一般先找物业部门。因为物业部门一般都受开发商委托联系维修事务,物业部门(应经开发商委托)联系施工单位前来保修。房屋漏雨维修应由产权人负责,实行“公房公修、私房私修”的原则。对房屋漏雨等共用部位的维修,按规定由相关业主共同协商议定,并分摊相关维修费用。具体如何解决,分为以下三种情况:一、如房屋已交存维修资金的,属已购市直管公房的,业主向业主委员会或居委会提出申请;提出房屋公共维修基金。房屋维修费用超出交存维修基金部分,由相关业主按照房屋所占建筑面积比例分担。二、属已购单位自管公房的:业主向业主委员会或房屋所在地居委会提出申请;经业主委员会或居委会提出房屋维修预算明细,征询业主意见并填写申请表,送交原售房单位;原售房单位到维修基金交存银行对账并填写相关表格后,持资料到市住房保障中心办理提取审核手续;经批准后,原售房单位到银行办理转账,转入业主委员会或居委会指定账户,用于房屋的实际维修。三、商品房:如果业主的房屋在保修期内,应该找开发商负责保修。如果房屋已交存房屋专项维修资金,属于保修期满后的维修和更新 、改造,且漏雨部位属于共用部位,各区的房屋专项维修资金管理机构负责辖区内房屋专项维修资金的使用申请受理、现场勘查、使用方案审核、参与竣工验收等相关工作。也就是说,如果商品房过了保修期,业主已交纳房屋维修金的话,业主可以去房屋所在区房屋维修资金管理机构申请领取房屋维修金修理
全部4个回答 >什么是公房?公房买卖有什么政策?
151****1286 | 2019-04-11 14:44:53-
157****0911 公房也称公有住房,国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅,在住宅未出售之前,住宅的产权(占有权、使用权、收益权、处分权)归国家所有。目前居民租用的公有住房,按房改政策分为两大类:一类是可售公有住房,一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。
公房的使用权可以转让也可以交换。有的人也称“公房买卖”,但称作买卖是不准确的,因为承租人享有的只是承租权而不是产权,而承租权只能转让不能买卖。公房只有将产权买下取得产权证后才能出售。根据上海的规定,未列入可出售范围内的公有居住房屋,可以进行承租权的转让;列入可出售范围内的公有居住房屋,不得进行承租权的转让。
有下列情形之一的公有居住房屋,不得进行承租权的转让和交换:
(一) 整幢独用的花园住宅;
(二)属部队、宗教团体所有或者在**校园内的;
(三)产权不明晰的;
(四)承租人拖欠租金尚未结清的(注意:如果承租人拖欠租金超过6个月,出租人可以解除合同);
(五)依法代管或需要落实政策的;
(六)已列入户籍冻结范围的(注意:主要是指因拆迁等原因进行户籍冻结的情况);
(七)承租人在承租房屋内擅自搭建的(注意:擅自搭建造成不能转让的情况比较多,只有在拆除搭建后才能转让);
(八)列入本市危棚简屋改造或者住房成套改造计划的;
(九)其他依法应当由出租人收回的。
除上述情形外,出租人应当同意承租人进行房屋承租权的转让和交换。 2019-04-11 14:45:57 -
146****5848 一般来说公房两证都是齐全的,土地证,房产证,是可以交易的。但也有一些公房是不可以自由买卖的,如果要买卖是需要一定的手续的。需要经过当地的房屋管理部门同意,必要时还需要经过国资委批准。需要承担的风险是可能无法办理产权转移(过户)手续。我国法律规定以下公房是不能买卖的:
(1)以低于城镇住房制度改革政策规定的价格购买并且没有按照规定补足房屋价款的公房。
(2)已经被列入拆迁公告范围内的公房。
(3)所有权共有的房屋,其他共有人不同意出售的公房。
(4)有所有权纠纷的公房。
(5)已经抵押并且未经抵押权人书面同意转让的公房。
(6)上市出售后会形成新的住房困难的公房。
(7)擅自改变房屋使用性质的公房。
(8)被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让的公房。 2019-04-11 14:45:40 -
132****6553 公房交易的程序主要有以下几个方面:
1、买卖登记 。卖方应携带房屋的有效产权证、业主的有效身份证明到交易中心填写《买卖登记表》。 买方应携带有效身份证明到交易中心填写《买卖登记表》。
2、价格评估。卖方可委托交易中心评估并支付评估费,交易中心上门实地勘察评估时,卖方应给予必要配合。评估后交易中心为卖方出具《房屋评估咨询意见书》。 卖方也可委托有评估资格的评估机构评估。
