什么叫二手房? 二手房交易中，直更名是什么意思？

• 148****3778 一，二手房：新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。因此，“二手房”是相对于开发商手中的商品房而言的。
  备注：二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易二级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。 2019-01-22 16:22:07
• 147****2238 二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。简单的说，就是已经进行买卖交易的商品房再次进行买卖交易，指的是部分人群在购买房子后，因为资金、工作、教育等原因，将已经购买的房出售，这种再次出售的房子称为二手房。
  
  
  
  拓展资料
  产权清晰：产权证上的房主与卖房者是否一致；搞清楚所卖房屋的性质；二手房产权证上所确认的面积与实际面积是否相符；验证产权证的合法性与真实性。
  
  产权的完整性。确认产权的完整性就是要判断其房产有没有抵押，包括私下抵押？共有人等。以避免在过户后出现不必要的争议与纠纷。
  
  房屋质量。观察房屋的结构，建筑与装修材料。看房屋的内外部结构是否被改动过；是否有私建部分；是否有占用走廊或阳台等；牵涉到阳台的面积怎么算的问题。
  
  居住空间。观察房屋的内部结构是否合理；是否适合居住；活动空间大小等。
  
  装修配置。二手房看原房屋装修的水平、程度如何；确认房子的供电设施、供气管道、水管等是否有老化现象；电话线、宽带的安装是否完备等。
  
  物业管理。了解该区水、电、煤、暖的价格及缴费方式，是上门代收还是自己去缴；观察电梯是否可以正常使用；了解该区的停车场、小区绿化的基本情况；当地保安水平怎么样，观察一下保安是否有责任心等。 2019-01-22 16:22:02
• 142****6493 一手房，又称新建商品房，是指经政府有关部门批准建造的，建成后用于市场出售、出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。
  自建自用的住宅或其他建筑物，不属于新建商品房范围。新建商品房特指进入房屋市场进行交易，第一次进行产权登记的房屋。 　　二手房，是指进入房屋市场进行交易，第二次及以上进行产权登记的房屋，包括二手商品房、允许上市交易的售后公房、经济适用房等。
  其中，二手次新房是指年代较新的二手商品房，一般是指竣工后房龄在5年之内的房屋。售后公房是指房改以后，政府把公房(也就是使用权房)出售给职工(买下产权)，后来这批已售公房可以上市出售，被称为售后公房。
  由于特殊的历史原因，大部分售后公房面积小、总价低。　　一手房和二手房在产品、交易流程及消费人群上有很多区别。一般而言，一手房大多是期房，也就是签约交付房款后，还要再等一段时间才能入住；个别一手房可能是现房，也有部分为尾房。二手房大部分是现房，可现买现住，或简单装修即可；个别二手次新房可能由于买家短期内转手，房屋还出于期房阶段。一手房产权出问题的机率要大于二手房，因为前者是先付款买房，待建成后办理产权证；后者一般是签完合同后直接过户，产权明晰。同一地段，一手房价格一般要比二手房高一些。在购买手续和流程方面，一手房比较省心，二手房相对比较繁琐。一手房由开发商自行出售或委托代理公司出售的居多，二手房大多委托房产中介公司出售，少数为手拉手交易。　　在房地产发展初期，一手房交易量大大超过二手房，近几年，一手房和二手房的交易量旗鼓相当，个别年份二手房的成交面积甚至超过一手房。
  现在，由于市中心区域的土地鲜有推出，新建商品房大多在城区外围，如果要买市中心的房子，不妨多关注二手房市场。
  ( 2019-01-22 16:21:56
• 142****9156 一、商品房买卖合同“直更名”的两大问题
  
  （一）预售商品房的转让须已竣工且取得房屋所有权证，但未竣工且未取得产权证的房屋，法律没有明确规定该转让行为无效。
  
  《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”
  
  《建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会关于做好稳定住房价格工作的意见》规定：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让；在预售商品房竣工交付预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让手续，房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一样的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记。换言之，预售商品房的转让，须已竣工且取得房屋所有权证。
  
  但是，针对未竣工且未取得产权证的房屋，法律没有明确规定该转让行为无效。以北京市第三中级人民法院（2015）三中民终字第11601号为例，《城市房地产管理法》第四十六条规定商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定（目前国务院未作出相关规定），不能直接认定转让合同无效。
  
  （二）“直更名”必须取得开发商同意，否则难以完成。
  
  《合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”
  
