置税”的讨论已进行多年。早在2010年，北京住建委曾召开座谈会，有参会人士提出空置税建议，对“不住不租不卖”的空置房屋进行征税，当时北京市住建委相关负责人表示“赞成”。
  
  然而，国内空置税却迟迟未获推进，至今从未出现在官方文件或表态中。其一大难点在于“空置”的界定，房屋空置率数据也一直没有系统的统计结果。
  
  从具体的统计方式上来看，中国家庭金融调查与研究中心的调查方法是入户访问、电话访问，事实材料基本来自被访者的陈述。陈锡文透露的国家电网的方法是查电表，一年一户用电量不超过20度视为空置。这两种方式均存在可能被规避的“漏洞”。贾康在其微信公众号文章中表示，若半年或一年电表不转就是空置，要处理一下太容易了，在房屋内连上电器就能避开交税。靠居委会去监督更不可行，不可能做到全时段监督，并且如果出现居委会和房主说法不一致的情况，难以仲裁。
  
  易居研究院智库中心研究总监严跃进提出了一种可能的界定方法：建议针对现房且全装修住房进行把控，交付钥匙后12个月内可以通过相关水、电、气等月度消费流量来界定。类似工作可以交于物业管理公司进行核查。若房屋没有出租，或者房屋本身缺乏必要的生活设施，类似厨卫等，则可以界定为存在空置嫌疑。
  
  空置税能否抑制房价?  
  
  促进租赁市场房源的释放  
  
  一定程度上抑制房价  
  
  为何会出现空置的现象?严跃进对新京报表示，不从学术研究的角度、仅从现实情况观察来看，部分空置房是合理的空置，比如房屋交付到装修的过程、业主短期旅游造成的空置、房屋挂牌出租的时候合理的空置等。而部分空置则是投资投机行为所造成的，“宁可空置也不出租”的心态也存在。
  
  前述中国家庭金融调查与研究中心2014年的报告指出了空置房的部分风险，除了形成了房产资源浪费之外，空置房还占用了大量金融资源。空置住房的信贷可得性(实际获得贷款家庭与有正规信贷需求家庭之间的比例)更高，获得贷款的规模更大。据推算，截至2013年8月，空置住房占据了4.2万亿的住房贷款余额。仇保兴也指出，中国民众的资产70%以上沉淀在房产中，而美国只有30%不到。
  
  盘和林对新京报表示，空置税的征收可以有效打击投机炒房行为，挤出投资性需求从而起到抑制房价的效果。同时，空置税可以促进租赁市场房源的释放，一定程度上有利于房租的合理回落，推动租赁市场的健康房展，房租回落也必将传导到房价上面。不过，他也指出，“这是政策执行到位的理想结果”，实际执行中空置税征收成本、空置标准界定等问题如何解决，仍是一大挑战，执行不到位甚至可能适得其反。
  
  空置税征收的一个关键点在于不能影响实际需求，政策需要把控一个好平衡点。譬如，房主在为房子寻租过程中，如何设置一个合理的免征空置税的时间等。
  
  
  
  
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  2019-11-22 04:50:06