关于单位公房出售有什么政策

• 137****0796 我们在外工作的大部分人都是租房生活，今天华律网小编要给大家普及的是公房买卖合同生效的条件有哪些，相信大家也想知道，或许对您有用呢，当然如果你有其他问题也可以去华律网了解，好了接下来就跟着小编一起去看看吧。
  
  [案例简介]
  钱某原在某大学教书，1997年年底买下了房改房，但单位一直没有为钱某 办理房产证。不久前，钱某提出调到另外一所大学工作，单位称：钱某要调走， 单位就不再将房子卖给他，要他将房子腾空，并准备把购房价款退给钱某。钱某 遂诉至法院，要求单位履行购房合同。
  一审法院经过依法开庭审理，认定双方的购房合同关系合法有效，虽然房屋 尚未过户，但合同已经成立，应该履行。遂作出判决，判决单位继续履行合同， 为钱某办理房屋产权证。 [法律问题] 公房买卖合同成立生效条件。
  [法律依据]
  (1)建设部(城市公有房屋管理规定)第31、32、33条规定。 (2)<**高人民法院关于公产房屋的买卖及买卖协议签订后一方是否可以返 回的问题的复函) (1990年2月17日**高人民法院发布的(89)民他字第50 号，现已废止)。 (3)<国务院办公厅转发国务院住房制度改革领导小组关于全面推进城镇住 房制度改革意见的通知)有关规定。 (4)<合同法)第25、44、135条。
  [法理和法律分析]
  1、公房买卖的前提条件和法律政策约束
  本案涉及公有房屋能否买卖以及买卖的条件问题。随着城市公有房屋改革的 全面展开和不断深入，城镇公有房屋经营管理的机关、社会团体和事业单位等一 些售房单位将公房出售给单位职工时，存在一些严重侵犯职工合法权益的行为。 如房改后迟迟不给购房职工办理房产证或扣押产权证不发给职工，一旦这些职工 调走，不管是否已经交齐房款，单位往往会提出解除原来签订的房屋买卖合同， 将房屋收回。那么公房是否可以任意买卖或者公房买卖一定是单位说了算呢?首先，公房买卖是有前提的。
  房改涉及的公房包括直辖市、市、建制镇国有房屋和 集体所有房屋。根据建设部(城市公有房屋管理规定)的规定，城市公有房屋买卖的条件是：
  (1)公有房屋的买卖，买卖双方必须持有房屋所在地城市人民政府 规定的证明文件，也即公房买卖首先必须获得国家的批准。
  (2)公有房屋买卖 时，应当根据国家规定进行房地产价格评估。
  (3)公有房屋必须经过交易审核 后，方可办理所有权登记。其次，公房买卖涉及公房初次买卖和公房的买卖后产 权归属问题。作为公有住房实现商品化的必然要求，公房出售使很多个人拥有了 自己享有所有权的房屋。但是由于公房买卖是具有政策性的行为，出售公有房屋，并不是把公有房屋售出了事，也不意味着国家在公有住房出售后对居民的住 房问题不再进行经营管理。政府在出售公有住房时，既要尊重价值规律，又要考 虑居民的负担能力，制定合理的价格，实现公有住房商品化和私有化的平稳过渡。这就形成了我国目前购买公有住房的“部分产权”现象。
  根据(国务院办公 厅转发国务院住房制度改革领导小组关于全面推进城镇住房制度改革意见的通 知)规定，职工购买公有住房，在国家规定的标准面积以内的，实行标准价。购 房后拥有部分产权，即占有权和使用权、有限处分权和收益权;可以继承，可以 在购房5年以后进行市场出售或出租，原产权单位有优先购买权和租用权。售房 收入扣除有关的税费后所得收益，按政府、单位、个人的产权比例进行分配。职 工拥有部分产权的住房，在自用和自住时受到法律的保护;将优惠购买的住房投 放市场时，则受到法律的约束，不得高价出售或出租。由此可见，公房买卖是不 同于一般私房买卖的，即使办理了产权证，其产权也受到法律的限制和产权单位 的制约。这样，就产生了一个制约限度的问题：即原产权单位是否可以控制其出 售公房的权利?本案中的钱某原所在单位的单方毁约是否就是原产权单位行使制 约权的行为呢?根据本案实际情况，房改买房对象的限定是基于房改单位房改发 生以前的事实，即钱某一直是原单位的职工。至于后来出调另外的单位并不影响钱 某的依房改政策买房的资格，何况只是单位自身的原因造成房产证迟迟未办理。
