哪位清楚土 地与房屋用途不一致怎样评估?

在房地产抵押估价活动中，经常会遇到估价对象改变原规划用途而改为其他用途。出现这种情况基本上是因城市建设如道路拓宽等原因，临街建筑物拆除后而自然导致非商业用房因临街而改变其原规划用途。产权人改变用途可分为两类：一是经城市规划部门审批后经城市建设、国土资源等管理部门通过一系列法律程序而改变其用途；二是未经审批机关审批擅自改变用途。在估价时，第一种情况则不能按实际用途进行估价而应按原批准用途估价。这是因为《中华人民共和国规划法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律法规已明确未经批准擅自改变用途其行为是违法的，不受法律保护。另外根据目前在旧城改选拆迁估价中的相关规定，亦对改变规划用途这一现象做出了以下规定：一是拆迁当事人双方协商原则；二是依据产权证件记载原则；三是产权证件无记载、拆迁当事人双方协商不一致由城市规划部门确定原则。其实在这种情况下，基本上都是按照城市规划部门确定原则也即维持原规划批准用途。若以实际用途估价抵押权人受偿后遇到城市房屋拆迁其合法债务难以得到保护。

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1、路线价格土地使用权的价值与土地的位置有很大关系（街道情况：宽度深度）。对于同一块，土地的价值具有相对稳定性。如果您知道土地的平均价格，请通过街道宽度和街道。通过深度调整确定评估对象的土地价值的方法是路线价格方法。很明显，可以先设置或选择标准房屋，并根据实际情况采用适用的评估方法评估标准房屋市场价格，然后修改标准房屋市场价格以计算房屋的市场价值。被征用。对于住宅房屋，修正系数主要包括占地面积比，方向和楼层;非住宅房屋根据目的分为商业，办公和工业类型。修正系数主要包括建筑面积比，楼层和街道条件。2、基准地价对于某一地块的土地使用权价值的评估，可以参考同一水平和相同目的的现有基准地价，并调整一般因素，区域因素和个别因素，**后获得评估土地使用权价值的方法。 。该方法具有一定的政策特征。3、剩余当房地产的总价已知或可以衡量时，因为房地产的总价格=土地使用权的价值+房产的价值，土地使用权的价值或土地使用权的价值财产的计量，扣除总价值后，可以获得财产的价值或土地使用权。值。这种方法通常用于房屋或土地的个人估价。4、收益不同地区，不同用途和类型的房地产收益率也不同。根据要估算的房地产收入返还价值的方法是收入减少法。房地产价值=房地产纯收入÷收入减少利率。5、假设开发对于未完成的房地产开发项目（纯土地或在建工程等），通过测量正常开发后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投资，估算房地产价值的方法是获得。6、市场比较提取市场上相同目的和其他类似条件的房地产价格案例（出售或评估，正常报价），与要估算的房地产条件相比较，对每个因素进行索引并通过准确的指数对比度调整得出一种评估房地产价值的方法。该方法具有很强的实际意义和准确性。它通常在市场成熟，交易透明，比较案例易于查找时使用，估值结果更准确。7、成本（1）成本产品算法，即计算获得土地或实现土地开发的成本，不包括异常因素的价值，并在累计正常成本费用后取一定的资本利息和合理的投资利润，A方法获得土地使用权的价值。这种方法通常用于评估在正常程序下获得的土地。（2）重置成本法，是衡量现有房屋现行市场标准下房屋重建成本的一种方法，然后考虑基金的利益并计算一定的开发（或建设利润）以获得完整的房屋。重量。设定成本价格，然后根据实际情况和法律规范确定建筑新颖度。两者相乘以得出评估房屋价值的方法。

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看合同有没特别约定的，没有的话一般以后面的时间为准。

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过户指导价是交税的时候房产局给出的价格，决定交税的价格；评估价是向银行申请贷款银行给出的评估价，决定贷款；网签价是向房产局申请过户、向银行申请贷款的价格，但交税还是要看指导价。

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所有都是有规划的，都是按照规划来建造的，您可以去维权。

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