3、买卖委托。买方或卖方正式与交易中心签订《房屋买卖委托协议》,买方向交易中心支付服务定金。
4、成交。买卖委托后由交易中心业务人员为客户推荐房源或寻找买家,陪同买方实地看房。 双方成交后,到交易中心正式签订统一的《房屋交易合同》,并分别向交易中心支付中介服务费。
5、办理交易手续。买卖双方可以自行办理或委托交易中心代办有关交易手续,包括立契过户、产权变更登记手续,并缴纳有关税费。
公房买卖需要注意什么问题:
公房买卖与一般二手房交易不同,具有一定的特殊性,除了需要注意一般二手房交易的事项外,还需要注意一些特殊问题,公房虽然可以交易,但并不是所有的公房都可以交易,根据规定,不能交易的公房有:
1、以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的。
2、住房面积超过政府规定的控制标准,或者违反规定利用公款超标准装修,且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的。
3、处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围的。
4、产权共有的房屋,其他共有人不同意出售的。
5、已抵押且未经抵押权人书面同意转让的。
6、上市出售形成新的住房困难的。
7、擅自改变房屋使用性质的。
8、法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。 2019-04-11 14:45:14
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一、禁止出售公房的范围:1、以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的;2、住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准,或者违反规定利用公款超标准装修,且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的;3、处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的;4、产权共有的房屋,其他共有人不同意出售的;5、已抵押且未经抵押权人书面同意转让的;6、上市出售后形成新的住房困难的;7、擅自改变房屋使用性质的;8、法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。二、交易原则:此外为了切实达到改革目的,改善职工的居住条件,可售公房上市还应遵循以下原则:1、可售公有住房的上市出售必须按当时的房改售房政策购房同步进行;2、可售公有住房上市后,不得造成原公有住房承租人家庭的居住困难;3、可售公有住房上市后,该户职工不得再向单位申请住房或购买成本价的公有住房或平价房、安居房等享受政府优惠政策的住房。三、操作程序:公房因为你自身的特殊性在交易过程中与一般商品房的交易有些不同,购房者对此应该有所了解,具体程序是:1、公有住房承租人在落实受买人后,先按当时的出售公有住房政策与公有住房的所有权人或受托人签订《公有住房买卖合同》。《公有住房买卖合同》签订后,可售公有住房承租人即可凭《公有住房买卖合同》与买受人签订《公有住房出售合同》(简称《出售合同》)。2、可售公有住房上市成交双方当事人在《出售合同》签订后的三十天内,应持《出售合同》、《公有住房买卖合同》、《公有住房上市出售交易过户申请表》及有关资料,向房屋所在地区、县房地产交易中心办理交易过户审核手续。3、原可售公有住房承租人在收到经区、县房地产交易中心审核的《上海市已购公有住房上市交易过户审核表》(简称《过户审核表》)后,持《公有住房买卖合同》及《出售合同》、《过户审核表》等有关资料向公有住房所有权人或受托人办理购房手续,并交纳公有住房购房款项和首期房屋维修基金。4、可售公有住房上市出售买卖双方当事人凭《过户审核表》及有关资料按规定分别向财税部门和交易中心交清全部税费或保证金后三天内,凭税费或保证金交款凭证及有关资料向区、县房地产登记处办理变更登记手续,申领房地产权证。5、可售公有住房上市出售买卖双方当事人凭区、县房地产登记处出具的《公房上市出售已受理权证变更通知》,向原公有住房物业管理部门办理房屋维修基金。6、可售公有住房上市出售后,仍按公有住房售后管理办法执行。
