第三方二手房交易是谁?二手房买卖合同，第三方可以是个人吗

• 158****3562 通过中介买房签订三方合同的，合同中约定的定金是交给卖方。定金是为了约束买卖双方履行合同责任。而中介收取的是中介费用。
  所谓定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前，按照合同标的额的一定比例(不超过20%)，预先给付对方当事人的金钱或其替代物。
  房屋买卖中介费收取的规定：
  1.为规范房屋买卖经济服务市场价格行为，降低房屋买卖经济服务费用负担，中央发改委与住建委就联合下发了《关于降低房屋买卖经纪服务收费标准的通知》(以下简称《通知》)。《通知》规定，房屋买卖经纪服务收费由买卖双方各承担一半或由买卖双方协商确定;宅买卖经纪服务收费标准统一不超过2%。
  2.房地产经纪机构(以下简称经纪机构)提供的其他服务，由房屋买卖当事人自愿选择，通过购房合同明确约定。其中代办房地产登记服务收费，不超过500元/宗;代办贷款服务收费，不超过300元/宗;办理房屋入住有关手续收费，不超过200元/宗;按照委托人要求，提供的其他服务实行市场调节价，由委托人与经纪机构协商议定。
  二手房中介费如何计算：
  1.一般来说，二手房中介费是房屋成交价格的1%至2%。但是中介服务费在目前也没有一个统一的规定，一般都是按照业内的习惯来收取的。那么我们接下来看看二手房中介的一般收费标准。
  2.现在二手房中介费一般都是按照总房款的2.7%收取，其中包括2.2%的中介费和0.5%的保障服务费(担保费)。小中介公司一般都收取二手房交易价的1-1.5%，有的时候实在收不上来就能收多少是多少了，因为他们收取的二手房中介费全是自己纯赚的。
  3.中介公司表示2.7%的经济服务费中已包括房地产登记、办理二手房入住相关手续等费用，购房者只需额外交纳80元的房本工本费及公司代收的1500元公积金贷款担保金即可。 2019-01-13 11:06:41
• 157****4725 1、是可以的，可以直接到房地产交易中心办理。
  
  2、对于二手房私下买卖，由于不存在中介作为第三方的担保，缺乏法律保护，买方极有必要到房屋产权登记机关查询房屋登记信息，房屋产权项目内容比较复杂，存在的风险也比较大。
  
  3、比如：房屋是否被列入拆迁范围；房屋是否处于出租状态；房屋是否已被抵押或被依法查封；房屋产权是否明晰（如房屋为共有人共有）等等。
  
  4、有些房主长期拖欠物业费、电费、电话费等费用，买家若在不知情的情况下进行了房屋交易，一旦房款全部交付卖方，则这些所有费用很可能**终将由买家全部承担。
  
  5、可见，若选择二手房私下交易，不仅交易手续比较繁琐，有时还要面临中介追讨中介费的风险，更重要的是在过户过程中，存在诸多资金不可控风险因素！如今二手房动辄都在几百万以上，没有第三方的担保，建议您**好还是找家中介更有保障。花小钱，保大钱，是为上策。
  
  2019-01-13 11:06:34
• 152****3499 二手房交易流程
  (1)买方咨询
  买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
  (2)签合同
  卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
  (3)办理过户
  买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
  (4)立契
  房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。
  (5)缴纳税费
  税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 2019-01-13 11:06:30
• 141****8711 1、签订合同前必须认真核实房主的身份
  
  
  
  房产也是骗子的重要目标，近年来假房主骗卖或者一房多卖的情况也经常出现，往往购房者付了定金和**款正准备过户时才发现自己上当了，去找人却又无法找到当初签约的那个人了。因此，二手房购置必须确保签约主体是合法房主，有权进行房屋的买卖。
  
  
  
  2、合同上明确房屋基本情况和付款时间
  
  
  
  对买主来说，合同中必须注明房屋基本信息，包括地址，门牌号，面积和户型。这些信息须按产权证上注明的为准。尤其是建筑面积，一定要看清，卖方容易记不清，尤其在现在来说，房价是按每平米多少钱来计算的，所以如果房价不变的基础上面积的多少就变得尤为重要。包括在售房屋提供的房屋产权证是否属真实；房产面积多大；该房产用途是办公还是居住，或是其他，这些都需注明。对卖方来说，**重要的是标明付款时间，尤其是付款方式，必要在合同中注明。不能模糊的口头约定。
  
  
  
  3、合同必须明确各种费用的交接时间和方式
  
  
  
  二手房因为是处于使用中的，所以有各种各样的费用，比如说水电，煤气，还有物业，暖气，有线电视等，这些费用有些是预付费的，有些是年终结算的，这些费用如何交接，什么时候交接都必须有个明确的规定，省得购房后才发现问题而产生一些不必要的纠纷。
  
  
  
  4、写明违约责任和合理利用补充条款
  
  
  
