开发商哪个好？有人知道吗？

• 153****4051 NO.1交易风险　新房交易对象是开发商，风险相对较小。
  买新房的对方是开发商。这几年，房地产市场较从前更规范了，尽管购房者相对开发商，可以说现阶段仍处于弱势地位，但无论买期房，还是买现房，也不管开发商是国有企业，还是混合经济，或是民营企业，一般来说，购房者将**或全额资金付给开发商，相对还是安全的。毕竟交易的一方是个人，一方是经济组织，不管如何，即便发生意外，应该说个人还是能够得到政府或法律的帮助。
  
  次新房　个人之间的交易风险相对大。
  买卖双方均系个人，各自的诚信状况较难掌握，只能通过资信高的房产中介，获得保障。即便如此，在这轮房产大“牛”市过后，个人之间买卖房产引发的官司，比个人与开发商之间的纠纷要多。个人间的这些官司要么是卖方收了钱，房价又上涨了，不愿再卖，要么是买方付了定金，房价跌了不愿再交易下去。还有的下家为了贪图收费便宜，委托资质差的小房产中介，结果上家卷走了下家的钱。从这个角度看，买次新房**大的风险恐怕就在于此。
  
  
  
  NO.2选房余地　　新房可在多幢楼或者一幢里的不同层次不同位置挑选。
  尽管开发商普遍采取的销售策略是几幢或一幢的土建结构封顶、分批获准预售、滚动推出销售，但在目前楼市由卖方市场向买方市场转移的背景下，每一次预售的期房或准售的现房，一般少则几十套，多则一百多套。这对购房者来说，多少有些挑选余地，可以根据自己的经济条件或承受能力，选择不同层次、不同位置、不同房型、不同面积的房子，价格上还可以享受开发商的“一房一价”的销售政策，体验“一分价钱一分货”的感受，不至于发生“肉价买了豆腐”的情况。
  
  次新房 只能在卖家抛出的房子里选。
  一般情况下，卖家抛出的只是一套，买家几乎没有挑选余地。这样的情况特别容易发生：明明想买高楼层的，看到抛出的却是低层次；明明想买直套间的，抛出来却是横套间的……所以有时因为心仪该小区的地段和环境，**终也不得不放弃某些追求，将就买下，结果留下些许遗憾。有时，从卖房者手中购买次新房，并不能像向开发商买新房那样，可以享受以质论价的待遇，可能不同品质，而笼统确定一个交易标的。比如，买新房时，一套二房一厅，一般高一层就要贵10000元，而次新房标价就不可能有如此细化的价格差。
  
  
  
  NO.3房屋实况　新房期房存在一定风险。
  现房与次新房，只要购房者具有鉴别房屋优劣的洞察力，两者都不存在购房风险；而期房则存在一定的风险，主要在于开发商是否严格履行合同附件上关于小区房屋建材、小区环境、配套设施、物业收费等的承诺。
  消费者只有通过签约时对开发商严谨约定，可**大限度予以防范。所以，选择资质较高、名牌知名度较高的开发商建造的楼盘，是一种规避风险的手段。至于房屋朝向、采光、通风、噪音、幢距、房型等方面的期房风险，可以在正式签约前，到结构封顶、准许预售的施工现场，进行仔细实地观察，一般可以避免。
  
  次新房 房屋实况几无风险，但细节观察不如新房方便。
  因为是现房，所以在房屋实况方面，几乎不存在什么风险。但是，也正因为是已交付使用的现房，受到看房需要业主开门的限制，所以，相对新房，观察时不能完全随心所欲，特别像光照和噪音等这种需要在关键时段才能观察的细节，不如观察期房那样随到随看。
  所以，买次新房一定不能过于听信中介与房东的介绍，**好的防范对策是将看房时间约定在一定的特殊时段，如对光照有疑虑的，可约定在上午太阳升起或下午太阳落山时。而对噪音有顾虑的，可约在晚上，这样就可以探个究竟。总之，**可以信赖的购房指导是自己。
  
