集体土地可以贷款吗? 关于集体土地能否抵押的规定

• 157****8056 　集体土地性质修建的私人房子不能贷款，银行房屋抵押贷款对房产的要求是，有房产证能够上市交易的大产权房，集体土地性质修建的私人房子并不符合银行贷款的条件，所以不能办理银行贷款；
  
  一、房屋抵押的申请条件：
  
  房屋性质;住宅，写字楼，别墅、商品房、成本价房、经济适用房（对经济适用房要求严）并且产权明晰20年以内
  
  抵押人（年龄正常值18-65周岁）并且身体健全
  
  抵押人征信近24个月不得连累6
  
  抵押人可以证明还款来源以及其他资产（大额定期存单，二套房产，股票，基金等）
  
  实际用款用途明确
  
  二、准备资料：
  
  借款人及配偶身份证、户口本原件及复印件（如单身需开单身证明）
  
  借款人婚姻状况证明及复印件
  
  家庭房产、车产权属证件及复印件，其他资产证明材料（房屋所有权证、土地使用证、契证原件及复印件）
  
  个人主要银行账户近6至12个月对账单（加盖银行业务章）
  
  工作单位收入证明
  
  家庭民间借贷条等证明材料
  
  评估报告
  
  三、房屋抵押贷款的流程： 2019-05-31 16:38:50
• 157****4533 根据《中华人民共和国担保法》规定，下列集体土地可以抵押：
  (一)经发包方同意的农民依法承包的集体所有的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；
  (二)以乡(镇)村企业的厂房等建筑物抵押的，该企业的厂房等建筑物占用范围内的集体土地使用权同时抵押。 下列集体土地不得抵押：
  (一)集体土地所有权；
  (二)乡镇企业的土地使用权不得单独抵押；
  (三)耕地、宅基地、自留地、自留山；
  (四)所有权、使用权不明或者有争议的集体土地；
  (五)被依法查封的集体土地。 2019-05-31 16:38:46
• 146****8320 一、《物权法》第一百八十条　债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
  
  （三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
  
  第一百八十四条 下列财产不得抵押：（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权， 但法律规定可以抵押的除外；
  
  二、《担保法》第三十四条 下列财产可以抵押：
  
  （五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；
  
  第三十六条 乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。
  
  第三十七条 下列财产不得抵押：
  
  （二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第（五）项、第三十六条第三款规定的除外；
  
  三、《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》［1995］国土［籍］字第134号 一、抵押登记应当以土地使用权登记为前提。经县级人民政府土地管理部门登记的集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地使用权可以设定抵押权，其他类型的集体土地使用权不得抵押。 2019-05-31 16:38:42
• 156****3002 本文梳理了以集体土地合作开发房地产相关的三个裁判规则：
  
  
  
  裁判规则一：以集体土地合作开发房地产的当事人在合作开发合同中约定由一方办理集体土地的征收、出让等手续，再进行房地产开发的，合作开发合同有效（延伸阅读案例1）
  
  
  
  裁判规则二：农村新型社区建设涉及的合资、合作开发房地产纠纷由人民政府统筹协调处理较为妥当，不属于民事诉讼的受案范围（延伸阅读案例2）
  
  
  
  裁判规则三：未办理征收手续以集体土地合作开发房地产的，该合作开发合同无效（主文案例，延伸阅读案例3-案例4）
  
  
  
  **高人民法院
  
  未办理征收手续以集体土地合作开发房地产的，合作开发合同无效
  
  裁判要旨
  
  以农民集体所有的土地合作开发房地产，即使已办理规划审批手续，未依法办理征收、出让等相关手续的，该合作开发房地产合同无效。
  
  
  
  案情简介
  
  一、2006年1月，南黄居委会与宏泰房地产开发公司签订《泰安市南黄村旧村改造合同书》，约定双方对南黄村村庄进行综合改造，建筑面积84090平方米，部分用于回迁，部分用于平价购买，部分由宏泰公司用于销售；宏泰公司有权销售回迁安置剩余部分楼房，收益归宏泰公司等。该综合改造项目已经过当地政府规划审批，用于开发的土地性质为集体所有。
  
  
  
  二、山东高院二审认定双方构成合作开发房地产合同关系，因开发和销售楼房所涉土地性质为农民集体所有，未依法办理征收、出让等相关手续，故判决《泰安市南黄村旧村改造合同书》无效。
  
