购房合同及房产抵押登记哪个有效？房产抵押登记的注意什么事项？

• 155****1069 房产抵押已经成为现代经济交往中一个很普遍的形式，那么房产抵押需要注意哪些事项?首先需要注意，不是所有房产都可以抵押的。根据法律约定，以下房产不能抵押：
  1、存在权属争议的;
  2、根据城市规划，市区政府决定收回土地使用权的;
  3、存在权利限制的房产，例如用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房产、私人建房等;
  4、列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物;
  5、已被依法公告列入拆迁范围的房地产;
  6、以享有国家优惠政策购买获得的房地产不能全额抵押，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限;
  7、违章建筑物或临时建筑物;
  8、司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;共有房地产，未经其他共有人书面同意的。另外，办理房产抵押登记应当携带所需的全部资料，包括房地产抵押登记申请书、抵押当事人的身份证明或法人身份证明、抵押合同、国有土地使用证、房屋所有权证或房地产证、可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料、可以证明抵押房地产价值的资料、登记机关认为必要的其他文件。 2019-07-08 18:01:49
• 148****5898 　　房产抵押登记的流程：
  
  备齐资料，包括夫妻双方身份证 户口本 结婚证 房产证 购房合同或发票 个人账户**近半年的银行流水对账单
  银行对借款人的贷款申请、购房合同、协议及有关材料进行审查。　　
  借款人将抵押房产的产权证书及保险单或有价证券交银行收押。　　
  借贷双方担保人签订住房抵押贷款合同并进行公证。　　
  贷款合同签订并经公证后，银行对借贷人的存款和贷款通过转帐方式划入购房合同或协议指定的售房单位或建房单位。 2019-07-08 18:01:44
• 131****3364 房屋抵押权登记办理流程：
  1.提交材料;
  2.房屋交易大厅受理材料;
  3.十个工作日领证。
  房屋抵押权登记必须提交的材料：
  抵押权设立登记：
  1.登记申请书原件;
  2.申请人身份证明;
  3.房屋所有权证(原件及复印件)，共有的房屋还需提交共有权证(原件及复印件)、共有人同意抵押的书面意见原件(共有人共同签订抵押合同的除外);按份共有的房屋，以其所有份额设定抵押的，可不提供其他共有权人的共有权证及共有人同意抵押的书面证明;
  4.国有土地使用证(整宗房地产);
  5.主债权合同原件、抵押合同原件;
  6.未办理抵押权预告登记的，申请房屋转移登记和抵押登记一并办理的，提交抵押权人签署的领取房屋他项权证后向借贷人放款的具结原价;
  7.以已购公有住房抵押的，提交原购房合同，其中央产已购公有住房抵押的，提交央产房上市出售确认表原件;
  8.抵押当事人认定的已销售和办理转移登记房屋的清单原件(房地产开发项目)。
  抵押权转移登记：
  1.登记申请书原件;
  2.申请人的身份证明;
  3.房屋所有权证;
  4.房屋他项权证书原件;
  5.主债权已转让的证明文件原件及房屋抵押权转让协议原件。
  抵押权变更登记：
  1.申请人应与房屋他项权证、房屋登记簿记载的房屋抵押人、抵押权人一致;申请变更的内容应与提交的有关变更抵押权登记内容协议约定的事实一致;涉及房屋登记内容的应与房屋所有权证、房屋登记簿记载一致;
  2.变更担保债权数额以及抵押顺位发生变化的，如有其他抵押权人，应提交其他抵押权人同意的书面文件原件;
  3.无司法机关、行政机关查封、异议登记等限制权利的情况。
  需提交的材料：
  1.登记申请书原件;
  2.申请人身份证明;
  3.房屋他项权证书原件;
  4.变更后的房屋所有权证原件(涉及房屋登记内容的)或者变更前的房屋所有权证原件(房屋变更登记和抵押变更登记一并办理的);
  5.抵押人与抵押权人变更抵押权的书面协议原件;
  6.被担保债权的数额或顺位发生变更的协议(原件，被担保债权或者顺位变更);有其他抵押权人的，还应当提交其他抵押权人的书面同意文件原件。
  抵押权注销登记：
  1.登记申请书原件;
  2.申请人身份证明;
  3.房屋他项权证书原件;
  4.房屋所有权证原件;
  5.解除抵押权的协议原件或者生效法律文书。
  房屋抵押登记需要注意的事项：
  根据《担保法》和《城市房地产抵押管理办法》的规定，下列房地产不得设定抵押或抵押时受一定限制，需要我们注意以下几个问题：
  1、土地所有权不得抵押;地上没有建筑物、构筑物或在建工程的，纯粹以划拨方式取得的土地使用权不得进行抵押;乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。
  2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，不得抵押，但是已经依法承包并经发包方同意的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地土地使用权除外。
  3、权属有争议的房地产和被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产，不得抵押。
  4、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产不得进行抵押。
  5、列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物不得抵押。
  6、已被依法公告列入拆迁范围的房地产不得抵押。
  7、以享有国家优惠政策购买获得的房地产不能全额抵押，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。
  8、违章建筑物或临时建筑物不能用于抵押。
  9、依法不得抵押的其他房地产。
  2019-07-08 18:01:40