买房子应注意什么? 买房要赶在年前吗？

• 156****4098 买房必须知道的注意事项及内幕》
  要买楼，首先要了解楼。
  本人曾是某某房地产公司的核心干部，这些年赚了点钱够自己用，也算是及时抽身退下来了。我从中所得知的一些经验，拿出来给大家分享一下。现在中国楼市飞速增长，以外人看来，此等发展势头貌似是欣欣向荣，但在我们内部人员的心中却非常明白，越是呈这种趋势，越是证明售楼人的竞争大水份高，也就是说房子越来越不好卖了。
  先从宏观角度开始谈。其实炒房现象不单止在中国发生，早在中国楼市崛起之前，以资本主义为先的其他国家就已经开始了。我们做的时候，方法也是照着套用外国的。炒楼能以这个速度蔓延全球，可以说是做对了方法。但这个方法的弊端已经开始出现了，甚至让一些体制不完善的国家政府直接破产，或者地方性破产出现鬼城。因为这个方法透明了，人人都来搅和房产这趟肥水，泡沫就产生得越来越快，越来越多。以现在情况来看，只要开始用这个方法炒楼，泡沫就没有不破的！至于什么时候会破，每个地方不一样，要视乎地区经济的承受能力，以及政府的调整政策。一般来说，政府政策调整都赶不上泡沫破灭的速度，因为房产是人的一生**大的投资，一旦房产经济破灭，整体经济就会紧随其后急速下滑，从而令这个国家经济倒退数年，甚至十数年。这个方法涉及买楼售房的方方面面，下面会一步步提及。
  首先谈谈楼盘的等级。在中国一二线城市，楼盘分为低中高顶四个级别。这里说的楼盘，主要是指商住楼，也就是格仔楼。无论建楼的是开发商，还是和地方政府合作，从售楼这块来讲，性质都是一样的。造价1000/平米的，**低售价1000元x2，也就是2000元/平米，是比较低级楼盘。中高级的有2000元/平米的，就2000元x2=4000元/平米起；3000元/平米的，3000元x3=9000元/平米起出售，这也是市面上比较常见的楼盘开价区间。更高档的楼盘都是交通极好，或者私隐性高，房屋密度低，设施环境等综合条件非常优异的。这种小众别墅房一般都是名人高管所住，我们就不多做讨论了。总而言之，就是投资越大，回报比例也越高。但有些人认为贵的楼盘其质量就一定好，其实不然。因为这里说的造价，并不单指楼层质量造价，还包括地皮价格。地理环境好的地皮，政府拍地要价也高，这部分的成本是要算进造价去的，所以房贵，不一定质量就好。开发商建楼还要保守性地顾虑周边人群对房价的承受能力。若果地贵楼贵，人们买不起，资金回笼慢，是不利于开发商的生意理念的。一些资金不太充裕的开发商，为了买好的地皮建楼，甚至会牺牲楼房质量，导致楼房出问题开发商携款跑路的现象。所以买房第一步，就是要选实力宏厚的开发商所建设的楼盘，这样很多质量问题都可以避免了。 2019-05-03 22:50:10
• 151****6274 :了解开发商背景和资质。选择有实力的开发商很重要,正规的开发商在房屋质量,合同签署,产权办理等方面均有保障。
  二：社区周边的大环境和配套。市政的发展方向直接影响楼盘的**。
  三：社区内部规划。1，供暖转换站，垃圾处理房，车库出入口，配电间等位置对所选房屋是否有影响。
  四：投资业主要分析社区内及周边居室数量比例，自住业主看个人需要。
  五：其他的例如面积误差，层高净高，产权办理时 2019-05-03 22:50:03
• 131****4364 现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售房屋的房产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，购房者立即可以办理入住并取得产权证。买现房要注意什么?
  1、在房子的价格上面做好准备。计划购置现房的置业者要对自己的资金能力进行准确评估，对置业地段和所购房屋面积有一个准确的判断。
  2、看内部布局是否合理。比如客厅多面开门，不便摆设家具;下水管道是否在室内，通风、采光是否良好等。
  3、检查装修质量。比如，看墙体是否容易脱白，室内是否散发出刺激性的气体，电气线路的安装是否符合规范，电线、插座是否为次品或不合格产品等。
  4、小区的环境和生活配套也关乎居住质量。可以看看小区环境是否干净安全，绿化率情况，项目自身配套的设施是否与广告、合同相符。还需要看看配套是否完善齐备，如电梯的数量是否与小区的住户相匹配等，小区的停车位是否充足等。
  5、配套是否齐备。如交通条件、商业配套设施、教育、医疗设施是否齐备，还要关注距离的远近、规模的大小等。
  6、和开发商约定处理房产证的时间。 2019-05-03 22:49:56
• 152****8255
  一直到今天，我还在暗自庆幸。我们赶在G20之前，买好了在杭州的第二套房！
  
