一房多卖怎么办?新房下来了，怎么验房

• 154****0478 1、已经办理过户手续的购房人获得商品房的所有权。商品房作为不动产，其所有权的转移必须登记，而且是以登记为生效要件。凡是办理的过户登记的购房人已经合法取得了该商品房的所有权，其他购房人不能对其主张权利。
  
  当然，如果办理过户手续的购房人是与房屋出卖人恶意勾结，签订房屋买卖合同并过户的，其他购房人可以主张商品房买卖合同无效，因该合同取得的房屋应当返还。
  
  2、未办理过户登记的其他购房人依法可以追究商品房出卖人的违约责任。未办理所有权过户手续的商品房买卖，仅仅使买卖合同发生法律效力，但房屋的所有权并没有转移。所以，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
  
  导致原商品房买卖合同目的不能实现、无法取得房屋的购房人以及出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，导致后来签订商品房买卖合同目的不能实现，不能取得房屋的购房人，均可以要求商品房出卖人承担违约责任。
  
  包括返还已付购房款和利息、赔偿损失、并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
  
  3、合同一经签订，关于房屋买卖的法律关系就具有唯一性和排他性，开发商又将房屋卖给他人，属于严重的违约行为，购房者在选择签订购买该房屋，事先可能是付出了一定的财力和精力的，如果不能购买该房屋再选择其他房屋，也会给购房者带来一定的市场风险。
  
  所以开发商一房二卖的情况下，购房者可以到法院起诉开发商，要求开发商继续履行双方签订的认购协议，同时还有权要求开发商支付违约金。 2019-09-24 05:26:04
• 151****3181 1、前后合同均未履行或均已履行时，出卖人可以自由选择。因为商品房未办理过户登记手续之前，各买受人享有平等债权。债权平等不仅体现在出卖人与各买受人之间，也体现在各买受人之间，任一买受人都不享有优先于其他买受人的权利，均可请求出卖人履行合同，但不能直接支配标的物。出卖人向前后买受人均已履行合同，比如向一买受人交付房屋，向另一买受人交付钥匙时，应当由出卖人选择向何买受人履行过户登记手续。
  
  2、如果后买受人与出卖人并无恶意串通前提下，后买受人是善意的并且房屋已过户给后买受人，导致先买受人无法获得房屋，这时，先买受人只能依据《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条来主张权利。该条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（1）二手房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（2）二手房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”
  
  3、如果后买受人与出卖人恶意串通且将房屋过户给后买受人，而后买受人又出卖过户给其他善意第三人的，根据物权公示主义，先买受人不能在依据《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定主张合同无效。该条规定：这时，先买受人已无法取得房屋，只能依据第八条行使相应权利救济。该条规定：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”因此，买受人只能根据第八条来行使相应权利救济，如果买受人在维权 2019-09-24 05:25:51
• 137****0890 1、一房两卖，你不仅可以要求退款，还可以要求赔偿你要另行买房的差价损失。
  2、不过，目前来看，拿回你的购房款还有困难，索要损失赔偿可能会更难。
  3、找律师帮忙写申请执行书：不需要本人到场，律师就可以办。但是，委托执行一般是另行收费的，也许律师让你回来是这意思？你原来的委托协议中说明第一次交的费用包括申请执行费了吗？
  4、想尽快拿回剩下的钱：只能是在对方不履行分期还款的协议后，立即申请强制执行，同时能查到并提供对方诉财产线索。
  5、他才卖完房，如果房款还在手里，还你应当是不成问题，可以不同意再分期还，要求一次还清。 2019-09-24 05:25:45
• 154****1408 你跟我讲的头头是道
  
  到交房时
  
  你却告诉我
  
  房子卖给了好几个人
  
  
  
  
  
  
  
  开发商一房多卖违法吗？
  
  
  
  1
  
  Q1
  
  
  开发商一房多卖？我该怎么办？
  
  A1:
  
  你好，开发商一房多卖是民事违约行为还是涉嫌刑事犯罪应视情况而定：
  
  第一，如果开发商以非法占有为目的，在签订、履行房屋买卖合同过程中，采取虚构事实或者隐瞒真相等欺骗手段，骗取合同相对方的财物，且数额较大，那开发商的行为就涉嫌合同诈骗罪。根据《刑法》第224条相关规定开发商依法应当承担相应的刑事责任。因为商品房价值较大，**较快，开发商一房多卖时有发生，在具体的司法实践中构成合同诈骗的也不在少数。就你的问题来说具体是否涉嫌刑事犯罪还需要公安机关进一步调查方可确认。如果一旦确定为刑事案件，对于你缴纳的购房款，公安机关会依法追缴退还，你的问题也就得到了解决。
  
  第二，开发商行为够不上刑事犯罪，只是严重的违约。根据《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故开发商应当按照合同的约定履行自己的与义务。在起诉时，你可以根据你和第三人与开发商签订的合同先后顺序，以及该合同的履行情况，选择对自己有利的诉讼请求，比如选择开发商继续履行合同或是解除合同赔偿损失等。
  
  
  
  2
  
  Q2
  
  
  朋友欠款后，电话换号码以致十年找不到，刚找到过了起诉时间，有其它方式再追讨欠款吗？
  
  A2:
  