  2、公房买卖合同的成立要件和合同履行问题
  为了规范公房买卖过程中出现的买卖合同成立要件问题，**高人民法院于 1990年2月17日发布了(89)民他字第50号司法解释，即(**高人民法院关 于公产房屋的买卖及买卖协议签订后一方是否可以返回的问题的复函)。这个复 函主要规定签订公产房屋的买卖协议后，翻悔而提出解除买卖协议的，如果此时 尚未办理产权转移登记手续的，认为该民事法律行为依法尚未成立，一方翻悔是 允许的。这个复函显然是不利于公房买卖中的买方职工当事人的，因为办理房产 证手续的时间和批文控制在单位手中，这样会造成单位任意侵犯职工合法享有的 房改政策优惠权的问题。随着合同自由精神的立法确认和对合同生效要件的实质 性关注，2000年7月23日，**高人民法院发布法释(2000)20号司法解释，公 告废止了前面提到的(89)民他字第50号司法解释，这种废止与1999年3月 15日全国人民代表大会通过并公布的(中华人民共和国合同法)的基本原则相 协调，原司法解释与<合同法)抵触而不应再适用。
  那么根据**新司法解释精神和现行(合同法)的规定，房产买卖合同的成立要件应该是：
  (1)符合房改房买卖的前提条件;(2)符合合同成立的一般要件， 即合同法承诺生效时合同成立，依法成立的合同，自成立时生效。在本案中，钱 某与原所在单位订立的公房买卖合同已经符合上述要件。又根据合同法规定，买 卖合同当事人之出卖人应当按照约定或者交易习惯，向买受人履行交付标的物或 者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。房屋买卖属于不动产买 卖，在本案中只有办理房产证手续才能获得原公房的私有产权。虽然产权没有合 法转移给钱某，但是合同已然成立，当事人应当依照约定全面履行自己的义务。 对于钱某来说是交付房屋购买的价款，钱某也已经履行，因此原公房单位也应该 相应履行产权转移的义务，而不能认为产权尚未过户就可以不履行合同，单方毁 约。
  [学者建议]
  本案值得注意的一点是，一般而言，房屋是一个普通中国家庭**重要的财 产，如果这份财产缺乏法律保障，无论是谁，心中恐怕都会不安的。所以，建议 有关主管机关能够制定明确而详尽的规范，保障购房职工的权益，体现房改实现职工福利和公房商品化的目标。 2018-07-19 14:28:00
• 153****5123 [摘要]公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（占有权、使用权、收益权、处分权）归国家所有，公房也分为很多产权人所有的，那么产权人是单位的公房能出售吗，产权人是单位的公房如何出售呢？
  公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（占有权、使用权、 权、处分权）归国家，公房也分为很多产权人的，那么产权人是单位的公房能出售吗，产权人是单位的公房如何出售呢？
  产权人是单位的公房能出售吗 产权人是单位的公房如何出售
  产权人是单位的公房能出售吗 产权人是单位的公房如何出售
  产权人是单位的公房能出售吗
  １、根据相关法律规定：《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第５条规定，已取得合法产权证书的已购公有住房可以上市出售，那么也就是说产权人是单位的公房在符合上市条件的情况下是可以出售的。