  
  
  2016年2月末，我们在1400多组家庭中，幸运地成为了仅有的388户家庭中的一户。对，我们的第二套房就买在杨柳郡二期G组团，当年被称为“杨柳郡现象”，我们就是其中的幸运儿之一。
  
  
  
  
  
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  2009年，我损失了几十万
  
  
  
  
  
  我来自舟山定海。
  
  
  
  2009年初，在杭州工作三年之后，一向对房子不太敏感的我，看着身边的很多朋友买了房，意识到自己也应该在大城市里有一个安身之所，第一次有了在这个城市买房的想法。
  
  
  
  那年5月，杭州又一届房交会开幕，我特意跑去探了探行情。上半年，我看了一圈房子后，跟家里人商量买房，可是因为当时还单身，家里人觉得买房的需求并不迫切，就抱着观望的态度想再看看。
  
  
  
  没想到这一观望，我和家里人一直后悔到今天。
  
  
  
  2009年政府出台了一系列政策，其中**重要的一条是，**款比例调整到30%及以上，贷款利率不低于基准利率1.1倍。很多人为了赶这个税费优惠的末班车，纷纷下手买房。杭州的房价开始飙升，到年底，新房均价几乎翻了一番，二手房均价也涨了一半多。
  
  
  
  
  
  
  我糊里糊涂地错过了那一年的买房黄金期，短短几个月我就损失了几十万。那种滋味好像哑巴吃黄连，不得不把苦水往肚子里咽。怪谁呢？只能怪自己啊！
  
  
  
  这一来，家里人也不敢劝我再等了，还等什么？赶紧的！当时连上班也没心思了，一有空就在网上看单位附近哪里有房子，然后就是实地看房。
  
  
  
  很短的时间内，我就看好了一套二手房，4楼，70方，单价涨到了两万多。虽然超出了预期，但怎么办呢？咬咬牙，买吧！
  
  
  
  从此，我就成为了幸福的有房一族，房子离单位特别近，我每天可以睡到8点半，自然醒，然后慢慢悠悠地步行15分钟，9点准时到单位上班。
  
  
  
  
  
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  从2015年开始的漫漫看房路
  
  
  
  
  
  我对房子真的不敏感，买第二套房子也是经家里人提醒。
  
  
  
  2013年，我和女朋友结婚了。我们住在70平米的小家，觉得很幸福。2014年底，岳父岳母来杭州跟我们一起过年，70方的房子突然就显得很拥挤。
  
  2019-05-03 22:49:42
• 157****9453 1
  二手房交易税费略降低
  
  
  　　营改增后，百姓**关注个人卖房是否要多缴税？目前，我国二手房转让需缴纳5%的营业税。
  
  
  
  　　国家税务总局副局长汪康称，过去二手房营业税的征税政策和免税政策这次都平移过来了，过去征营业税5%，现在改为增值税还是5%。
  
  
  
  
  举例
  过去5%时，如果房价是100万元的话，100万乘5%，交5万元的营业税；现在如果房价还是100万元的话，是100÷(1+5%)×5%=47600元，少交税2400元（在不考虑城建税、教育费附加、地方教育附加情况下）。相当于原来营业税负担是5%，营改增以后的税收负担是4.76%。过去100万是含税价，现在增值税按照不含税价来征税，税基不一样，所以个人营改增以后交易二手房税负没有增加，而且还略有降低。
  
