经济适用房要交多少税？贾康中国征收房地产税没有硬障碍

"公民因拆迁权益受损可提出法律援助申请近日，北京市政府出台《关于扩大法律援助事项范围的通知》，决定扩大公民申请法律援助事项范围。其中，因征地、拆迁而使合法权益受到损害并在民事诉讼中主张权利的公民，只要符合相关条件，就可向法律援助机构申请法律援助。据北京市司法局相关负责人介绍，扩大后的法律援助事项范围，除按《法律援助条例》和《北京市法律援助条例》规定的事项执行外，公民对下列需要代理的事项，没有委托代理人且符合申请法律援助经济困难条件的，可以向法律援助机构申请法律援助：一是因签订、履行、变更、解除和终止劳动合同导致合法权益受到侵害而主张权利的；二是因征地、拆迁而使合法权益受到损害并在民事诉讼中主张权利的。此外，根据该《通知》要求，对符合经济困难条件或免予经济困难条件审查的军人军属，在上述事项范围的基础上，请求给予优抚待遇的、涉及军人婚姻家庭纠纷的、因医疗交通工伤事故以及其他人身伤害案件造成人身损害或财产损失请求赔偿的、涉及农资产品质量纠纷的、涉及土地承包纠纷、宅基地纠纷以及保险赔付的，应给予法律援助。"

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" 从财产税角度看房地产税，有利于形成改革共识明确房地产税的基本功能与定位，是房地产税改革的当务之急。从财产税的本质属性，来看待房地产税改革，有利于形成改革共识。在3月26日-29日召开的博鳌亚洲论坛期间，房地产税话题再度引发热议。尤其是吴晓求、贾康两位大咖同台激辩，对房地产税改革阐述的观点泾渭分明，进一步加剧了大家对“如何征收房地产税”的分歧。对此，中银国际研究公司董事长曹远征表示，不能从狭义概念去理解房地产税，应该从财产税角度讨论和理解房地产税。对目前的中国人来说，**大的财产可能就是房子，需要在财富代际更替中做一个制度安排或相关法律予以调节，以保证公平，这才是房地产税的出发点。从吴晓求和贾康的观点来看，二人表面上争论的是房地产税的法理性质，实际上是对房地产税的功能和定位存在重要分歧。吴晓求认为，房地产税从理论和法律层面找不到依据，主要原因是中国的土地所有权为国有，房价**的背后实质上是土地**，而不是土地上面所有者拥有的房产**。对于国有土地的**却向个人征税，从理论上说不过去。由此看出，吴晓求看房地产税的角度是站在纳税人和对房价影响的角度。贾康则认为，目前国家也对国有企业的利润征税，因此房地产税开征不存在理论和法律层面的障碍。贾康在与吴晓求同台辩论时，还列举了开征房地产税的几个理由及不同的功能定位，比如，房地产税是地方主体税源建设的重要税种，西方国家也征收房产税等。从两位经济学家的交锋来看，理论界对房地产税改革的功能和定位存在较大分歧。开征房地产税的主要目的是什么？是用来调节房价，还是用来增加地方财政收入？笔者认为，要想实现房地产税改革的成功，首先需要在这一点形成共识。曹远征作为市场主体论的代表，提出了“财产税”概念，认为“不能从狭义概念去理解房地产税，应该从财产税角度讨论和理解房地产税”，无疑为房地产税改革指出一条新思路，为形成改革共识找到了一个突破口。财产税，就是以人们所有的或可支配的财产作为课税对象征收的一种税。财产税属于对社会财富存量进行课税，不是对当年创造的价值征税，而是对往年创造的价值（前值）以当前**新价值（现值）予以征税。因此，财产税本质上是对人们财富收入的调节，是促进社会公平发展的一个重要税种。当然，房地产税的征收要考虑到老百姓的刚需情况，才能在社会上形成改革共识，否则很容易陷入“公说公有理、婆说婆有理”的论辩怪圈。从财产税本质属性来看待房地产税改革，有利于形成改革共识，但是否存在法理上的问题呢？首先，从国内土地与房产政策来看，虽然中国土地属于国有或集体所有，但支配权属于占有者或使用者。国家政策也明确表示，对土地使用权和经营权长期保持不变。同时，房地产市场不能将土地和地上建筑物分开交易，房产和地产的收益归属于房产所有者和土地使用者。所以，开征房地产税，在理论和法律上都不存在障碍，符合财产税关于“对可支配财产课税”的基本原理。其次，财产税的**大功能是调节财富，促进社会公平。**后，以公平为核心推进房地产税改革，更容易形成社会共识，有益于建立科学的税制体系。总之，只有在明确房地产税的基本功能与定位之后，才能深入探讨房地产税改革的立法确定以及税收要素及细节等，这才是房地产税改革的当务之急。□木丁（财经评论人） "

