购房合同及房产抵押登记哪个有效？房产抵押登记的注意事项有哪些？

• 137****1125 房产抵押已经成为现代经济交往中一个很普遍的形式，那么房产抵押需要注意哪些事项?首先需要注意，不是所有房产都可以抵押的。根据法律约定，以下房产不能抵押：
  1、存在权属争议的;
  2、根据城市规划，市区政府决定收回土地使用权的;
  3、存在权利限制的房产，例如用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房产、私人建房等;
  4、列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物;
  5、已被依法公告列入拆迁范围的房地产;
  6、以享有国家优惠政策购买获得的房地产不能全额抵押，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限;
  7、违章建筑物或临时建筑物;
  8、司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;共有房地产，未经其他共有人书面同意的。另外，办理房产抵押登记应当携带所需的全部资料，包括房地产抵押登记申请书、抵押当事人的身份证明或法人身份证明、抵押合同、国有土地使用证、房屋所有权证或房地产证、可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料、可以证明抵押房地产价值的资料、登记机关认为必要的其他文件。 2019-06-18 11:03:12
• 143****8563 签订房产抵押贷款合同注意事项
  一、明确抵押合同是主合同（借款合同）的从合同，主合同无效时，抵押合同也无效。目前我国法律是禁止企业间进行借款的，而对个人之间借款没有此规定，故在签订抵押合同时要特别注意主合同的有效性。
  二、当事人应当以书面形式订立抵押合同。
  三、抵押合同中不能约定“在债务履行期届满，抵押权人没有清偿债务能力时，就将抵押物的所有权转移给债权人所有”。此约定没有法律效力。
  四、用必须办理抵押登记的财产比如房产、土地、汽车等作抵押物的，应向有关部门申请抵押登记，不办理抵押登记手续的，抵押合同不生效；用其他财产作抵押物的，可以自愿向公证部门申请抵押登记，并且只有办理了抵押物登记手续的，才有对抗第三人（抵押合同以外的人）的效力。
  五、注意办理抵押物登记的法定部门。仅仅以土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；以车辆、船舶抵押的，为运输工具的登记部门；以企业设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。
  六、抵押财产的名称、数额、质量状况、所在地、所有权归属或者使用权归属在房产管理局印发的《房地产抵押合同》中，针对抵押财产的名称、数额、质量状况、所在地、所有权归属或者使用权归属，可以在抵押房地产清单中写明；如果有多套房产，可以在下面逐个填写。有关房地产价值在抵押合同第三条中进行确认填写，其房地产价值可以依据经过国家认证和房产主管部门承认的评估公司出具的评估报告中评估价值，或是经过双方协商确定的《价值协议书》中价值。 2019-06-18 11:03:05
• 143****3108 房地产抵押登记的程序
  1、受理申请。
  房地产抵押登记应当由房屋所有权人和抵押权人共同申请。《城市房地产抵押管理办法》规定：以共有的房地产抵押，抵押人应当事先征得其他共有的人的书面同意，即由共有人(包括所有权人为自然人时配偶间的共有)出具同意书。但是从实际工作中来看，如共有人不到场，登记机关很难确定这类同意书的真实性。因而，在很多城市，实际的做法是要求共有人共同申请登记，这是一种较好的方法。
  2、登记时当事人要提交的要件。
  按提保法的规定，办理抵押物登记，应当向登记部门提供的文件(或复印件)为两项：一是主合同和抵押合同，二是抵押物的所有权或者使用权证书。在《城市房地产抵押管理办法》的规定中，应提供的文件中册去了主合同，但增加了“可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料”以及可以证明抵押房地产价值的资料”。在其后颁发的《城市房屋权属登记管理办法》规定：应提供的文件为房屋权属证书和设定抵押权的合同书及相关的证明文件。2000年，建设部在《简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见》中规定：对房地产抵押登记的必要收件是房地产抵押合同、房屋权属证书和土地使用权证书或用地证明 。
  房地产抵押登记的材料
  一、所需提交的证件：
  1、抵押权人：
  (1)营业执照、法人代表、受委托人身份证复印件各一份;
  (2)委托书一份;
  (3)抵押、借款合同各一份;
  (4)评估报告书一份;
  a、如我所评估另加评估费收据复印件一份;
  b、其它单位评估需抵押权人出示的评估报告书内容与该房产真实相符的证明书一份，或由我单位派人到实地核实;
  (5)如房产证与土地证地址不符、需到所在地居委会或村委会核实后出示证明;
  (6)多人抵押要分清产权;
  (7)委托人(银行信贷经办人)要在所有复印件上核准后签字;
  2、抵押人：
  (1)抵押人身份证复印件一份，如遗失需出具有关证明;
  (2)房产证产权人身份证号与身份证号不相符者，需出示相关证明;
  (3)如不能亲自到我所办理有关手续而授权委托者需注意以下事项：
  a、内陆人士需公证书或律师见证书;
  b、港、澳人士需持我国司法部门认可授权的港、澳律师见证书;
  c、台湾同胞需到海协会出示的见证书;
  d、外藉人士请到该国中国大使馆或领事馆出示证明;
  (4)公司、企业要营业执照和法人代表身份证复印件各一份;
  (5)公司、企业做抵押如有上级部门需上级部门同意;
  (6)有限公司、合营公司等加收公司章程复印件和董事会决议，决议需半数以上董事或股东同意方可，并各附各董事、股东身份证复印件一份。(如无固定董事或股东，例：换届改选等，需公司出示现任董事或股东身份证明);
  3、备注：
  (1)以上没有注明复印件的需提交原件;
  (2)有关事业单位、社会团体、公众事业等不准抵押;
  (3)抵押审批书填一式两份;
  (4)以上证件如有过期者不可办理;
  (5)抵押期限不得超过营业执照期限;
  (6)抵押金额不得超过评估金额;
  房地产抵押登记的注意事项
  1、房地产抵押，抵押当事人应当签订书面抵押合同;
  2、房地产抵押之后，须到房地产管理部门进行抵押登记;
  3、房地产抵押之后，抵押人对房地产的处分权将在一定程度上受到抵押权人的限制;
  4、房地产被抵押后，当抵押权人的债权得不到清偿时，他拥有优先得到清偿的权利;
  5、以共有房地产抵押时，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意;
  6、以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。
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