  
  
  NO.4交易费用　新房
  买期房的，契税与进户各项杂费可缓至交房时付；贷款的，还需付给开发商服务费、银行贷款保险费等。如果是一次性付款，无论现房还是期房，需要缴付房款与其他如契税、交易费、测绘费，拿钥匙进户时需要交给物业的装修产生的建筑垃圾费、水表费、物业基金等(有的小区还要收取各类设施费，如可视对讲等)。若买期房的，契税与进户各项杂费可以在开发商交房时或办产权时支付，对资金较紧的购房者来说，这笔暂缓交付的资金可缓解资金压力。
  如是贷款购房的，无论现房、期房，除上述必须缴付的费用外，还需增加付给开发商的代办(服务)费、银行贷款保险费等等。
  
  次新房 支付中介佣金成交价的1.5%。
  相比新房，购房者要增加支付中介佣金，标准是成交价的3%。此项费用在楼市火暴时，都由买方承担，在房市重归理性的现在，按业界的约定俗成，由买、卖双方各承担一半，这是一笔不大不小的费用，以150万元一套房计算，购房者要增加2.25万元的费用。
  另外，次新房交易产权随即转移，买方为拿产权，需要先缴契税，无法缓期；可以减少的费用，因为卖出方在买进新房时缴清了付给开发商、交易中心、物业各种收费，卖方一般也不会将这些费用转嫁给买方，大约可以节省两三千元，相比中介佣金，可谓小巫见大巫。 2019-06-13 11:14:25
• 131****2668 看房注意事项和买房注意事项看房注意：
  1、避免路冲
  　　2、房子**好坐南朝北，窗子**好朝南、朝东。**差的是朝西，热且耗电
  　　3、注意前后院的布置设计，好的布置有时可推断出房主比较爱护房子
  　　4、房间要敞亮、通风。厨房、客厅要大，并且好用，好摆家具。
  　　5、主卧房是否在楼上
  　　6、车房是否和房屋相连
  　　7、注意瓷砖铺了那些部位。走廊、厕所、餐厅、厨房必须铺瓷砖。
  　　8、厨房柜子要多、要好用。厨房的台面**好是石头的
  　　9、如果买一层楼房子，顶一定要高才显得不压抑。
  　　10、厨房是否有 kitchen island
  　　11、洗碗池深吗？
  　　12、房子周围是否有很多公寓建筑
  　　13、是否有分区空调
  　　14、燃气优于燃油
  　　15、注意空调机是否产生噪音
  　　16、有没有通向外面的抽油烟机？买房注意事项：
  1.要看交付给你的商品房和合同签订的要购买的商品房是否一致，其结构是否和原设计图相同。房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。
  
