怎么办理土地容积率

• 136****9299 　容积率一般是由政府规定的。现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划，一般而言，容积率分为独立别墅为0.2~0.5,联排别墅为0.4~0.7,6层以下多层住宅为0.8~1.2,11层小高层住宅为1.5~2.0,18层高层住宅为1.8~2.5,19层以上住宅为2.4~4.5,住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。
  　　计算公式：
  　　容积率=总建筑面积÷总用地面积;
  　　当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。
  　　容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。
  　　所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿地率也是如此。绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。 2018-07-07 19:16:18
• 144****1059 一、容积率的内涵及其特性
  容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价**重要的因素。容积率具有如下特性：
  (一)容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。
  (二)容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C·H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。
  (三)容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。
  房屋的单方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地价＋税＋费
  楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率
  因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。
  (四)容积率存在客观上的**合理值。在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的**合理值。 2018-07-07 19:16:04
• 155****2373 容积率（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。
  容积率：项目用地范围内地上总建筑面积（但必须是正负0标高以上的建筑面积）与项目总用地面积的比值。
  容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。值得注意的是，容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。
  一般情况下指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与基地面积的比值。可以根据规划和管理需要对地下建筑面积计算地下容积率。其实，一直以来都是地方政府自行规定的，关于地下室是否算容积率，地下商业建筑（商业用房）算不算容积率都做了很好的探索。不算容积率是考虑到节约用地，鼓励开发地下空间，计入容积率是规范房地产市场，防止不良房地产开发商有漏洞可钻。容积率将直接关系到建筑用地的大小。 2018-07-07 19:15:50
• 145****9584 《关于加强国有土地资产管理的通知》第二条明确规定：土地使用者需要改变原批准的土地用途、容积等，必须依法报经市、县人民政府批准。对于出让土地，凡改变土地用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地差价。
  土地出让金的补交标准应按照增加容积率的比例乘以土地价格计算。具体执行时，区别批准增加容积率的时间等实际情况分类测算。一般在土地出让合同签订后6个月内经批准增加容积率的，计算补交出让金的土地价格按照土地出让价格执行；6个月后增加容积率的，土地价格执行市场价。具体价格由市国土部门按照规定进行市场评估确定。凡改变土地用途增加容积率的，需要按照改变用途后的土地价格测算应补交的出让金，具体应分两块计算补交出让金的金额，一块是原容积率内改变用途应补交的土地出让金，另一块是增加容积率部分应补交的土地出让金
  以出让方式取得土地使用权的，建设单位申请在控制性详细规划规
  定的可兼容用地性质范围之内调整用地性质，或申请在控制性详细规划规定的容积率指标范围之内调整容积率的，按下列程序办理：
  （一）建设单位向规划主管部门提交调整申请报告和调整方案，规划主管部门集体研究调整申请报告和调整方案；经审查同意受理的，由规划主管部门组织召开专家论证会，邀请专家对调整的必要性、合理性进行技术论证，提出专家论证意见。
  （二）经专家论证同意调整的，由规划主管部门组织对调整申请报告、调整方案和专家论证意见进行公示，必要时，可以组织听证，并形成公示或听证情况报告。
  （三）规划主管部门将调整申请报告、调整方案、专家论证意见、公示及听证情况报告、修改后的调整方案提交城市规划委员会审议。
  （四）城市规划委员会审议通过的，由规划主管部门报城市（县）人民政府审批. 2018-07-07 19:15:36
• 146****7451 落伍了吧，以前是想办法去搞定规划部门提高容积率，现在是想办法如何降低容积率。
  目前人们对人文、环境要求的观念已开始改变，容积率越小开发商利润越大，毕竟容积率高的还要花很多钱去修，容积率小的土地上面的每层空气都按平方米卖一样的钱，完全是空手盈利。因为：住宅价值不单是按每平方米建筑面积，价格差关键是容积率大小，如：容积率1.20左右比容积率2.40左右的住宅，每平方米价格要高出一倍左右。
  容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。
  规划对低密度住宅的大体标准概念，高层低密度住宅容积率不大于2.2；多层低密度住宅容积率不大于1.2；排屋（Town House）容积率不大于0.7；别墅（Villa）容积率不大于0.35。 2018-07-07 19:15:08