  ２、对于已购公房是可以进行买卖的，但是你所持的产权人是单位的公房必须是经过合法的买卖手续，且能取得房本。要这种情况下才可以出售公房，否则不可以出售公房。
  ３、凡成套公有住房，除历史风貌建筑，党政机关、科研单位及大专院校院内与、科研和用房不可分割的住房、危房，政府代管住宅以及政府规定不宜出售住房外，均可向现住居民出售。但是成套伙用住房的部分房间（如厨房、卫生间等）为公用，其权面积无法拆分，因此无法出售。
  产权人是单位的公房如何出售
  公房不可以自由买卖，如果要买卖是需要一定的手续的。需要经过当地的房屋管理部门同意，必要时还需要经过国资委批准。需要承担的风险是可能无法办理产权转移（过户）手续。
  产权人凭房屋权证、身份证或其他有效身份证明、与原产权单位签订公有住房买卖合同（如产权人无法提交与原产权单位签订的公有住房买卖合同的可以提交房改售房的档案材料或原产权单位出具的证明作为依据办理）、与买受人签订的已购公有住房买卖合同，由买卖双方直接到房屋所在区、县国土房管局交易管理、权属登记部门办理过户手续。
  在办理售后公房过户手续时，房地产交易要求合同上要有同住人同意出售的声明，但现在仅对此进行形式审查，并不会要求同住人到交易当场签名。
  以上就是关于产权人是单位的公房是否能出售以及单位公房如何出售的介绍了，可以明确的是单位公房肯定是可以出售的，只是要符合一定的条件。所以在购房者进行购买的时候一定要注意细节性的问题。 2018-07-19 14:27:27
• 141****7450 北京市房屋买卖管理暂行规定（修正）
  　　【颁布单位】 北京市人民政府 　　【颁布日期】 19880915 　　【实施日期】 19980101 　　【章名】 全文 　　为维护本市房屋买卖的正常秩序，保障买卖双方的合法权益，根据国
  家和本市有关规定，作如下规定。 　　一、凡本市城区、近郊区和远郊县城、建制镇、工矿区内公有房屋、
  私有房屋的买卖，除本市另有规定者外，均按本规定管理。 　　二、本规定所称房屋买卖是指房屋的有偿转让、房屋产权的交换、以
  房屋作价投资、以自有房屋作价与他人合作扩建、改建房屋等。 　　三、市房屋土地管理局是本市房屋买卖管理的主管机关。区、县房屋
  土地管理局负责本辖区内房屋买卖的管理工作。 　　市、区、县房屋土地管理局设立房地产交易所，负责房屋买卖的审查
  和登记过户等项工作。 　　四、出卖房屋的单位和个人，必须持有房屋所有权证和其他有关证件
  。房屋开发经营企业出卖商品房，必须持有工商行政管理机关核发的营业
  执照。 　　出卖房屋，必须遵守下列规定： 　　（一）出卖国家或单位以各种形式补贴购、建的房屋，在同等条件下
  ，房屋土地管理局所属房屋经营部门或原出售单位有优先购买权。 　　（二）出卖已出租的房屋，须提前3个月通知承租人。 在同等条件下
  ，承租人有优先购买权。 　　（三）出卖共有房屋，出售人须提交共有人同意或委托出卖的证明。
  在同等条件下，共有人有优先购买权。 　　（四）遵守本市其他有关规定。 　　五、个人购买房屋，必须具有本市城镇居民常住户口；农民到郊区集
  镇购买房屋，必须符合市人民政府《关于农民进入集镇落户问题的若干规
  定》的条件。单位购买公房，必须有市级主管部门或区、县人民政府批准
  的证明；单位因特殊需要购买私有房屋的，房屋在城区、近郊区的，须经
  市房屋土地管理局批准，房屋在远郊区的，须经房屋所在地的区、县人民
  政府批准。 　　购买房屋，必须遵守下列规定： 　　（一）购买卖方已出租的房屋，应与原承租人重新签订租赁合同，不
  得单方变更或终止租赁合同。 　　（二）个人购买住房，按家庭人口计算，新购部分与原住房面积之和
  ，平房一般人均不超过20平方米，楼房不超过30平方米；购买非居住用房
