怎么卖一手房?卖一手房的技巧有哪些?

一、从宏观上来说，一手房的销售是一个营销策划过程，分阶段造势进行：（一）项目介入阶段1．识别客户需求①了解客户需求，解答客户问题；②对客户需求的理解陈述；③界定工作范围；④描述提出方案或方法的基本原理；⑤项目组织的介绍；⑥项目完成所要求的进度计划；⑦确认项目执行可能产生的成本预算；⑧确认客户期望项目团队提供什么样的交付物；⑨确认客户期望的规格和特征；⑩商定进一步洽谈的内容、时间及地点。2．进一步洽谈确定课题①客户企业介绍情况，提出咨询要求与希望；②研究企业提供的资料、分析企业状况、初步拟定项目框架；③实地考察客户企业及环境；④确定项目框架和目标；⑤根据企业期望做准备性调查。3．提交项目建议书及合同签订。①与市场部及公司广泛沟通，根据客户需求提出项目建议书。②双方就建议书内容（包括项目目标、框架、主要内容、执行方案、时间计划和初步预算等）进一步商讨。③拟定并签订合同，作好项目开展准备工作。以上工作以市场部为主，策划部协助。（二）项目启动阶段1、 确定项目领导小组① 根据项目要求确定由策划部与市场部双方主要领导组成的项目领导小组，统筹分工项目的开展。② 确定公司配合要求和内部人选。2、 确定项目计划① 项目领导小组和项目负责人确定项目开展计划与项目详细目标，结构细化，时间进度，人员要求和其他后期准备。②根据经验提出初步计划建议。③ 准备项目开展所需的资料等。3、 确定工作组① 根据项目计划要求，成立项目工作组，明确具体分工和职责。② 拟定工作计划和时间进度。③ 拟定调查分析计划。（三）调查分析阶段1、 调查分析和座谈会① 根据调查计划和针对性问题实施市场调查。② 主持和开展座谈会、讨论会、听取各方面人员的意见和要求。③ 深入调查分析，了解客户竞争对手的情况及客户产业链。2、 调整并提交策划报告①整理分析调查资料，对问题分类。② 提供初步改进建议方案框架。③ 提交报告。（四）方案设计阶段1、 提交初步设计方案① 在客户对报告反馈基础上进方案设计，并根据客户情况实时修 改。② 向客户提供满足其特殊要求的、可操作的管理改善方案。2、初步方案征求意见① 初步方案分专题向有关部门进行详细介绍，回答有关问题，广泛听取修改补充意见。②针对反馈意见和建议，进行局部调整和补充。③拟定实施计划纲要。3、方调整，提交**终报告① 按照客户要求提供**终报告，就报告内容答疑咨询。② 协助客户拟定实施计划。③ 对存在分歧的问题进行分析研究，提出可选择性解决建议。④ 双方共同分析存在的问题和难点，商定可能的解决方案。二、从微观上来说，一手房的销售就是驻场置业顾问的日常工作：（1） 掌握楼盘的结构，功能，技术指标及工程造价，能给客户提供合理化建议，并熟练地回答客户提出的问题；（2） 善于辞令而不夸夸其谈，待人以诚，与客户保持良好关系，为企业与楼盘树立良好形象；（3） 服从工作安排，工作积极主动，有开拓精神，能不失时机的推销企业楼盘；（4） 代理法人与客户签订业务合同，并及时将合同上交销售主管审核后执行；（5） 努力做好售后服务工作，及时走访客户，反馈楼盘质量信息；（6） 每天向销售主管汇报工作情况，定期进行工作总结，并根据市场信息对下阶段工作进策划，以提高工作的计划性和有效性；（7） 负责及时回收楼款；（8） 努力学习知识，扩大知识面，提高自己的社交能力，促进业务水平的提高；（9） 熟悉法律法规及行业规范；

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没拿到房产证时，可以做合同更名，这种费用较大，并且不能做按揭。拿到房产证在五年之内卖房，是要缴纳税的大概是6个点。五年之后是没有税的。

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所谓二手房，是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。一、什么是二手房？所谓二手房，是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。因此，“二手房”是相对于开发商手中的商品房而言的。凡产权明晰、经过一手买卖之后再上市交易的房产均被称为二手房。故此，二手房是房地产产权交易二级市场的俗称。二、为什么会出现二手房市场？二手房市场的出现，来源于社会需求和实践需要。有些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。当下，随着人多地少和房价攀升，二手房的优势就迅速凸显。在实践的运作中，二手房能够弥补一手房市场的不足和缺陷，又能够满足相当一部分人的生存需求，二手房市场也就应运而生了。三、一手房和二手房有什么区别？一手房和二手房在价格、地理位置布局、购买程序等诸多方面存在着区别，下面简要概括两者的不同：1、一手房基本上都是期房（当然也有现房），二手房都是现房；2、一手房按揭比例大一点（贷30%），二手房少一点（贷40%）；3、一手房产权可能出问题的几率大（先买房，建成后办房产证），二手房比较简单（签完合同可以直接过户，产权明晰）；4、一手房一般价格比较高（但是按揭**一般比二手房低），二手房总价一般都比期房低（但是按揭**比较高）；5、一手房买的时候省心（房产证办理的手续只需提供基本手续，其他由开发商负责），二手房手续比较繁琐（整个过程双方都须到场）；6、一手房在交房后装修还是一笔很大的开销，二手房一般都是装修好的房子，在装修上花费要少很多；7、流程存在差异：如果是一手房，买方只需提供基本信息和材料即可；如果是二手房，就必须先签合同，然后公证。 一次性付款的话直接到房管局过户（过户比较麻烦，各地有差异），过户完就可直接领证。如果需要按揭，公证过以后先到银行做房产评估，申请贷款，看这个房子的评估价是多少，如果银行审批通过，可以去过户，过户完以后，《抵押权证》放在银行，买方保存房产证。8、目前贷款买房，在购买新房与购买二手房时，贷款**的计算有较大区别。办理新房贷款时，**款是按照购买时的市场价作为参考，并根据个人贷款次数和个人贷款的信誉程度进行多方面的审核来制定贷款比例；办理二手房屋贷款是根据“二手房评估价”作为参考。所谓评估价是根据当时的市场情况，通过银行指定的专业评估机构进行房产价值评估而计算出来的。一般二手房评估价低于市场价。评估价大多为二手房市场价值的80%-90%，部分房屋会更低。

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二手房优点1、二手房通常地理位置较好。如今，由于城市的扩张，新楼房通常只能建于远离城市中心之地，交通便利性较差，远不如建于城市中心地带的二手房。2、二手房周边配套完备。一个新的社区从建立之初到成为一个成熟的社区通常要经过好几年的时间，所以新房周边配套普遍不如二手房，这也是很多人热衷于购买二手房的重要原因。3、二手房的房屋质量更有保障。经过几年的使用，房屋存在的质量问题都会暴露出来，想要考察二手房的质量情况，除了通过自己的观察，还可以多与周围邻居交流，这样更容易买到质量有保障的房子。4、新房**大的问题之一就是污染超标，如甲醛、苯等有害物质，而二手房经过几年的使用，有害物质基本已经挥发，从健康角度出发，选择二手房更明智。5、如果你够幸运，买到了房龄较久的即将拆迁的二手房的话，将获得可观的拆迁安置费作为补偿。当然已列入拆迁公告范围的房屋就千万不能买。

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需要还清房贷之后，你可以提前还贷另外你还可以选择转按揭，向银行办理按揭转移手续**后可以找中介做担保，中介提供垫资补足差额，完成交易，你需要付中介费

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