怎样算逾期交房?开发商逾期交房违约金怎么计算？

• 141****0404 是从2012年1.1日起开始算到4月1日前。 2019-10-13 16:58:48
• 145****3146 双方有合同约定的，按照合同约定数额赔偿，没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
  逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 2019-10-13 16:58:45
• 136****1901 本文就开发商在实际交房中出现的延期交房的问题作出分析。房屋买受人享有哪些权利、开发商应该承担什么责任
  
  一、购房人的合同解除权
  
  《合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方可以解除合同。**高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》对“合理期限”进行了明确，该解释规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。该解释又规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。
  
  以上法律规定的含义有三点：
  
  1、购房人如欲解除合同，应当先进行催告。
  
  2、经催告后过了三个月，开发商仍然没有交房的，购房者取得合同解除权。就是说购房者解除合同的条件是第一开发商延迟交房;第二经过催告;第三催告后满三个月仍未交房。
  
  3、购房者合同解除权的有效期是从催告日起三个月后开始，一年后结束，即解除权的有效期为一年。在此一年内都可以随时通知开发商解除合同，超过一年期限，则永久性地丧失了解除权(当然以其它理由如严重质量问题而解除合同的除外)。并且，如果在购房者取得解除权后，开发商有催告购房者行使解除权的，则解除权的有效期缩短为三个月。
  
  以上规定中，两个催告和两个三个月的规定应当区分清楚，一为购房者催告开发商交房，一为开发商催告购房者行使解除权;一为购房者催告后经过三个月取得解除权，一为开发商催告后购房者的解除权有效期缩短为三个月。
  
  
  
  鉴于以上的规定，在开发商延迟交房时，不管购房者是不是真的准备解除合同，都应当在开发商延迟交房后立即发函催告，一是在开发商迟迟不能交付房屋时采取的一个应对举措;二是催告后可解除合同对开发商也是一种压力。
  
  催告**好以快递等可保留凭证的方式进行。在没有催告的情况下，开发商长期拖延，是否可以解除合同?依合同法和司法解释的规定，应当是不可以的，催告是解除合同的前提条件。
  
  法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;延期不行使的，解除权消灭。 2019-10-13 16:58:39
• 148****4405 引言：近年来，随着人们的生活水平日益提高，买房潮持续不断，全国的房价总体而言仍是居高不下的。在这股炒房的热浪中，接踵而至的则是在买房中产生的法律纠纷。无论是财大气粗的开发商，还是处于弱势地位的购房者，都是公说公有理婆说婆有理。今天，我们就从开发商逾期交房，购房者主张逾期交房违约金的计算诉讼时效问题上来分析一下。
  
  关于按日累计的逾期交房违约金应如何计算诉讼时效，目前为止在现行法律法规中，尚未予以明确统一规定。也正是如此，各地法院在审判中由于理解上不一致，极易造成审判上对逾期交房时效起算认识不一致，导致同案不同判。
  
  一般来说，在各地法院裁判的案件中，主要分为三种确定诉讼时效的方式：
  
  第一种，自实际交房或合同解除之日的次日起计算诉讼时效。
  
  根据《广东省高院关于按日累计的逾期交房违约金应如何计算诉讼时效的批复》可知，逾期交房违约金即自合同约定的交房日期次日起至实际交付之日止的违约金，是一个没有履行期限的整体债务。上述违约金作为没有履行期限的整体债务，则应当据以实际的履行情况来确定，即实际交房的以实际交房之日为债务**迟履行日，解除购房合同的以解除合同之日的债务**迟履行日。那么，**迟履行日的次日起即可计算诉讼时效。
  
  第二种，以合同约定的交房期限届满之次日为起算点。
  
  按照此种计算方式，则合同约定的交房期限届满开发商未履行交房义务的，次日起将在两年或三年（现《民法总则》是三年）内，购房者的权利受法律保护，可以提起诉讼。考虑到实际情况，有些楼盘可能在交房期限届满三年后，仍未通过竣工验收和消防验收并达到合格，在购房者尚未及时行使权利维护合法利益时，将按照上述规定的诉讼时效错失维权的机会。
  
