租赁费分期收取怎样交房产税?请问免收租金出租门面期间如何缴纳房产税？

• 159****3638 房交税主要有两种：
  一、按租金来交纳租金交纳，（租金的12%，如果是个人出租，那么应该是4%）；
  二、按房产余值交纳，但是可以减扣余额的（10-30%，具体由当地税务机关定）再乘以1.2%；
  三、如果是理论题题，那么按“房产税实行按年征收，分期缴纳。纳税期限一般规定按季或按半年征收一次”应该 选 按年 缴纳； 以上三点来自文件： 国发[1986]90号： 中华人民共和国房产税暂行条例 2019-10-23 06:45:45
• 138****5040 　　免租期期间出租的房产，涉及房产税、营业税及附加、企业所得税、印花税等税种。在计算申报时，不同的税种应适用不同的税法规定。
  　　(1)房产税
  　　财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知【财税[2010]121号】第2条规定：对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。本通知自发文之日【2010年12月21日】起执行，此前规定与本通知不一致的，按本通知执行。
  　　根据上述政策的规定，免租期期间的房产，视为自有房产缴纳房产税，不按出租的房产缴纳房产税。文件尽管规定按房产原值缴纳房产税，但根据房产税暂行条例第3条的规定，依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。
  　　(2)营业税
  　　免租期期间的房产如何缴纳营业税，目前税务总局尚未出台专门的文件予以明确，但中华人民共和国营业税暂行条例实施细则【财政部 国家税务总局第52号令】对营业税的纳税义务时间进行了细化和明确。实施细则第24条规定：条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。第25条规定： 纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
  　　根据上述政策的规定，免租期内，由于承租方尚未达到书面合同确定的付款日期，出租方不产生营业税的纳税义务。但如果租赁合同既规定了免租期，又约定承租方提前支付房租的，应在实际收到预收租金的当天按实际收到的租金交纳营业税。
  　　根据城建税和教育费附加的相关规定，出租方还应以实际缴纳的营业税为税基，按适用税(费)率计算、申报、缴纳城建税和教育费附加。 2019-10-23 06:45:40
• 131****1094
  一、什么是房产税
  
  大家常说“这年代活得好累”，特别是年轻人深有体会。他们奔波在职场，早出晚归，不论是哪一行都很辛苦。要说**向往的职业应该就是“包租婆”了，只要收房租就好。但是现在“包租婆”也不容易，还要向税务局交房屋出租费，今天小编和大家分享一下2018房屋出租房产税征收的相关办法。
  
  房屋租赁房产税是房产税征收中的情况之一（房产税详见《你家房子该不该征收房产税？2018房产税征收范围》），房产税：在缴纳房产税的时候，一般我们需要按《房产税暂行条例》规定，拥有房屋产权的个人出租房屋，应按租金收入的12%在出租房。产之次月起缴纳房产税。对私有房产主将房屋出租给个人居住，凡经房管部门备案并执行房管部门规定的租金标准的，可暂免缴纳房产税和城镇土地使用税。
  
  二、房屋出租税率是多少
  
  房屋出租分为2种情况：一是个人出租住房；二是个人出租非住房，下面我们根据这2种情况分别来了解相关的税率情况。
  
  
  
  我们可以看到除了城建税和个人所得税之外其他税率计算方式都不一样。另外个人出租非住房的房产税和营业税均比个人出租住房的税率要高，这是因为非住房出租比住房出租的租金要高，非住房出租包括了门面、写字楼、车库、仓库等，租金远远高于住房出租，所以相对的税率也比较高。
  
  三、申报渠道及报送资料
  
  有需要的“包租婆”朋友们应该去哪申报房产税以及该准备哪些资料了？
  
  申报办理渠道：1.当地任一办税服务厅。2．当地网上税务局
  
  
  房产税申报报送资料：
  
  
  
  
  
  四、房产税减免
  
  相信大家已经发现上述申报资料里出现了“减免税”一栏，当符合减免情况时企业可进行免征申请，减免要求可参考当地具体政策（在当地税务局官网可进行查询）。
  
  
  
  房产税优惠办事流程： 2019-10-23 06:45:36
• 132****0094 业务案例
  
  我公司是房地产开发企业，公司在经营的过程中，经常会发生不动产出租业务，一方面是公司将待开发的土地对外进行出租，另一方面是公司将自持的商铺对外出租。在不动产出租的过程中，时常会有免租期的约定，那么对于免租期，纳税应如何确认呢？
  
  1、2017年1月，我公司将一块闲置待开发的土地，出租给嘉城物流公司停车转货使用，面积30亩，年租金40万元，租期两年。
  
  由于嘉城物流公司需要对所租土地进行场地整备，无法正常使用。因此，协议约定，2017年一季度免交租金，从二季度开始正常交租。
  
  那么，公司对外出租土地， 免租期间，各项税收如何缴纳？
  
  2、2017年2月，我公司将一楼盘自持物业【自持物业为临街门面，该自持物业原值150万元(含土地)】，对外出租，面积200平方米，年租金20万元，租期五年。
  
  由于租户需要对所租门面进行装修。因此，协议约定，2017年2-3月份，免交两个月的租金，从4月份开始正常交租。
  
  那么，公司对外出租房屋， 免租期间，各项税收如何缴纳？
  
  纳税分析
  
  一、增值税
  
  1、根据财政部 国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税(2016)36号附件一《营业税改征增值税试点实施办法》相关规定。
  
