物业费收费标准由哪里定价？物业管理费一般由谁决定征收标准？

• 144****7972 物业管理费的标准按照物业服务合同确定，
  物业管理条例，第四十二条　业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
  　　已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
  第二十一条　在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
  第十一条　下列事项由业主共同决定：
  　　（一）制定和修改业主大会议事规则；
  　　（二）制定和修改管理规约；
  　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
  　　（四）选聘和解聘物业服务企业；
  　　（五）筹集和使用专项维修资金；
  　　（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
  　　（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 2019-10-25 15:28:52
• 156****5318 物业费分前期物业管理收费和正式物业管理收费
  前期物业费的收费标准由房管部门负责对物业收费标准进行初审和批准。
  经房管部门批准的物业收费标准，由物业公司和开发商在前期物业管理合同中进行约定。并公示在物业规约、房屋销售合同之中。
  物业公司同时应将房管局核准的收费标准上方地方物价管理部门做收费备案，并取得备案通知书。部分地区在收费前还要去的《收费许可证》。
  正式物业管理费由业主委员会、物业公司协商制定标准，或经过物业招投标形式来确定物业收费标准，并由业主大会表决通过。
  经业主大会通过的收费标准，由物业企业和业委会签订物业管理协议后，分别报房管部门和物价管理部门备案批准。
  继续由前期物业企业提供物业服务，且延续前期物业收费标准的，可以不再报物价管理部门备案。
  物业收费标准由物业企业按照建设部《物业服务企业收费管理办法》的规定，经过管理成本核算，加上企业利润和税金等综合计算而来。物业企业在和开发商、业主委员会协商制定物业费标准时，应提交成本核算表等财务报告。而开发商和业委会有权对物业收费标准核算进行审计或平谷。
  经适房、两限房、房改房、拆迁安置房的物业费由物业管理企业按照政府指定价格标准收取费用。因增加公共设备设施导致费用增加的，需向房屋主管部门申报。 2019-10-25 15:28:47
• 131****6945 从物价部门获悉，从16年元旦开始，**新版本的《山东省价格目录》正式实施。这次目录修订，放开了政府定价的127项、承接国家下放的5项、新增政府定价2项、保留政府定价59项。
  
  新版价格目录里明确规定，只有列入目录的定价事项，政府才能实行价格管制，没有列入到目录里的事项，经营者均可以自主定价，政府不进行不当干预。新目录施行后，我省97%以上的商品和服务价格将由市场形成，政府定价的项目减少到3%以内。值得注意的是，与人们生活息息相关的物业费、医疗服务等费用将全面放开，实行市场调节价。
  
  物业费实行市场调节价
  
  新版《目录》将普通住宅前期物业服务收费列入政府定价范围；同时还提到住宅小区停车服务收费如具备业主与物业企业协商议价条件的，放开收费标准，否则按现行规定管理。
  
  目前，山东价格管理总的思路是有管有放，以放为主。决定是管还是放的主要原则，是看是否属于重要的公用事业、公益性服务价格，是否带有自然垄断性质，市场竞争是否充分。
  
  具体到普通住宅物业收费方面，按照《山东省物业管理条例》的有关规定，在前期物业管理中，物业服务企业由建设单位选聘，包括物业服务收费标准等内容在内的前期物业服务合同也由建设单位与物业服务企业签订，业主、物业使用人由于没有入住等客观原因，无法参与其中，只能被动接受，因此，前期物业服务收费带有一定的强制性、垄断性。
  
  为保护业主的合法权益，新版《目录》规定，普通住宅前期物业服务收费及停车收费实行政府指导价管理。业主大会成立之后，业主与物业服务企业的关系由被动接受转为主动参与，有了协商议价能力，物业服务垄断性、强制性特征减弱。因此，业主委员会成立以后的各项普通住宅物业服务收费均实行市场调节价。 2019-10-25 15:28:42
• 141****7049 根据国家计委、建设部颁布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，住宅小区物业管理费的成本构成包括以下项目：
  （1）管理服务人员的工资和按规定提取的福利费；
  （2）公共设施、设备日常运行、维护及保养费；
  （3）绿化管理费；
  （4）清洁卫生费；
  （5）保安费；
  （6）办公费；
  （7）物业管理单位固定资产折旧费；
  （8）法定税费。
  此外，物业管理费中还应包括物业管理公司的利润。对于高档住宅小区的物业管理，成本中可以增加保险费。
  与我国基本价格制度转换相适应，按照定价主体和形成途径不同，物业管理收费实行市场调节价、政府指导价、政府定价三种定价方式。 2019-10-25 15:28:35