拆迁安置房可以买吗? 拆迁房可以买卖吗？

• 154****7232 律师回答：随着城市化的发展，城市的规模的扩大，城市拆迁的速度也在加快。于是拆迁安置房也就有了市场。但毕竟拆迁安置房和一般的商品房不同，且动拆迁安置房买卖大多不能一次性将一切手续办理完毕，其后续手续通常要出售方配合办理，这就为以后的纠纷产生留下隐患。因此如何购置拆迁安置房？怎样才可以有效的维护交易双方的利益，就成了一些人的关注问题。下面作一简要分析。
  所谓拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策的约束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。根据相关法规及政策的规定拆迁安置房屋一般分为两大类：一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。如黄埔江两岸进行的世博动拆迁。按照有关方面的规定，被安置人获得这种配套商品房的，房屋产权属于个人所有，但在取得所有权的5年之内不能上市交易。另一类是因房产开发等因素而拆迁，拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房（与市场价比较而言）。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。
  因此购置拆迁安置房首先要查明安置房的性质，一般来说对已经竣工的安置房可以查询其“五证”，或到房地产交易中心查询房屋的产权资料等。不同类型的拆迁安置房，交易双方承担的交易风险有所不同。第一类动拆迁安置房，由于交易时间长，受市场因素的影响，往往买家需要承担极大的法律风险。主要体现在房价上涨后家卖方有意反悔，找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益，或为合同的履行设置障碍。
  如果是购买还没定位的安置房风险就更大，买卖双方虽然可以知道房屋大致的坐落位置，但无法确定建好后安置房的具体结构、朝向、小区环境等，办理过户等手续时间也会更长。因此在购买此类房产时，签订一份有效的具有可操作性的买卖合同就显得至关重要。买卖合同除了要具备一般买卖合同的主要条款外，还需要对房屋的增购等费用的支付方式，迟延交房等都作出明确的约定。一般来说购置该类房屋，可以根据《民法通则》及《合同法》的相关规定，签订附条件的合同来保证买卖合同的有效性，并对具体细节作出明确约定以防合同相对方反悔，**好由专业房产律师进行指导。相对于第一类安置房而言，第二类的拆迁安置房则和一般的商品房交易一样，风险相对较小。 2019-06-13 19:45:59
• 133****7997 已经领取房屋权属证书的拆迁房是可以正常购买的。
  
  我国《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，拆迁安置房到底能不能买卖主要看它能不能在房产管理部门办理产权登记。具体分以下几种情况：
  
  一、虽是拆迁安置房但已经领取房屋权属证书，这种房屋当然可以进行买卖，其效力相当于普通的商品房买卖。
  
  二、拆迁安置房在未领取权属证书前发生的买卖。
  
  根据我国《城市房地产管理法》第三十七条第(六)款规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。
  
  据此，如果双方发生争议诉讼至法院时争议房屋上不具备领取房屋权属证书的条件，人民法院一般会因争议房屋不具备权属证书而认定房屋买卖合同无效，这就是你朋友所称的安置房不能买卖的缘由。
  
  但鉴于拆迁安置房必须要经过一段时间才能领到房屋权属证书，房价在此期间会有波动，因而违约方应承担主要责任，需要赔偿守约方为此造成的房价上涨或下跌的损失。
  
  三、买卖双方签订合同时房屋不具备权属证书，但发生争议时该房屋已经领取了权属证书(包括可以领取而卖房人故意不去领取)的情形，一般也视为买卖行为有效，可以通过法院诉讼，可以要求强制过户。 2019-06-13 19:45:55
• 156****4539 由案例分析：上海市“动迁安置房买卖”纠纷，符合过户条件卖家反悔怎么办？
  
