动迁房要满多少年之后才能卖?动迁房几年可以买卖

• 145****7689 动迁房有产权，但是五年不到，如果买卖要注意什么
  购买动迁房房注意以下几点：
  1、因为是未办理产证的动迁房，无法办即刻理过户，要避免出卖人临时违约要求加价。
  2、黑心房东一房二卖
  拆迁房买卖时通常尚未办理产权证，办证时必须先将产证办在被拆迁人名下，再由出卖人配合过户至买受人，因此买房和办证中间可能有几年的时间差。法官提醒广大市民，尽量不要买尚未办证的拆迁房，买房时要谨慎查看房产证等原件，在可以办理房产证的第一时间敦促卖方配合过户，避免出现一房二卖。 2019-10-31 07:15:15
• 143****0764 1、根据相关法规及政策的规定，动迁房一般分为两大类：一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。如黄浦江两岸进行的世博动拆迁，按照有关方面的规定，被安置人获得这种配套商品房的，房屋产权属于个人所有，但在取得所有权的5年之内不能上市交易。
  另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房（与市场价比较而言）。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。
  2、动迁房即是拆迁安置房，拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。 2019-10-31 07:15:12
• 142****4572 2017年前三季度即将结束，回首来看上海的二手房市场，成交量自3月接近2万套后，一路下滑至8月的1.1万多套，而总有那么几个商圈的成交相对较。究其原因，主要是商圈内的动迁房成交颇多，这些动迁楼盘的成交量几乎占据整个商圈成交的大半，更有甚者占比超过了九成。
  
  2017年1-8月上海二手房成交量.jpg
  
  2017年1-8月上海二手房成交量
  
  究竟是哪些动迁房如此受欢迎？先卖个关子！先来了解下上海目前对于动迁房买卖的相关政策规定：
  
  首先，动迁房满三年才能过户，这个满三年是从哪个时间点算起？
  
  一般分为两种情况，一种是业主的产证满3年（即小产证满3年）；另一种是动迁协议满3年且大产证（开发商的）满3年，即使小产证不满3年也可以上市交易。
  
  其次，动迁房办理产证需要哪些材料？
  
  动迁房和普通的商品房一样，都是上下家签订合同后去交易中心过户，带好身份证、户口本、结婚证（单身证明）、买卖合同和房产证密码。
  
  第三，动迁房买卖税费如何算？
  
  按政策规定，动迁房首次买卖无论是普通住宅还是非普通住宅，均免增值税及增值税附加。个人所得税的话，满五年唯一住房免交；如未满五年或满五年非唯一住房按核定价的1%征收。
  
  第四，购买动迁房可以贷款吗？
  
  如果你想贷款的话，房产抵押，必须有房产证，如果您有房产证，并且是商品房。属于个人私有财产，不是集体土地和集资房或者经济适用房的话，是可以贷款的。但是各地的政策不太一样，具体还是需要问下银行。
  
  **后，未满三年的动迁房可以买吗？
  
  出于交易安全来讲，本人不建议选择未满三年的动迁房，虽然可能这类楼盘的房源价格会更低一些，但风险也会大很多，犹如投资产品，收益越高风险越大。
  
  或许有些执着的小伙伴会认为签订协议就好，但事实并非如此，签订协议后，若是房价上涨的收益大于违约金的话，房东仍会不惜一切代价违约，而那时买房人则是空欢喜一场，且不说那时的违约金可能早已贬值，你还需另外再找房、看房、选房、讨价还价……，重新再折腾一遍。
  
  身为郊外本土人士，坐等拆迁N多年，始终不见痕迹。正所谓拆迁致富天注定，动迁好房新选择！
  
  了解完动迁房买卖的相关政策，再来看看2017前三季度都有哪些成交热门动迁楼盘，今儿主要来瞅瞅两大成交热门动迁房系列：新凯家园系（松江 泗泾）和馨佳园系（宝山 顾村）。
  
