二手房属于商品房吗? 作为二手房交易过户后是商品房了吗

• 155****1906 房改房经过过户交易之后就是商品房。
  有下列情况之一的房改房暂不得上市：
  1、已列入近期规划改造范围，户籍已冻结并取得房屋拆迁许可证的房改房;
  2、擅自改变房屋使用性质的房改房;
  3、党政领导干部购买或者集资建造的超过面积控制标准的房改房;
  4、购房贷款尚未还清，所有权已设定抵押且未经抵押权人书面同意转让的房改房，经抵押权人同意转让的除外;
  5、职工原购公有住房时，经市房改办批准，与原售房单位在公有住房(换购房)买卖协议中有其他约定条件的，从其约定;
  6、法律、法规以及市以上人民政府规定其他不宜出售的房改房;
  7、以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的;
  8、产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的;
  9、上市出售后形成新的住房困难的;
  10、违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足装修费用的。
  菁英地产为您解决问题是否满意？ 2019-04-21 19:39:12
• 138****0431 如果自己着急入住，可以考虑购买二手房，二手房一般来说都可以及时交房入住。但是房屋产权是有年限的，如果购买二手房，需要考虑产权问题。那么，二手房的产权怎么算,产权会重新计算吗?所谓产权是指对房屋的所有权，而这个所有权是没有年限的，70年产权其实是指房屋的土地使用年限，一般住宅的土地使用年限都是70年，如果购买的二手房之前已经居住了10年，?那么这所房屋的土地使用年限还剩下60年，根据法律规定，待70年使用期限满后可以自动续期。土地使用权年限都是以开发商取得国有土地许可证的时间来核定其土地使用年限的。购房者买到的一手房产权后，还要去掉建设期，到了二手房后，土地使用权年限仍是延续该土地的年限，年数也在递减中，因单套房屋的土地使用权与整个地块是捆绑在一起的。法律依据：《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条?土地使用权出让**高年限按下列用途确定：
  （一） 居住用地七十年；
  （二） 工业用地五十年；
  （三） 教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；
  （四） 商业、旅游、娱乐用地四十年；
  （五） 综合或者其他用地五十年。 2019-04-21 19:39:08
• 158****1949
  买房置业对于大多数人来说，都是需要慎重对待的大事。近年来，房地产市场非常火爆，除了开发商销售的一手商品房，二手房买卖也是房地产交易的重要组成部分，其中涉及的法律问题除了一般的买卖合同关系，还可能涉及到房屋产权、抵押贷款、委托代理、居间活动等其他法律问题，以及以享受教育资源为购房目的的户籍迁移、学区房等政策性问题。二手房交易的复杂性加之当事人相关法律知识的缺乏、防范意识的不足，导致房屋买卖纠纷经常发生。本期《法在身边》，我们来说说二手房买卖的法律风险防范问题。
  
  肖磊.mp3
  来自金华之声
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  白龙桥法庭 员额法官：肖 磊
  
  
  
  
  
  
  
  一、常见的二手房买卖法律风险有哪些？
  
  
  
  1.购买共有房屋的风险
  
  不动产物权的公示采取登记主义，但要注意，依现有的登记制度，写明卖方单独所有的房屋实际上可能是夫妻共有或与他人共有。实践中，经常遇到房屋其他共有人以卖方擅自处分共有财产为由，主张卖方对外签订的“二手房”买卖合同无效。虽然法律上有“善意取得”“表见代理”的规定，但买方在购房时也应尽到审慎注意义务，如要求卖方出示结婚证等婚姻状况证明，结合房产证等其他材料，发现是夫妻共有房屋，则有必要让另一方出具知情同意书或者直接作为卖方在房屋买卖合同上签字。
  
  
  
