老房子可以抵押贷款吗? 集体土地的房屋能抵押贷款吗?

• 148****6396 　首先一套房产多次抵押贷款在法规上是可行的，根据《物权法》：
  　　第一百九十九条　同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：
  　　抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；
  　　抵押权已登记的先于未登记的受偿；
  　　抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
  　　国内各家银行都已开办了这种房屋二次抵押贷款的业务，只是各家银行对此贷款类型的称谓略有不同。比如中国银行对此的称谓就是“房屋二次抵押贷款”而民生银行则把它称为“二次抵押授信贷款”而此外工商银行称之为“个人住房加按揭贷款”而招商银行则称之为“个人住房循环授信贷款”。 2019-04-12 10:20:01
• 158****0716 有房产证,但房龄超过20年还能抵押贷款，但是比较有难度，因为有的银行规定：房屋抵押贷款，并不是所有房屋都可以抵押，对房龄有一定要求，一般不能超过15年，部分银行可能放宽至25年。
  
  五大类房产不具备抵押贷款资格：
  
  1.尚未还清贷款的房屋，如果该房产还处于按揭的状态，那么，这套房产的抵押他项权其实是在银行的手中，等于将产权暂时移交，借款人虽然享有使用权，但并不具备完全产权，所以并不具备对这套房产的支配抵押权，不能另行用它申请贷款。
  
  2.房龄时间长、户型小的二手房进行房屋抵押贷款申请时，大多数银行对于抵押的房产有较为严格的规格要求，综合来看，面积≤50平米，房龄≥20年的房产，银行会认为较难变现，较难进行抵押贷款。当然，如若该房产在较为主要的城市功能区域，也有部分房产可另当别论。
  
  3.在经济适用房的规定章程里，主管单位明确指出，只有期满5年，经济适用房(或限价房)才具备上市交易资格，产权才能完全实现转移。若经适房房东在5年内出售房屋，将违背相关条例，无法实现产权交接，更不要提抵押贷款资质了。
  4.小产权房或称为乡产权房，其实是一类无产权的房子，这类房产没有产权证明，只有房屋买卖合同，并未受到房管单位的认同。这类房屋，如若遇到政策性用地规划等情况，就面临灰飞烟灭的风险，故金融机构不予对该类房产抵押放贷。
  5.虽然已购公房多已转为个人独立产权，但仍有少数较为特殊。例如，部分不能提 供购房合同、协议的房产。由于此类房产权属尚属于较为模糊的状态，故出于信贷风险及变现能力考虑，所以无法抵押房产申请贷款。 2019-04-12 10:19:57
• 132****1107 可以贷款的房屋类型有：
  个人、企业名下的已经取得房产证的住宅；
  经济适用房；
  成本价住宅（含央产房）；危改回迁房；
  商品房；
  别墅；
  写字间；
  商铺和经营性用房；
  厂房、土地等。 2019-04-12 10:19:52
• 147****2885 如今很多购房者选择购买二手房，他们认为二手房比较便宜，而且可以随便挑选位置，但是二手房的交易流程是非常复杂的，而且有些二手房是手续不全的房子，可能没有房产证，很多购房者都十分关心，没有房产证的房子能买吗？
  
  
  
  没有房产证的房子能买吗
  
  １、按照国家的法律政策来讲，没有房屋产权证的房子是不允许进行交易的。因为我国的法律有规定，房产的买卖是以办理房屋权属转移登记为准，因此没有房屋产权证的房产其实是不能办理过户的，国家不会保护不能过户的房屋交易。而且没有房屋产权证就不能贷款、更不能过户，当然也不能够办理公证，那么所签署的购房协议其实也是无效的。
  
  ２、没有产权证不能办理过户的话，那么其中隐藏的风险将会很大，不过户的话房产的所有权还是原房主的。例如，原房主离异的话房产将会被分割，如果他有债务被起诉的话，那么这套房产将会被法院列入可执行的财产。
  新房也有可能办不了房产证？
  
  1、房屋还未通过审核
  
  也就是房子还没有拿到五证，五证是指《商品房销售（预售）许可证》、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》。其中，《商品房销售（预售）许可证》是五证的**后一关，前面四证都全了，房地产管理部门才会发《商品房销售(预售)许可证》。所以，只要没有《商品房销售(预售)许可证》，说明这房子是五证不全的，就不能正常办理产权证。
  
