想问下精装二手房购买要注意哪几个点?

• 131****3950 一、关于固定装修和家具该如何约定呢？
  二手房交易中的装修设施、家电、家具等物件如果价值过高，通过文字方式在买卖合同中约定不能完全保护到购房人的权益，尤其是家具，一般无法像家电一样确定具体型号来约束，给售房人留有更换的余地。因此，买卖双方可以在合同之外对于所赠送的家电、家具另行签订补充协议，以此保证交易能够顺利进行。
  1、不可移动的固定装修部分
  购房人应当要求卖方提供原始的装修合同、装修项目详单、装修款收据，并明确装修的保修期限；对于已经超过装修公司保修期限的，可以要求售房人提供一定时间的保修承诺。
  2、对于装修中的可移动部分
  如抽油烟机、热水器、灶具、洁具等，则应当明确品牌型号等内容。家电、家具等应当明确具体品牌型号并要求售房人提供原始保修凭证以及付款收据。
  一套装修好的房子，卖相的确更好，但同时也可能会掩盖房源本身户型方面的一些缺陷，及屋子的小瑕疵（如墙角的裂缝、发霉、管道漏水等毛病），因而看房时要注意房屋的做工，尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序，观察房屋的墙角是否有漏水、渗水现象。 2019-01-27 11:29:38
• 158****5809 关键是注意隐蔽工程和产权问题，
  隐蔽工程抓住水的问题，
  一、房屋有否漏水，看有没有新粉刷的地方，有没有新修补的地方。
  二、下水有没有渗漏的问题，
  三、有没有产权纠纷，带上身份证和30元钱去房产交易中心查此房的档案。
  四、去楼下邻居住户问楼上房子有无不良情况，左右邻居也要简单了解有无受此房影响的情况。 2019-01-27 11:29:33
• 148****3363 一、精装二手房的好处
  1、省时省力
  装修是一件耗时耗力的事，想要在工作之余兼顾装修是比较困难的，尤其是对于工作特别繁忙或是异地购房的朋友们来说。而购买精装二手房只需添置家具即可拎包入住，略过装修环节，省时省力，非常方便。
  2、按揭装修
  大家可以对比一下，如果购买的是普通的二手房，业主接房之后如果想要装修一番，是需要自己重新付费的；而精装二手房的装修费用是计入房子总价里的，如果是按揭付款的话，就相当于把装修费也计入了按揭里，可以减轻后期装修的压力。
  3、避免噪音
  装修房屋难免会产生一些噪音，精装二手房的装修是上一任的房东进行的。一般情况下，购房者入住后也不会再有大的装修改动的情况，这样就可以完全避开装修造成的噪音和垃圾。不用担心自家装修干扰到邻居，也不用因邻居家装修而感觉到苦恼。
  二、精装二手房的缺点
  1、质量问题
  精装二手房的质量是无法确定的，因为购房者无法参与到装修过程中来，没办法做到实时监控。精装修美好的表面下可能存在各种问题，比如细节处理不细致、材料缩水等等。
  2、缺乏个性
  大家在购买了房屋之后，自己的心里面都有一套自己的装修方案，对于追求个性装修及热衷布局改造的购房者来说，精装二手房会严重影响购房者对装修想象力的发挥。从装修的风格到材料的选择，再到装修公司的选择，购房者都会丧失自主权，上一任房东安排的是什么，购房者只有接受。
  三、购买精装二手房要注意什么？
  1、检查装修细节
  有些精装二手房可以通过装修掩盖房源本身的一些缺陷及屋子的瑕疵，如墙角的裂缝、发霉、管道漏水等毛病，因此购房者在看房时必须注意房屋的做工，尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否有掩饰的情况出现，观察房屋的墙角是否有漏水、渗水现象。
  2、考虑住宅的实用性
  很多精装修的住宅都是从新颖、独特的设计里埋下“陷阱”的，比如原有家具为特殊定制，尺寸比较小，购房者新购置的家具放入之后显得很拥挤；或者原有房主为了满足自己特殊的喜好进行了很多个性化的设计，虽然美观，但不能满足购房者的日常居住需求等。因此，购房者要依据自己的生活习惯来选择精装项目，考虑其是否实用。
  3、查看户型是否有缺陷
  购房者在选择精装二手房时应注意整个室内格局是否方正、是否有三角形等不规则的形状出现、室内是否有柱穿过。因为不规则的房形影响家具布置，且造成的浪费面积多，而很多缺陷就是靠装饰装修去弥补的，所以要注意。 2019-01-27 11:29:23
• 144****3454 购买二手房，要注意以下问题：
  
  1、了解房屋历史：
  
  首先要对自己买的房子做侧面了解，例如该住房是哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限；哪些人住过，是否发生过不好的事情；通过衣着和生活规律判断周围人的社会层次，了解邻居住的是否舒适；观察公共楼道的整洁程度及布局；
  
  2、考察市政配套：
  
  **好能够实际考察一下自己所购买的房屋周边情况，交通是否方便，购物就医等是否符合自己的购买需要，学区房还要考察房屋距离**是否与价格成比例等等。
  
  3、了解往后居住的费用：
  
  包括水，电，煤的价格；物业管理费的收取标准；车位的费用。
  
  4、房屋手续是否齐全 ：
  
  查看房产证，土地证，个别地区还有契税证；
  
  5、房屋是否合法 ：
  
  不要有违规搭建等，无法办理过户；
  
  6、水电气暖物业费用是否拖欠，该房产内户口必须迁移（特别是学区房） ；
  
  7、中介公司是否违规 ：
  
  选择全国连锁的正规品牌中介机构办理，避免黑心中介吃差价等。
  
  二手房交易过户流程：
  
  1、信息核对。
  
  买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
  
  2、签合同。
  
  如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
  
  3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。
  
  买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
  
  4、立契。
  
  房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。
  
  5、缴纳税费。
  
  税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
  
  6、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
  
  7、产权登记变更，发放贷款。
  
  对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。
  
  8、物业交割。
  
  买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
  
  2019-01-27 11:28:56