  ，限购一处。 　　（三）单位购买房屋，必须本单位使用（包括向本单位职工出售、出
  租住房）。 　　（四）遵守本市其他有关规定。 　　六、下列房屋，不准买卖： 　　（一）无合法证件的房屋（包括违法建设的房屋）； 　　（二）有产权争议的房屋； 　　（三）经批准征用或划拨的建设用地范围内的房屋； 　　（四）经人民法院裁定限制产权转移或经市人民政府批准代管的房屋
  ； 　　（五）市人民政府规定其他不得出卖的房屋。 　　七、单位向本单位职工出售住房或房屋经营单位出售商品房的房屋买
  卖价格，按本市有关规定执行。其他房屋买卖价格，可由买卖双方按照房
  屋的质量、用途、所处地段等不同情况协商确定，但**高不得超过市人民
  政府规定的限价标准。 　　八、买卖房屋，双方须签订房屋买卖合同，并在1 个月内持房屋买卖
  合同和本规定第四条、第五条规定的有关证件，到房屋所在地的房地产交
  易所办理买卖过户手续。买卖一方为华侨或香港、澳门、台湾同胞的，到
  市房地产交易所办理买卖过户手续。 　　负责办理房屋买卖过户手续的房地产交易所，应根据本规定审查买卖
  双方的资格，符合规定的，给予办理房屋买卖过户手续。 　　九、房屋买卖双方经房地产交易所办理买卖过户手续后，买方应持房
  地产交易所发给的房产卖契，按下列规定办理房屋产权转移登记，申领房
  屋所有权证；自房屋所有权证签发之日起，买方始取得房屋所有权： 　　（一）购买私有房屋的，应在3 个月内到市房屋土地管理局或房屋所
  在地的区、县房屋土地管理局登记； 　　（二）购买公有房屋的，应在1 年内到市房屋土地管理局或房屋所在
  地的区、县房屋土地管理局登记； 　　（三）买方为华侨或香港、澳门、台湾同胞的，按本条第（一）项规
  定的期限，到市房屋土地管理局登记。 　　十、买卖双方或一方本人因故不能办理买卖过户手续和产权登记的，
  可出具委托书，委托代理人代为办理。 　　十一、房屋买卖成交后，买卖双方应向房屋土地管理局缴纳下列税费
  ： 　　（一）契税； 　　（二）手续费。 　　十二、房屋买卖双方在办理房屋买卖过户手续和产权转移登记中，隐
  瞒真实情况的，一律不予办理；已经办理的，由房屋土地管理局确认该房
  屋买卖无效，追缴已发放的房屋所有权证。 　　十三、禁止私下买卖房屋或变相买卖房屋；禁止高价买卖或变相高价
  买卖房屋；禁止在房屋买卖中隐瞒房价、偷漏税费；禁止非法倒卖房屋和
  非法居间牟利等活动。 　　十四、违反本规定的，由房屋土地管理局给予以下处罚： 　　（一）不按 2018-07-19 14:27:11
• 157****9012 这个要看你是什么时候分到的单位公房的，在计划经济时代有些单位分给职工的宿舍虽然是公房，但那时属福利性质的公房，这种公房有的属政府的直管公房，有租赁协议，有的是国有企业的自管公房，产权归企业。这种情况下的公房在拆迁时，是先进行房改将地面上建筑的价值经拆迁评估卖给你，变为私人所有，然后再与其它私有房屋一样进行补偿，因为私有房屋拆迁评估是由地面上建筑的价值和土地价值两方面组成，拆迁时你多出了土地补偿及装修及其它搬迁补偿。
  如果你这房子不属福利分房性质，就是单位租给你住的，或者单位也不是国有企事业，拆迁时你有其它住房是要无条件让出的，**多给你搬迁补助费，或按租赁合同约定办理；如果你实际居住，而又没有其它住房，拆迁时要和你解除租赁关系，如解除租赁关系达不成一致的，可以另行安置你住房，重新确立租赁关系。你符合廉租房或购买经济适用房的也可以优先排号办理。 2018-07-19 14:26:50
• 131****2663 公房有两类，一类是可售公房，包括成本价公房、标准价/优惠价公房和央产房；一类是不可售公房。成本价公房、标准价/优惠价公房上市出售，除了需交契税、个税、增值税及附加外，还需要交土地出让金。
  
