小产权房怎样交易?买小产权房有什么风险?

同样的楼层，同样的户型，差不多大的面积，为什么小产权房与普通商品房的价格能差这么多？什么是小产权房？买小产权房有什么风险？ 什么是小产权房 小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。 小产权房分类 1、第一类：占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。 2、第二类：在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。 3、第三类：在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。 小产区房和商品房有什么区别？ 1、产权划分的不同。小产权房只有部分产权，而普通商品房则拥有全部产权。部分产权是强调永久使用权和继承权，而对收益权和处分权的行使则限定在一定范围之内。房价点评网提示：其实小产权房只是一个狭义概念，通过政府批准有正规建设手续的新民居是合法的，可以长久拥有居住，而对没有合法建设手续的房屋，千万不要去买！这个才是真正的小产权，其不合法且随时会被强制拆除。 2、产权性质的区别。国家发产权证的叫“大产权房”，国家不发产权证的叫“小产权房”。“小产权房”、“乡产权房”有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民根本不能够购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。与一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，“小产权房”的价格一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低，这也是小产权房价格低廉的主要原因。 购买小产权房的风险 1、、缺少“五证” “五证”是消费者取得房产证的先决条件，即具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证。包括城中村改造在内的房地产项目，如果没有“五证”是不能办理房产证的。尽管“小产权房”一片热销，但众多业内人士却认为，“小产权房”存在诸多风险，**大的问题就是没有产权，不受法律的保护。 2、拆迁难补偿 除了不能办理房产证外，那些“便宜房”实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。 3、质量难保证 房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。 4、配套不完善 这些房子几乎都没有暖气、天然气等配套设施。而且将来一旦出现纠纷，可能连水电都没有。 5、遗赠也麻烦 由于缺乏产权，未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。借新农村建设、旧村改造名义，是“小产权房”目前普遍的运作模式，具有打擦边球的性质。一位业内人士还透露，因为没有办理相关手续，所以这种房子房价一般都很低，有些开发商是“打一枪换一个地方”，一旦清盘，兑现不了承诺马上撤离，后续引发的许多麻烦都甩给购房者。 6、小产权房不能抵押或者上市转卖。 俗话说，一分钱一分货，买房不是小事，甚至是父母和自己两代人的积蓄，小产权房这么多风险，所以在购买之前一定要慎之又慎！

一、小产权房一般有哪些类型？在城市里，有这样一种房产，被叫作“小产权房”。它主要有三种类型：1、原住村民自己筹资兴建的农民楼。2、村集体组织在集体用地上建设的统建楼。3、开发商出钱，村里集体出地，合作建设的楼盘。甚至有些小区外观和商品房没什么两样。因此城市小产权房的建设方有个人、村委、公司三个不同的主体。另外，不同的建设方所签订的买卖合同也会有所不同。一般说来，个人的独栋小产权房以出租为主、也有的整栋出售，或者分割出售。村委和开发商建设的小产权房则以出售为主，交易的时候一般都签《集资建房协议》。因为都没有国家颁发的产权证，再加上小产权房不能在银行贷款，价格一般只有同区域商品房的三分之一。但近几年有开发商修建的小产权房向高层化、社区化发展。因此小产权房的外观与商品房几无二致。二、具体来说，小产权房有哪些优缺点呢？1、优点小产权房价格低；小产权房不限购；现在一部分小产权房还比较正规，有合理规划和专门物业，有些还有**配套等。2、缺点没有不动产权证，只有《合资建房协议》的合同来约定权属；需要全款购买，小产权房不能在银行按揭贷款。因此购买需要全款，部分可以做短期贷款，但是利率相比较高；质量监管缺位，部分小产权房的设计、施工质量，有可能存在安全风险。因此建议选择社区大一点，楼栋较多的楼盘；未来套现困难，涨值相对较慢，且还有被拆掉血本无归的风险。三、买小产权房的注意事项有哪些？看起来优缺点似乎不相伯仲，那到底买还是不买呢？如果资金够的话当然还是建议买商品房，但如果手头的钱不多、又想在城市有自己的家，那就要注意到以下这些问题，因为小产权房还是值得一买的。1、在购房时，一定要先确定开发商是否具有房屋的承建资质和政府部门的审批手续，包括使用权证、施工许可证。如果基本的文件都没有，购买这样的房子需要注意存在的风险。另外，尽量选择社区大一点，楼栋多的小区。有些小产权小区建设的跟商品房外观没什么区别，真很难分辨。2、对于开发商出示的批文，一定要再三验证其真实性。一般可以通过当地政府官网查看或直接前往政府部门咨询了解。3、看房到**后的购房，都离不开权属合同，包括付款方式，交付时间。因此一定要认真留意合同里面的条款，尤其是合同中所标明的责任、风险和免责条款，这都与我们购房者自身利益息息相关。**好找买过小产权房的朋友参考，或者熟悉的中介问清楚后再购买。4、除了通过外部因素去衡量房屋风险，买房还是要回归房子本身。一般先根据自身需求，尤其是分析房屋的位置、周边配套、房屋质量等，还有户型的套内面积有些也会有套路，因为监管缺失问题，所以**好实际测量。