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　　房产税并没有在全国范围内进行推广，截止2020年7月，房产税也只是在上海以及重庆等几个试点城市来进行征收。以上海为例，征收方式主要是以房屋的评估价值为标准，并且在房屋征收对象、征收税率以及征收条件等多个方面作出了较为详细的规定。　　房产税征收标准通常是从价或从租两种方式来进行征收，其中从价计征的方式就是指计税依据为房产原值一次减去10%-30%之后的余值，而具体的减幅是由省区市人民政府来进行确定，比如，浙江省具体的减幅为30%。公式则为应纳税额=房产原值×(1-10%或30%)×税率(1.2%)。而从租计征就是将房产租金作为计税的依据，公式则为应纳税额=房产租金收入×税率(12%)。请问房产税的征收可以按照按年征收或者是分期缴纳的方式纳税的期限也是由省区市人民政府来进行规定，所以每个城市的征税时间还是有一定的差异性。

"（ 侯润芳）3月26日-29日，博鳌亚洲论坛2019年年会在海南博鳌举行。论坛期间，房地产税话题引发热议。今日，中银国际研究公司董事长曹远征在接受新京报采访时表示，不论房地产价格高还是低，房地产税都应该出台。对目前的中国人来说，**大的财产可能就是房子，需要在财富代际更替中间做一个制度安排或者相关法律来调节，以保证公平，这是房地产税的出发点。在博鳌亚洲论坛2019年年会期间，中国人民大学副校长吴晓求表示，从理论和逻辑上，没有找到开征房地产税的理由。“作为一个经济研究者，自己一直在思考房地产税的基础是什么，但目前还没找到， 实际上房价高是因为土地值钱，那么土地不是我的，即使上面的建筑是我的，但为什么要对我征税呢？”吴晓求说。吴晓求的一席话引发热议和关注。“我不太同意这一观点，房地产税还是应该征收的。”曹远征向新京报解释，在中国，土地确实是国有，征收的房地产税在某种程度上是持有税。同时，曹远征强调，不能从狭义的概念去理解房地产税，应该从财产税的角度讨论和理解房地产税。如何理解？曹远征举例，美国遗产税立法的初衷是在财富代际更替的阶段保证公平。“很简单，你挣得比我挣得多，你本事比我大我认了，但凭什么你儿子依靠继承财产比我儿子更有钱，这是不公平的。财富贫困的代际更替是**大的不公平，会拉开收入差距。鼓励当代人努力奋斗，而不是鼓励后代人不劳而获，这是财产税的核心。”曹远征说。曹远征直言，对目前的中国人来说，**大的财产可能就是房子，需要在财富代际更替中间做一个制度安排或者相关法律来调节，以保证公平，这是房地产税的出发点。房地产税对房价究竟能起到多大的调节作用？曹远征直言，如果从调节房价的角度理解房地产税，就理解偏了，房地产税就变成了调节价格的手段了。实际上，不论房地产价格高还是低，房地产税都应该出台。第二，房地产税对房价的影响取决于开征的方式、税率等。“不要从房地产的角度去讨论房地产税，否则房地产税就被房地产价格绑架了。难道房地产价格跌了要降房地产税，房地产价格涨了又要征房地产税？”曹远征反问。 "

