商品房销售面积测量计算中华人民共和国国家计量技术规范（JJF1058－1998）（国家质量技术监督局1998年12月22日批准实施）一、概述1、范围本规范适用于商品房销售活动中各类房屋销售面积的测量与计算。2、引用文献本规范引用下列文献：GBJ96－1986住宅建筑设计规范；建设部建房[1995]517号 商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则；CH5001－1991 房产测量规范。使用规范时，应注意使用上述引用文献的现行有效版本。3、定义本规范采用以下定义：3.1 商品房销售面积－－商品房整幢出售，其销售面积为整幢商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整幢商品房的建筑面积中扣除）。－－商品房按“套”或“单元”出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。3.2 整幢房屋建筑面积整幢房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。3.3 套内建筑面积套内建筑面积系指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。3.4 套内使用面积套内使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙线水平投影计算。3.5 套内墙体面积商品房各套（单元）内使用空间周围的维护和承重墙体，有共有墙及非共用墙两种。商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。3.6 阳台建筑面积阳台建筑面积系指阳台地面底板外沿在水平面的投影。3.7 套内阳台建筑面积套内阳台建筑面积系指套内各阳台建筑面积之和。3.8 共有建筑面积房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。3.9 共有建筑面积分摊系数整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑面积分摊系数。3.10应分摊的共有建筑面积应分摊的共有建筑面积为套内建筑面积与共有建筑面积分摊系数之积。二、测量要求4、房屋边长测量应连续测量两次取平均值（中数*）,两次测量读数之差（较差*）不超过表1规定。表1 单位：m
全部3个回答 >如何测量房屋建筑面积? 如何进行房屋的面积测量
144****9881 | 2019-04-20 16:45:29
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147****1199 你说的测量房屋面积是测量套内面积是吗，就是简单地把每个房的长*宽，然后把每个房间的面积相加就是了。你家里都没有验房吗？在验房的时候师傅就会帮你测量面积是否与合同上的面积相符，是否存在偏差的啊。我们自己测的没有师傅测的那么准的，他们有专业的工具进行测量。如果现在在装修阶段了才测面积的话意义也不大了，要还没开工的时候测，如果存在偏差的话就可以拒绝收房。 2019-04-20 16:45:46
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138****6307 首先，房屋在交付的时候，开发商必须要提供一个由房管局测绘大队出具的实测面积表，看一下这当中的面积和买卖合同当中的面积是否相差比较大，如果仍然有疑问的话，可以向房屋所在地的测绘大队提出复测的申请，由他们进行复测。这之后如果仍然有疑问不能解答，可能就要申请上一级的测绘大队进行复测了。关于房屋的净高，有一个住宅建筑规范，**高不得超过2.8米，**低不得低于2.5米。 2019-04-20 16:45:43
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154****1233 7月1日以后，浙江新出让（或划拨）的土地，住宅套内阳台不论封闭与否，均按1/2计算建筑面积，但按1/2计算后的单套住宅阳台占总面积（不含阳台）比值超过7%的，超过部分就要按全面积计算。
日前，浙江省住房和城乡建设厅会同省国土、测绘、人防和消防等部门，联合制定发布了浙江省工程建设标准《建筑工程建筑面积计算和竣工综合测量技术规程》，对建筑面积的计算规则，作出新的规定。
该标准将于2018年7月1日起施行。自施行之日起浙江新出让（或划拨）的国有建设用地上的建筑工程建筑面积计算执行该标准。也就是说，以土地出让时间为准，实行“老人老办法，新人新办法”。宁波市将遵照执行这一新规。
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阳台按1/2计算建筑面积
阳台是提升居住品质的重要空间，《标准》规定住宅套内的阳台不论封闭与否，均按其围护结构或围护设施的外围水平投影面积的1/2计算建筑面积。
同时，为防止开发企业以阳台名义“偷”面积，《标准》规定按1/2计算后的单套住宅阳台占该套住宅套内建筑面积（不含阳台）比值超过7%的，超过部分按全面积计算。
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鼓励建设“设备平台”
为保障住宅今后设备升级空间，《标准》规定套内建筑面积（不含阳台）70.00㎡以下的住宅套型，其与室内不相通的有顶盖的室外设备平台累计水平投影面积小于3.00㎡的，或70.00㎡及以上的住宅套型，其与室内不相通的有顶盖的室外设备平台累计水平投影面积小于5.00㎡的，不计入建筑面积，超过前述规定部分按水平投影计算全面积。
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建筑保温层不计入建筑面积
为鼓励开发企业做好建筑节能工作，《标准》规定建筑保温层不计入建筑面积。 2019-04-20 16:45:39 -
