酒店式公寓限购吗? 酒店式公寓也限购？类住宅又是个什么鬼

• 151****6819 70年产权酒店式公寓和普通住宅区别如下：
  　　1、公寓分类多，年限有长短
  　　住宅是指专供居住的房屋，包括了别墅、公寓或是宿舍。传统意义上的公寓分为两种：经营性公寓、公益性公寓。市面上正常看到的写字楼、酒店式公寓等都属于经营性公寓。一般的公寓概念深入人心，市民的第一反应都是年限较短的物业，其实经营性公寓里面包括商业公寓和居住公寓。
  　　就居住公寓来说，相对于普通住宅其面积会比较小，适合的群体也不一样，因为总房款会相对较低，所以受众会偏向刚就业的大学生或者居住过渡者。公寓的户型同普通住宅也有比较明显的区别，比较常见的公寓户型很难做到南北通透，并且常常没有阳台，甚至是全封闭幕墙外立面，没有可打开式窗户。
  　　很多人担心产权的年限问题，其实公寓和住宅在产权年限方面，性质是一样的，70年产权的公寓和70年产权的住宅，都具备70年的使用年限，不会因为类型不同而缩水。
  　　居住公寓的年限并不如一般市民固有的概念一般，只有不到50年的时间。国家的限购令同样也约束着居住公寓，而且居住公寓的购买**比例同普通住宅购买的**比例一样。
  　　市民可通过公寓的国土使用年限进行简单的判断，如国土使用年限为70年，一般情况下，该公寓就是居住公寓。但是商务公寓来说则不在国家限购的范围内，而且商务公寓的**比例是50%，从这两点上就可以很明确的看出居住公寓和商务公寓的差别。
  　　2、居住成本有所不同
  　　一般公寓都是精装修交付，物业标准会高于住宅的标准，因此物业费也会比普通住宅来得高。就拿苏州来说，很多以好物业著称的普通住宅楼盘，物业费标准也不会高于5元/平米/月，但是公寓的物业费标准则动则高于10元/平米/月。 2019-04-05 16:20:38
• 153****7995 1、商业性质住宅办理按揭时间是到交付的时候，而70年产权住宅则是到房屋结顶时候就开始办理按揭。
  2、商业性质即40年产权房以后如果拆迁的话，获得的赔偿金会比70年产权住宅性质房屋获得的赔偿金要高。
  3、商业性质房屋可自住，也可注册营业执照当办公房用。
  4、商业性质的房屋一般周边生活配套会更高档些，这是生活水平的一种体现。
  5、商业性质房屋拆迁时间短，换房时间能优先。
  6、商业性质房屋均为单身贵族，企业白领，整体人群素质要高。
  7、商业性质房屋对第二次换大面积住房无影响，仍能享受第一套按揭利率。
  8、 商业性质的土地在商铺结构配比上要比住宅的商业配比合理很多，所以很快可以形成以小区为中心的商业氛围，更加能吸引人气，人气高了，投资汇报率的必然会高上去。
  9、商业规模形式，周边配套齐全，购物逛街，饮食方便。物业管理会更加的规范和到位。
  10、商业性质的房屋一般都是称为单身公寓，所以面积不会很大，因此总价低，适合投资，也适合过渡。 2019-04-05 16:20:33
• 152****4918 类住宅，是在市场、政府、政策限制等等一系列合力冲击下，在“猫捉老鼠”的游戏中一步步发展壮大起来的 边缘类产品。
  所谓存在就是合理，既然一个产品能够发展到如今之规模，并且有日趋壮大之势，甚至在个别地方要达到限购的程度，光指责这是开发商“欺骗”、“利欲熏心”就明显不够理智了。
  其实，如果时光退回十多年前，我们会发现，“酒店式公寓”、“公寓式办公”、“LOFT”、“SOHO公寓”这类概念，大家其实没那么敏感，甚至还带着丝丝惊奇和好感。
  因为，在实际生活中，确实是需要有一部分这样的产品的，比如说“SOHO公寓”，既能用于小团队办公，又能解决居住问题，非常适合创业初期的小公司的实际需求，所谓可商可住，实际上还更偏重于“商”。
  而且，那时还没有限购的概念，人们对于住宅与商业的属性，其实并没有那么的敏感，或者说在意 2019-04-05 16:20:27
• 144****0572
  谈酒店式公寓，不得不先谈其定义（通州的“商住房”，其实跟我们接下来要聊的主题，是一个东西）。日常生活经验告诉我们，但凡是你觉得困惑的地方，往往就意味着猫腻所在，没错，这里也是一样。目前市场上与“公寓”有关的各类产品主要有以下这么些：
  
  
  
  酒店式公寓
  
  公寓式酒店
  
  公寓式办公
  
  行政公馆、行政公寓
  
  产权式公寓、产权式酒店
  
  
  
  是不是已经晕掉了？别着急，事情其实很简单，我们接着往下聊。
  
  
  
