拆迁多少签约率才拆?根据法律多少住户同意才能拆迁

• 157****7422 现家规定假百少同意征收块能征收现征收都政府行要通政府省审批现征收前都要进行风险评估看看少同意征收少同意征收
  要数同意能进行征收 2019-10-30 06:47:09
• 154****6265 拆迁办，是拆迁办公室的简称，负责与拆迁有关的事务．是在城市改扩建过程中应运而生的办事机构和组织。一般来讲，拆迁办不是常设机构，只是临时部门。想了解更多相关信息，可以咨询北京市惠诚律师事务所，谢谢！ 2019-10-30 06:47:05
• 145****3475 拆迁方（一般是政 府拆迁办或取得拆迁许可证的开发商）要先公布拆迁范围、拆迁时间、关键的是拆迁安置补偿方案，查验户口、宅基证、丈量房屋面积、登记其他附属物，然后与每家拆迁户协商签订协议，约定具体的货币补偿数额、以何种方式支付、支付期限、过渡费标准及期限、安置房屋方案等。
  法律没有规定多少户同意才能拆迁。 2019-10-30 06:47:01
• 151****4138 新浪乐居讯 12月12日，在深圳益田威斯汀酒店，木头龙小区近30户业主与益田集团完成了集体签约。至此，木头龙旧改项目签约率近98%，还剩30多户尚未签约。
  
  
  
  列入2010年深圳城市更新单元第一批计划的旧住宅区更新改造的试点项目共八个。到目前为止，只有鹤塘小区成为深圳市旧改小区中首个实现签约面积、签约人数达到100%的旧改项目。木头龙会成为第二个吗？
  
  
  
  签约的业主代表袁先生在现场说：“我们这几十户业主都是集体按同一个条件来签约。”对于此次签约，他认为保护沟通渠道是和益田集团的共识，还有就是创造一个良好的协商环境。对为签约的业主表示理解，尊重他们对自己房产的处置权，“绝对不会把自己和他们置于对立面，我们一直是维持很良好的关系。”
  
  
  
  
  △签约代表益田集团董事长吴群力和业主代表
  
  
  
  这次签约也被罗湖区城市更新领导小组成员、罗湖区政协副主席张宇星形容为“取得了突破性的进展”。
  
  
  
  
  
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  1983年
  木头龙小区位于罗湖区文锦中路，始建1983年，拆迁房屋栋数共61栋，总户数1341户。
  
  
  
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  2007年
  公开资料显示，2007年益田集团进驻木头龙社区开展业主改造意愿征集工作。
  
  
  
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  2009年
  2009年，益田集团正式向深圳市政府申报将木头龙社区列入城市更新单元计划。
  
  
  
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  2010年
  2010年，木头龙成为深圳市政府批准列入第一批城市更新单元。
  
  
  
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  2013年
  2013年4月，深圳市规土委通过了益田集团提交的木头龙片区城市更新专项规划设计的审批。
  
  
  
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  2016年
  据南方日报2016年2月8日的报道，木头龙项目仍有109户业主未签约。今年6月30日，木头龙城市更新项目签约率及签约面积均双双突破95%。
  
  
  
  
  
  
  △如今的木头龙小区已有20来栋被拆除，没有物业的管理导致周边野草丛生，大量建筑垃圾遗留。
  
  
  
  
  △原本的水泥道路，如今已坑坑洼洼。
  
  
  
  
  △由于无人管理，本来老旧的楼房更显沧桑。
  
  
  
  
  
  △小区内悬挂着动迁标语横幅，与之一隔的是新建住宅区合正荣悦府形成了鲜明的对比，其均价已经达到77841元/平。
  
  
  
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  签约率近98%，5年搬迁费已付10亿
  
  
  据南方日报2016年2月8日的报道，木头龙项目仍有109户业主未签约。而新浪乐居在今年3月30日的报道中也提到，小区目前仍有十余户住户未迁走，项目搬迁谈判工作长期处于拉锯状态。
  
  
  
  益田集团木头龙项目部负责人之一的郑先生近日告诉乐居记者，在今年6月30日，木头龙城市更新项目签约率及签约面积均双双突破95%，记者也看见相应的条幅在木头龙小区悬挂着。而12月12日的签约率及签约面积近98%，目前还剩30多户未签约。
  
  
  
