什么是公房,公房可以购买吗？

• 158****4077 公房有两类，一类是可售公房，包括成本价公房、标准价/优惠价公房和央产房；一类是不可售公房。成本价公房、标准价/优惠价公房上市出售，除了需交契税、个税、增值税及附加外，还需要交土地出让金。
  
  
  
  一、公房是什么？
  
  公房也称公有住房，国有住宅。是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权(占有权、使用权、收益权、处分权)归国家所有。2．公房有哪几类？
  
  按照房改政策分为两大类:一类是可售公有住房，即通常所说的已购公房；一类是不可售公有住房。可售公房一经上市交易，则变为私有商品房。
  
  （1）可售公房（已购公房）
  
  包括央产房、成本价公房、标准价/优惠价公房。
  
  ①成本价公房
  
  指在房改时按照政府制定的房改成本价来支付房价的公房。成本价公房跟商品房一样，房屋产权人享有完全的产权。
  
  成本价公房可在房产证首页辨别：
  
  
  
  成本价公房房产证首页
  
  ②标准价/优惠价公房
  
  指单位职工以标准价/优惠价购买的公房。
  
  标准价公房可在房产证首页辨别：
  
  
  
  标准价公房房产证首页
  
  ③央产房
  
  指中央在京单位的已购公有住房，是北京独有的公房类型。分为职工按房改成本价和标准价购买的两种公房。在京单位主要包括：党中央各部门、全国政协机关、全国人大机关、两院、国务院各部委及各直属机构、各人民团体及所属单位。
  
  央产房房产证首页示例：
  
  
  
  央产房房产证首页
  
  （2）不可售公房
  
  ①部级干部名下的已购公房不能上市交易。
  
  ②涉及国家安全、保密等特殊部门的住房，如党政机关、科研部门及大专院校等单位在机关办公、教学科研区内的住房，产权单位没有办理住房档案登记的不能上市交易。
  
  二、公房制度怎么发展的？
  
  公房制度改革产生和发展，伴随着我国住房的商品化和社会化。
  
  公房制度的产生
  
  公房制度产生于二十世纪五十年代后期，我国在高度集权的计划经济体制下实行的福利型住房分配制度，公房是住房供应主体。
  
  公房制度的改革
  
  为适应快速发展的经济和不断完善的市场经济，二十世纪八十年代初,政府开始进行住房制度改革探索,由于公房的主体地位,公房制度改革便成为重中之重。
  
  （1）初步调整阶段（1978-1985）
  
  调整内容：明确住房是商品,开始先后在部分城市进行全价出售公房的试点和补贴出售公房试点。全价,指房屋的土建成本价格。补贴指政府和单位补贴。
  
  调整结果：由于当时城镇居民收入水平普遍较低,居民的购房能力不足，全价出售公房试点逐渐被迫停止。补贴出售试点中，单位需负担大部分房价,而一般单位的经济承受能力有限,补贴出售也被迫停止。
  
  （2）正式实施阶段（1986-1993）
  
  实施政策：
  
  ①1988年2月,国务院印发了《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案的通知》，决定在全国城镇分批推开住房制度改革，逐步出售公房。
  
  ②1991年6月7日,国务院颁发了《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》,其重申了城镇住房制度改革的有关政策,从而改革全面展开。
  
  ③1991年，国务院办公厅下发了《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》,改革公房低租金制度,将公房的实物福利分配制度逐步转变为货币工资分配制度,由住户通过买房或租房,取得住房的所有权或使用权，达到住房商品化目的。
  
  实施结果：由于长期福利分房制度的影响,居民一时很难转变低租金的思维模式,仍存在公房提租难和超低价售房的问题。
  
  （3）全面推行阶段（1994-1997）
  
  推行措施：1994年，国务院下发《关于深化城镇住房制度改革的决定》，进一步调整公房租金标准,稳步出售公有住房。出售公房以成本价为主,以标准价为过渡,并且国家取消此前对购买完全产权住房再交易的时间限制。
  
  推行结果：公房的公权色彩开始逐渐淡化,公房改革全面推行并开始形成体系。
  
  （4）深入改革阶段（1998年之后）
  
  改革政策：1998年,国务院发出《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,正式提出停止住房的实物分配,逐步实行住房分配货币化，建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系。
  
  改革结果：出售原有公房适用成本价,与经济适用房房价相衔接,保留足够的公房供低收入家庭廉价租赁。
  
  三、已购公房上市买卖有什么政策？
  
  1.已购公房上市有什么条件？
  
  （1）成本价公房
  
  可上市。但成本价公房在取得时未缴纳土地出让金，因此出售时需按规定补交土地出让金。
  
  （2）标准价/优惠价公房
  
  需要原产权单位放弃优先购买权才可上市出售。在上市交易时，同等条件下，原售房单位有优先购买权，如遇原单位已撤销的，当地政府房屋管理部门有优先购买权。如果原单位放弃优先购买权，需先向原单位缴纳土地出让金。
  