  2.购买抵押房屋的风险
  
  二手房买卖中，大多数房屋上都有未还清的银行贷款，也就必然存在抵押。在房屋买卖过程中，应当对所购房屋的抵押情况有清醒的认识，意识到抵押房屋交易过程中的特殊性。按物权法的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。如果卖方在房屋过户之前不解除之上的抵押，是无法完成过户手续的。买方应当仔细查验所要购买房屋的产权登记情况，必要时可以要求卖方配合到不动产登记部门查询相关信息，这样还能避免买到被查封的房屋。另外，在有房屋中介公司提供居间服务的情况下，也可要求中介公司提供相关服务。
  
  
  
  
  3.购买出租房屋的风险
  
  一方面，承租人在同等条件下享有优先购买权，卖方出售房屋时应当如实告知，以保证承租人的合法权益。另一方面，租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力，即我们常说的“买卖不破租赁”。如果买方购买房屋是用于自住的，这时可能面临无法入住的尴尬局面。为了避免这种情况，需要在买卖合同中明确约定，要求卖方保证在交付房屋时不存在出租的情况；也有必要实地查看房屋现状，如果确实存在出租，需要了解清楚租赁期限等情况，同时可以要求承租人出具放弃优先购买权的声明。
  
  
  
  4.学区房买卖中的风险
  
  很多家庭在买房时会考虑房屋的“学区”功能，有个别的中介和卖方抓住买方的心理，借房屋地理位置靠近名校的天然优势，虚构房屋是“学区房”，将房屋高于市场价出售，买方基于信任支付房款，之后才发现并非学区房，但因合同中并未注明房屋为“学区房”，无法证明卖方和中介虚构房产为“学区房”的事实，导致维权困难。因此，以购买“学区房”为主要目的买方，首先要向教育行政主管部门及意向**核实相关入学政策及拟购买房屋是否在其学区范围之内，其次要将购买学区房这一特殊目的写入合同，并约定如因卖方违约致使买方购买“学区房”的合同目的不能实现，买方有权解除合同，并且要求赔偿房屋差价损失等内容。此外，购买学区房通常还要办理户口迁移手续，需要说明的是，户口迁移属于公安机关户籍管理部门的行政职能，如果买卖双方因此发生纠纷不属于人民法院民事案件的受理范围，但可以事先在合同中约定逾期迁户的违约责任，在卖方未按约迁出户口时，可要求其承担相应的法律后果。 2019-04-21 19:39:03
• 158****4278 商品房作为当下中国家庭资产的重要组成，蕴含着巨大的经济利益，所以在进行房产交易时有些人会基于利益的驱使而违反法律规定，产生巨大的风险。实践中，伴随着这几年的房地产热，商品房买卖（无论是新房买卖或者二手房买卖）中买卖双方签订房屋买卖合同后，卖方违反约定又将房产用于抵押的情形屡见不鲜，利益方往往会对簿公堂，因而分析其中存在的风险便有现实之需。
  
  
  
  基本案情介绍（二手房）
  
  
  
  2012年3月沈某为解决小孩上学问题，卖掉自己原来郊区的房子（唯一一套），通过房产中介看中一套位于合肥市庐阳区双岗某小区的房子，后通过房产中介，沈某与原房主李某签订了房屋买卖合同。但原房主李某与购房者沈某沟通称房屋未满两年此时过户需要交纳一笔不小的税费，于是约定在两年期满后办理房屋过户手续，沈某考虑到税赋压力便答应。此后不久，李某通过中介向沈某沟通，他现在需要资金希望沈某能够将房款打入他的卡内，沈某将房屋全款打入李某卡内，李某向沈某提供了承诺书并和沈某办理了网上备案，此后沈某拿到了房屋钥匙并对房屋进行了装饰。但在2013年年初，李某与沈某又将房屋的备案取消。2013年3月房屋满两年，但李某仍未办理过户手续只是签了承诺书。 2014年1月因李某个人经营出现危机，为挽救经营危机与支付大量外债（此时李某已无充足资产），李某用自己的这套房向A公司（放贷公司）抵押借贷，A公司同意贷款100万，为期6个月，并办理的房屋抵押权登记，后A公司发现该房产存在争议，随向公安报案，公安以李某涉嫌诈骗罪立案侦查。
  
  
  
  本案争议焦点
  
  
  
