已经与开发商签订了房屋买卖合同，并且银行按揭贷款也已经获批，甚至已经还了一段时间的贷款，但却又看中了项目的另一个户型，这种情况还能要求开发商换房吗？这种情况该怎么处理？要解决这个问题，首先必须弄明白购房者、开发商和银行三者之间基本的合同关系。购房者与开发商签订了商品房买卖合同，同时购房者和银行签订了借款合同。 目前的人住房贷款普遍采取抵押加阶段性保证的方式，也就是说，这个借款合同是以所购房屋为抵押物的借款合同，并且在办理产权证之前，开发商为该合同作阶段性担保。这意味着房屋买卖合同与借款合同是密切相连的。根据我国担保法规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人。抵押人未通知抵押权人，转让行为无效。而且购房者（即抵押人）与银行（即抵押权人）所签订的借款合同中一般都约定：如果未经银行书面同意，购房者将设定的抵押物拆除、转让、出租、重复抵押或做其它处理，银行有权解除合同并提前收回已发放的贷款本息，并有权依法处置抵押物或要求保证人履行保证责任。这就意味着要解除房屋买卖合同，必先通知银行，并经银行的书面许可。但是在实际操作中银行为了**大限度确保自己抵押权的实现，一般是不会同意购房者与开发商解除原房屋买卖合同的。只能由开发商以保证人的身份先将贷款提前还给银行，结束购房人与银行之间的借款合同，消除银行对房屋的抵押权，然后再与客户解除原房屋买卖合同，而换房的过程正是开发商与购房人解除原购房合同，签订新合同的过程。 那么是否就可以换房了呢，还得分情况。 如果开发商已将该房屋产权证办理完毕，房屋产权以及抵押权已登记备案，这时候木已成舟，购房者就不可能再换房。 如果该房屋的产权证还未办理，购房者想要换房，并且与开发商协商一致，这样是可以操作的。具体是先由开发商与购房者解除原房屋买卖合同，由开发商将银行贷款一次性还清，结束购房人与银行之间的借款合同，然后与原购房者签订新的房屋买卖合同。如新房屋仍需贷款，则要重新申请银行贷款。这样操作的关键在于购房者能否与开发商协商一致。如果开发商不同意解除原合同，那么购房者只能望房兴叹了；即使与开发商协商一致，购房者也会因此受到一些损失，具体包括印花税、契税、一部分保险手续费、贷款律师费等等。 所以购房者应在买房前慎之又慎，在明确了自己的需要并挑到满意的房屋后再签房屋买卖合同，申请贷款，免去许多不必要的麻烦和损失。
全部3个回答 >期房交**能换房吗？需要什么流程？
137****1643 | 2019-05-24 09:50:39
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155****9576 您好， 交完的**按照正常来说是不可以退还的， 因为退还涉及到合同重签、并且开发商的资金回笼， 开发商是不会同意的。 抱着试试看的态度，您可以和开发商商量下。 希望能够帮助您。 2019-05-24 09:51:47
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152****0369 你与开发商签订合同，购买房屋并交了**，合同中涉及的房屋一般是不能换的，实践中开发商一般也不会予以更换。但你可以积极与开发商沟通，协商换房事宜，或许还可以争取。
上述意见仅供参考，未尽之处敬请谅解！
2019-05-24 09:51:30 -
143****5731 首先看你买的项目有没有预售证，有的话开发商是可以不退的；如果没有预售证的话，就可以要求全额退款；如果不能退，就找找关系吧，硬闹的话对你没啥好处。 2019-05-24 09:51:09
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你与开发商签订合同，购买房屋并交了**，合同中涉及的房屋一般是不能换的，实践中开发商一般也不会予以更换。但你可以积极与开发商沟通，协商换房事宜，或许还可以争取。
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针对购房来讲，双方在签订正式《商品房买卖合同》前签订的预约合同或预定书，是一个意向约定，它在规定的时间内，具有一定的约束力，双方应遵照执行。如果购房方因为房屋不符合约定，或因双方就正式购买合同条款不能达成一致而要求返还预订金，开发商都要无条件将预订金返还给购房人。
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可以找开发商协商，如果开发商同意，则可以退，不同意，则不能退。定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱或替代物作为担保的担保方式。根据民法的有关理论,定金具有下列法律特征：1、定金具有从属性。定金随着合同的存在而存在，随着合同的消灭而消灭。2、定金的成立具有实践性。定金是由合同当事人约定的，但只有当事人关于定金的约定，而无定金的实际交付，定金担保并不能成立。只有合同当事人将定金实际交付给对方，定金才能成立。3、定金具有预先支付性。只有在合同成立后，未履行前交付，才能起到担保的作用。因此，定金具有预先支付性。4、定金具有双重担保性。即同时担保合同双方当事人的债权。就是说，交付定金的一方不履行债务的，丧失定金；而收受定金的一方不履行债务的，则应双倍返还定金。
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根据法律法规的相关规定，未依法登记取得权属证书的房屋是不能进行出售的，但其实这里所讲的未取得权属证书指的是已经交付竣工使用的房屋，并未直接涉及到期房。所以，只要购房者与开发商签订了预售合同，并在房地产管理机关进行了预售登记后就可以进行转让。期房该如何转让呢？1、签订预售合同期房转让前，转让人必须与房地产开发企业签订商品房预售合同，并在房地产管理机关进行预售登记后才可以转让，所以第一步必须是签订预售合同。2、书面通知开发商转让人未付清商品房预售合同约定的总价款的，转让人应当取得房地产开发企业同意；已付清总价款的，转让人只要把其转让预购商品房的情况书面通知房地产开发企业即可。3、转让合同与登记转让人与受让人签订预售转让合同，并在合同签订后15日内进行预售变更登记。合同转让后，受让人就取得了原商品房预售合同约定的转让人应享有的一切权力。期房转让实际操作这样：1、订购单转让一般是上家用少量资金将房子先订购，然后把房子放在房产中介挂牌出售，表明要将其订购该房屋的购买权转让给第三人。如果有人要购买，买卖双方先签订协议书，然后再一起前往开发商处将订购单的购买方名字变换为下家，待开发商与下家签订了预售合同后，中介公司便会将转让价款支付给上家。2、办理进退户手续上家先支付一笔**款，与开发商签订预售合同后，将房屋在中介公司挂牌。双方签订转让房屋的协议书后，由上家与开发商签订解除合同的退户同意书，并前往交易中心办理退户手续。然后，下家与开发商签订新的预售合同，并送往交易中心备案登记，**后下家将转让价款交付给上家。3、产权证办好再交易上家与下家签订出售协议书，要是可以交房则先行交房，但不办理相关的手续，等上家的产权证办出以后双方再进行交易。双方的协议书需经公证处公证，上家的相关资料可暂留在中介公司。
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