  2、开发商把房子抵押了
  
  还有一种情况就是，建房子的开发商为了回笼资金，用现在的项目办理抵押贷款，对购房人这边的说辞就是，还得等等。
  
  3、房子被法院查封
  
  有的开发商项目涉及了经济纠纷，被法院查封，解封前不能办理房产证。
  
  总结起来，可以说下面五类房子不能办房产证：
  
  1利用集体土地开发的项目（如小产权房）
  
  2没有获得批准的房子（五证不全）
  
  3土地或者房屋未解除抵押的房子
  
  4拖欠房屋交易税费的房子
  
  5土地或房屋被查封的房子
  
  没有房产证的房子有什么风险？
  
  1、不能申请贷款
  
  正如上面所说，我国实行的是产权登记公示制度，只有进行合法登记后才能真正拥有房子的所有权，否则就不能进行正常的买卖，在银行看来，这类房子产权不明，很有可能出现纠纷，为了规避风险，自然不会通过贷款审批。另外没有房产证的房子也不能进行继承、赠与、抵押等活动，是名副其实的“黑户”。
  
  2、房子被用来还债，购房人可能钱房两空
  
  **有可能发生的情况是，购房人签了合同交了定金，但是房主因为欠了别人的债，债主收走了房子用来抵债，遇到不讲理的房主就是不还你定金，买房人**后闹得钱房两空，才发现这是多么痛的领悟。 2019-04-12 10:19:48
• 152****2690 近期不仅是郑州本地媒体，甚至北京某报也发出关于不动产权证的新闻：
  
  河南省会郑州市多次出现“买房人得不到房、卖房人得不到钱”的尴尬局面：诺大一个郑州市，28天仅办89份，发出42份不动产权证书；
  
  7月起，郑州将不再颁发房产证！房产证上有你名字也未必是你的！？
  
  有的人借着高息贷款，每月还近5万元利息；有的人买二手房4个多月了还交不了房。郑州“不动产登记难”，已经引发二手房购买者恐慌。
  
  
  
  我们都知道在2016年7月1日时郑州停发老房产证，开始进入了不动产权证的新时代。
  
  原本，购房者买房后办理产权证，需要办理房屋所有权证和土地使用证。不动产登记开始后，房屋所有权证和土地使用证合二为一，统一登记到不动产权利证书上，也就是说，两证变成一证。
  
  
  
  到底发生了什么才让市民感到恐慌呢？
  
  
  A案例
  
  
  位于郑州市三全路金杯路口的小区业主秦明(化名)称，家里老人生病急需用钱，想拿房子作抵押，贷款换点救命钱，没想到拿着房产证的他，钱却贷不出来。
  
  原来是开发商与业主交房时，只办理了房产证，但是土地证一直在开发商手里。后来开发商与承包商的债务纠纷，承包商申请了财产保全，法院查封了小区的土地使用权。
  
  
  B案例
  
  “开发商和银行的抵押关系，拿本应属于业主的土地使用权做抵押，相当于张三和李四做生意，却把王五的财产查封了。”
  
  大河春天小区一位业主称，小区内部分楼房土地使用权证被抵押给了银行，目前自己卖房子也是进退两难，无法进行土地登记。
  
  
  
  C案例
  
  “现在不动产是彻底‘不动’了，办不动产权证卡壳了，我现在每个月要还近5万元的高息。”郑州市民周女士说，由于卖房人家中有事急需用钱，周女士就从借贷公司借了180万的高息贷款全款付给了卖房人。
  
  本以为交易完成后可以抵押房子，用银行贷款来还高息贷款，但现在却迟迟无法完成不动产登记，拿不到不动产权证，银行不放款。
  
  
  D案例
  
  家住郑州幸福路与铁英街交叉口附近“酒精厂家属院”的陈女士更加无助。打算为家中一套老房子办理遗产继承的她发现，房子所在的土地被指“信息不明”。
  
  “我跑了好几天，有的说是没有信息，有的说是厂里有大土地证需要做分割，结论各不相同，我现在也不知道咋办了。”因为厂子早已破产，想从厂里询问当年这块土地的问题已无从问起。
  
  为什么有房产证在手，但土地会出问题呢？
  
  
  知情人士表示：在郑州，房屋已“过手”几次，但土地使用权还未做变更的例子绝非个例。其中，擅自变更土地用途、小区修建超规划“红线”、开发商将土地进行抵押、部分“房改房”等历史遗留问题都是“土地有问题”的几种常见原因。
  
  
  
  二七区不动产登记中心的一位工作人员说，不动产登记简易办理程序主要针对房改房，法院查封的土地上的房产仍无法办理相关不动产登记，在无政策依据的情况下，若给司法查封土地上的房屋办理登记，可能会带来一系列问题。“此类事件我们遇到的也不少，但目前并无针对性政策。”
  
  
  
  一位法官在郑州市中院诉讼服务大厅执行窗口称，近日来，不少市民来投诉小区土地被查封相关事宜，业主们若想提出异议，可凭“土地登记情况证明”上的土地查封信息，到土地部门查询“协助执行通知书”的编号以及主审法官姓名，再来法院对土地使用权查封事宜提交“异议申请书”。 2019-04-12 10:19:41