  按照标的物的不同，经营租赁服务可分为有形动产经营租赁服务和不动产经营租赁服务，提供不动产租赁服务适用增值税税率为11%、征收率为5%。
  
  2、根据财政部 国家税务总局《关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）第三条第（二）项规定：纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。
  
  3、根据国家税务总局《关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告国家税务总局公告2016年第86号》第七条规定：纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第十四条规定的视同销售服务。
  
  针对以上案例，结合相关政策，我们得知，对于出租土地或房屋等不动产，如果协议中约定有免租期的，免租期间无需视同销售，也就是说免租期间无需视同销售缴纳增值税。
  
  二、房产税
  
  根据财政部 国家税务总局《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第二条规定：对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
  
  因此，案例中房地产公司出租房屋，免租期间的房产税按房产原值减除一定比例(10%-30%)后的余额，按1.2%缴纳房产税。
  
  三、土地使用税
  
  根据《城镇土地使用税暂行条例》
  
  第六条规定：下列土地免缴土地使用税：
  
  （一）国家机关、人民团体、军队自用的土地；
  
  （二）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；
  
  （三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；
  
  （四）市政街道、广场、绿化地带等公共用地；
  
  （五）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；
  
  （六）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年；
  
  （七）由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。
  
  第七条规定：除本条例第六条规定外，纳税人缴纳土地使用税确有困难需要定期减免的，由省、自治区、直辖市税务机关审核后，报国家税务局批准。
  
  根据以上相关规定，案例中房地产公司闲置的土地不属于上述规定的城镇土地使用税减免的范畴，因此，闲置的土地同样需要缴纳城镇土地使用税，跟是否免租，没有直接关系。
  
  四、印花税
  
  根据《印花税暂行条例》（国务院令第11号）印花税税目表的列举及相关规定。
  
  1、印花税只对税目税率表中列举的凭证和经财政部确定征税的其他凭证征税。
  
  印花税目税率表中对财产租赁合同征税范围的规定是：包括租赁房屋、船舶、飞机、机动车辆、机械、器具、设备等，列举中没有土地。
  
  因此，房地产公司土地租赁合同无需缴纳印花税。
  
  2、根据印花税相关规定，房屋租赁合同，按租赁金额的千分之一贴花，那么，免租期间没有租赁金额，所以无需贴花。
  
  五、企业所得税
  
  根据《企业所得税法实施条例》
  
  第十九条规定：企业所得税法第六条第（六）项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。
  
  租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。
  
  根据以上案例，结合相关政策规定，免租期间不属于承租人应付租金的日期。
  
  因此，房地产公司出租的土地、房屋免租期间，在企业所得税中无需确认租金收入。 2019-10-23 06:45:31
• 132****7646
  我公司属于增值税一般纳税人商贸行业，出租2016年10月份购买的一套办公房，签订了1年租赁合同，租期2017年1月1日到2017年12月31日，年租金133.2万元(含税租金)。
  
  
  
  请问：
  
  
  
  (1)若是我们一次性收取房租如何做账和缴纳增值税?
  
  (2)若是在合同中约定了前3个月免租期，免租期内是否需要视同销售缴纳增值税?
  
  (3)若是在收取房租的过程中收到房客的物品损坏赔偿金是否缴纳增值税?
  
  (4)免租期内房产税谁来缴纳?
  
  
  
  专家回复
  
  
  
  (1)一次性收取房租的，应该在收到房租时一次性缴纳增值税。
  
  
  
  增值税=133.2万元/(1+11%)*11%=13.2万元
  
  账务处理如下：
  
  借：银行存款 133.2万元
  
  贷：预收账款 120万元
  
  应交税费-应交增值税(销项税额)13.2万元
  
  每个月分摊租金收入：
  
  借：预收账款 10万元
  
  贷：其他业务收入-租金 10万元
  
  
  
  (2)免租期并不属于“无偿”，是为了更好的满足一定租赁期限为前提，因此免租期内不需要视同销售缴纳增值税。
  
  
  
  (3)公司在收到租金的时候一并收取承租方的物品损坏赔偿金，属于因发生应税行为取得的款项，应作为价外费用缴纳增值税。
  
  
  
  (4)免租期内房产税由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
  
  
  
  政策依据
  
  
  
  (1)《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：
  
  
  
  (二)纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
  
  
  
  (2)《关于建筑服务等营改增试点政策的通知》(财税[2017]58号)规定：
  
  
  
  二、《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号印发)第四十五条第(二)项修改为“纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。
  
  
  
  (3)《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第16号)：
  
  
  
  第三条 一般纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：
  
  
  
  (一)一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。
  
  
  
  不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
  
  
  
  不动产所在地与机构所在地在同一县(市、区)的，纳税人向机构所在地主管国税机关申报纳税。
  
  
  
  (二)一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。
  
  
  
  不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的，纳税人应按照3%的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
  
  
  
  不动产所在地与机构所在地在同一县(市、区)的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。
  
  
  
  一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产适用一般计税方法计税的，按照上述规定执行。
  
  2019-10-23 06:45:27