  商品房买卖合同更名的实质是合同主体的变更，也即合同法上规定的合同一方将其在合同中的权利和义务一并转让。办理商品房买卖合同更名必须要征得开发商的同意和配合。实际操作中，购房者与开发商提出申请撤销网签购房合同的预告登记手续后，还需等待房管部门审批通过、回收作废的购房合同、撤销预告登记，然后开发商才能与新购房者签订购房合同。
  
  二、商品房买卖合同“直更名”的案例四则与要点说明
  
  （一）拆迁安置房的房票转让，是双方真实意思表示，合法有效，价格可高于开发商售价。
  
  林丽娜与贺晓芬合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书，审理法院：浙江省高级人民法院，案号：（2015）浙民申字第1092号，案件类型：民事，案由：合同纠纷，裁判日期：2015-07-17。
  
  【案情】
  
  林丽娜于2013年9月7日从案外人顾秀峰处受让涉案房票一份（房票凭证号为0001999），取得拆迁安置户购房权利。2014年4月11日，林丽娜作为房票所有权人，通过第三人虞亚芬开办的中介所，与贺晓芬签订《房屋买卖协议》，并约定“甲方（林丽娜）保证乙方（贺晓芬）房地产直更名”。
  
  而《购房确认书》明确记载了涉案房屋系案外人顾秀峰认购的拆迁安置房，认购人应带上相关资料到售楼处签订《商品房买卖合同》等内容。2008年12月8日，贺晓芬与宁波经济技术开发区天人房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，据此真正受让了涉案房屋。
  
  【法院审理认为】
  
  案涉《房屋买卖协议》虽名为房屋买卖，林丽娜虽以房屋买卖合同关系起诉，但经法院释明已在一审中变更诉讼请求，林丽娜与贺晓芬之间系房票转让合同关系，贺晓芬对此应是知情的，后贺晓芬与开发商直接签订了商品房买卖合同，贺晓芬受让房票的价格高于开发商的销售价，系贺晓芬明知且认可的，也不违反法律规定，故贺晓芬主张其多向银行贷款和税收损失，依据不足，原判未予支持并无不当。
  
  （二）未能完成商品房买卖合同“直更名”，但双方在转让协议中约定取得房屋不动产证后办理房屋过户登记手续的，该约定合法有效。 2019-01-22 16:21:52
• 136****1704 151：如何防止和避免租房的客户私交？
  
  回答：搞租赁业务，牵涉到没有任何金（房产证、定金）做抵押！我们该如何控制好房主与客户，使其避免私交现象的发生？相对于房屋买卖的复杂交易而言，租房因为有交易手续相对简单，代理费比例相对租金不低，客户的省钱心理，房主的交易习惯等等一系列因素，致使我们有这些方面的担心也是有道理的。但只要我们注意把握好每一个细节，了解租赁双方真实意图的话，还是能**大程度上的避免我们的辛苦劳动付之东流，这种问题一般要抓住房主的心理，让房主不愿意私下成交。
  
  
  
  A：获得房主的信任，让他们知道通过我们，省时省力省心。特别是房主（因为他不要交代理费）。让他了解，通过我们会有所保障，而且会航至一个满意的价格。因为我们胡足够的客源。而且以后还有再合作的机会。毕竟他的房子这家租完之后还要再出租，因为如果他这次甩了我们，等这个人不租了，他下次就不好意思找我们。
  
  
  
  B：让客户了解交给我们的代理费是物有所值的；把自己跟小中介所的收费不同之处介绍给客户；我们的优势是我们的目的是帮客户找到满意的房子为止；小中介的目的是把看房费骗到手，而且我们的效率非常高，服务很到位，租的房子真实性有保障，品牌服务的收费是合理的。
  
  
  
  C：尽量让房主丢钥匙给我们，告诉他这样不用一次次跑来看房，且当客户看中房子后，等客户确定了价格能够接受，代理费没有异议再约房主签合同，且同时要让客户在签单时就准备好代理费和租金。
  
  
  
  D：告诉房主丢开中介的危险性。如租户改变房屋结构，同时要让客户了解到中介的重要性，比如房主提高租价，缩短租期等，都是潜在的风险。在没有第三方监督和合同制约的情况下，这种问题就是两家之间的纠纷。作为中介，将不在承担任何责任。
  
  
  
  E：告诉房主和客户，诚信交易的重要性以及中介公司付出的劳动，取得代理费用是我们应得的劳动报酬。也是国家规定和允许的。
  
  
  