  你好，根据相关的法律规定，虽然朋友欠你钱已经长达十年，但诉讼时效并不必然过期。而是视情况而定：
  
  1、如果你和对方约定的是定期借款，诉讼时效为还款期限届满之日起3年，逾期起诉则丧失胜诉权。但是，如果债务人还款期限届满之后你曾有催款或者对方有承诺还款，应当认定诉讼时效中断，从你主张权利或对方承诺履行义务开始重新计算（3年）。
  
  2、如果你们双方没有约定还款期限，对于不定期还款的民间借贷，不受诉讼时效规定的限制，但是受诉讼时效**长20年保护期的限制。对于不定期的民间借贷，如果借款人明确表示拒绝还款的(当然由借款人举证证明其已经明确表示不予还款)，则从借款人明确表示拒绝还款之日起适用3年的诉讼时效期间。
  
  另外，对于超过诉讼时效期间的民间借贷，当事人双方就原债务达成新的还款协议，就视为对原债务的重新确认，该债权债务关系应受法律保护。所以，既然现在能联系到借款人，建议和他好好协商还款事宜，并在协商的过程中注意保留对方承认该债务并愿意还款的相关证据。如果对方确实一次性还款比较困难，你也可以和对方协商达成分期还款协议并保留书面证据。
  
  
  3
  
  Q3
  
  
  你好，我父亲再婚，再婚之前，有子女，财产在法院上已经判决了，分的钱给她们，我父亲也立遗嘱给我和妈妈，父亲过世后母亲重新修了一栋三层的房子，如果拆迁后我父亲的子女有没有继承权？ 2019-09-24 05:25:41
• 151****2659
  随着人们对居住环境的要求越来越高，房产交易几乎每个家庭都会经历。
  
  这一期的干货分享，[璟诚法律团队]和大家探讨一件近期经办的案件
  
  ——中了“一房多卖”的圈套，如何维权？？？
  
  
  
  案情简介：
  
  
  
  吴刚和玉兔签订了一份房屋买卖合同，将一学区房卖给玉兔，不久周边房价大涨，吴刚后悔不想卖了。但为了防止玉兔对该房屋向申请法院强制执行，吴刚偷偷和嫦娥约定，假装将学区房卖给嫦娥，并办理完所有权转移登记后、将房屋交给了嫦娥居住。
  
  
  
  那么现在这间学区房到底归谁？法律是怎么规定的？
  
  
  
  
  璟
  
  诚
  
  法
  
  律
  
  谨
  
  慎
  
  至
  
  诚
  
  
  
  
  
  问题1：这件案子中前后签了两份合同，哪份才有效？【合同效力问题】
  
  
  
  答：只要在签订合同时，不存在欺诈、胁迫等合同无效事由，是双方真实意思表示，那么合同均合法、有效。
  
  
  
  因此，本案中吴刚和玉兔、嫦娥签的两份合同都有效。
  
  
  
  
  
  璟
  
  诚
  
  法
  
  律
  
  谨
  
  慎
  
  至
  
  诚
  
  
  
  
  
  
  
  问题2：两份合同都有效，那房子的产权到底是谁的？【房产所有权归属问题】
  
  
  
  答：根据法律规定，房主就一套房屋分别签订了多份买卖合同，在合同均合法有效的前提下，多个买家均要求房主履行合同义务交付房屋的，原则上按照以下顺序确定房屋的权利归属：
  
  
  
  第一顺位：由已经办理房屋所有权转移公示登记手续的取得。
  
  【璟诚翻译】：即，房主和谁在房管部门办理了房屋产权过户登记的，谁将取得房屋产权。
  
  
  
  第二顺位：均未办理房屋所有权转移公示登记手续的，由实际合法占有房屋的买主取得房产。
  
  【璟诚翻译】：即，多个买家都没有去房管部门办理房产过户，则由已经住进该房屋内的买主取得房屋产权，当然，此时的“入住”必须是合法入住，已形成稳定居住事实，不是破门而入。
  
  
  
  第三顺位：均未办理房屋所有权转移公示登记手续，也无人实际合法占有房屋的，则需综合考虑各方实际支付的房款数额、合同履行情况、买卖合同成立先后等来确定权利的保护顺位。
  
  【璟诚翻译】：即，不存在第一、第二顺位的情况下，房产归属需要全面考察多个房屋买卖合同的具体履行情况，例如：房款支付的数额多少、房屋买卖合同签订的时间先后、有无在房管部门备案登记及登记的时间先后等以确定权利的归属。
  
  
  
  因此，本案中吴刚虽然和玉兔签订的合同在先，但却为嫦娥办理了产权过户手续，嫦娥也住进了房内，因此本案中的房屋产权归属嫦娥。
  
  
  
  
  璟
  
  诚
  
  法
  
  律
  
  谨
  
  慎
  
  至
  
  诚
  
  
  
  
  
  
  
  问题3：“一房多卖”，没能取得房屋产权的买家如何维权？
  
  
  
  答：房主“一房多卖”导致多份房屋买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
  
  
  
  【璟诚翻译】：房主与多人签订多份买卖合同，其中一人取得房屋产权，其他人虽然无法取得房屋产权，但可以向该房屋要求承担违约责任，退还已经支付的购房款和利息；如有因房主的违约行为导致损失，还可主张损失赔偿；另外，法律还特别规定了受害方可要求房主支付不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿金。
  
  
  
  因此，本案中虽然嫦娥取得了房产，但玉兔不仅可要求吴刚退还已经支付的购房款和利息，还可要求吴刚再支付一倍的已付购房款，即吴刚需要双倍返还玉兔已付购房款。 2019-09-24 05:25:36