  （3）央产房
  
  央产房必须要做上市登记，有备案后才能出售。如果还没有备案，需房屋所在单位做备案才能上市交易。
  
  买央产房要多看两个材料：
  
  
  
  买央产房要多看两个材料
  
  
  
  央产房同意出售证明
  
  2.已购公房买卖需要交哪些税费？
  
  已购公房要交纳的税费包括增值税及附加、契税、个人所得税、土地出让金。
  
  
  
  已购公房买卖应交的税费
  
  核定价，指缴税时税务机关核定的价格。网签价，指买卖双方在网签时定的价钱。缴税时，核定价和网签价，哪个高取哪个为计税依据。
  
  公房是我国特定经济时期的产物，除了不可售公房外，已购公房都可在满足相关条件后上市交易。
  
  资料来源：《关于深化城镇住房制度改革的决定》
  
  《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》 2018-06-27 11:04:46
• 141****6292 公房分为两种，一种是不能上市交易的，居民只拥有使用权；一种是可以上市交易的公房，也就是我们通常说的已购公房。已购公房可以购买，包括央产房、成本价公房、标准价/优惠价公房。购买公房需要注意查看原单位是否有同意出售证明或放弃优先购买权的证明。
  
  
  
  一、什么是公房？
  
  公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（占有权、使用权、收益权、处分权）归国家所有。
  
  公房分为两种，一种是不能上市交易的，居民只拥有使用权；一种是可以上市交易的公房，也就是我们通常说的已购公房。
  
  二、公房能购买吗？
  
  公房分为不能上市交易的公房和已购公房，能买的都是已购公房。
  
  1.哪些公房可以买？
  
  二手房市场能买卖的公房只有已购公房，它包括央产房、成本价公房、标准价/优惠价公房。
  
  （1）成本价公房
  
  这类公房在房改时是按照政府制定的房改成本价来支付房价的。成本价公房跟商品房一样，房屋产权人享有完全的产权。在房产证首页就能看出来是以成本价购买的，由于该类房屋在取得时未缴纳土地出让金，在出售时卖家需要按规定 补交土地出让金 后才能上市。
  
  成本价公房房产证首页
  
  （2）标准价/优惠价公房
  
  这两类公房都是单位职工以标准价/优惠价购买的住房，在上市交易时，同等条件下，原售房单位有优先购买权，如遇原单位已撤销的，当地政府房屋管理部门有优先购买权。无论是标准价还是优惠价购买过来的已购公房，再出售时都需要原产权单位行使或放弃优先购买权。如果原单位放弃优先购买权，需要先向原单位缴纳土地出让金，再向住建委缴纳土地出让金，这样才能上市交易。
  
  标准价公房房产证首页
  
  （3）央产房
  
  央产房即中央在京单位已购公有住房，属于北京独有的公房类型。它分为职工按房改成本价和标准价购买的两种公房。在京单位主要包括：党中央各部门、全国政协机关、全国人大机关、两院、国务院各部位及各直属机构、各人民团体及所属单位。
  
  央产房必须要做上市登记，有备案后才能出售。如果还没有备案，需要房屋所在单位做备案才能上市交易。
  
  买央产房要多看两个材料才能买：
  
  A.《在京中央单位已购公房上市出售登记表》（盖章），确保已经办理上市审批;
  
  B.《物业结清证明》，确定物业供暖等费用都已经跟原单位结清。
  
  央产房同意出售证明
  
  2.哪些公房不能购买？
  
  （1）部级干部名下的已购公房不能上市交易。
  
  （2）涉及国家安全、保密等特殊部门的住房，如党政机关、科研部门及大专院校等单位在机关办公、教学科研区内的住房，产权单位没有办理住房档案登记的不能上市交易。
  
  三、买公房要交哪些税？
  
  1.缴税的税基怎么确定？
  
  已购公房缴税时，计税依据（也就是常说的税基）通常有两个，一个是税务机关的核定价，实行一房一价，数额需要在缴税时才能确认；一个是网签价，即买卖双方在网签时定的价钱。公房缴税时，核定价和网签价，哪个高取哪个为税基。
  
