第三方二手房交易可以吗? 二手房不用中介可以自己买卖操作吗?

• 159****2977 是的。二手房交易资金监管是指二手房交易双方当事人为保证房屋交易资金的安全，由买方将房屋交易资金交付给指定的银行监管，待交易双方完成房屋所有权转移登记后，监管银行按照约定向卖方支付房屋交易资金的行为。
  二手房按揭贷款，资金监管流程如下：
  1、买卖双方签订《房屋买卖合同》，买卖双方共同提出办理交易资金监管服务需求；
  2、银行审核买卖双方的资质，并与买方签署贷款相关合同；
  3、评估该套房产，根据评估报告确定**款金额；
  4、买方支付**款，款项直接进入资金监管账户中，由银行监管。同时买卖双方签订《买卖双方资金监管协议》；
  5、买卖双方办理缴纳税费、过户手续；
  6、办理完过户手续后，根据买卖双方授权，银行按指令拨付**款；
  7、银行见他项权利证后，支付尾款给卖方。 2019-01-18 11:26:21
• 136****2044 可以自己买卖操作的，流程如下：
  一、看房：买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项，一般买卖双方产生的所有费用由买卖双方支付
  
  二、查档：买卖双方持房产证原件或按揭合同原件到档案大厦国土部门，调取相应的档案，来进行查看是否有问题
  
  三、签合同：买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、违约责任，确定这几大要点后，买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同，把上述内容写入合同（深圳市统一格式合同），支付定金给中介公司
  
  四、卖方同担保公司到公证处进行公证，卖方委托担保公司办理相关事务
  
  五、资金监管及贷款申请：买方支付首期款到按揭银行资金监管账号（一般是原贷款银行，如果换其他银行会多出一些费用），买方及担保公司与银行签订资金监管协议及相关文件（一大堆，都没看清楚，只是忙着签名），买方通过银行进行贷款
  
  六、赎楼：买方向担保公司支付担保费用后，担保公司向原贷款银行申请赎楼，担保公司向银行出具赎楼担保，进行赎楼及注销抵押登记手续
  
  七、房屋过户：买方同担保公司去深圳市房地产产权登记中心三楼（，向房产产权登记递交房产过户申请，担保公司领取回执，需5个工作日
  
  八、买方同担保公司到领证窗口签署回执缴费领取房产证（记得多复印一些，再见到它时要等全部贷款还清之后啦），担保公司领出新房产证同按揭银行在深圳市房地产产权登记中心作抵押登记，银行把首期款给卖方，新房产证抵押登记后，银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方 2019-01-18 11:26:15
• 157****7427 为了保证二手房交易资金的安全，可以采取资金监管的方式。资金监管是一种二手房交易中的一种保障制度，没有强制性，二手房买卖双方可以按照需求进行使用。
  二手房不做资金监管，可能遇到的风险如下：
  1、如果交易双方不做资金监管，坚持自行交付房款，或将面临的风险有：卖方无法取得全部房款；买方无法在合同约定时间内取得房屋所有权，亦无法追回已支付的房款等。
  2、在不做资金监管的前提下，当买方全款购房要求提前过户且尾款延迟支付时，卖方存在极高的风险。比如：如果买方只有极少的自由资金，又想通过购得房屋抵押贷款获得资金，从而实现滚动购买多套房屋，此举极容易引起资金链断裂，导致卖方无法收回尾款，同时房屋产权已过户而失去房屋所有权。
  3、在不做资金监管的前提下，如果卖方的房子仍有抵押，想用买方的资金（**款）解除抵押，存在的风险有：第一种可能是卖方将买方的资金挪作它用，导致房子不能如约解除抵押，导致无法顺利过户；第二钟可能是卖方的房子实际存在多笔抵押，买方支付的资金仅能解决其中部分抵押款，导致房子解除抵押被延迟，对于买方来说轻则延迟交易，重则钱房两空。 2019-01-18 11:26:10
• 138****7488 二手交易多，但坑也多啊！你怕被业主坑，业主也怕买的坑，**后还怕中介坑，没完没了。这其中的风险你知道吗？
  
  
  
  所以买二手房前，知道大致的流程和注意，在心里打个底，把控好风险很是必要，所谓知己知彼百战百胜，本期我们就来给大家科普二手房的交易流程。
  
  
  
  
  
  
  
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  买卖双方经中介结构撮合达成交易意向
  
  
  
  对于买卖双方：要选择“证照齐全”、诚信规范的中介机构，证照包括工商营业执照和房地产中介服务机构资质备案。
  
  
  
  对于卖方：可以在多家中介机构放盘。放盘时，要谨慎看好委托书中各项条款是否合理。如果选择了中介帮忙保管钥匙，应要求中介机构出具钥匙收据（机构盖章），还可以要求中介每次带客看房的具体时间，以防房屋或财务受损时能确认责任。
  
  
  