  
  
  三、宏泰房地产开发公司不服山东高院判决，向**高法院申请再审，主张：《泰安市南黄村旧村改造合同书》是旧村改造，并非合作开发房地产；国家法律或行政法规并没有完全禁止集体土地不能进行建设，本案建设项目经过规划局、建设局等相关部门的审批，合法有效。**高法院裁定驳回宏泰房地产开发公司的再审申请。
  
  
  
  败诉原因
  
  本案中**高法院认定《泰安市南黄村旧村改造合同书》无效的原因在于：
  
  
  
  首先，南黄居委会与宏泰房地产开发公司签订的《泰安市南黄村旧村改造合同书》构成合作开发房地产合同关系。根据双方合同约定内容，双方对南黄村村庄约定的综合改造并非仅仅建设村民住宅，或者建设村公共、公益事业设施，还包括开发和销售回迁安置剩余部分的楼房。据此，法院认定双方构成合作开发房地产合同关系。
  
  
  
  其次，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”据此，除法定用途外，进行开发建设均应申请使用国有土地。而本案双方对南黄村村庄进行的综合改造虽然经过当地政府规划审批，但开发和销售楼房所涉土地性质仍为农民集体所有，并未依法办理征收、出让等相关手续。因此，法院认定《泰安市南黄村旧村改造合同书》无效。
  
  2019-05-31 16:38:39
• 148****7107 吗？如果抵押合同无效，责任如何承担？
  
  裁判观点
  
  根据“地随房走”的原则，当以集体所有的在建房屋设定抵押时，由于集体所有的宅基地、耕地、自留山、自留地等土地使用权依法不得抵押，所以该抵押合同应当认定为无效。
  
  抵押人以集体所有土地上的房屋设定抵押导致担保合同无效，其明显有过错。金融机构在对贷款的发放及抵押物的审查上有专业的判断，应充分地认识到集体土地上的房地产作为抵押物违反法律、行政法规的强制性规定所带来的抵押无效的法律后果，金融机构对抵押无效亦负有一定的过错。因此，抵押人对债务人不能清偿部分债务二分之一承担连带赔偿责任。
  
  
  《金融借款合同纠纷常见问题与法院裁判观点》--李张平
  
  
  
  该书从纷繁复杂的2500多件金融借款合同纠纷中提炼焦点问题，问题具有集中性、普遍性、典型性，在分析上做到了内容详实全面、问题系统深入。而且该书检索的法律裁判文书多是**高人民法院和各省高院的生效判决，观点依据具有权威性。作者提炼的问题绝大多数是金融机构高度关注的争议焦点，对金融机构法务人员、风险管理者处理具体案件提供了现实的可操作性指导。
  
  基本案情
  
  上诉人(原审原告)：A农村信用社
  
  被上诉人(原审被告)：B电子公司、关某
  
  2007年6月30日，B电子公司因资金不足向A农村信用社申请流动资金周转续贷人民币(下同)63万元，期限12个月，借款月利率7.665‰。关某自愿以其村集体土地上的房屋作抵押担保。同日，关某、B电子公司在抵押借款合同上签字确认。2007年7月17日，关某在承诺书上承诺把贷款抵押手续办理完整有效，否则愿意承担经济法律责任。贷款到期后，A农村信用社于2008年7月25日向B电子公司发出贷款到(逾)期催收通知书，并由B电子公司经办人签收并加盖公司公章。经多次催收后，关某、B电子公司于2008年10月30日与A农村信用社签订了《抵债协议书》，愿以其在村集体上的房屋作价725 720.04元抵偿上述贷款本金63万元及利息。因关某、B电子公司至今未归还A农村信用社借款本金及利息，故诉至原审法院，请求：(1)判令B电子公司归还结欠A农村信用社的借款本金63万元及自2007年6月30日起至实际还清之日按合同约定的利息罚息复息；(2)关某负连带偿还责任；(3)若B电子公司无法归还上述贷款本金及利息，B电子公司、关某与A农村信用社于2008年10月30日签订的《抵债协议书》有效，A农村信用社有权处分关某的房屋，并优先受偿；(4)本案诉讼费由B电子公司、关某承担。 2019-05-31 16:38:35