土地确权小产权意味着什么？

• 134****9846 土地确权意味着什么?
  一、农村土地确权的定义：
  1、土地所有权、土地使用权和他项权利的确认、确定，简称确权。是依照法律、政策的规定确定某一范围内的土地(或称一宗地)的所有权、使用权的隶属关系和他项权利的内容。
  2、每宗地的土地权属要经过土地登记申请、地籍调查、核属审核、登记注册、颁发土地证书等土地登记程序，才能得到**后的确认和确定。
  3、2013年1月31日下发的中央一号文件提出，全面开展农村土地确权登记颁证工作。
  二、农村土地确权的必要性：
  1、由于一轮、二轮土地承包均是责任承包制，客观上淡化了对空间信息的管理需求。加之法律的缺位，农村资产权属关系并没有得到根本的明确，在此基础上进行的流转、征地占用等行为，使政府掌握的权属资料与实际情况存在较大误差。种种原因造成了目前我国农村承包地地籍管理混乱的现状：
  (1)没有一个清晰的登记农村土地的账目，和一个有效的、图账对应的农村地籍信息管理系统，政府无法清楚的掌握农用地的空间信息;
  (2)村民之间，集体与个人之间不少遗留问题关系错综复杂，造成权属信息不明确;
  (3)农村居民对其土地的产权没有证书依据。
  2、为夯实农村产权制度改革的地基，需要理顺农村现有产权关系。只有在理清国家与集体经济组织、集体经济组织与村民之间的财产权利界限的基础上，才能构建起完整的农村资产财产权益体系，盘活农村生产要素，解放农村生产力。因此，对农村土地与房产的大规模确权登记，是农村产权制度改革的首要任务。 2019-01-24 00:37:02
• 137****4909 随着新型工业化、新型城镇化的推进，必然会带来土地要素的流动和重新配置，必然会导致土地利益关系的调整。所以，开展确权登记，明晰农户土地承包经营权尤其重要。确权颁证之后，将给农民带来四大好处。
  首先是有利于强化物权保障。土地是农业**基本的生产资料，也是农民的“命根子”，一经确权，农民就是土地承包经营权的物权权利人，有利于依法保障农民的土地承包权益。
  其次，有利于强化承包农户的市场主体地位和家庭承包经营的基础地位，为巩固农村基本经营制度提供强有力的制度保障。经过确权颁证之后，土地既是资源，又是资产，农民就等于握住了自己的土地使用权，无论谁想再动农村的承包地，都必须经过本户同意。如果农民外出打工，还可依法把承包地进行流转，交给家庭农场、农民合作社等来经营，换取实物或租金。这样一来，农民的财产性收入就会增加。 再次，农民可用自己的权证进行抵押贷款。当前，因部分农民无法提供担保、没有足够的抵押物，贷款难问题较突出。而确权登记颁证以后，随着相关政策的陆续出台，农民就可用自己的权证进行抵押贷款。 **后，有利于明确土地承包经营权归属，为解决土地承包经营纠纷、维护农民土地承包的各项合法权益提供强有力的原始依据。如果耕地面积四至不清、面积不明承包地流转就潜藏较大风险，不仅农户不能放心流转土地，土地规模经营主体也难以安心经营，必然制约现代农业发展。
  农村土地确权时候需要提供依据：
  1、土地详查形成的土地权属协议书、认定书、人民政府下达的土地权属争议处理决定;
  2、城镇地籍调查资料;
  3、人民政府关于建设用地的批准文件;
  4、土地出让合同;
  5、土地利用现状调查资料;
  6、人民政府颁发的房产证明;
  7、新中国成立之后双方签订的土地、山林等权属或界线的协议;
  8、危改、安居计划的联建房合同和公证书;
  9、法院判决：使用土地的事实情况，是占有还是侵占，是善意的还是恶意的，是长期的还是暂时的等。 2019-01-24 00:36:49
• 158****8254 所谓“小产权房”，是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。因此，“小产权房”不具备合法性。