  1、焦点一，本案是否属于刑法规制？
  
  2、焦点二，何人为实际受害人？
  
  
  
  相关法律法规
  
  
  
  《中华人民共和国刑法》
  
  第一百七十五条规定，骗取贷款罪是指以欺骗手段取得银行或者其他金融机构贷款，给银行或者其他金融机构造成重大损失或者有其他严重情节的行为。本罪的法定刑为：处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；给银行或者其他金融机构造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。
  
  第一百九十三条规定，贷款诈骗罪，是指以非法占有为目的，编造引进资金、项目等虚假理由、使用虚假的经济合同、使用虚假的证明文件、使用虚假的产权证明作担保、超出抵押物价值重复担保或者以其他方法，诈骗银行或者其他金融机构的贷款、数额较大的行为。贷款诈骗罪属于金融犯罪的一种。
  
  第二百二十四条的规定，合同诈骗罪是指以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，采取虚构事实或者隐瞒真相等欺骗手段，骗取对方当事人的财物，数额较大的行为。
  
  第二百六十六条规定，诈骗罪是指以非法占有为目的，用虚构事实或者隐瞒真相的方法，骗取数额较大的公私财物的行为。诈骗罪侵犯对象不是骗取其他非法利益。其对象，也应排除金融机构的贷款。因本法已于第一百九十三条特别规定了贷款诈骗罪。
  
  《**高人民法院关于审理诈骗案件具体应用法律的若干问题的解释》“行为人具有下列情形之一的，应认定其行为属于以非法占有为目的，利用经济合同进行诈骗：（一）明知没有履行合同的能力或者有效的担保，采取下列欺骗手段与他人签订合同，骗取财物数额较大并造成较大损失的。隐瞒真相，使用明知不符合担保条件的抵押物、债权文书等作为合同履行担保的。
  
  《物权法》第6条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”
  
  《物权法》第15条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”
  
  《物权法》第199条规定，“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿。”
  
  **高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）中第28条，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产”。
  
  **高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释〔2004〕15号）第17条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。
  
  
  My Deep Heart
  Robert Bonfiglio - 情迷夜香港
  
  
  
  
  案例评析
  
  
  
  本案分析思路：李某在将房屋进行买卖之后，未进行过户登记能否再次以此房屋进行抵押贷款是区分此案为民事或刑事案件的关键所在。就本案而言分析其是否成立犯罪可能需要分析其是否符合犯罪构成（主要分析其是否具有非法占有的目的），具有非法占有的目的则判断其构成何种诈骗以及谁是受害人？如果不具有非法占有的目的则被告人李某为民事争议，民事救济已登记的抵押权与买卖双方的合同债权何者优先？是否存在特殊情况？
  
  （一）本案是否为刑事案件是本案的焦点问题之一，存在以下几种不同的观点：（是否有非法占有之目的）
  
  1、李某不成立刑事犯罪，是单纯的民事纠纷
  
  A、李某与沈某买卖合同成立有效，李某与A公司的抵押合同成立有效。因为被告人与房屋买受人的房屋买卖合同是双方平等自愿签订，符合合同构成要件，根据《物权法》第15条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”故该合同成立并且生效。房屋买受人也实际占有了该房，该房虽未办理过户登记手续，属于瑕疵履行，不构成合同的根本违约，房屋买卖合同成立有效。被告人后来的抵押行为，虽然存在隐瞒房屋已经出售并实际交付的事实，但属于依法设立登记抵押的，其符合办理抵押登记的程序要件，李某与沈某之间的网上备案在李某将房屋进行抵押时已经取消且李某具有房屋产权证书，此外，难以查明A公司与李某在进行抵押时属于恶意串通，更可以说A公司在与李某在此时处于善意的状态，李某与A公司之间的抵押行为并无其他效力瑕疵，抵押合同成立。所以李某与A公司不存在与第三人恶意串通之行为。抵押登记时A公司依据产权证书查实该房产为李某所有，也尽到了合理的审慎义务。故而A公司获得抵押权。 2019-04-21 19:38:56