  152：在6月1日之后国家新的房屋政策下，如何有效的做好经纪业务？
  
  回答：现在的时常环境下，因为买主和卖主都在观望状态，国六条出现之后，对二手中介市场的影响较大。所以在新的政策条件下，房产经纪人应该做到以下几个方面：1：学习，不断的学习和充电，让自己本身的素质有一个提高。看看市场对政策的一些反应。2：交流，和同行和同事交流，就市场的看法交流意见。3：适当的做一些转型，转向租赁，店铺，厂房，仓库，写字楼，楼盘代理，商业地产等。4，巩固和联络一下原来的老客户，可以上门拜访一下，看看客户的一些看法，是否有成单机会。5：相信市场还是有的，所以要耐心等待，在等待的同进还要积极去寻找机会。6：对**近的每个单子都要努力跟进，不放弃每一个成单机会。7：扩大一下交易范围和房源市场。多发发广告，找到潜在客户。8：一些大量招人员的公司，拆迁，暑期学习的学生等等，先调查一下，提供一些租赁服务。先保证自己的业务收入稳定。
  
  
  
  153：签订租赁房屋合同时要注意那些问题？
  
  回答：首先合同中要明确中介公司服务佣金由谁支付，并且在合同执行过程中如有一方违约，致使合同履行受阻，此时支付给中介公司的费用退不退还。其次，在签订合同时一定要注意押金的用途，如有承租方在合同期出现退租现象，业主可要求不退还押金或者如遇到承阻户将房屋内家具设施损坏的，业主还可要求将此部分修补费用从押金中扣除。第三，违约金如何支付，支付多少，什么情况算是违约，违约金的支付时间等。第四，在签订合同时一定要将室内配套家用电器的详细名目列出，并注明新旧状态，还有水、电、煤气的表数记清，以防日后因此类事情产生矛盾。租赁双方在签订合同时一定要注意，把自己的权利、义务仔细分清，避免日后产生矛盾。
  
  
  
  154：二手房交房时要注意一些什么情况？
  
  回答：1、水表账单是否结清。2：电表状况（是否有装拆电表箱、私自开启封印、擅自改变讲师装置等行为）及费用，超始数。3：煤气是否过户？4，有限电视费用是否过户？5：宽带电话费用是否结清？6、维修基金是否结算清？7：物业管理是否更名，物业管理费用是否结清？8：户口状况是否迁移出。以上同项情况要注意，以免日后产生纠纷。
  
  
  
  155：看客下菜的要领有哪些？
  
  回答：首先声明，千万不要误解，看客下菜并不是都您嫌贫爱富。从客户角度来讲，他们的需要就像是一把尺子，您心中有个度。不想租2000元房子的人，千万不要总介绍2000元以上的高档房子，同样，新婚的小两口想咨询买房子的时候，千万不要推荐那些价值不菲的高档物业。他们觉得您不是在推荐房源，有点嘲弄或轻视他的意思，这样很容易引起客户的反感，本来不是想租很高档的房子，您推荐了几千块月租的房子给他。他会认为您不是为他租房，而是想挣他的钱。合适的才是好的，什么样的客户适合什么样的房子，经纪人自己要把握好。同时，对于客人租买房的目的要抗清楚，心里得有一杆称。可以根据客户自己的言谈举止，需求意向谈话和交流之间慢慢来为客户作一个定位，他是什么样类型的客户，基于什么样的需求来租买房产。同时，给客户介绍房子，只能适当提及房子的优点，不可过于夸大，有的客户就非常反感这一点。相把，您诚实地指出房子一些无伤大雅的缺点，会让客户更感信任，博得客户的心理认同。这样对于您成交会更加有利。一般来说一些个体租房需求者，要交通方便，简单家具，房费便宜适中就可以了。还有一些高级写字楼人员，对于房子的要求，小区环境，室内布置可能更高一点。建议推荐一些精品的公寓型房源。
  
  
  
  对于买房者，一些是以投资为目的的要帮客人准确地计算出房产地的**前景，投资回报。对于因为孩子上学区域的买房者，要突出一些招生政策利好，名校周边的房源。新婚置业的客户对于房子所处小区环境，月供压力，物业管理，交通状况比较在意，建议详细让客户了解这方面情况。对于一些想换更大更舒适的房型，要按照他们原来的房型状况，做适当升级推荐。具体事宜，还要房地产经纪人随机应变。 2019-01-22 16:21:47