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一、公房与私房的大区别在哪里?公产房与私产房的大区别在于产权,公产房没有产权人,业主只有承租权,没有转让权,所以公产房不是想卖给谁就能卖给谁,也无法继承或办理婚前公证。二、公房能否买卖公房,又叫使用权房、居住权房,使住房实物分配制度下的产物。过去,居民的住房都是国家或者单位以实物形式分配给个人居住的,个人按照很低的租金标准箱产权单位交纳房租,租住该房屋,个人只能居住或者调换、继承,产权仍然属于单位或者房管单位,但是单位也不得随意收回该房屋。个人是不得买卖甚至出租的。后来国家出台了房改政策,允许个人将该种类型的房屋买下产权,变成了房改房、已购公房。三、公房买卖产生纠纷应如何认定?根据其交易标的,公房买卖可以参照现行处理商品房买卖纠纷相关的法律规定。理由如下:首先,商品房屋买卖是现代社会典型的不动产交易行为,也是典型的不动产物权变动。在商品房合同中,双方当事人就订立商品房买卖合同的意思表示达成一致时,合同即产生约束力,不具有排他的效力,故而商品房物权的变动必须依赖不动产的登记制度。根据国家对于公房使用权转让审批的相关要求来看,这些规定同样适用于公房使用权的买卖。其次,根据我国《合同法》有关规定,当事人未办理登记手续,是不影响合同效力,只是合同标的物所有权及其他物权不能转移。当事人双方依自身意思表示签订公房买卖协议后,在房屋买卖协议成立后,房产使用权虽没有转移,但双方当事人依协议建立的法律关系依然存在。后,《民法通则》第四条规定,民事活动应当遵循诚实信用原则。诚实信用原则是指民事主体在从事民事活动中,应诚实守信,以善意的方式履行其义务,不得滥用权利及规避法律或者合同规定的义务。诚实信用原则作为民法,特别是债权法中的高指导原则,具体内涵是:应以诚实信用的方式行使权利。权利人只要行使财产权时,尊重国家、集体和他人的利益,以善意的方式行使权利并获得利益,那么该交易应当被认定为有效,合约当事人应当依照合约履行。
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我们在外工作的大部分人都是租房生活,今天华律网小编要给大家普及的是公房买卖合同生效的条件有哪些,相信大家也想知道,或许对您有用呢,当然如果你有其他问题也可以去华律网了解,好了接下来就跟着小编一起去看看吧。[案例简介]钱某原在某大学教书,1997年年底买下了房改房,但单位一直没有为钱某 办理房产证。不久前,钱某提出调到另外一所大学工作,单位称:钱某要调走, 单位就不再将房子卖给他,要他将房子腾空,并准备把购房价款退给钱某。钱某 遂诉至法院,要求单位履行购房合同。一审法院经过依法开庭审理,认定双方的购房合同关系合法有效,虽然房屋 尚未过户,但合同已经成立,应该履行。遂作出判决,判决单位继续履行合同, 为钱某办理房屋产权证。 [法律问题] 公房买卖合同成立生效条件。[法律依据](1)建设部(城市公有房屋管理规定)第31、32、33条规定。 (2)<**高人民法院关于公产房屋的买卖及买卖协议签订后一方是否可以返 回的问题的复函) (1990年2月17日**高人民法院发布的(89)民他字第50 号,现已废止)。 (3)<国务院办公厅转发国务院住房制度改革领导小组关于全面推进城镇住 房制度改革意见的通知)有关规定。 (4)<合同法)第25、44、135条。[法理和法律分析]1、公房买卖的前提条件和法律政策约束本案涉及公有房屋能否买卖以及买卖的条件问题。随着城市公有房屋改革的 全面展开和不断深入,城镇公有房屋经营管理的机关、社会团体和事业单位等一 些售房单位将公房出售给单位职工时,存在一些严重侵犯职工合法权益的行为。 如房改后迟迟不给购房职工办理房产证或扣押产权证不发给职工,一旦这些职工 调走,不管是否已经交齐房款,单位往往会提出解除原来签订的房屋买卖合同, 将房屋收回。那么公房是否可以任意买卖或者公房买卖一定是单位说了算呢?首先,公房买卖是有前提的。房改涉及的公房包括直辖市、市、建制镇国有房屋和 集体所有房屋。根据建设部(城市公有房屋管理规定)的规定,城市公有房屋买卖的条件是:(1)公有房屋的买卖,买卖双方必须持有房屋所在地城市人民政府 规定的证明文件,也即公房买卖首先必须获得国家的批准。(2)公有房屋买卖 时,应当根据国家规定进行房地产价格评估。(3)公有房屋必须经过交易审核 后,方可办理所有权登记。其次,公房买卖涉及公房初次买卖和公房的买卖后产 权归属问题。作为公有住房实现商品化的必然要求,公房出售使很多个人拥有了 自己享有所有权的房屋。但是由于公房买卖是具有政策性的行为,出售公有房屋,并不是把公有房屋售出了事,也不意味着国家在公有住房出售后对居民的住 房问题不再进行经营管理。政府在出售公有住房时,既要尊重价值规律,又要考 虑居民的负担能力,制定合理的价格,实现公有住房商品化和私有化的平稳过渡。