148****7341 从1991年《房产测量规范》发布到现在已有近十年的时间，在这十年中，全国的房地产业有了飞速的发展，房地产业正在成为社会主义市场经济中的一个支柱型产业，房地产作为一个不可移动的、长久耐用的、价值巨大的特殊商品进入市场，受到全社会和全体公民的普遍关注，因而对房地产测绘的准确性和现势性提出了更高的要求；同时以计算机技术为核心的现代信息产业也有了飞速的发展，建立房地产信息系统，以实现房地产信息从采集、表述到管理的高度自动化，已成为实现房地产增长业现代化的一个重要目标。《房产测量规范》应该适应上述变化，以满足房地产业对房地产测绘提出的新的要求。建设部房地产业司和国家测绘局国土测绘科技司审时度势地提出了修正现行《房产测量规范》，并将其由国家行业标准上升为国家标准，这一决定得到国家有关部门的大力支持，编制国家标准《房产测量规范》项目在1996年的全国国家标准协调会上得到通过并正式"立项"，随后建设部和国家测绘局联合组建了《房产测量规范》国家标准编写组，商定编制国家标准《房产测量规范》的下列基本方针：
a． 必须与国家的政策、法令、法规保持一致；
b． 不仅要适应我国房地产当前的需求，还应考虑房地产业今后较长时期内的发展与需求；
c． 优先采用先进技术与先进标准，尽力与国家标准、国际标准及世界发达国家的相关标准接轨，力求达到或接近国际先进水平；
d． 原《规范》中已有规定和标准应尽量沿用，保持新老规范的连续性；
e． 严格按照国家标准的要求编写。
一、 新老《规范》的比较与分析
序号 项目内容 !异常的公式结尾老《规范》内容《房产测量规范》（行标） 新《规范》内容《房产测量规范》（国际）
1 全野外数据采集和野外解析法的房增长要素的测量精度 未规定 不超过+0.05m，对少数施测十分困难的地区可放宽至不超过+0.10m（中误差）
2 房产界址点（中误差）的精度（限差） 一级，二级、三0.5m 0.1m 0.25m 0.10m 0.20 0.50m（以中误差为主） 一级，二级，三级
0.02m 0.05m 0.10m 0.04m 0.10m 0.20m （以差限为主）
3 房角点（建筑物角点） 无 和房界址点要求精度标准
4 房屋面积测算精度（限差） 0.04√s+0.003s
0.08√s+0.006s 分三个精度等级标准
一级0.02√s+0.006s
二级0.04√s+0.0020s
三级0.08√s+0.0060s
5 点的编号 无 以公里格网为单位编号
6 分幅图的编号 以图幅西南角会标的公里数编号 以公里格网西南角坐标为基础加图幅代码
7 分幅图的编号 40cm-50cm,50cm-50cm 50cm-50cm
8 丘的编号 以测图图幅为单位编位 按市区一房产区一房产分区一丘进行行编号
9 房屋产别分类标准 分直管公产，单位自管产，私产，其它产 分国有房产，集体房产，私有房产，联营房产，股份制房产，港澳台投资房产，涉外房产，其它房产
10 房屋用途及用地分类标准 房屋用途和用地用途执行一个标准，分类不科学，也不好操作 将房屋用途和用地用途分别制订成房屋用途分类标准和房屋用地用途分类标准。
11 GPS定位测量 无 制订有GPS测量控制点及房角点的有关规定和内容
12 房产平面控制测量 ⅡⅢⅣ等加一、二级平面控制加工图根控制 ⅡⅢⅣ等加一、二级平面控制加辅助控制
13 房产平面控制点密度 每幅图内埋石点不少于3-4点 所有控制点设置固定标志，点的密度由点的间距控制，根据建筑物密集情况，点的间距平均在100m 或200m
14 房屋用地测量草图 无 作为原始资料保存，有详细和具体规定，并有详图
15 房屋测量草图 无 作为原始资料保存，有详细和具体规定，并有详图
16 房产要素测量 目的是测绘房地产图，信息的载体是纸质房产图 目的是采集房地产的所需信息，载体是光、磁、盘、带、卡或草图，记录的是数据
17 信息采集与测绘方法 主要采用模拟成图方法 主要彩霞数字化成图方法
18 房屋调查表 根据新《规范》作了较大的修改
19 房屋用地调查表 根据新《规范》作了较大的修改
20 分户图的内容 共有共用分摊面积，房屋建筑面积，附图等 套内建筑面积，共有分摊面积，产权面积，附图等。
21 地下室、半地下室的层高 层高2.20米以上的计算面积 层高2.20米以上的计算面积
22 房屋产权面积，房屋使用面积，成套房屋的建筑面积，共有面积的定谅解主计算 无 有定义和有关计算的规定
23 房屋面积测量的主要工具 皮尺 能达到要求的面积精度的丈量工具都可使用。例如：皮尺、玻璃纤维尺、钢尺、测距仪都可使用
24 架空通廊 水平投影的一半计算建筑面积 永久性的封闭的全算面积，永 2019-04-20 16:45:35
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测量房屋建筑面积主要分为以下的这几个方面，在测算的时候要把这几个方面的面积相加，才是整体的建筑面积。1、需要先测量外围墙体的厚度，但是在计算的时候应该按照实际的墙体厚度来进行计算。2、然后再测量套内的尺寸。3、阳台面积为实际投影面积，沿着外侧的建筑边缘测量即可。4、在测量飘窗时，不落地的飘窗是不计算面积的，落地的飘窗只需要测量长宽即可。房屋的建筑面积其实并不是特别好计算，因为还要涉及到公摊面积，因为没有具体的设计图，很多时候购房者是无法了解绿化以及公共场所分布和使用的情况，所以只能够通过一个大概的系数来判断公摊是否合理，因此房屋的建筑面积其实可以直接向开发商进行咨询，那样的数据会更加的准确。房屋面积有误差怎么办因为在购买房屋的时候都是按照建筑面积来进行计算，收房的时候，难免会出现有误差的情况，所以按照现行的规定，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。如果没有明确约定的话面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。针对于产权登记的面积小于合同约定的面积这种情况下，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买房人，绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买房人。
