房子没有房产证可以买卖吗?怎么处理才能降低风险?

你好，这种房子在你没有取得产权证之前上市是不合法的。因为没有两证的房子出售是不受法律的保护的。当然也有出售这种房屋的。那这个就是你们私下写份协议，但是你一定要注明，这房子在过户中所产生的税费是由谁交，这很重要的，不知道以后是什么政策的。多数人就是贪图你的价格便宜才买这房子的，所以你现在没证价格肯定也卖不上价。建议你还是有证了再卖吧，那样能多卖不少钱的。如果不等钱用，那就再等等吧。

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首先，没有购买房产证的房子风险很大，政策风险大。如果非要买，一是签订合同把条款尽量规定详细，包括金额，付款方式和时间。特别是出现客观因素变化导致权利丧失的风险情形如何办，要列明。二是合同必须走公证程序，如果能加上强制执行效力就更稳妥了，这个要和对方商量。提醒一下，，双方都认可的合同一定要去公证，这个时候可千万别怕麻烦，这样对买卖双方都有一定的保障。还有的就是一定要尽可能多的留下证据，比如说，您要分批次给卖方打款，卖方要写收条吧，可别随便写个今日收到谁谁多少钱就草草了事了，一定要写清楚这钱是干什么用的，之前打了多少还剩下多少等等。或者甚至是留下录音也可以，这样避免以后外一对簿公堂，降低您的风险。

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签合同避免不了多少风险，主要还是看能否过户到你的名下，房管局显示房子不是你的名字，到任何地方也证明不了它就是你的房子。让二手房东找原房东去办理公证委托书，二手房东拿着公正好的委托书去给你过户。不过你只能全款买，银行不支持这类的贷款按揭。除非原房东直接配合你过户，配合你贷款。如果房子真的落不了宗（如：没有土地信息、越界等，不过一般都能落宗），那就别费事了，直接找别的房子就行了，根本过不了户。没必要花冤枉钱。望采纳！

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一、正在还房贷，还没有交房的情况：注意事项：1、房子在更名前卖房者必须还清银行的全部贷款；2、更名必须取得开发商的同意；3、购房者不能再进行贷款，也就是说必须一次性交清全部房款。（1）房屋买卖双方约定等房产证下来再过户这种方式属于二手房买卖，需要要缴纳的税费会比新房多一些。包括：个人所得税、契税、增值税等等。这种方式比较简单直接，能及时过户，风险较低。不足之处就是税费相对较高，且时间成本比较长。（2）、直接更名流程1、卖房者需要首先还清银行贷款；2、卖房者拿着银行出具的结清证明后去房管局拿出正在抵押合同；3、开发商带着合同和注销备案登记表去房地局办理该房屋的注销手续；4、注销完成后由购买者和开发商签署新的商品房买卖合同，然后再到房管局重新备案。通过这种方式进行买卖其手续相对比较简单，并且整个房屋交易过程中没有税费。但是选择这种方式的话购买者是不能再进行贷款购房者了，必须一次性缴纳全部房款，且中间有很长的空白期，风险相对比较大。小编告诉大家，其实从国家法律政策来讲，没有产权证的房产是不允许交易的。所以，从法律上来看这种房屋交易行为是不保护的，一单交易过程中出现任何问题只能自己来承担后果。二、刚交了**款，还没有办按揭的情况：这种情况比较好处理，因为开发商还没有到房管局备案。买卖双方可以直接到开发商那里办理合同转让，就是跟开发商商量好，跟买方重新签订一份购房合同，并将老的购房合同收回即可。然后买方再将**款付给卖方就行了。后面需要做的事情就跟买新房一样，房管局备案就直接写买方的名字，银行按揭也是买方自己去办理即可，房产证下来就直接是买方的名字了。注意事项：没有房产证的房子在交易时有很大的风险，买方和卖方需要认真考察，谨慎交易！如果碰到特殊情况一定要卖（买）没拿到房产证的房子，双方应对该房产进行详细了解，了解清楚房产证什么时间能拿到，并事先约定适当的违约金标准，同时也要有心理准备。对买方来讲，降低风险可以注意以下两点：一是在取得房产证之前，尽量少交房款；二是应先取得房屋的使用权和控制权，这样法律会向购房者倾斜。

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一、建议不要购买无房产证的二手房。二、买无证二手房将面临的风险：1）二手房买卖合同无效之风险　　卖房人欲出售尚未取得两证的房屋，首当其冲的法律障碍就是《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条之规定。根据该条规定，卖房人未依法登记领取权属证书的，房地产不得转让。　　2）房屋的交付时间、权属变更登记时间不确定　　现实中无两证的二手房更多的是期房，也就是正在建造的商品房，因此二手房能否按约交付并办理房屋权属变更登记，直接取决于开发商能否按约交付并办理房屋权属变更登记。而商品房的建设期限较长，能够如期完工并交付取决于诸多主客观条件，不确定性因素较多，难以控制。3）房屋质量难以保证　　现实中无两证的二手房更多的是期房，在建成之前房屋质量如何根本无从判断，这必然为二手房的交付留下了质量隐患。4）“一房二卖”不可不防　　无两证的二手房买卖无法办理预告登记，这就为卖房人“一房二卖”留下漏洞可钻，一旦房价高涨，违约成本过低，卖房人极有可能将房屋出售给他人。　　三、二手房交易十大注意事项：1、房屋产权是否明晰有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。2、土地情况是否清晰二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。3、交易房屋是否在租有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可"买卖不破租赁"，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。4、房屋手续是否齐全房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以**好选择有房产证的房屋进行交易。5、福利房屋是否合法房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。6、物管费用是否拖欠有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。7、市政规划是否影响有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。8、单位房屋是否侵权一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

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