这就形成了我国目前购买公有住房的“部分产权”现象。根据(国务院办公 厅转发国务院住房制度改革领导小组关于全面推进城镇住房制度改革意见的通 知)规定,职工购买公有住房,在国家规定的标准面积以内的,实行标准价。购 房后拥有部分产权,即占有权和使用权、有限处分权和收益权;可以继承,可以 在购房5年以后进行市场出售或出租,原产权单位有优先购买权和租用权。售房 收入扣除有关的税费后所得收益,按政府、单位、个人的产权比例进行分配。职 工拥有部分产权的住房,在自用和自住时受到法律的保护;将优惠购买的住房投 放市场时,则受到法律的约束,不得高价出售或出租。由此可见,公房买卖是不 同于一般私房买卖的,即使办理了产权证,其产权也受到法律的限制和产权单位 的制约。这样,就产生了一个制约限度的问题:即原产权单位是否可以控制其出 售公房的权利?本案中的钱某原所在单位的单方毁约是否就是原产权单位行使制 约权的行为呢?根据本案实际情况,房改买房对象的限定是基于房改单位房改发 生以前的事实,即钱某一直是原单位的职工。至于后来出调另外的单位并不影响钱 某的依房改政策买房的资格,何况只是单位自身的原因造成房产证迟迟未办理。2、公房买卖合同的成立要件和合同履行问题为了规范公房买卖过程中出现的买卖合同成立要件问题,**高人民法院于 1990年2月17日发布了(89)民他字第50号司法解释,即(**高人民法院关 于公产房屋的买卖及买卖协议签订后一方是否可以返回的问题的复函)。这个复 函主要规定签订公产房屋的买卖协议后,翻悔而提出解除买卖协议的,如果此时 尚未办理产权转移登记手续的,认为该民事法律行为依法尚未成立,一方翻悔是 允许的。这个复函显然是不利于公房买卖中的买方职工当事人的,因为办理房产 证手续的时间和批文控制在单位手中,这样会造成单位任意侵犯职工合法享有的 房改政策优惠权的问题。随着合同自由精神的立法确认和对合同生效要件的实质 性关注,2000年7月23日,**高人民法院发布法释(2000)20号司法解释,公 告废止了前面提到的(89)民他字第50号司法解释,这种废止与1999年3月 15日全国人民代表大会通过并公布的(中华人民共和国合同法)的基本原则相 协调,原司法解释与<合同法)抵触而不应再适用。那么根据**新司法解释精神和现行(合同法)的规定,房产买卖合同的成立要件应该是:(1)符合房改房买卖的前提条件;(2)符合合同成立的一般要件, 即合同法承诺生效时合同成立,依法成立的合同,自成立时生效。在本案中,钱 某与原所在单位订立的公房买卖合同已经符合上述要件。又根据合同法规定,买 卖合同当事人之出卖人应当按照约定或者交易习惯,向买受人履行交付标的物或 者交付提取标的物的单证,并转移标的物所有权的义务。房屋买卖属于不动产买 卖,在本案中只有办理房产证手续才能获得原公房的私有产权。虽然产权没有合 法转移给钱某,但是合同已然成立,当事人应当依照约定全面履行自己的义务。 对于钱某来说是交付房屋购买的价款,钱某也已经履行,因此原公房单位也应该 相应履行产权转移的义务,而不能认为产权尚未过户就可以不履行合同,单方毁 约。[学者建议]本案值得注意的一点是,一般而言,房屋是一个普通中国家庭**重要的财 产,如果这份财产缺乏法律保障,无论是谁,心中恐怕都会不安的。所以,建议 有关主管机关能够制定明确而详尽的规范,保障购房职工的权益,体现房改实现职工福利和公房商品化的目标。
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公房有两类,一类是可售公房,包括成本价公房、标准价/优惠价公房和央产房;一类是不可售公房。成本价公房、标准价/优惠价公房上市出售,除了需交契税、个税、增值税及附加外,还需要交土地出让金。一、公房是什么?公房也称公有住房,国有住宅。是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅,在住宅未出售之前,住宅的产权(占有权、使用权、收益权、处分权)归国家所有。2.公房有哪几类?按照房改政策分为两大类:一类是可售公有住房,即通常所说的已购公房;一类是不可售公有住房。可售公房一经上市交易,则变为私有商品房。(1)可售公房(已购公房)包括央产房、成本价公房、标准价/优惠价公房。①成本价公房指在房改时按照政府制定的房改成本价来支付房价的公房。成本价公房跟商品房一样,房屋产权人享有完全的产权。成本价公房可在房产证首页辨别:成本价公房房产证首页②标准价/优惠价公房指单位职工以标准价/优惠价购买的公房。