  2.已购公房要缴纳哪些税费？
  
  已购公房要交纳的税费包括增值税及附加、契税、个人所得税、土地出让金四大类。详情请点击 。
  
  各项税费速算公式，详见下表：
  
  已购公房税费速算表
  
  北京公房是可以上市交易的，但是需要满足一定的条件，购买公房务必先查清楚该公房是不是可以买卖。还有就是购买公房一般需要多交一项土地出让金，买房时需要考虑到这一点。
  
  资料来源：北京市地税局
  
  链家经纪人 对此文亦有贡献
  
  该内容只在北京适用 2018-06-27 11:04:36
• 136****2173 已经私有制的公房买卖同普通二手房的交易一致，从单位一手购买公有住房，要先报公有住房出售的主管单位审批，同意然后再去房管局过户。
  公房上市是上世纪90年代初在上海开始实施的，实施阶段很多公房住户通过这种方式改善了自己的居住条件。随着改革的深入，这项措施操作起来也越来越规范了。
  一、禁止出售公房的范围：
  1、以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；
  2、住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；
  3、处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；
  4、产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
  5、已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；
  6、上市出售后形成新的住房困难的；
  7、擅自改变房屋使用性质的；
  8、法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。
  二、交易原则：
  此外为了切实达到改革目的，改善职工的居住条件，可售公房上市还应遵循以下原则：1、可售公有住房的上市出售必须按当时的房改售房政策购房同步进行；2、可售公有住房上市后，不得造成原公有住房承租人家庭的居住困难；3、可售公有住房上市后，该户职工不得再向单位申请住房或购买成本价的公有住房或平价房、安居房等享受政府优惠政策的住房。
  三、操作程序：
  公房因为你自身的特殊性在交易过程中与一般商品房的交易有些不同，购房者对此应该有所了解，具体程序是：
  1、公有住房承租人在落实受买人后，先按当时的出售公有住房政策与公有住房的所有权人或受托人签订《公有住房买卖合同》。《公有住房买卖合同》签订后，可售公有住房承租人即可凭《公有住房买卖合同》与买受人签订《公有住房出售合同》（简称《出售合同》）。
  2、可售公有住房上市成交双方当事人在《出售合同》签订后的三十天内，应持《出售合同》、《公有住房买卖合同》、《公有住房上市出售交易过户申请表》及有关资料，向房屋所在地区、县房地产交易中心办理交易过户审核手续。
  3、原可售公有住房承租人在收到经区、县房地产交易中心审核的《上海市已购公有住房上市交易过户审核表》（简称《过户审核表》）后，持《公有住房买卖合同》及《出售合同》、《过户审核表》等有关资料向公有住房所有权人或受托人办理购房手续，并交纳公有住房购房款项和首期房屋维修基金。
  4、可售公有住房上市出售买卖双方当事人凭《过户审核表》及有关资料按规定分别向财税部门和交易中心交清全部税费或保证金后三天内，凭税费或保证金交款凭证及有关资料向区、县房地产登记处办理变更登记手续，申领房地产权证。
  5、可售公有住房上市出售买卖双方当事人凭区、县房地产登记处出具的《公房上市出售已受理权证变更通知》，向原公有住房物业管理部门办理房屋维修基金。
  6、可售公有住房上市出售后，仍按公有住房售后管理办法执行。
  为了尽可能的保护好公房交易的双方当事人，认定售后公房再交易再上市，仍然还是售后公房，不能以商品房标准收取物业管理费。而应一律按1996年售后公房物业收费标准，统一“从低”收取。其次是已购公房上市出售后，其物业维修基金帐户中剩余部分的费用是不予退还的，继续用作住宅的共用部位、共用设备和公共设施的维修、更新，其中由转让人交纳的剩余部分，由受买人向转让人支付，领取房地产权证后，三项维修基金随同房屋转移至买受人名下。 2018-06-27 11:04:30
• 156****5957 你购买的不是公房，可能是房改房，即原来的公房经过房改，已经变成私房，统称房改房。
  房改房一般房房龄较长，价格比较便宜，适合低收入群体的支付能力，是可以考虑购买的。
  购买此类房产一定要先验证房产证和土地证，并且与产权人的身份证一致。在实地看房以后，才签订购房合同。要注意购房资金的安全，**好交银行托管，产权过户后拨付。
  2018-06-27 11:04:23
• 158****1772 公房，又叫使用权房、居住权房，使住房实物分配制度下的产物。过去，居民的住房都是国家或者单位以实物形式分配给个人居住的，个人按照很低的租金标准箱产权单位交纳房租，租住该房屋，个人只能居住或者调换、继承，产权仍然属于单位或者房管单位，但是单位也不得随意收回该房屋。个人是不得买卖甚至出租的。
  后来国家出台了房改政策，允许个人将该种类型的房屋买下产权，变成了房改房、已购公房。
  严格来说，公房还是不能买卖的，但是事实上公房也在出售，以换房或者房屋对调的形式操作。
  公房公房也称公有住房,国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅,在住宅未出售之前,住宅的产权(拥有权、占有权、处分权、收益权)归国家所有。 2018-06-27 11:04:12