  要和开发商共同对所购商品房进行验收交接工作。这是一项细致工作，如果购房人不懂工程质量等相关知识，**好找懂工程的朋友来共同完成，以便及时发现问题。有《建设工程竣工验收备案表》说明整栋楼是合格的，但不意味着购房人所购买的这套房没有质量问题。
  要向开发商索要《质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便日后出现质量问题按约要求维修。
  签订合同要注明房屋缩水要开发商赔偿，所交大定金可以退还（法律规定），会所应由开发商承担，不在业主的公摊中。
  那么，业主如发现购买的商品房有质量问题能不能退房呢？如果购买人和开发商在退房问题上不能达成一致，那么按照《商品房销售管理办法》的规定只有以下四种情况可以退房：一是套型与设计图纸不一致；二是开发商擅自变更规划设计；三是面积误差绝对值超过3％；四是商品房确属主体结构不合格。具备上述条件之一，如果开发商不同意退房，购房人可向有管辖权的人民法院起诉，要求开发商退房；如果不具备上述条件，出现质量问题只能要求开发商维修，因此造成损失的由开发商赔偿。
  2019-06-13 11:13:59
• 134****6645 万科有实力，不是本地的 福星惠誉，有实力，地产做的不错，本地的，还上市了，开发楼盘偏中高端 统建集团，也马马虎虎 招商地产，也不是本地的 顺驰， 2019-06-13 11:13:20
• 131****5264 2010年前10个月国内房地产价格的上涨引起了国内外的普遍关注。境外也有媒体指出,中国的房屋空置率已超过国际警戒线,同时质疑中国房地产的泡沫是否已经开始出现破裂。中国银监会于2004年9月颁布了目的在于引导商业银行有效识别、衡量、监测和控制房地产贷款风险的《商
  　　业银行房地产风险管理指引》(以下简称《指引》)。该《指引》是银监会成立以来发布的第一个针对具体行业贷款的文件。10月29日中国人民银行的调息使人们更加关注房地产业的走势。而此前根据摩根士丹利的估算,世界25%的地区中存在房地产泡沫,另外40%的地区处于“泡沫预警”状态,其中就包括中国等。中国房地产业走势如何,让我们从影响中国房地产业走势以下几个方面进行分析。
  　　1 供求关系对房地产价格的影响
  　　1.1 潜在需求:我国现有城镇居民4·9亿人,到2020年我国城镇居民将增长到8~8·5亿人,此间约有3~3·5亿左右新增城镇人口需要解决住房问题。同时,原有城市人口也有改善住房条件的需求。根据国外经验、中国城镇居民住房改善的速度、我国城市化的进程等因素初步测算,我国202年城镇居民的人均住房面积可能要达到35m2。而2003年末中国城镇居民人均住房面积为23·8m2,也就是说,每个城镇居民的人均住房面积要增加10m2以上。其次,从有效需求测算,如果假定有20%的城镇家庭有改善住房的要求,每户增加20m2的住房,那么中国20%的城镇家庭是270万户,每家增加20m2,这个现实需求总量是5·4亿平方米。
  　　1.2 供给情况:如果将商品房年竣工面积与年销售面积对比,每年都有较大面积的未销售商品房,且累计总量较大,说明房地产的确存在空置问题。但从动态上看,我国商品房空置面积并没有增加,而是呈下降趋势。2004年8月底,商品房空置面积0·97亿平方米,同比减少0·8%,比去年底减少3%。这说明当前的房地产空置问题并未恶化,而且一定规模的空置对正常的房地产市场是全必要的,它实际上在某种意义上是一种“库存”,从而发挥平抑房价的作用。另外,对我国的房地产空置率,不能简单套用国际上10%的警戒线,其原因是国内空置率的计算方法和国际通行的并不一样。国际上的空置率是用空置量除以全部存量房,而我国目前的空置量是用空置量除以增量房,分母的不一样导致我国的房地产空置率与国际比较偏高。所以不能以此数据说明中国的房地产业处于“泡沫预警”状态。从以上的分析表明我国现阶段对房地产业的需求是真实的,而且供给的发展也没有超出需求的发展。
  　　2 社会经济预期是决定房价的主要原因