  松江泗泾：新凯家园系列
  2017年1-8月共成交约589套，占松江泗泾商圈总成交量的近四成，其中新凯家园一期成交471套，9月评估均价约35847元/平；新凯家园四期成交118套，9月评估均价约31966元/平。
  
  新凯家园一期（建筑年代：2006年）
  
  【特色】新凯家园小区住宅以70平左右为主力房型，小区里有集中和零散的商业、社区服务中心、菜场以及其他公建用房。小区距离9号线佘山站约500米左右，周边有松江区新凯幼儿园、泗泾幼儿园、小天使幼儿园。 2019-10-31 07:15:10
• 131****2408
  
  
  引言：在上海购买动迁房，因动迁房要满三年（大产证和动迁协议同时满三年，或者小产证满三年）才能上市交易，因此交易时间都会比较长，加之房价波动（一般表现为上涨）比较大，导致的纠纷也就比较多。本文介绍一些动迁房买卖的法律风险与防范方法。
  
  
  
  一、合同效力的风险与防范
  
  
  
  《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《合同法解释二》第十四条：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”《**高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》：“……15.正确理解、识别和适用合同法第五十二条第（五）项中的"违反法律、行政法规的强制性规定"，关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。人民法院应当注意根据《合同法解释（二）》第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力。16.人民法院应当综合法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等，综合认定强制性规定的类型。如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的"市场准入"资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握，必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级人民法院。……”
  
  
  
  根据上述法律规定，动迁房虽然要满三年才能上市交易，但是购买动迁房的合同并不会因动迁房未满三年而无效。
  
  
  
  当然，如果买卖动迁房的协议有《合同法》第五十二条所规定的任意一项，则此买卖合同即是无效的。如夫妻一方（卖房人）与买房人恶意串通损害第三人（出售人的配偶）利益的房屋买卖合同就是无效的。再如，卖房人如果是无民事行为能力人或者限制民事行为能力人（一般都表现为智力有障碍的成年人），且其法定代理人未签字确认，就会导致合同无效。
  
  
  
  简言之，合同无效的风险一般不是太大，房屋买卖双方（尤其是买房人）只要善意、谨慎，一般就不会有太大问题。
  
  
  
  二、无权处分的风险与防范
  
  
  
  《**高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”根据该规定，无权处分并不会导致合同无效，但是可能会导致房子的所有权不能转移。
  
  
  
  房屋买卖双方签订合同的时候，往往只有动迁协议（甚至动迁协议都没有），尚未有大产生或小产证，因此，将来房子上写谁的名字是一个很大的问题。
  
  
  
  1、如果尚未签订动迁协议，这样的房子的交易风险就比较大。因为没有动迁协议，将来房子是否一定动迁，将来房子的产权人是谁都不好确定，这就很容易导致无权处分。防范的方法，是要让尽量多的可能享有动迁房所有权的人在卖房人一栏签字确认同意出售此房屋。
  
  
  
  2、如果已经签订了动迁协议但是尚未办出小产证，将来产证上写谁的名字还不一定，就必须让动迁协议上所有的被动迁人在卖房人一栏签字确认同意出售该房屋。
  
  
  
  3、如果已经办出了小产证，则需要更加注意。因为买房人往往误认为小产证上是谁的名字所有权人就是谁，但是忘记了“夫妻共同财产”的概念，即即便小产证上只有夫妻一方的名字，也有必要让其配偶在房屋买卖合同上签字（网签合同上不要签，但是居间协议或者居间版房屋买卖合同或者补充协议上要签字）。另外，如果小产证上有多人的名字，尤其是父母子女的名字都在产证上，一定要让所有的产权人签字，避免无权处分甚至合同无效的风险。
  
  
  
  三、违约的风险与防范
  
  
  
  购买动迁房，买房人**担心的是卖房人违约（快要过户的时候提出涨价的要求，或者房子被查封、被抵押等导致无法交易）。对此，并没有什么办法可以绝对地杜绝这种风险，但是可以做一些工作来尽量减少这种风险。 2019-10-31 07:15:04