  昨日签约业主之一的吴大爷告诉记者，他当年从老家来到深圳拼搏，就一直想这在这里有自己房子，后来好不容易才攒钱买了这里，到现在也有近20年之久了。他们客家人讲究有屋住，有一套自己的房子才算扎根安定，“我们希望能尽快回迁，毕竟对这里已经有很深的感情了”。
  
  
  
  郑先生同时也透露说：“自2011年7月至今启动过渡期租金补偿金支付，支付的金额跟其他费用已近10个亿。”
  
  
  
  在2014年南方都市报就曾在报道中预测，木头龙可能成为城市更新历史上支付租金补偿**多的项目，当时益田4年为木头龙业主支付租金达3.5亿元。
  
  
  
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  木头龙小区明年下半年拆得了吗？
  
  
  木头龙项目部负责人在完成约98%的签约率后表示，预计明年中木头龙应该就能启动拆迁工作。
  
  
  
  当年抢得“香饽饽”的几家开发商应该没想到，旧改竟是一场旷日持久的拉锯战。即将咽下去的肥肉因为少数硬骨头，卡在喉咙长达数年，谈判完成之时也还遥遥无期。
  
  
  
  列入2010年深圳城市更新单元第一批计划的旧住宅区更新改造的试点项目共八个，除了木头龙小区，还有金钻豪园、南苑新村、鹤塘小区、华泰小区、龙溪花园、海涛花园、桥东片区。到目前为止，只有鹤塘小区成为深圳市旧改小区中首个实现签约面积、签约人数达到100%的旧改项目。
  
  
  
  在今年5月被媒体曝光的《关于进一步加强城市更新实施工作的暂行措施》征求意见稿中，明确提出对旧住宅小区拆除重建设定了严苛的启动条件，要求权利主体100%达成更新意愿，并100%签订搬迁补偿安置协议才能将更新计划报市政府审批。
  
  
  
  对此，深圳市房地产研究中心主任王锋表示，双百条件，目的是将潜在的矛盾提前消化，保证项目的可实施性，避免引发社会不稳定因素。 2019-10-30 06:46:56
• 131****2874
  
  说明：
  
  1、对昨天发布的文稿进行了文字上修订。
  
  2、本期视频由于你可能猜得到原因已无法发布，请谅解。
  
  
  
  遇到拆迁，很多拆迁户是六神无主的，通常情况下是随大流，就是大家怎么干我就怎么干，即使吃亏又不是我一家吃亏，至少心理是平衡的，这应该是大多数人的惯常想法。另外一些拆迁户呢，遇到不懂的，会及时咨询律师，如果补偿的差距大，就会考虑聘请律师维权。在聘请律师维权的时候，他们非常关心一个问题，就是拆迁官司都是告政府，而咱们国家的政府权力大很强势，政府干预司法也不是什么新鲜事，在这样的情况下，那拆迁官司的胜诉率有多高呢？如果胜诉率很低的话，那花钱聘请律师就不值得，还不如随大流呢。你有样的顾虑吗？这一讲我们就讲一下这方面的内容。
  
  其实很多人对拆迁法律维权有很多错误认识，需要纠正，要重新正确的看待。
  
  
  
  一、拆迁户得到的**终补偿不是法院直接判的
  
  
  
  聘请律师的绝大多数拆迁户都认为，就是因为拆迁方给的补偿标准太低，我才聘请律师打官司，希望法院能够秉持公平公正司法理念，判一个合理的补偿标准给我。可你现在说我**终得到的补偿不是法院直接判的，那我还打什么官司呢？这个误解主要是大家没有搞懂《征补条例》的相关规定。
  
  从法律上讲（请听清楚，我讲的前提条件），根据《征补条例》的规定，拆迁户的补偿是由评估公司先行作出，后由政府作出的补偿决定书确定。当然，评估报告作出后，拆迁户对评估报告有异议的可以申请复核评估，对复核结果还有异议的可以申请鉴定；对补偿决定书不服的，可以申请行政复议，也可以提起行政诉讼。如果进行诉讼，那么法院只能根据你的诉讼请求，作出撤销或者驳回你的诉讼请求，即使作出对拆迁户有利的判决，撤销了补偿决定书，那法院也不能直接作出一个具体的合理补偿数额的判决，因为法律并没有赋予法院这项权利。有些人可能会提出，法律赋予法院这项权利不就行了吗，我们就假定法律赋予了法院这项权利，那法院也不能直接作出一个具体数额的判决，因为法院没有独立确定具体补偿数额的能力，法官懂法律但不懂房屋估价，必须借助于专业的第三方机构来确定（这一点需要有一定法律知识才能理解）。谁懂房屋估价，当然是房地产评估公司，你看，绕来绕去还是绕到评估。
  