  　　房地产价格有别于一般商品价格的形成特点,不能简单按照供求关系或者成本来认识房价。事实上,房价不仅可以极大地脱离成本,甚至可以极大地脱离实物层面的供求关系。因为在市场经济条件下,真正决定房价的并不是开发商要卖多少房子,或者居民的消费需求需要多少房子,而是社会普遍的经济预期。自亚洲金融危机以来,香港的房价6年间跌去了65%,在这个过程中,无论是房子、人口,还是社会收入水平的变化都不大,仅仅是人们的社会预期、经济预期发生改变,房价就发生剧烈变化。也就是说,社会经济预期对房价的影响很大。从我国当前的宏观经济形势分析,人们对未来的经济预期是看好的。CPI (消费价格指数)是观察和分析消费心理预期的重要指标。有统计表明, 2004年8月居民消费物价与去年同期相比上涨5·3%;从环比增长看, 8月居民消费物价上涨0·7%,改变了前两个月同比上涨但环比下降的走势。强劲的CPI上涨说明当前的房价上涨并非孤立,是有其宏观经济背景的。更重要的是,国家对房地产业采取的宏观调控政策也印证了人们的预期。从国家的角度讲,是为了控制房地产投资规模,防止宏观经济过热采取的必要措施。但对普通消费者
  　　来说,他们能感受并得到的心理预期就是“开发商地也没了,钱也没了,今后房子的供应要少了,房价也要涨了”。
  　　3 金融业的风险控制对房地产业的影响
  　　房地产开发企业除自筹资金外,其余资金基本来源于银行。据测算,目前房地产开发资金60%左右来自银行贷款我国目前房地产企业对银行的依存度很高,银行的政策法规对房地产业有一定的影响。银监会颁布的《指引》首次关注了土地储备贷款的风险,对开发贷款的要求更为严格。商业银行对申请贷款的房地产开发企业,应要求其开发项目资本金比例不低于35%,关于开发商自有资金和贷款的关系,《指引》还进一步规定,在房地产开发企业的自由资金得到落实后,商业银行可根据项目的进度和进展情况,分期发放贷款,并对开发商资金使用情况进行监控,防止贷款挪作他用。同时商业银行应积极采取措施应对项目开发过程中出现的项目自身的变化、房地产开发企业的变化、建筑施工企业的变化等,及时发现并制止违规使用贷款情况。《指引》还注重了个人风险的识别和评估。第35条首次对借款人的借款能力进行了量化规定。即商业银行应将借款人住房贷款的越方产值处于收入比控制在50%以下,其主要目的是为了防止某些人过度依赖银行贷款进行非理性的消费或投资,促进房地产市场的平稳发展及金融业的稳健运行。
  　　4 人民币加息对房地产业影响
  　　我国的利率水平自1990年以来,经过8次降息,达到了加息前一年期银行存款利率仅为1·98%的低水平,商业银行房地产抵押贷款利率则为5·04%。从长期来看,中国房地产抵押贷款利率存在很大上升空间美国过去年来住房抵押贷款利率平均在8% ~9%。由于人民币事实上实行盯住美元的汇率政策,人民币利率受到美元利率的影响是客观存在的。美元进入加息周期和中国经济过热这内外两方面因素的作用,决定了人民币加息几乎不可避免。加息有利于房地产市场的长期健康发展,但是,加息也会给过去几年“火爆”的房地产业降温,房地产市场可能面临阵痛。从微观的层面来看加息对各类市场主体的不同影响。已按揭购房者,月供增加,资产可能缩水。按照相关规定,住房抵押贷款实行的是浮动利率,如果利率上升,则已经签订的住房抵押贷款合同,自下一年的1月1日起执行新的利率。已购房者的月供自然增加;持币待购者,支付能力下降。月供占居民家庭月收入的30% ~50%为宜,如果月供增加,只能购买价格更低的房产;投资者的融资成本提高,投资利润下降,必将导致投资性需求减少;对于投机者来说,同样存在融资成本提高的问题,来源于银行资金贷款融资产生财务费用增加,加上转手的交易费用,房价涨幅必须极高才能确保收**金。更重要的是,投机者很可能改变房价走势预期,因考虑到房价可能下跌而纷纷撤离房地产市场。
  　　综合以上各方面的因素分析,现实的房价在发展过程中必然有涨有跌、有起有落,甚至是大涨大跌、大起大落,房价本身呈自然上涨趋势,从中长期趋势看房价总是看涨的。现阶段房地产业的确有些过热,但其金融风险尚在可控范围之内,也尚未影响到国家金融和经济,国家采取的抑制固定资产投资和房地产投资过热的宏观调控措施充分发挥了作用。中国的房地产价格应该是呈缓慢、平稳上涨趋势并会得到长期健康的发展。
  2019-06-13 11:13:14
• 142****6928 楼盘的优缺点对每个人来说可能都不同，这不单单是环境、户型类别、价格等，其实还有个人的认识、品味、个人对生活及住房的需求等单地理位置来讲，每个人的情况就不同了——自住而言，，，投资的另当别论
  2019-06-13 11:12:53