  
  
  一、公房是什么？
  
  公房也称公有住房，国有住宅。是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权(占有权、使用权、收益权、处分权)归国家所有。2．公房有哪几类？
  
  按照房改政策分为两大类:一类是可售公有住房，即通常所说的已购公房；一类是不可售公有住房。可售公房一经上市交易，则变为私有商品房。
  
  （1）可售公房（已购公房）
  
  包括央产房、成本价公房、标准价/优惠价公房。
  
  ①成本价公房
  
  指在房改时按照政府制定的房改成本价来支付房价的公房。成本价公房跟商品房一样，房屋产权人享有完全的产权。
  
  成本价公房可在房产证首页辨别：
  
  
  
  成本价公房房产证首页
  
  ②标准价/优惠价公房
  
  指单位职工以标准价/优惠价购买的公房。
  
  标准价公房可在房产证首页辨别：
  
  
  
  标准价公房房产证首页
  
  ③央产房
  
  指中央在京单位的已购公有住房，是北京独有的公房类型。分为职工按房改成本价和标准价购买的两种公房。在京单位主要包括：党中央各部门、全国政协机关、全国人大机关、两院、国务院各部委及各直属机构、各人民团体及所属单位。
  
  央产房房产证首页示例：
  
  
  
  央产房房产证首页
  
  （2）不可售公房
  
  ①部级干部名下的已购公房不能上市交易。
  
  ②涉及国家安全、保密等特殊部门的住房，如党政机关、科研部门及大专院校等单位在机关办公、教学科研区内的住房，产权单位没有办理住房档案登记的不能上市交易。
  
  二、公房制度怎么发展的？
  
  公房制度改革产生和发展，伴随着我国住房的商品化和社会化。
  
  公房制度的产生
  
  公房制度产生于二十世纪五十年代后期，我国在高度集权的计划经济体制下实行的福利型住房分配制度，公房是住房供应主体。
  
  公房制度的改革
  
  为适应快速发展的经济和不断完善的市场经济，二十世纪八十年代初,政府开始进行住房制度改革探索,由于公房的主体地位,公房制度改革便成为重中之重。
  
  （1）初步调整阶段（1978-1985）
  
  调整内容：明确住房是商品,开始先后在部分城市进行全价出售公房的试点和补贴出售公房试点。全价,指房屋的土建成本价格。补贴指政府和单位补贴。
  
  调整结果：由于当时城镇居民收入水平普遍较低,居民的购房能力不足，全价出售公房试点逐渐被迫停止。补贴出售试点中，单位需负担大部分房价,而一般单位的经济承受能力有限,补贴出售也被迫停止。
  
  （2）正式实施阶段（1986-1993）
  
  实施政策：
  
  ①1988年2月,国务院印发了《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案的通知》，决定在全国城镇分批推开住房制度改革，逐步出售公房。
  
  ②1991年6月7日,国务院颁发了《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》,其重申了城镇住房制度改革的有关政策,从而改革全面展开。
  
  ③1991年，国务院办公厅下发了《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》,改革公房低租金制度,将公房的实物福利分配制度逐步转变为货币工资分配制度,由住户通过买房或租房,取得住房的所有权或使用权，达到住房商品化目的。
  
  实施结果：由于长期福利分房制度的影响,居民一时很难转变低租金的思维模式,仍存在公房提租难和超低价售房的问题。
  
  （3）全面推行阶段（1994-1997）
  
  推行措施：1994年，国务院下发《关于深化城镇住房制度改革的决定》，进一步调整公房租金标准,稳步出售公有住房。出售公房以成本价为主,以标准价为过渡,并且国家取消此前对购买完全产权住房再交易的时间限制。
  
  推行结果：公房的公权色彩开始逐渐淡化,公房改革全面推行并开始形成体系。
  
  （4）深入改革阶段（1998年之后）
  
  改革政策：1998年,国务院发出《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,正式提出停止住房的实物分配,逐步实行住房分配货币化，建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系。
  
  改革结果：出售原有公房适用成本价,与经济适用房房价相衔接,保留足够的公房供低收入家庭廉价租赁。
  
  三、已购公房上市买卖有什么政策？
  
  1.已购公房上市有什么条件？
  
  （1）成本价公房
  
  可上市。但成本价公房在取得时未缴纳土地出让金，因此出售时需按规定补交土地出让金。
  
  （2）标准价/优惠价公房
  
  需要原产权单位放弃优先购买权才可上市出售。在上市交易时，同等条件下，原售房单位有优先购买权，如遇原单位已撤销的，当地政府房屋管理部门有优先购买权。如果原单位放弃优先购买权，需先向原单位缴纳土地出让金。
  
  （3）央产房
  
  央产房必须要做上市登记，有备案后才能出售。如果还没有备案，需房屋所在单位做备案才能上市交易。
  
  买央产房要多看两个材料：
  
  
  
  买央产房要多看两个材料
  
  
  
  央产房同意出售证明
  
  2.已购公房买卖需要交哪些税费？
  
  已购公房要交纳的税费包括增值税及附加、契税、个人所得税、土地出让金。
  
  
  
  已购公房买卖应交的税费
  
  核定价，指缴税时税务机关核定的价格。网签价，指买卖双方在网签时定的价钱。缴税时，核定价和网签价，哪个高取哪个为计税依据。
  
  公房是我国特定经济时期的产物，除了不可售公房外，已购公房都可在满足相关条件后上市交易。
  
  资料来源：《关于深化城镇住房制度改革的决定》
  
  《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》
  2018-07-19 14:26:36