  
  
  
  
  我们说过在我们看来评估报告是废纸一张，因为在目前的法治环境下，评估公司必然受到干预，无法独立的进行评估，拆迁户的补偿数额其实在评估前就已经人为的确定好了，所谓评估无非是走一个过场而已，所以它作出的评估报告不具有客观性公正性，拆迁户即使依法申请复核评估以及鉴定，都无法改变，犹如孙悟空在如来佛的手掌之中，无论怎样都逃不出。你看，法院也无法逃出这个怪圈。
  
  
  
  二、拆迁户能否获得合理补偿取决于是否占据优势谈判地位
  
  
  
  从上面我们认识到，评估报告不可信，法院又不能直接判一个合理的补偿数额给拆迁户。怎么办呢，必须要有一个公认的大致补偿标准来破解这个怪圈，这个标准来了，2014年8月29日**高法院发布了十大典型拆迁指导案例，通过典型指导案例，**高法院确定了：对被征收房屋的补偿，应参照就近区位新建商品房的价格，以被征收人在房屋被征收后居住条件、生活质量不降低为宜。（我们向大家讲补偿标准时说的是：参照周边（或者**近或者同一地段）新建商品房的均价来确定，不明白的请看相关视频讲座）。这个确实是中国特色法治下不得已的做法，**高法院这样做的目的只有一个，就是确定拆迁补偿的大致标准，让拆迁方、拆迁户做到心里有数，以制约拆迁方随意压低补偿标准，拆迁户随意狮子大开口。同时也为法院调解双方矛盾时给一个大致的尺度。要说明的是，尽管**高法院给了这个大致标准，法院也不能直接依据这个大致标准给拆迁户判决一个具体的补偿数额（这一点也需要有一定法律知识才能理解）。
  
  律师其实就是以这个大致标准来帮助拆迁户维权的。当提起诉讼到了法院，法院对行政诉讼一般比较矛盾：一方面，要判政府败诉，政府不高兴（深层次问题就不剖析了，你懂得，否则你就看不到这期视频了）；另一方面，要判拆迁户败诉，在法律上说不过去，更重要的是矛盾没有得到解决。这时就逼着法院走第三条路：调解。因为一旦调解成功，拆迁户就会撤诉，就不用作出判决，三方都各得其所。现在法院对调解比以往重视，力度也比以往大不少。当然也有不少案件调解不了，法院就是生硬的判拆迁户这一方败诉，怎么办？这就需要律师重新规划承办方案，找出拆迁方的破绽或痛点，根据案情需要，要么提起诉讼、要么申请行政复议、要么向有关部门递交律师函或者以“组合拳”的方式，迫使拆迁方让步和妥协，和拆迁户以谈判的方式解决拆迁矛盾，**终签订拆迁补偿协议。
  
  到现在你应该明白了吧，能否获得合理补偿取决于你是否占据优势谈判地位，而你能否占据优势谈判地位，主要取决于律师的承办方案是否得当，你是否有足够的热情和耐心密切配合律师这两个因素。我们这个团队从2009年开始办理拆迁案件至今已经7个年头了，我们的承办方案应该说已经比较成熟，但我们依然不墨守成规，为确保案件质量，每个案件我们一般至少由团队三名律师讨论确定方案，由一名承办律师具体负责落实，办理过程中如果承办律师遇到困难，由承办律师再提交团队讨论，这样既发挥了团队集体智慧，又能充分调动了承办律师的积极性和责任心。如果你能有足够的热情和耐心密切配合律师，获得合理补偿其实只是一个时间问题，不过，也确实有个别拆迁户在维权的过程中会失去热情和耐心，获得的补偿当然就会差一些。
  
  如果你真的看明白了，你应该明白拆迁官司的胜诉率有多高，其实是一个伪命题，因为获得合理的补偿与官司的胜诉率其实并没有多大的关系。
  
  
  
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  2019-10-30 06:46:49