  对于买方：要先了解清楚限贷限购的政策，具体请看链接或点击阅读原文：限购！限贷！限售！福州楼市调控新政今天开始实施！
  
  2
  产权调查（需时约1个工作日）
  
  
  
  产权调查也就是业内所说的“查册”，即查证房地产的权属状况。通过查册，你可以获取房地产的权属人、面积、结构、有否违章、有否被抵押、有否被查封等情况的书面证明材料。
  
  3
  签合同交定金（需时约1个工作日）
  
  
  
  定金：
  
  1.定金一般交给业主，不可退，金额一般为房价的1%-10%。
  
  2.如果你看中的房子还在按揭中，定金**好不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管。
  
  3.如签约后楼价行情上涨，买家如想防止卖家毁约不卖，可交足额定金或约定高额违约金，提高违约成本。
  
  
  
  签合同：
  
  1.应中介和买卖3方都在场。
  
  2.如果房产有共有权人，要让共有权人一同签字，避免后面出现共有权人不同意出售导致交易存在失败的可能。
  
  3.如果房屋有租约，应该与租客签订放弃优先购买权的证明，避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败。
  
  4.如果该房产附有户口，要在签订合同时写明户口迁出的日期及违约条件。此外，合约中需注意明确各项的付款方式和条件、过户时间、交易税费的承担方式及可能出现的违约情况。
  
  4
  
  
  评估
  
  
  
  除了找银行评估，买卖双方也可以直接在签完中介合同后，找按揭公司，然后按揭公司会安排人过来评估，评估出来了之后做按揭。
  
  5
  卖家赎契、涂销和递件（赎楼时间视情况而定，1-2月不等）
  
  
  
  赎契是业主方的责任，针对业主房贷没有还完的情况。
  
  
  
  
  
  
  
  其中赎契主要有3种操作方式：卖家用买方的**款来付清剩余贷款 、转按揭、向银行申请抵押贷款来还清剩余房贷。
  
  
  
  （这里建议买家不要拿现金直接给卖方赎契。如果发生交易因意外原因终止、房屋被查封等问题，买家会冒很大的风险。）
  
  
  
  涂销就是卖家偿还银行贷款后取消房产抵押登记，产权转移申请即“递件”，是指买卖双方提供资料递交房地产交易所审核，审核成功领取回执。
  
  
  
  涂销和递件**好同时申请，可节约时间。
  
  7
  签署申请贷款合同、办理按揭（看银行，一般3个工作日到半个月）
  
  
  
  1.去银行做贷款申请，需要买卖双方到场，要带上身份证原件、收入证明、买卖合同，获得同意贷款书。
  
  2. 如果贷款额度达不到预期，买家需要做好支付更多首期款的准备，否则交易不成将造成违约。
  
  3.为预防该情况发生后双方发生纠纷，可以在合同中约定解决方法，例如是解除合同还是赔偿违约金等。
  
  
  
  银行审核通过后获得银行同贷书、签署贷款合同
  
  8
  付首期及资金托管（1个工作日）
  
  
  
  一般情况下，按合同约定递件成功后，业主就会要求交首期款了，目前房管局建议**好使用银行资金托管（不过不是强制要求，买卖双方可协商而定）。
  
  
  
  资金托管的好处是，买房将钱存进银行，银行会根据交易登记过户的进度，确定是否可以将房款划账至卖方，如此，就不用担心因无法过户而造成的资金风险，卖方也不用担心房屋过户后收不到其余的房款。
  
  14
  交房（一般1周以内）
  
  
  
  交房一般涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接，如果房产内部还有家具家电，还要核实清楚是否有被更换或搬走，**终业主才交钥匙，正式完成交易。
  
  
  
  Q：业主希望/要求先付部分房款，去还清之前的银行贷款怎么办？
  A：这个在签合同之前就应该先明确好，在你可以承受的范围内再和业主签约交易，而且合同中也应该明确这部分的内容（先付部分纳入首期楼款里面），以免业主之后突然要求增加首期房款部分。如果是在签合同后出现这样的情况，可以视业主违约，及时走法律途径并注意保留业主的违约证据。
  Q：不涉及中介的交易，例如熟人之间的买卖，怎么做？
  
  A：和上述的流程一样的，不过由于自行交易的双方不一定熟悉全部流程，风险需要自己把控，如房屋产权有没有瑕疵，需要自己去相关部门了解操作。
  
  
  
  而风险一般可能会出在付款、放款和收楼的时间节点，有可能出现约定不一致的情况。即某一方与约定条件不一致闹到要诉讼的话，如果两份协议中有条款不一致，则会有纠纷——到底是依据哪份协议为准。
  
  
  
  为何要请中介？其实可以理解为中介机构就是淘宝，中介就是客服，有一个第三方在，出了什么事情或问题可以让他从中调解，协助解决。此外，找中介主要也是为了找到合适房源，然后由中介协助来完成过户的整个流程。
  