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一、小产权房可以买卖吗1、什么是小产权房。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。2、小产权房可以买卖，但是存在风险。根据《国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》，职工购买公有住宅，在国家规定的住房面积内，可以按标准价出售。职工购房后另外拥有部分产权，可以继承和出售，但出售要在购买5年以后才能进行，原售房的产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除相关税费后，按个人与单位或政府各自所占的产权比例进行分配。从这里可以看出部分产权和全部产权的一些区别。部分产权与全部产权的不同之处在于，部分产权是强调永久使用权和继承权，而对收益权和处分权的行使则限定在一定范围之内。小产权房是一个狭义概念，通过政府批准有正规建设手续的新民居是合法的，可以长久拥有居住。对没有合法建设手续的房屋，不要去买这个才是真正的小产权，它不合法随时会被强制拆除。1、根据建委发出购房风险提示指出，“使用权”、“乡产权”、“小产权”的房屋无产权保障，不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋产权过户手续。2、像小产权中的“乡产房”、“村产房”等并没有国家的产权证书，只有乡政府或村委会给的产权证，不能像大产权的房子一样抵押、流转。如果遇到国家征地或拆迁，购房人的利益将很难保证。双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同，如果房产出现纠纷，缺少法律支持。3、购买乡产权那样的小产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款，这样无形中会加大购房人的资金压力，增加购房风险。4、如遇到拆迁，将被视为违章建筑，得不到拆迁补偿。就算有补偿，也是先将补偿款给产权拥有者，之后按先前购房协议补偿到每一位小产权房业主，如果没有协议，或者产权拥有者不讲诚信，小业主的利益得不到保障。

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1.法律风险根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。由于小产权房只具备了普通商品房的使用性质，而不具备普通商品房的法律性质，其实并不是商品房。因此法律法规对商品房的相关规定和制度对小产权房是无效的，也就无法维护购房者的权益。此外，由于小产权房不受法律认可，也不用在房管部门备案，不在政府机构监管范围内。因此，在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其救济途径也就非常有限了。2.政策风险对于在建小产权房，当购房者与开发商签订合同并交付房款后，一旦遇到政府整顿小产权房，那么可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。购房者在购得小产权房后，一旦遇到政府征地拆迁，由于小产权房并没有国家颁发的房产证。因此，购房者也就并非合法的产权人，也就无法获得相应的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。3.转让风险根据《土地管理法》规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护。也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。

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今年小产权房的政策有了新的变化，这到底对小产权房有什么影响？不妨我们一起来了解一下。看完之后再决定要不要对小产权房出手。  什么是小产权房 小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，也叫“乡产权房”。事实上，“小产权房”并不在法律概念内，它只是人们在现实生活中形成的一种俗称。 因为该没有国家发放的土地使用证和预售许可证，国土房管局不会给备案，没有购房合同， 购房者手里的产权证并没有真正合法有效的产权证。 2015小产权房新政 2015年的《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》中有明确规定，“对于借户籍制度改革或者擅自通过‘村改居’等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、 农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地，不得登记发证。 对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记簿规范造成严重后果的，严肃追究有关人员责任”。2015小产权房新政无疑是给小产权房举了一副红牌，购买者不得不谨慎点，能免则免了。 如何区分房屋产权类型？ 简单的来讲，由国家发产权证的房屋就是“大产权房”，没有就是“小产权房”。大小产权房在政策上的争议不在房屋所有权，而是土地使用权。 1、 针对房屋原发展商产权而言，发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，主要是因为购房人的产权是由原发展商的产权分割而来。 2、 二手房买卖是否需要缴纳土地出让金来区分：如果交易双方不再缴土地出让金的房屋是大产权，需要补缴土地出让金的是小产权。 3、产权证的发证机关：国家发产权证的是大产权，乡镇政府发证书房屋是小产权房，不构成真正法律意义上的产权。 二手房买卖无房产证 因为小产权房没有正式的房产证，不能构成真正法律意义上的产权。所以，二手房购买者只有使用权，买不到房屋的所有权。另外，小产权房不能向非本集体成员的第三人出售，购房者不能通过合法的方式转让过户，买卖的房屋难以进行保值或者增值。 小产权房的所有权问题一直被人关注，无论是使用者还是有二手房交易打算的人，都对小产权房的转正有所期待，也一直对国家小产权房政策进行关注，未来小产权房的命运还是由国家政策决定。 但是小编建议，如果是要买二手房，还是尽可能选择大产权房，保证自己的合法权益才是**重要的。