集体土地使用证面积可以更改吗? 集体土地使用证上的面积以前就建有房屋

• 131****7961 体土地使用证使用权面积3332平方米：
  1、由于我国实行土地国有制度，所以购买的不是土地所有权而是土地使用权，集体土地使用证使用权面积3332平方米就是说这个集体拥有3332平方米土地的使用权。
  2、土地使用权面积的计算方法是:（小区占地总面积/小区总建筑面积）x房屋建筑面积。
  3、土地使用权是指单位或者个人依法或依约定对国有土地或集体土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利。国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、入股等。有偿取得的国有土地使用权可以依法转让、出租、抵押和继承。划拨土地使用权在补办出让手续、补缴或抵交土地使用权出让金之后才可以转让、出租、抵押。
  4、农民集体土地使用权是指农民集体土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。农民集体土地使用权可分为农用土地使用权、宅基地使用权和建设用地使用权。农用地使用权是指农村集体经济组织的成员或者农村集体经济组织以外的单位和个人从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的土地使用权。宅基地使用权是指农村村民住宅用地的使用权。建设用地使用权是指农村集体经济组织兴办乡（镇）企业和乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地的使用权。按照《土地管理法》的规定，农用地使用权通过发包方与承包方订立承包合同取得。宅基地使用权和建设用地使用权通过土地使用者申请，县级以上人民政府依法批准取得。
  5、集体土地可以分为宅基地、农用地、共用部分，比如村里共用的道路、水井、田埂、池塘旱涝增减的部分，所以土地证书上可能会登载不同部分的土地面积。 2019-06-11 16:05:27
• 146****0430 手续费用:宅基地登记发放证第5条规定,办理土地使用证时需缴纳土地勘丈费和登记费,居民住宅用地100平方米以下的收费15元,每超过50平方米内加收5元,**大加收不超过15元。 办理程序具体参照：为认真贯彻落实国土资源部《关于贯彻实施〈土地登记办法〉进一步加强土地登记工作的通知》（国土资发[2008]70号）和《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》（国土资发[2008]146号）文件，依法保护土地权利人的合法权益，加强宅基地和各类用地管理，制定本方案。
  第一章 总 则 2019-06-11 16:05:23
• 148****2831 2个‘面积’概念：
  1、‘建设用地面积’（土地证上面积）：是土地的正射投影平面面积。
  2、‘建筑面积’：房屋的地基面积X层数
  如果房屋只是维修加固，应该可以不通过规划局批准。 2019-06-11 16:05:20
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  梅江区碧桂路南侧中**校用地及城镇建设
  
  用地项目房屋征收与补偿实施方案
  
  
  
  一、房屋征收与补偿的依据及原则
  
  根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、中共中央纪委办公厅监察部办公厅《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》（中纪办发〔2011〕8号）、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》、广东省住房和城乡建设厅《关于实施＜国有土地上房屋征收与补偿条例＞有关具体问题的通知》（粤建房〔2013〕26号）和《梅江区房屋征收与补偿实施办法》等文件精神，为规范梅江区碧桂路南侧中**校用地及城镇建设用地项目房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收人的合法权益，遵循依法依规、程序正当、补偿公平、结果公开的原则，结合本项目实际情况，制定本方案。
  
  
  
  二、征收部门和实施单位
  
  
  
  房屋征收部门：梅州市梅江区土地房屋征收安置中心
  
  
  
  房屋征收实施单位：梅州市梅江区人民政府金山街道办事处
  
  
  
  三、征收房屋补偿方式
  
  
  
  （一）住宅房屋实行房屋产权调换、货币补偿、产权调换及货币补偿相结合的方式，由被征收人自行选择一种补偿方式。
  
  
  
  （二）商业、办公、工业、机关和事业单位用房，杂房、简易房等建（构）筑物，采用货币补偿方式进行补偿。
  
  
  
  （三）“住改商”的房屋实行房屋产权调换、货币补偿、产权调换及货币补偿相结合的方式，产权调换只能调换住宅房屋。
  
  
  
  上述房屋补偿方式签订协议后不得更改。
  
  
  
  四、征收补偿标准
  
  
  
  根据被征收房屋的功能分为住宅和非住宅两类。其中住宅类包括住宅及配套车库（房）、其他“住改商”的房屋；非住宅包括属城市道路边的“住改商”的住宅房屋、商业、办公、工业等经营性用房。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定，评估价格不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
  
  
  
  （一）住宅房屋征收补偿标准
  
  包括被征收房屋（含房屋占地）、房屋装修、车库等的价值，门楼按住宅用途及其相应结构评估其房地合一价格。
  
  
  
  1．被征收人选择货币补偿的，按房地产评估价值进行补偿。
  
  2．被征收人选择产权调换，按房地产评估机构评估确定的被征收房屋价值与安置房价值进行差价结算。
  
  
  
  （1）被征收人选择芹洋半岛安置区安置的，原则上按建筑面积1︰1等面积进行调换，价值以被征收房屋评估价值和安置房价值互补差价结算。安置房为电梯房高层建筑，6—10层按统一价格，即3650元/㎡，5层以下（含5层）的房价减少50元/㎡，11层以上（含11层）的房价增加50元/㎡。安置房单价按3650元/㎡计算，**终单价根据被征收人选定的安置房实际楼层价格结算。
  
  
  
  （2）被征收人按照“面积近似”的原则选择安置房，安置房建筑面积超过被征收房屋建筑面积时，超出建筑面积一般不得超过被征收房屋建筑面积的20%。具体规定如下：
  
  ①安置房的选定按签定征收补偿协议时间的先后顺序进行。
  
  ②安置房建筑面积多于核定的被征收人房屋建筑面积的，在20%范围内按安置房单价进行结算，超出20%以外面积每平方米按安置房单价的130%进行结算。
  
  ③选择产权调换的，安置房的《不动产权证》由房屋征收部门统一办理及承担相关费用。
  
  
  
  （二）征收商业用房补偿标准 2019-06-11 16:05:16