容积率修正系数=平均容积率下的地价水平÷某一容积率下的地价水平。 容积率,是土地利用程度的技术经济指标.容积率增大,则表明土地利用程度高,相应会带来较高的效益,地价随之增高；另一方面而言,由于土地报酬递减规律的作用,随容积率不断升高过程中,土地利用的边际效益**终会出现递减趋势,也相应影响地价的高低.容积率修正系数的制定,目的是将不同容积率下的样点地价统一修正到平均容积率下的价格,为基准地价评估建立基础。 容积率修正主要针对商业用地和居住用地,工业对容积率敏感性较弱,故不予考虑.根据容积率对地价的作用机制与作用特点,本次容积率修正方法主要从当地土地市场实际情况出发,利用市场实际成交备案案例,先将地价修正到只有容积率差异对地价产生影响,再进一步分析地价－容积率对应关系。
全部3个回答 > 如何降低容积率？应该怎么办理呢？
156****7653 | 2019-06-14 15:42:21
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147****1065 建筑容积率简称容积率，又称建筑面积毛密度，是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。
附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物 (构筑物)所占面积、运动场地等等。 2019-06-14 15:43:25 -
151****0178 技术上，提高建筑密度，拔高建筑层数，容积率都会提高。
程序上，参照各市具体的《城市（乡）规划技术管理规定》中相关要求，走相应增容程序，如果及时管理规定中无相应内容就去查找相应的政府规章，会出台一些相应的实施办法。
**直接的办法——去当地城乡规划管理部门咨询 2019-06-14 15:42:53 -
155****3698 谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿地率也是如此。绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。 2019-06-14 15:42:47
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(1)在使用容积率计算公式 时，地下室的建筑面积不计;屋顶层建筑面积不超过标准层建筑面积1/8的不计;半地下室在室外地面以上部分的高度不超过1.5米的不计。 (2)住宅层高不宜超过3.6米,办公建筑层高不宜超过3.9米。超出部分在核算综合技术经济指标时按其层高折算增加面积指标，但发证面积不计其增加值。住宅局部共享空间及办公共享空间不计增加面积指标。
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地产容积率是明确规定在《建设用地容积率管理办法》、《建筑工程建筑面积计算规范》、《容积率指标计算规则》中。 房地产容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。 所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。
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拆迁后被拆迁户都住进了高楼，显然容积率大幅度的提高，由于容积率的提高就造成了建筑间距减小、公共活动空间减少、绿化率降低、居民的舒适度下降、居民的居住成本（维护费、物业费等）上升，而容积率越低环境越好居民越满意。2、谁在征收拆迁中获益？开发商为追求暴利通过提高容积率而降低了楼面地价、得到更多用来获利的建筑面积，满足了经济利益需求。政府看中的往往就是容积率低的地区，征收拆迁成本低、出让地价高，利润空间大。政府在城市建设中充分利用容积率的变化，增加了土地出让金、税费等收益实现了短期的经济利益。容积率是利益共同体政府和开发商的套利工具。城市居民拆迁前大多是平房，容积率很低，建筑间距、活动空间大，绿化率高，虽然老旧，但维修成本极低，如果家中人口增长，因为有发展的空间，能以很小的成本增加居住面积，根本不需花一生积蓄当一辈子房奴去购买商品房，而一旦被拆迁这些优势尽失并且被剥夺了发展权。在征收拆迁中城市居民得到的补偿根本没有考虑到容积率，从政府的征收评估技术细则中可以看出，对被征收人房屋的评估不考虑房屋的实际占地面积、不考虑容积率的变化，加上各种名目繁多的修正，被征收户的利益严重受到损害，名义上政府是按市场价格补偿，实际上设立了条条框框，违背了市场规则，且被征收人在拆迁后还要被迫从容积率低的地方转移到容积率高的楼房中生活。
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容积率一般是由政府规定的。现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划，一般而言，容积率分为独立别墅为0.2~0.5,联排别墅为0.4~0.7,6层以下多层住宅为0.8~1.2,11层小高层住宅为1.5~2.0,18层高层住宅为1.8~2.5,19层以上住宅为2.4~4.5,住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。 计算公式： 容积率=总建筑面积÷总用地面积; 当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。 容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。 所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿地率也是如此。绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。
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