土地使用证可以一分为二吗? 小产权房建筑违法吗

• 148****6621 弟兄三个，在中国都知道需要分家，法律也是要求分家，**起码是分家的方式确定，写分家单吧，哪怕是只有分宅基地的分家单，这样就不是另外两个同意的事了，否则村委会不能改，不然以后分家还得改，村委会也嫌麻烦 2019-06-11 16:15:31
• 131****5965 看合同怎么约定的。可以追究对方和中介的责任。 2019-06-11 16:15:28
• 133****8540 小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。
  按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。法律规定
  中国实行二元制土地所有权结构，即国有土地所有制和集体土地所有制。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。因此，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，只能在村集体成员内部转让、置换。
  购买风险
  （一）法律效力
  “小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况：
  对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。
  对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。
  对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。
  （二）房产转让
  “小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。 2019-06-11 16:15:25
• 145****1752 从2003年起，“小产权房”问题开始逐步纳入人们的视野。随后，其规模曰盛，影响愈广。据中国财经报报道，目前中国60％以上的房屋资源还没有实现商品化运转。通过旧城改造、城中村改造、合村并镇、新农村建设、村集体直接开发、合作开发、各种形式的信托持有等多种途径和形式，涉及城市居民和公司拥有的小产权房已达到现存全国村镇房屋建筑面积330亿平方米的20%以上，其中涉及村镇住宅的大约50多亿平方米，涉及村镇生产性建筑的规模也很大，它甚至已经成为许多中小企业、三资企业的主要的生产场所。由于在建、已建小产权房分散而“隐秘”，其数量很难统计，还由于没有完善的销售手续，“小产权房”在全国范围内占住房总量的比例也很难统计。当前，“小产权房”问题已经成为全社会关注的一大热点问题，且存在着诸多争论。
  
  从理论上讲，“小产权房”并不是一个规范的法律术语，并未出现在我国的法律和相关法规之中。从严谨讨论的角度来看，“小产权房”存有广义和狭义之分。广义的“小产权房”泛指产权不完整的房屋，包括廉租房、合作建房和经济适用房，职工福利性房屋以及“乡产权房”等。狭义的“小产权房”仅仅是指在农民集体土地上建造的，并且由村委会或者乡镇政府单独地或者联合房地产开发商一起开发的，由村委会或乡（镇）政府制作权属证书，没有房管部门盖章的房屋，其特征主要有：一看是否在农村集体土地之上建造，二看是否为城镇居民或非本集体经济组织成员所拥有。目前，学界和社会讨论的热点，是狭义的“小产权房”，这也是本文讨论的范畴。
  
  
  
  
  
  “小产权房”的成因
  
  尽管无论是出卖人还是买受人均知晓，“小产权房”没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案，**终也不能取得正规的房产证，也不能向银行申请贷款，但“小产权房”的销售及流转仍然进行的如火如荼，其主要原因主要有以下三个：
  
  1.经济原因
  
  中国许多大中城市的高房价是催生“小产权房”的重要原因之一。由于中国经济社会发展不平衡，若干大城市的房价长期快速上涨，远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平。与此同时，政府经济适用房、廉租房的建设无法满足这些住房需求。虽然“小产权房”具有相当高的法律风险，但在居住用途方面与高价的商品房的属性相同，具有大致相同的效用，能发挥同样的功能，两者在房地产市场上具有一种可替代的关系，因此对于购买合法商品房无望的低收入者来说，购买“小产权房”以圆“住房梦”仍是生活的刚需。
  
  经过十几年市场经济条件下的住房制度的改革和探索，我国已基本建立了城镇居民住房供应链条，并已基本形成了由“廉租房、经济适用房、限价房、住房公积金”共同组成的住房保障体系。然而，必须要正视的是，绝大部分中低收入的居民仍然没有享受到保障性住房。在城镇住房保障严重不足的现实面前，在万般无奈之下，城镇居民必然会选择购买“小产权房”来满足自己的住房需求。
  
  对于出卖方来说，小产权房是农民集体自发在其集体所有的集体建设用地和宅基地上建设的房产，不需要缴纳类似开发商为获取土地交给政府的土地使用权出让金；由村集体牵头开发，省去了基础设施配套费等市政建设费用及成本费。在这一开发过程中，农民集体通过出售“小产权房”获得的收益远远高于土地国有化征收的补偿金额。
  
  2.监管原因
  
  “小产权房”的建设与销售涉及多方主管部门，各部门之间看似多方管理，其实相互推诿，监管不力。
  
  对于乡（镇）政府或村委会来说，“小产权房”的开发可以直接增加其收入，出于自身利益的考虑，他们不仅不会制止“小产权房”的开发，甚至会变相参与和暗中支持。
  
  3.制度原因
  
  “小产权房”本质上是城乡土地二元结构冲突所导致的。根据《宪法》第十条第一款的规定，我国土地分为国家所有和集体所有，国家和集体是两个独立的主体，各自对其权利享有所有权的全部权能。但是，在现实的土地市场框架下，集体的土地成为国家土地的附庸，国家可以通过征收或征用的方式将集体的土地变为国家的土地。虽然宪法规定征收或征用的前提是为了公共利益的需要，但何谓“公共利益”并没有一个明确的规定，因此，各级地方政府为赚取土地出让金等费用，征用集体的土地后将其国有化，再出让或划拨给商业机构进行开发，使得农民集体作为土地所有者权利被架空，利益被剥夺。在市场经济的环境下，农民的权利意识增强，农民以其自有的智慧领悟到法律的灰色地带，农民及集体经济组织在集体所有的土地上开始自建房或联合建房并向外销售，农民集体与国家之间的利益博弈导致“小产权房”屡禁不止。
  
  
  
  “小产权房”与违章建筑
  
  所谓的“违章建筑”是指未取得拟建工程规划许可证（原址、选址建房意见书），在规划区以外建设，违反《土地管理法》《城乡规划法》《村庄和集镇规划建设管理条例》等相关法律法规的规定动工建造的房屋及设施。[1]尽管拆除“小产权房”的报道屡见报端，但“小产权房”并非绝对等同于“违章建筑”。
  
  就房屋建造行为合法性而言，“小产权房”可以分为建房行为不合法的“小产权房”和建房行为合法的“小产权房”两类。前者应称为“违建‘小产权房’”，而后者可称为“合法‘小产权房’”。
  
  违建“小产权房”，其建造违反了《土地管理法》和《城乡规划法》，不符合土地利用和建设规划，建造行为未履行合法审批手续。该类“小产权房”的特点可以归纳如下：1.没有取得建房用地和建设规划的审批手续，房屋本身系违法建设；2.不能进行合法登记原始取得房屋所有权；3.不能办理房屋所有权转移登记，取得房屋所有权证书；实践中，通常由乡镇或村委会颁发“产权证明”，以证明购房者所谓的房屋所有权；4.绝大部分是为对外销售而建造。 2019-06-11 16:15:20