  小产权房是这几年我国在土地住房管理上出现的棘手问题。特别是随着多年城市房价暴涨，住房矛盾尖锐，小产权房问题愈加突出地表现出来。在如何处理小产权房上争议非常大。一部分人认为，所谓小产权房是一个根本不存在的东西，即没有产权，根本谈不上承认不承认、确权不确权，一律是违法住房、违法占地，应该一律予以清理；另一部分人认为，应该承认现实现状，承认历史遗留问题，是城市高房价逼迫许多城市市民无奈去购买小产权房，应该坦然面对现实，妥善处理小产权房权属问题。
  笔者此前倾向于前者，但是，在国土部把小产权房处理问题摆上日程并提出要在试点基础上处理小产权房问题后，经过进一步深入了解，小产权房并不是如此前所说的一概不予承认那么简单，其问题相当复杂。如果简单地统统不予承认，可能会伤及一部分群众和市民。比如深圳的情况：截至2011年底，深圳小产权房违法建筑达到37.94万栋，建筑面积达4.05亿平方米，是深圳市总建筑面积的49.27%。如果不考虑历史遗留问题，不面对现实现状，对将近一半建筑面积的小产权房给予全部否定，全部按照违法违建对待，那么，肯定伤及一大部分群众权益，弄不好将会引发群体性事件，从而影响到稳定大局。
  处理小产权房既要考虑历史遗留问题，又要直面现实、面对现状；既要考虑土地管理制度和法律，又要兼顾公平公正；既要从国家整体利益出发，又不能不考虑一部分群体的特殊诉求。现在看，小产权房不是要不要确权的问题，而是如何确权，如何在法律法规下考虑历史原因、面对现实现状、考虑多数人利益和兼顾公平公正上予以确权。笔者有一个不周全的考虑是，总体来说要以失地农民利益为核心，探索小产权房如何确权问题，制定确权标准。比如：对于农民宅基地上建设的小产权房，无论出售与否、出售给谁，都应该给予确权。这既维护了农民权益利益，又照顾到了城市市民购买其小产权房的利益，同时，也在农村农民宅基地流转上进行了有益探索。对于村委员、村民小组自建小产权房出售的，应该了解详细具体情况后，决定是否确权。对于应该确权但属于违法建筑的，应该主要通过改造成为合法建筑后予以确权。对于城市市民通过各种“关系”，到农村通过村民小组或者村委会承诺获得土地，自建大宅子小产权房的，应该一律不予确权，视为违法土地建筑。
  确权的标准如何设定？这个“度”如何把握和拿捏？事关许多百姓的现实利益，事关公平正义，事关法律法规的严肃性，事关政府的公信力。衷心希望深圳试点在“宽与窄”的标准设定上拿捏得当，把握好“尺度”，给全国妥善处理小产权房问题趟出一条可资借鉴的路子。但是，需要强调的是，深圳是一个新兴城市，深圳作为特区，其城区的快速扩张可能使得小产权房问题较为突出。这是与其他地方的差异之处，也就是说，深圳的经验其他地方应该有选择地学习而不是照搬照抄。
  这次国土资源部、广东省和深圳市联合推进深圳土地管理制度改革，一方面意味着我国原有的土地管理制度需要创新和突破，以适应新的形势和新的要求;另一方面，也意味着深圳现有的“小产权房”多数将被“确权”——即房产权得到确认，被合法化。这不仅将为全国的小产权房处置产生路径探索的示范性效果，也将对深圳市目前的房地产市场产生重大影响。深圳房地产市场价格将不可避免地产生结构性调整：目前仅售4000元至8000元每平方米的被确权的“小产权房”将出现价格上涨，而目前平均售价约为每平方米2.5万元的商品房将出现利空效应，对商品房价格产生向下牵引作用。而这种结构性调整的结果，将是深圳市房地产平均价格的下降。
  今年2月，国土资源部表示，将在全国范围内试点清理“小产权房”，并再次重申，“小产权房”不予确权登记，不受法律保护。那么，在这样的政策下，为什么深圳的“小产权房”多数可以获得确权呢？原因就在于深圳的“小产权房”并不是国土资源部要清理的那种“小产权房”，甚至可以说，深圳不存在通常意义上的那种“小产权房”，而是存在着数量惊人的违章建筑。 2019-01-24 00:36:38