  
  
  　　方案也体现了“因城施策”方针，对于北上广深市之外的地区，个人购买不足2年的住房对外销售的，按照5％的征收率全额缴纳增值税，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
  
  
  
  　　而对北上广深四市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
  
  
  
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  旅游产品或更优惠了
  
  
  　　一大波与百姓生活紧密相连的项目被列入到了免征增值税行列中，如托儿所、幼儿园提供的保育和教育服务，养老机构提供的养老服务，婚姻介绍服务，殡葬服务，医疗机构提供的医疗服务，从事学历教育的**提供的教育服务，博物馆文化馆等第一道门票收入、个人销售自建自用住房、学生勤工俭学提供的服务等。方案明确了数十项项目，保障百姓基本的公共服务。
  
  
  
  　　而对于生活服务业从原来5%营业税变为6%增值税，中国国际税收研究会学术委员汪蔚青认为，由于有进项抵扣，行业税负仍有可能下降。此外，由于餐饮、美容、酒店等年销售额未超500万元的小微企业占比较大，这些小规模纳税人将按3%的征收率简易征税，低于原先营业税税负。
  
  
  
  　　何为进项抵扣？
  
  
  
  
  举例
  比方说，一家餐馆本月的销售额为5万元，如按照营业税5%缴税，该餐馆要缴纳2500元税款。营改增后，该餐馆的5万元销售额实际是含税销售的，因为餐馆采购原材料也会取得相应的抵扣凭证，也就是进项税额，假设这个餐馆的进项税额为1000元，按照新的增值税税率，该餐馆应纳增值税额为50000÷（1+6%）×6%—1000=1830，相比营业税少交670元税款。
  
  
  
  　　企业的税负得到缓解的话，一定程度上可以为消费者提供更好的服务，因此生活服务业营改增之后，老百姓从这些行业中能获得更好的服务，例如美容美发价格下降、旅游产品价值更加优惠等等。
  
  
  
  　　除此之外，值得注意的是，《营业税改证增值税试点过渡政策的规定》中明确指出，生活服务业中一部分项目免征增值税，例如养老机构提供的养老服务、医疗机构提供的医疗服务。这些服务被免征税之后，百姓也能从中享受到更高水平、更优质的公共服务。
  
  
  
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  个人贷款影响不会太大
  
  
  　　作为产业链的**上游，金融服务主要是经营金融保险的业务活动，如贷款服务、保险服务和金融商品转让等。改革后由原来5%的营业税率改为6%的增值税税率。
  
  
  
  　　有专家认为，改革不会对金融业整体税负产生重大影响。从营业税改为增值税后税率增加了一个百分点，但考虑到可抵扣因素，特别是不动产抵扣，金融业税负应能实现只减不增。预期金融机构不会对利率或服务收费进行重大价格调整，对目前企业和个人贷款影响不会太大。
  
  
  
  　　个人购买金融产品有何影响？
  
  
  
  　　方案还明确一些优惠政策，如金融机构农户小额贷款、国家助学贷款、个人住房贷款都列入免征增值税的范围；存款利息、被保险人获得的保险赔付等属于不征收增值税项目。
  
  
  
  　　专家表示，对于存款利息和被保险人获得的保险赔付，纳入了不征收增值税的范围。而在过渡政策中，个人从事金融商品转让业务免征增值税，这意味着个人买卖股票暂时不需要缴纳增值税。
  
  
  
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  建筑业税负将得到减轻
  
  
  　　营改增后，建筑业一般纳税人将由原先缴纳3%的营业税改为11%的增值税；小规模纳税人则按3%的征收率缴纳增值税。在特殊情况下，原本按11%缴纳增值税的一般纳税人也可以按3%征收率征收。这些情况包括，一是以清包工方式提供的建筑服务；二是为甲供工程提供的建筑服务；三是为建筑工程老项目提供的建筑服务（指合同开工日期在2016年4月30日前）。
  
  2019-05-03 22:49:37