  基本案情
  
  被告顾甲、胡甲系夫妻关系，被告顾乙系被告顾甲胡甲之孙女。系争房屋系三被告动迁所得的配套商品房。2013年1月，原告刘某(买入方、乙方)和被告顾甲、顾乙、胡甲(出卖方、甲方)签订《动迁房预售预购合同》一份，约定：2013年元月11日，甲乙双方达成动迁房买卖协议，约定甲方将其分得的位于上海市浦东新区川沙镇华夏二路的动拆迁安置房(以下简称“动迁房”)一套出售给乙方，房屋总价为￥110万元(大写：壹佰壹拾万元整)；双方约定了明确的付款期限及方式；同时约定该房屋过户给乙方之前的过渡期内，甲方不得再对该房屋进行任何权利上的处分；甲、乙双方同意，甲方于2013年3月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，限制期满后被告应当积极配合原告办理过户手续；该房屋过户时需要交纳的交易税费，由乙方支付；双方对其他事项均有明确约定。
  
  原告刘某在《动迁房预售预购合同》中乙方一栏签名，被告顾甲、胡甲在《动迁房预售预购合同》中甲方一栏签名，但被告顾乙的法定代理人在甲方一栏签名。原告依据合同约定按时付款。2013年7月，被告将系争房屋交给原告居住使用。2014年11月，三被告对系争房屋办理了《上海市房地产权证》，权利人为三被告。
  
  原告按约支付了相关房款，被告亦将系争房屋交付给了原告，随后原告装修并居住使用。现系争房屋按政策已经可以办理过户，但被告借口拖延回避。为此，导致诉讼。
  
  法院观点：
  
  法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《动迁房预售预购合同》签订后，原告依约支付了部分房款，被告亦将系争房屋交付原告使用至今，现系争房屋已具备配套商品房交易过户条件，故原告要求被告协助办理系争房屋产权过户手续的诉请，合法有据，应予以支持。三被告认为系争房屋出售价格低于同地段价格，但三被告未提供任何证据证明系争房屋交易价格明显存在不合理之处，故本院对于三被告这一主张不予采信。法院依法判决三被告配合原告办理产权变更手续。
  
  法律分析：
  
  拆迁安置房买卖的法律风险：
  
  1、合同无法履行的风险。
  
  众所周知，受国家/当地政府政策限制，动迁房上市交易有严格的限制。动迁、拆迁房售卖时多数情形下是在没有产证的情况下进行，并且价格相对较低。往往约定符合过户条件时再办理过户手续。
  
  因房产市场处于上升趋势，在支付购房款后至符合过户条件期间，由于房价的上涨，卖方可能会再将该房屋出卖给第三人并办理过户。此时，由于卖方已将房屋过户至第三人，在先买受人则无法在要求卖方履行过户义务。无疑买受人将受到重大损失。
  
  2、因卖方无理拒绝配合过户或要求加价而产生纠纷的风险。
  
  卖方拿到房产证后，往往涉案房屋的价格已经大幅上涨，此时卖方惯常做法是找各种借口拖延配合买方办理过户手续或直接要求增加房屋价款。无疑会产生纠纷。这种风险是实务中发生纠纷**多的。
  
  3、买卖合同被判决无效的风险。
  
  拆迁安置房出售人往往不是唯一所有权人，该房屋的其他合法所有权人会以签订房屋买卖合同时未经其同意而向法院主张合同无效或者解除合同。这种情况在司法实践中亦较为普遍。
  
  4、因违反限制出售的政策规定或因买方属于限购人群，而无法履行的风险。
  
  地方政府多会出台拆迁安置房限制交易的政策，同时，对购买人进行限制。这无疑大大增加了买方的风险。
  
  就本案而言，系卖方无理由拒绝配合过户、要求加价而引起。在符合过户条件后，卖方拒绝配合过户的情况下，要么在合同基础上额外加价，要么起诉卖方。**终如何选择，还是要看各方的态度。
  
  多数情况下，买方通过诉讼途径维权是比较好的选择。但选择诉讼维权，也需要综合评估各方面的因素及成本。如果不存在限购、合同无效等不利情形，我们建议诉讼维权，简单直接，立竿见影。 2019-06-13 19:45:51