  在上面这些名字中，叫得**响亮的，无疑就是我们**为熟悉的“酒店式公寓”了。房产公司的楼盘广告、售楼小姐的笑容都在热烈的暗示你：我们这是“酒店+住宅”的高端物业，既有酒店的一流服务、又有住宅的属性。甚至，在现实房产营销中，这个称呼是一个什么都可以往里面装的大口袋----只要是跟“住”有关的产品，他们都会告诉你，这是“酒店式公寓”。再加上一些似是而非的房产类文章的误导，以及中介的推波助澜，这里面越发显得混乱不堪。然而实际上，酒店式公寓这个产品，基本上可以算是已经消亡。
  
  
  
  翻开《上海市城市规划管理技术规定》，我们先来梳理下定义：
  
  
  旧了点，多包涵，这小册子早有了新版
  
  下面蓝灰色字体的定义为规范的原文
  
  
  
  
  酒店式公寓
  
  
  
  酒店式公寓：指按酒店式管理的公寓，按居住建筑处理。
  
  可见按照官方定义，酒店式公寓属于居住建筑，土地分类为住宅用地，土地使用年限为70年，虽然提供酒店式管理服务，其本质上是住宅，属于现在的限购范围。
  
  
  
  也就是说，要开发这种产品，前提是这块地是住宅用地。而事实上，由于住宅地块价格高于商业地块，再加上国人的居住习惯，如果不是因为各种特殊的限制（比如地块小到只有一栋楼），很少会有楼盘开发这种产品，这种物业类型是绝对的非主流产品。全上海能叫酒店式公寓的项目，可能一只手都能数的过来，比如前段热销的人民广场附近的中邦艾格美国际公寓，就可以算是一个。（注意广告上的70年产权住宅字样）
  
  
  
  
  公寓式酒店
  
  
  公寓式酒店：指按公寓式（单元式）分隔出租的酒店，按旅馆建筑处理。
  
  可见，公寓式酒店属于商业性质，土地分类为商业用地，土地使用年限为40年或者50年。
  
  
  
  尽管加上了“公寓”两字，其本质上仍是酒店，而且按照规定，这类物业只有一张大产证，不得分套销售。整个物业只能由机构或公司进行投资再交由一家专业酒店公司进行管理。由于产权属于机构或公司的，当然不能将客房分割出售给个人。换句话说，这类产品就跟你我无缘了。
  
  
  
  公寓式办公、行政公馆、行政公寓
  
  
  公寓式办公：指单元式小空间划分，有独立卫生设备的办公建筑。
  
  公寓式办公的本质就是办公楼，土地分类为商办用地，土地使用年限为40年或者50年，只不过与一般办公楼每层设置公共卫生间不同，它是在每套中都加入了卫生间与厨房而已。而所谓行政公馆、行政公寓，其实只是个销售说法，无任何明确定义，实质上其与前面的公寓式办公并无二样。
  
  
  
  产权式公寓、产权式酒店
  这个东西其实与前面谈到的几样产品不是一个范畴的东西，为避免部分读者与上面谈到的混淆，所以这里说一句，具体有时间以后再谈。总的来说，产权式酒店的本质在于购买者目的并非自住，而是将客房委托酒店管理公司统一经营和出租，以获取客房利润分红和获得酒店管理公司赠送一定期限的免费入住权。对于这个东西，我只想说，骗子你给我滚。
  
  
  
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  谈到这里，机智的你肯定已经发现了什么了.....
  
  
  
  酒店式公寓不存在、公寓式酒店无法买、再有一个是骗子，那么，我买的到底是什么？难道就是.....没错，现在市面上卖的“公寓类”产品，几乎都是办公楼！产证上不会写着你所期待的“公寓”，而是“办公楼”。
  
  
  
  谜底揭晓：无论广告怎么诱人，不论销售怎么忽悠你，现在市面上的所谓“酒店式公寓”新房，本质就是办公楼，在建筑性质上，与普通办公楼并无二致，仅仅是产品设计的异同而已。
  
  
  
  广告中出现的“公寓式XX”、“XX式公寓”，只不过是希望给你一个居住的心理暗示而已。在业界，我们有一个稍微专业点的名称叫“类住宅”，所谓“类”，刻薄点就是“非”的意思。这个类住宅，就是房产开发中的一个擦边球，而且这个球，好大。
  
  
  
  
  
  
  
  
  溯源
  
  “类住宅”是怎么来的？
  
  
  
  
  
  
  
  类住宅，是在市场、政府、政策限制等等一系列合力冲击下，在“猫捉老鼠”的游戏中一步步发展壮大起来的边缘类产品。所谓存在就是合理，既然一个产品能够发展到如今之规模，并且有日趋壮大之势，甚至在个别地方要达到限购的程度，光指责这是开发商“欺骗”、“利欲熏心”就明显不够理智了。
  
  
  
