划拨土地如何办房产证?国有划拨土地办理房产证事宜

• 136****0331 你好，划拨地上建房同样可以办理房产证，政府保障房基本上都是划拨土地，拆迁安置建房的也有划拨地。在房产证上土地性质一栏会填写“划拨”。 2019-08-02 04:34:19
• 134****1742 国有划拨土地能办土地证和房产证。
  　　划拨土地使用权取得与出让土地使用权取得在成本构成上的差别在于有没有交出让金。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让金区别于土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，是按标定地价的一定比例收取，**低不得低于标定地价的40%.　标定地价由所在地市、县人民政府土地管理部门根据基准地价，按土地使用权转让、出租、抵押期限和地块条件核定。出让金的高低是由多种因素决定的，而使用划拨土地因没缴纳出让金，所以没有明确受那些因素的限定，这样在评估划拨土地使用权时如何参照出让土地使用权作因素调整就显得无所适从了。因此，需要估价师根据具体情况确定适当的估价方法和合理的调整系数。 2019-08-02 04:34:16
• 156****4411
  　 1999年，原告杨某在某镇街道上自建两层砖混结构商住楼1幢，门牌号为某街道55号，一层为两间门面房、二层为住宅房，建筑面积共139.46m2,土地使用权性质为国有划拨。2007年1月29日，被告曹某与杨某订立住宅楼买卖协议书，约定：杨某将其上述私有房屋以8.5万元价格出卖给曹某，房产证在双方签订协议后交予曹某；房产证过户、土地证领取等相关费用由曹某承担；本协议自双方签字后生效。当日，曹某通过银行转账方式给付杨某购房款8.5万元。同年3月6日，杨某将房屋交付给曹某，曹某随即对该房进行了装修。后杨某反悔，双方遂发生矛盾，杨某用刀砍坏了曹某新换的一楼卷闸门。
  
  
  
  　 诉讼期间，曹某于2010年2月2日向该镇土地管理所递交了交纳土地出让金申请，但双方转让房地产事项未经有批准权的人民政府批准。
  
  
  
  　 杨某诉称：本案讼争房屋买卖前没有土地证，且该房屋所占土地为国有划拨土地，根据城市房地产管理法第四十条、划拨土地使用权管理暂行办法第七条的规定，该房屋转让行为违法，应属无效行为。请求人民法院判决确认其与曹某之间的房屋买卖合同无效，并由曹某按原状向其返还某镇某街道55号房屋。
  
  
  
  　 【评析】
  
  
  
  　 本案案情并不复杂，但就划拨土地上的私有房屋能否转让存在两种不同意见：第一种意见认为，可以转让，杨某与曹某签订的住宅楼买卖协议合法有效，应驳回杨某的诉讼请求；第二种意见认为，以划拨方式取得的国有土地使用权未经县级以上人民政府土地管理部门批准，不得转让，因杨某出售给曹某的房屋系私有房屋，而该房屋占用的土地系国有划拨土地，故杨某与曹某签订的住宅楼买卖协议无效，曹某应当将协议约定的房屋返还给杨某。
  
  
  
  　 本案纠纷具有一定的典型性，关于本案的处理，笔者赞同第一种意见，现以本案具体案情为依托，作如下分析：
  
  
  
  　 案涉房屋系杨某自建取得，且已领取产权证书，依照物权法第三十九条规定，杨某对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，故杨某将该房屋出售给曹某系其依法行使财产处分权。因此，杨某有权将其自建取得的私有房屋出售给曹某。但由于我国实行的是房地一体主义，在转让划拨土地上所建房屋产权时，需要将房、地同时转让，因此本案争议焦点是国有划拨土地上的私有房屋能否转让？对此问题，应包括两种情形：一种情形是房屋转让时，对划拨土地使用权转让已依法报请有批准权的人民政府审批同意；另一种情形是房屋转让时，划拨土地使用权未报请有批准权的人民政府审批。前种情形，按照我国城市房地产管理法的规定当属有效，在此不作赘述。第二种情形是否有效，司法实践中存在争议。笔者认为仍然有效，理由是：
  
  
  
  　 一、符合合同效力补正原则
  
  
  
  　 城市房地产管理法第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院有关规定，报有批准权的人民政府审批”。可见，我国法律规定，划拨土地的使用权未经批准不得转让。但是，在司法实践中，未经批准办理土地使用权出让手续就转让划拨土地使用权，是一种常见现象。实务中，更多的则是先进行转让，再由划拨土地的受让方直接与政府办理土地出让手续。为此，**高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条明确规定：“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。”即土地使用权人与受让方订立的转让合同应为有效合同。依此可见，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，未报请有批准权的人民政府审批同意，划拨土地使用权转让行为并不当然无效，可以通过效力补正。此种情形，符合合同效力补正原则。
  
  
  
  　 二、不违反效力性强制规定
  
  
  
  　 强制性规范区分为效力性强制规范和管理性强制规范（或取缔性规范）。所谓效力性强制规范，是指法律、行政法规明确规定违反了这些禁止性规定后将导致合同无效或者不成立，并且违反了这些禁止性规范后如果使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益。所谓管理性强制规范或取缔性规范，是指法律、行政法规没有明确规定违反此类规范将导致合同无效或者不成立，而且违反此类规范后如果使合同继续有效也并不损害国家或者社会公共利益，而只是损害当事人利益的规范。以上可见，只有违反效力性强制规定的合同才无效。
  
  2019-08-02 04:34:13