  Q：一次性付款交易中要在过户前就付完全部房款吗？
  
  A：这个其实也是看买卖双方的合同约定，一般来说为了保障双方利益，建议办理资金托管，先付给卖方首期或一部分房款，然后完成过户后，再付全部房款，具体资金托管的操作方式可以看回上文。
  
  
  
  二手房砍价**长套路
  
  
  “砍价师”你听说过吗？浦东某中介门店店长兼职“砍价师”，他的经验来说，跟开发商谈一手楼价难，跟二手房房主谈就容易很多。二手房没底价，博得是心态！
  
  现在开发商新开的楼盘一般成本较高，在公开折让的基础上再打折的空间不大，而二手房“中介报的价多半不是房东给的底价”。
  
  
  
  
  1
  
  不轻易流露喜爱
  
  
  
  买二手房切记要隐藏对所看房屋的喜好程度，再有好感也不要轻易流露，越是漫不经心房主就越心虚，心虚自己挂的房屋卖家是不是合理，方便后面的杀价。
  
  
  
  购房者先向销售人员表现出一定的购房意愿，并举出几个同类的物业，表达自己正在其中选择。告知对方已看中其他房子并已付定金，但也喜欢这里的房子，是否能再便宜一些补偿已付出不能退还的定金。
  
  2019-01-18 11:26:02
• 153****4135 存量房交易是一项涉及成交资金大，交易过程长的特殊商品交易，其交易过程不像购买普通商品一样，一手交钱一手交货地同时进行。整个交易并不是以买方支付房款卖方交付房屋来结束交易，而是要经历一个产权转移登记的过程，等买方取得产权证卖方取得房款交易才算完成。
  
  
  
  
  
  在产权转移登记期间，
  
  正是买卖双方存在潜在的风险期，
  
  极有可能因单方面的不守信用而发生意外。
  
  ↓↓↓
  
  
  
  　　■卖方担心买方一时拿不出巨额的房款，不放心将产权过户转移；有的是购买方付了房款，卖方违约不按时交付房屋，造成交易纠纷。另外转移登记期间也可能发生司法纠纷或其他意外，不能办理产权证等情况。这样一来，买卖双方就面临交易中止、退款等棘手问题，双方也因此可能产生矛盾和纠纷。
  
  
  
  　　■现今房屋买卖大都通过中介机构促成，但中介机构在交易过程中容易出现违规操作。有的中介机构在过程中欺上瞒下，既收取买卖双方的佣金，又牟取房屋差价；还有的中介收取当事人购房款后，挪作他用，造成房屋成交后房款给付不及时，更有个别不法中介机构一房两卖、卷款而逃，这些给买卖双方造成经济损失的报道在外地时有发生。
  
  
  
  　　为维护交易双方的合法权益，保障交易资金的安全，进一步规范存量房交易市场秩序，今年7月，我市出台了《江阴市存量房交易资金监管办法（试行）》的通知（澄政办发〔2018〕59号）。
  
  
  
  
  具体办法解读回顾：
  
  二手房买卖双方不用担心交易安全啦！市政府出台了交易资金监管办法~
  
  
  
  　　根据文件要求，由市房屋交易管理中心负责全市存量房交易资金监管具体工作。经主管部门住建局批准同意后，择优选择了具有丰富资金监管经验的第三方实施机构，签订了合作协议。
  
  
  
  　　目前首批开展存量房交易资金监管工作的试点银行为建设银行江阴支行本部，已正式开展存量房交易资金监管业务。监管机构开发了存量房交易资金监管系统，与合同备案系统、不动产登记系统、银行系统等相关职能部门业务系统对接，运用网络技术实行无缝对接，确保监管资金安全。
  
  
  
  　　自9月5日第一笔监管业务开展以来，截止到目前为止，共计监管43套房屋交易，累计监管交易资金16639258元。
  
  
  
  
  
  
  
  
  座谈会现场
  
  
  
  
  　　9月26日下午，江阴市房屋交易管理中心、中国建设银行股份有限公司江阴支行联合召开了江阴市存量房交易资金监管座谈会，邀请了市住房公积金中心、不动产登记中心、中介机构等230余人次参加。
  
  
  
  
  
  
  
  
  　　会议主要对存量房交易资金监管流程、银行业务流程、交易双方注意事项等作了详细讲解。相关职能部门和与会人员进行了互动，对存量房交易资金监管范围、如何保证贷款资金及时下放等问题作了解答。
  
  
  
  
  
  
  　　参会代表蒋先生欣喜地说：“以前在交易中经常会碰到这种情况，卖家会要求买家必须将**款打给他，想用**款来还清贷款解除房屋抵押，然后再进行房产过户。但是买家直接将**款支付了，又会担心房产可能面临一些未知的风险。这样导致房产不能办理过户的例子太多了！现在试行了监管办法，双方就可以进行资金监管，我们不用一趟一趟去跑，去说服他们了，真是大大降低了我们的工作强度，减轻了我们的工作压力。”
  2019-01-18 11:25:54