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首先，房屋在交付的时候，开发商必须要提供一个由房管局测绘大队出具的实测面积表，看一下这当中的面积和买卖合同当中的面积是否相差比较大，如果仍然有疑问的话，可以向房屋所在地的测绘大队提出复测的申请，由他们进行复测。这之后如果仍然有疑问不能解答，可能就要申请上一级的测绘大队进行复测了。关于房屋的净高，有一个住宅建筑规范，**高不得超过2.8米，**低不得低于2.5米。
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商品房销售面积测量计算中华人民共和国国家计量技术规范（JJF1058－1998）（国家质量技术监督局1998年12月22日批准实施）一、概述1、范围本规范适用于商品房销售活动中各类房屋销售面积的测量与计算。2、引用文献本规范引用下列文献：GBJ96－1986住宅建筑设计规范；建设部建房[1995]517号 商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则；CH5001－1991 房产测量规范。使用规范时，应注意使用上述引用文献的现行有效版本。3、定义本规范采用以下定义：3.1 商品房销售面积－－商品房整幢出售，其销售面积为整幢商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整幢商品房的建筑面积中扣除）。－－商品房按“套”或“单元”出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。3.2 整幢房屋建筑面积整幢房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。3.3 套内建筑面积套内建筑面积系指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。3.4 套内使用面积套内使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙线水平投影计算。3.5 套内墙体面积商品房各套（单元）内使用空间周围的维护和承重墙体，有共有墙及非共用墙两种。商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。3.6 阳台建筑面积阳台建筑面积系指阳台地面底板外沿在水平面的投影。3.7 套内阳台建筑面积套内阳台建筑面积系指套内各阳台建筑面积之和。3.8 共有建筑面积房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。3.9 共有建筑面积分摊系数整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑面积分摊系数。3.10应分摊的共有建筑面积应分摊的共有建筑面积为套内建筑面积与共有建筑面积分摊系数之积。二、测量要求4、房屋边长测量应连续测量两次取平均值（中数*）,两次测量读数之差（较差*）不超过表1规定。
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根据通知规定，在房屋权属证书附图中，应注明施测的房产测绘单位名称、房屋套内 建筑面积（需在图中标注出尺寸）和房屋分摊的共有建筑面积；房产测绘单位对其完成的房产测绘成果的质量负责。 房屋权属登记涉及的有关房屋建筑面积计算问题，过去由于有的地方规定不够明确，购房者反映比较多，如对外墙墙体、公共通道、不规则围护物、非垂直墙体建筑等等面积的计算问题大家比较关注。为此，建设部进一步明确了如下几种情况建筑面积的计算规定： 一、房屋层高。计算建筑面积的房屋，其层高均应在2.2米以上（包含2.2米，以下相同）。 二、外墙墙体。同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙的厚度按主墙体厚度计算。各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。金属幕墙及其他材料幕墙参照玻璃幕墙的有关规定处理。 三、斜面结构屋顶。房屋屋顶为斜面结构，即坡屋顶的，层高2.2米以上部位计算建筑面积。 四、不规则围护物。阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。 五、变形缝。与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝均应计算建筑面积。 六、非垂直墙体。对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高2.2米以上的部位计算建筑面积。房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积。 七、楼梯下方空间。楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否可以利用，均不再计算建筑面积。 八、公共通道。临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。 九、两层及两层以上的房屋。两层及两层以上的房屋建筑面积均按《房产测量规范》中多层房屋建筑面积计算的有关规定执行。 十、与室内不相通的建筑。与室内不相通的类似于阳台、挑廊、廊檐的建筑，均不计建筑面积。 十一、室外楼梯。室外楼梯的建筑面积按其在各楼层水平投影面积之和计算。 另外，房屋套内具有使用功能，但层高低于2.2米的部分，在房屋权属登记中应明确其相应权利的归属。
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