标准价公房可在房产证首页辨别:标准价公房房产证首页③央产房指中央在京单位的已购公有住房,是北京独有的公房类型。分为职工按房改成本价和标准价购买的两种公房。在京单位主要包括:党中央各部门、全国政协机关、全国人大机关、两院、国务院各部委及各直属机构、各人民团体及所属单位。央产房房产证首页示例:央产房房产证首页(2)不可售公房①部级干部名下的已购公房不能上市交易。②涉及国家安全、保密等特殊部门的住房,如党政机关、科研部门及大专院校等单位在机关办公、教学科研区内的住房,产权单位没有办理住房档案登记的不能上市交易。二、公房制度怎么发展的?公房制度改革产生和发展,伴随着我国住房的商品化和社会化。公房制度的产生公房制度产生于二十世纪五十年代后期,我国在高度集权的计划经济体制下实行的福利型住房分配制度,公房是住房供应主体。公房制度的改革为适应快速发展的经济和不断完善的市场经济,二十世纪八十年代初,政府开始进行住房制度改革探索,由于公房的主体地位,公房制度改革便成为重中之重。(1)初步调整阶段(1978-1985)调整内容:明确住房是商品,开始先后在部分城市进行全价出售公房的试点和补贴出售公房试点。全价,指房屋的土建成本价格。补贴指政府和单位补贴。调整结果:由于当时城镇居民收入水平普遍较低,居民的购房能力不足,全价出售公房试点逐渐被迫停止。补贴出售试点中,单位需负担大部分房价,而一般单位的经济承受能力有限,补贴出售也被迫停止。(2)正式实施阶段(1986-1993)实施政策:①1988年2月,国务院印发了《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案的通知》,决定在全国城镇分批推开住房制度改革,逐步出售公房。②1991年6月7日,国务院颁发了《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》,其重申了城镇住房制度改革的有关政策,从而改革全面展开。③1991年,国务院办公厅下发了《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》,改革公房低租金制度,将公房的实物福利分配制度逐步转变为货币工资分配制度,由住户通过买房或租房,取得住房的所有权或使用权,达到住房商品化目的。实施结果:由于长期福利分房制度的影响,居民一时很难转变低租金的思维模式,仍存在公房提租难和超低价售房的问题。(3)全面推行阶段(1994-1997)推行措施:1994年,国务院下发《关于深化城镇住房制度改革的决定》,进一步调整公房租金标准,稳步出售公有住房。出售公房以成本价为主,以标准价为过渡,并且国家取消此前对购买完全产权住房再交易的时间限制。推行结果:公房的公权色彩开始逐渐淡化,公房改革全面推行并开始形成体系。(4)深入改革阶段(1998年之后)改革政策:1998年,国务院发出《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,正式提出停止住房的实物分配,逐步实行住房分配货币化,建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系。改革结果:出售原有公房适用成本价,与经济适用房房价相衔接,保留足够的公房供低收入家庭廉价租赁。三、已购公房上市买卖有什么政策?1.已购公房上市有什么条件?(1)成本价公房可上市。但成本价公房在取得时未缴纳土地出让金,因此出售时需按规定补交土地出让金。(2)标准价/优惠价公房需要原产权单位放弃优先购买权才可上市出售。在上市交易时,同等条件下,原售房单位有优先购买权,如遇原单位已撤销的,当地政府房屋管理部门有优先购买权。如果原单位放弃优先购买权,需先向原单位缴纳土地出让金。(3)央产房央产房必须要做上市登记,有备案后才能出售。如果还没有备案,需房屋所在单位做备案才能上市交易。买央产房要多看两个材料:买央产房要多看两个材料央产房同意出售证明2.已购公房买卖需要交哪些税费?已购公房要交纳的税费包括增值税及附加、契税、个人所得税、土地出让金。已购公房买卖应交的税费核定价,指缴税时税务机关核定的价格。网签价,指买卖双方在网签时定的价钱。缴税时,核定价和网签价,哪个高取哪个为计税依据。公房是我国特定经济时期的产物,除了不可售公房外,已购公房都可在满足相关条件后上市交易。资料来源:《关于深化城镇住房制度改革的决定》《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》
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