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" 中国经济周刊文 | 陈九霖房价、楼市一直牵动人心。2019年政府工作报告提出：健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。全国人大工作报告也提到，今年要对房地产税法开展立法调研、起草，加紧工作，确保如期完成。不少经济学家常呼吁降低房价，以便老百姓买得起房。也有很多经济学家经常预测房价涨跌，但在整体层面应当如何应对房价涨跌以及政策层面如何引导房价等更深层次问题的理性探讨显然更具价值。逾400万亿元资金被锁定在房产中2019年3月14日，国家统计局公布了我国房产投资和销售的部分数据。数据显示：2019年1-2月，商品房销售面积14102万平方米，同比下降3.6%，时隔34个月后，全国商品房销售面积首次出现负增长；商品房销售额增长2.8%，而去年整体增速为12.2%。我们再看看中国家庭的债务情况。数据显示，2015年底，我国个人负债总额是GDP的30%；2016年，达到了45%，一年内上涨了15个百分点；2018年，家庭债务总额接近GDP的60%，占同期个人收入总额比重的107%。家庭债务总量超过居民总收入，意味着提前消费透支了消费能力，因此，我国近年来的居民消费增速有所下滑。2017年，我国居民的杠杆率为49%，相较于62.1%的国际平均水平，这一比例并不算过高。但是，对比新兴国家的39.8%，又显著偏高。那么，相较于发达国家呢？美国自2008年以来，居民杠杆率由95.4%降至2017年的78.7%，日本由59.5%降至57.4%，欧盟则从60.4%降至58.0%。我国居民债务都用于何处呢？中国人民银行发布的金融稳定报告透露：2017年末，中国住户债务余额为40.5万亿元，较上年增长21.4%，较2008年增长了7.1倍。2017年，中国家庭债务占GDP比重的48%。其中，住户贷款占全部贷款比例的32.3%（实际占比还要略高）。回顾2008年，中国的住房贷款余额为3万亿元。到了2017年底，飙升至21.9万亿元。数据还显示，目前，房费占住户债务余额54%。由此可见，我国居民贷款的主要用途是用于购房以及与此有关的支出。截至2017年末，全国城镇共有住房2.7亿套，户均住房已超过1套。2018年10月，国家统计局公布的全球房产总市值数据显示，中国居民房产总值为65万亿美元。日美欧三个国家和地区加起来的居民房产总值还比中国少5万亿美元。民进中央经济委员会副主任王林曾表示，我国居民资产80%是房产，全国约有400-430万亿元的资金被锁定在房产中。这表明了房产在我国经济和居民财富中的比重。可见，房价走势牵一发而动全身。房价下跌会有什么后果？近两年的楼市调控采取了严格的限制措施，从以往单纯的“限购”发展到“限购+限价”并举的阶段，落脚点在于控制房价。对于广大刚需来说，房价平稳，无疑是好事。但有人欢喜有人忧，不少人担心因房价下跌会带来一系列的问题。首先，如果楼市深度调整，作为信贷抵押物的房产市值则会大幅缩水，房屋市值下跌而债务无法减少，其抵贷比率会大幅上升。如果房价下跌幅度超过了购房者的**比例，以致出售房产不足以偿还债务，那么，部分有房者将变成负资产者。如果有房者大量抛售房产，还会导致房价下跌陷入恶性循环，使楼市持续进入下行通道。第二，官方数据显示，我国中等收入群体人群已超过4亿，比美国人口总数还多。这些中产阶层的主要财富都是房产。一旦房价下跌，将会影响他们的消费意愿和消费能力。国家统计局数据显示：2018年，我国**终消费对经济增长的贡献率已达76.2%，成为拉动经济增长的第一动力。在当前投资和出口增长都面临较大下行压力的情况下，消费的下滑会加大经济增长失速的风险。第三，房价下跌还会导致银行业面临系统性信用风险。2018年，A股上市房企总负债达7万亿元，行业龙头万科负债率也达到84.93%，负债率超过70%的上市房企有59家。房价下跌势必导致原来以高价拿地的房企入不敷出，使这些企业面临着现金流和融资链条断裂的压力，进而造成银行形成大量的坏账。一旦大批房企破产，还将使产业链上下游的企业受损，形成连锁不良反应。此外，我国信贷大多以土地和房屋作为抵押物，房屋和土地价格下跌导致抵押物减值，会增加形成呆坏账的风险，进而抬升银行的系统性风险。第四，房价下跌还会加剧地方政府收支压力和债务风险。目前，地方政府收入的主要来源是土地出让收入。一旦房价下跌，土地出让收入大幅减少，政府性资金收入减少，而财政支出存在较强刚性，那么，势必导致地方政府财政难以为继，只能扩大地方政府债券发行。这会进一步推高地方政府债务水平，从而，产生更大的系统性财政与金融风险。笔者认为，当前房价宜稳，不宜波动过大。稳定房价应是2019年需要重点考虑的选项，在做到房价稳定而不出现暴涨或暴跌的前提下，逐步解决房价过高的问题。这既是通过数据分析得出的结论，也的确是客观现实的必然要求。怎么调控？那么，房价应该以什么样的方式进行调控呢？笔者认为，并不是动辄就通过行政方面的干预，而在于真正意义上做到改变人口和城市集中化的规划问题，要通过调控引导我国经济结构性改革和调整，做到纲举目张，避免头痛医头，脚痛医脚。具体建议如下：一、通过房市调控促进西部地区开发，形成新的一波改革开放的红利。房价、楼市与人口流动和城市布局密切相关。总体而言，房价**高的几个城市也是人口规模和人口净流入**大的地方。2018年末，北京市常住人口为2154万，北京楼市均价为59868元/平方米；上海市常住人口为2415万，其楼市均价为49446元/平方米；人口规模较小的呼和浩特房价均价只有9037元/平方米。所以，房价应该伴随着资源的再分配和人口的再调节得到调控。当下，应该通过包括楼市政策在内的各项政策引导，鼓励人口西移，促进西部地区人口增长，从而，通过人口分散的方式，促使房价缓慢下降，也带动西部地区经济发展，形成新的人口红利、政策红利、改革红利和国内区域开放红利。二、增加投资渠道解决高房价问题。由于投资渠道的匮乏以及通货膨胀及其预期等因素，人们只能用杠杆去购房，将钱投入到房地产市场，去对抗物价上涨，并实现资产的保值与增值。通过让百姓拥有更多的投资渠道，可以做到资金从房地产缓步分流的效果，从而，可以控制房价，促进股市，拉动消费。总之，要真正做到房价的合理调整，应该是促进资源的再分配和人口的分散化以及拓展投资渠道，并辅之以对于炒房客的行政打击措施。只有这样，才可以做到房价的软着陆，从而，也能真正地“解放”中国家庭的经济负担。（作者系约瑟投资公司董事长兼总裁，中国航油集团原副总经理、中国航油（新加坡）股份有限公司原总裁） "

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