二手房属于商品房吗? 商品房二手房过户年限是几年

• 152****5149 很多人买二手房都会找中介，二手房交易很复杂，其中有涉及很多知识，今天来说说二手房备案、网签。
  网签
  房屋交易过程中签订房地产中介服务合同、房源信息公示、签订买卖合同等全部都将在网上进行。并且房屋交易过程中各个环节信息反馈、存量房房源信息、成交信息的查询和统计也都可以通过该系统和网站获得。而这个线上过程就是我们所谓的网签。
  交易双方签订合同后，到房地产相关部门进行备案，并公布在网上。然后网站系统会给一个网签号，这个网签号可以用于在网上进行查询相关的交易内容。网签是为了让房地产交易更加透明化 2019-05-02 08:36:19
• 144****0630 划拨的商品房原则上是不允许交易的，四十四条　划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。第四十五条　符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：
  （一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；
  （二）领有国有土地使用证；
  （三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；
  （四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。需要交纳出让金之后权属变成商品房，可以自由买卖和享受征收补偿。 2019-05-02 08:36:15
• 152****0565 材料都交给房产局的话，会有一个回执单，一定要在上面说明的日期去缴纳税金 ，一般需要十五个工作日左右。税金交清以后就在那里排队等着去拿新房产证。同时要要注意：
  1.房产证过户不经过房地产中介的话，须把合同的条款和违约条款写清楚，签合同时须卖方房产证上面名字的当事人在场(如果是已婚得话，需要夫妻双方在场及签字，哪怕房产证上面只有一个人的名字)。
  2.卖方需要的材料：身份证原件及身份证复印件一份。如果是已婚的话需要结婚证原件及复印件一份、房产证原件;如果夫妻双方有一人无法到场的话，必须要先写份委托书再去公正局公证，户口本及复印件一份。
  3.买方需要的材料：身份证原件及身份证复印件一份、户口本及复印件，如果是单身的话，需要去市民政局开单身证明。材料都没有问题的话，须到房产局，填写一些表格和一个存量合同，存量合同上面的金额一定要和签订合同上面的金额一样。 2019-05-02 08:36:11
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  据我市某房产中介公司的统计报告，2015年末至今年初，湛江二手房市场相对往年同期更为活跃，有人是为子女读书而购买学区房，有人则是刚性居住需要，还有就是为父母购置一套更接近自家的房产。有市民感到困惑，买新楼盘房子大概知道房子产权年限，但二手房却没那么清晰，“我比较担心产权的使用年限一不小心就过了‘保质期’，到底二手房的产权年限怎么算？”家住赤坎的易先生致电记者。
  
  
  
  读者反映：买了套产权年限过半的房子
  
  易先生告诉记者，十几年前他大学毕业后留在湛江工作，因老婆有住房，让他免了成为“房奴”的辛苦。但为了让北方的父母能远离雾霾，享受到湛江的蓝天碧海和清新空气，去年他夫妻俩咬咬牙在开发区某小区花了30多万买了套二手房给父母。
  
  刚来时，易先生父母也居住得十分高兴，**近他们发现了问题。“有人告诉我老爸说，这套房屋是90年代的混合结构的房子，已经到了‘中年期’。据我所知，这类房产的使用年限是50年，但我买给爸妈的房子已经有20多年了，使用年限过了将近一半。”易先生纠结地说，二老为这事开始怪罪起他来，“说什么我办事不牢靠，买房这事也没跟他们商量，早知道他们宁愿贴多10多万也不愿意买二手房。”
  
  “真是吃力不讨好。”易先生叹气道：“我现在的疑问就是，购买这套混合结构的房改房，到底能属于我的有多少年？如果房屋产权到了五十年使用年限，这套房子是不让住了呢？还是强制拆了？”
  
  
  
  二手房让我欢喜让我忧
  
  “终于在2016年新年的第一天搬进新房，有了属于自己的安乐窝，心里甭提多开心，可开心没几天，老婆就开始抱怨，说产权年限已经过了三分之一的年限，仿佛娶了个‘老姑娘’不划算。”洪先生说，他购买的二手房，原房东称因为出国定居才卖掉，楼层不高而且卖价比较合理，当时老婆也非常赞同。
  
  只因元旦小长假，老婆家亲戚的一句话引发了事端——“二手房再好也不如新开楼盘，况且你们这套房已经住了近20年，小区配套不行，不然怎么会卖这么便宜？”
  
  现在洪先生也烦恼，“原本是想除了买来给自己住以外，还可以当作物业让儿子继承，现在看来即便等到我们不住了，剩下给儿子居住的使用年限也寥寥无几。”洪先生懊悔地说，“中介推荐时说得天花乱坠，有意回避了产权使用年限这个敏感话题，现在买了这个‘烫手芋头’真是让人欢喜让人忧。希望其他购房者一定要考虑周全，不要和我犯同样的‘傻’。”
  
  
  
  律师释法 ：二手房产权年限的计算方法
  
  
  我市某律师事务所周律师表示，我国现行的法律规定了建设用地使用权的期限，居住用地是70年，工业用地50年，商业用地40年，综合用地50年。
  
  “实际上，现在商品房的土地使用年限很少有70年的，大部分在30-60年左右。因为使用年限是从国家出让土地时开始计算，加上开发周期，**短也得1-2年，到消费者手里使用年限就不到70了，如果开发商再囤积一段时间或者几经转手，就更短了。有可能是60多年，也有可能少到30多年的。”周律师说。
  
  70年是国有土地出让中住宅用地的出让年限，这在土地管理法中有明确规定。出让年限到期后，产权所有者可以向当地政府申请续期。已买的二手房产权年限还要在70年里减去已经使用过的产权年限的，而不是还有70年的产权权限。比如1996年和开发商签了一手的买卖房产合同，到今年刚好满20年，现在又买过来，那就还剩50年，70-20=50年。
  
  
  
  房屋产权年限期满可自动续期
  
  《物权法》第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权限期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。使用年限只代表这个房子能在这个期间正常使用处于安全状态，超出使用年限，说明房子存在潜在的危险，需要进行安全鉴定判别。当然此时若产权未超，房子仍是你的。
  
  
  
  
  
  温馨提示：
  
  
  
  购买二手房注意事项
  
  
  周律师提醒市民，在购买二手房时要注意以下六方面问题：
  
  产权交易有限制。
  
  如存在被抵押、涉讼、被列入拆迁范围、土地使用权性质为集体或划拨、属于安居用房以及危房等不能上市交易的问题。如军产、院(医院)产、校(**)产的公房，必须经原产权单位盖章后才能出让，而大多数这样的单位都不允许其职工向外人出售房屋。
  
  承租人可能优先购买。
  
  在同等条件下，房屋的承租人具备优先购买该房屋的权利，所以必须得到该承租人不购买房屋的书面承诺，或是等租赁关系结束后再购买该套房屋。
  
  房屋用途非商用。
  
  买房自住者可不必在意这一点，但如果是准备买房用作营业或办公，则应注意房产权证上的房屋用途限定。若该套房屋不能用作办公，就只能望房兴叹了。
  
  房改房成本价未补足。
  
  1998年以前许多职工购买原产权单位的住房时，都是以优惠价或标准价购买的。
  
  如果购买的是卖房者当初以优惠价、标准价购买的房产，那么就要确认该房屋是否已按成本价补足费用。 2019-05-02 08:36:07