  其实，如果时光退回十多年前，我们会发现，“酒店式公寓”、“公寓式办公”、“LOFT”、“SOHO公寓”这类概念，大家其实没那么敏感，甚至还带着丝丝惊奇和好感。因为，在实际生活中，确实是需要有一部分这样的产品的，比如说“SOHO公寓”，既能用于小团队办公，又能解决居住问题，非常适合创业初期的小公司的实际需求，所谓可商可住，实际上还更偏重于“商”。而且，那时还没有限购的概念，人们对于住宅与商业的属性，其实并没有那么的敏感，或者说在意。
  
  
  
  但是慢慢的，住宅开始迎来疯狂上涨的黄金十年，在这场轰轰烈烈的城市化进程之中，各种调控措施开始纷纷登场，**后，在限购这个大招下，住宅与商业的属性也越来越清晰以至于完全对立。
  
  
  
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  1、过去的十年中，住宅的高单价、快去化、资金回笼迅速的优势展露无遗，这促使开发商努力在商业用地上打擦边球建造“类住宅”产品。一块地建设成办公楼可以卖6000元/平（同时周边住宅卖10000元/平）；而建设成公寓式办公则可以卖8000元/平，去化速度还比办公楼快，开发商自然乐得选择。当然这个时候，这类所谓可商可住的产品，实际上商业用途已经大为减弱甚至已经接近消亡。 2019-04-05 16:20:23
• 133****8921 北京市连出重拳，整顿“商改住”房产项目。林肯公园、万科天地、泰禾中央广场、西宸广场、尚峰一号等6个开发项目涉嫌将规划批准的商业办公用途改变为居住用途对外宣传并销售，目前这6个项目已被停止网签。 卡夫卡公社、中弘北京像素、石景山万达广场、天通公园里商办项目等所在区域的15家房地产中介门店，涉嫌违规代理商办类房屋销售、虚假宣传商办类房屋居住用途被责令停业整顿。 　
  
  
  
  
  
  **近房产新闻巴拉巴拉说了辣么多，我们都知道是政府的调控行为。可能很多人不明白这坑到底在哪儿？“商改住”到底是什么鬼？1039君就来给您念叨念叨！
  
  “商改住”的前世今生
  
  
  早在上个世纪90年代，深圳一批开发商将搁置了数年的烂尾楼重新包装，变成“商务公寓”或者“酒店式公寓”销售。随后，这种方式传到了北京，让开发商尝到迅速回款的甜头。
  
  
  
  2000年之后，一些烂尾项目，或者以商业、酒店、办公为名立项的项目，通过分割产权，以“酒店式公寓”或者“公寓式酒店”为名，将“类住宅”作为卖点，改变使用属性的形式，拉动销售。
  
  
  出于成本问题，酒店式公寓和公寓式酒店的价格，一度高过普通住宅售价，或与住宅价格持平。为了拉动销售，大约自2003年起，一部分开发商打出提供固定年回报、原价或增值回购、承诺无风险或者低风险投资等方式，销售公寓式酒店、分时度假酒店、酒店式公寓。
  
  由于开发商在操作过程中留下多处隐患，2007年，市住建委针对这些项目发出风险提示，通过多种途径提醒购房人，这种销售方式不符合《商品房销售管理办法》中“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”且“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售”的规定，应谨慎投资。
  
  
  
  
  2011年起，北京市出台《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》，要求商业、办公类项目不得设计成住宅的格局，不能设立单独的卫生间，开发商自己打隔断出售的商铺无法办理房产证。
  
  
  但至今为止，仍有大量开发商将地块配建的商业、办公改为类住宅产品销售。这种产品的主要受众为大量没有购房资格、为了满足基本居住需求的非京籍人员，以及投资客。
  
  
  有机构数据显示，商住的市场规模一直呈现上涨趋势。该机构统计显示，2008年，北京市场商住的供应套数为1.15万套，而到了2009年就达到2.23万套，2016年，商住总成交约为4.17万套。在价格方面，2015年，商住的价格为每平方米2.64万元，到了今年年初前两月，商住的均价已经达到了每平方米4.54万元。
  
  购买“商住房”的风险
  
  
  所谓“商住”，大家都知道，其实就是一些商业或办公等立项的项目，被开发商改变规划，冠以不限购的商改住名义卖给购房者。其实政府给的房本还是写着商业、办公，根本就没有“商住”这个词儿，可以说“商住”其实是一个开发商创造出来的名词。所谓“商住”，本身就是开发商为了利益制造出来的“伪住宅”。因为**近一些年来，住宅比商业办公好卖。而且，开发商这种行为也是政策不允许的，是违规的行为。
  
  
  
  在早几年的时候，可以说开发商卖商住这样的违规体，还有些遮遮掩掩、藏着掖着。可**近两年，一些开发商公然打着“不限购的公寓”等招牌，此次对于商住限购传言也推波助澜，其目的是实现利益**大化。
  2019-04-05 16:20:15