  第三种，以购房者向法院起诉之日起向前推算两年或三年（现《民法总则》是三年），只保护这两年或三年的违约金请求权。
  
  谢新民律师认为，开放商逾期交房的诉讼时效产生争议，关键就是如何看待“权利被侵害时”这一起算点及“按日逾期违约视为整体还是分段计算”问题。我国《民法通则》、《民法总则》和《合同法》都规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。对于逾期交房权利被侵害起算点存在认识上不一致，我们认为可根据《**高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定来处理，第六条规定未约定履行期限的合同，依照 合同法 第六十一条、 第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算;不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。同样的，广东省高院认为从合同约定的交房日期次日起至实际交付之日止的违约金，是一个没有履行期限的整体债务，但该债务**迟应当在实际交房或合同解除之日履行。这些规定有利于充分保障购房人主张逾期交房违约金，不会因为实际交房迟延于合同约定交房日期二三年而导致诉讼时效已过。
  
  2019-10-13 16:58:35
• 144****1873 编辑：阿王
  
  
  
  买房本是一件高兴的事，但开发商逾期交房，真是让人难以接受。原本定好的结婚的日子，接父母的日子，接孩子回家的日子…所有的计划都被打乱了。
  
  
  
  
  
  
  
  开发商延期交房，业主怎么维护权益
  
  
  
  （1）维权前先弄清逾期原因
  
  开发商逾期交房的情况在楼市交易中较为常见。业内人士表示，开发商逾期交房的原因有很多，其中包括:不可抗力的因素;开发商实力不足;建筑方和开发商有资金纠纷，施工中止导致;因市政配套无法到位，楼盘小区配套无法如期完成;业主在收房前发现楼盘有各种问题而拒绝收房;开发商擅自变更规划;开发商的楼盘还未经过有关验收部门组织验收合格等等。因此在维权前一定要了解逾期交房的原因。
  
  一般对于开发商自己的原因导致的逾期交房，并符合合同条款约定的时间，购房者可以要求开发商承担相应责任。如果非因为开发的责任导致的逾期交房，例如:自然灾害、政府一些政策的调整、法律的变更、买房人自己的原因等，开发商的责任可相应地减轻或免除。
  
  （2）可按合同约定索赔或退房
  
  在了解了逾期交房的原因后，购房者还需要仔细查看与开发商签订的商品房买卖合同，看合同中对逾期交房是否有明确的规定。
  
  一般商品房买卖合同中都对逾期交房有相应的时间和违约金的约定。例如，在逾期不超过一定的天数，出卖人需要按日向买受人支付相应的违约金，合同继续履行。逾期超过一定天数后，买受人有权解除合同。
  
  如果合同中有违约责任约定，购房者可要求开发商按照违约条款来承担责任。也就是说，如果逾期交房不超过合同约定时间的，购房者可向开发商索要相应的违约金，而逾期交房超过约定时间的，购房者可有权要求退房。
  
  对于购房时办理按揭贷款的购房者来说，如开发商逾期交房超过约定时间的也可审请解除合同，如开发商不同意可到法院诉讼。
  
  
  
  
  
  购房者选择解除合同的，能否再要求支付违约金或要求赔偿损失?
  
  购房者选择解除合同的，也可要求开发商支付违约金。约金或赔偿损失基本都是对违约造成一方损失的补偿，解除合同后，一方仍然会存在损失，至少会发生购房款利息的损失，该损失应当补偿，因此解除合同和违约赔偿可以同时主张。
  
  不要怕麻烦，这是我们的合法权益，不容侵犯。不要因为怠于行使权利，丧失自己的既得利益，这是实打实的经济损失。购房者和开发商签订的购房合同，开发商延期交房是一种违约行为，应该承担违约责任，应该按照合同约定或者法律规定的标准支付购房者违约金。
  
  2019-10-13 16:58:30