  房屋买卖手续办理和房屋过户期间因为各种原因双方都存在违约的变数，不少人购房时基本就只注意房款，过户等问题，而忽略了违约的可能性，因此购房合同必须要写清楚各种违约的负责主体，违约的赔偿具体数目等，这样才能有效约束违约行为。所以必须在正规的中介公司签署正式的购房合同，合同中对违约情况有所陈述。另外在履行合同的过程中，可能还有一些问题一时无法确定，这些可以在后来确定时增加附加条款，写清楚具体情况以及双方约定，这样可以避免后期的一些麻烦。
  
  
  
  5、购房者要对即将进行交易的房产进行必要的了解
  
  
  
  该房产有没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利；该房产是否已设定抵押。根据《中华人民共和国担保法》的规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。在这里，如果该房产已设定抵押，那么抵押方即为售房者，抵押权人就是售房者将该房产抵押的第三方即某人、某公司或某银行；受让人就是购房者。这个规定的意思也就是售房者已将该房产抵押给第三方，在转让该房产时，并未通知第三方或未告知购房者此房已设定抵押，那么转让行为无效。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下，此房产方可进行买卖。
  
  
  
  6、购买二手房时，需要准备的证明材料
  
  
  
  购置房地产，购房者可能是一人，也可能是数人。无论哪种情况，都需要购房者准备好如下材料：1、身份证原件或护照原件及复印件；2、未成年人的户口簿或出生证明；3、有委托代理人，须提供经公证的委托书及代理人身份证。购房者如是境外人士，所提供的公证材料是外文的需到翻译公司翻译。境外人士提供的有些材料如委托书、同意书等必须经下列境内、外机构公证、认证后方为有效。
  
  
  
  7、购买二手房，房子的现状须在合同上加以注明
  
  
  
  房屋应是现状销售，以看房的情况为准，合同上必须写清该房屋的装修及配套设施有哪些，包括水电、煤气、暖气、有线电视等基本设施。大多数购房者都是在房屋使用中的时候去看的房，在这过程中误以为自己看到的就是房子的现状，包括屋内的家电家具，合同中双方必须约定好是否留存家具家电，必须有所注明。以免引起纠纷。 2019-01-13 11:06:25
• 143****9386 随着房价的攀升以及购房政策的不断变化，近年来房地产市场波动不断，其中以二手房交易市场矛盾尤为突出，涌现了大量的合同纠纷。这些纠纷所涉及的法律问题可谓五花八门，其中主张合同因属于“阴阳合同”无效成为当事人特别是违约方的重要抗辩理由。无论对于法官还是仲裁员，此类抗辩的合理性虽然从法理上来说并不难判断，但在实践中要妥善处理却并不容易。何谓“阴阳合同”？“阴阳合同”对合同效力会有怎么样的影响？裁判者应当如何妥善处理此类抗辩？本文将通过若干司法裁判观点的分析，总结出处理“阴阳合同”抗辩案件的适当方式。
  
  
  
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  何谓“阴阳合同”？
  
  
  “阴阳合同”并非一个严格意义上的法律用语，但总的来说可以归纳为双方就同一交易达成了两份“合同”，其中一份合同是向第三人公开或者能够为客观认知的“阳合同”，另一份则是不对外公开、甚至没有客观外在形式的“阴合同”。阴阳合同的现象在许多行业均有不同形式、不同程度的存在，目的也各不相同。在二手房买卖合同中，由于网签手续的存在，阴阳合同的主要形式为以双方（或加上中介为第三方）线下签订的购房合同为“阴合同”，以在房屋主管部门签订的网签合同为“阳合同”，具体来说可以分为以下几种：
  
  （1）房屋价格方面的阴阳合同
  
  购房合同和网签合同对同一房屋价格约定不一致是实践中**常见的阴阳合同类型之一，具体又可以分为两种：第一种是网签合同的房价高于购房合同，其目的往往在于获得更多的银行贷款。在此类案件中，买方为了保证**终支付的价款是按照购房合同而非网签合同，往往还会另行签订一份报税协议；第二种情况则是网签合同的房价低于购房合同，目的在于降低纳税金额。
  
  （2）购房主体方面的阴阳合同
  
  在此类合同中，买方往往因为不具有房产所在地的购房资格，故会在购房合同中约定买方可以要求卖方将房屋过户至买方指定的人名下。故在办理网签过程中，网签合同上的主体就会发生变更，原买家与实际购房主体不同。
  
  除此以外，还有目的方面的阴阳合同，如名为卖房实为借贷、名为买房实为骗取贷款甚至以买房为名义炒房的合同中，当事人之间甚至可能没有成文的“阴合同”，而只是通过实际履行表达真实意愿。这种情况较为复杂，本文仅限于探讨双方确实出于真实的房屋买卖目的而签订的阴阳合同，故不涉及此种情况。
  
  阴阳合同的效力之争
  
  
  合同法第五十二条明确规定了合同无效的几种情况，包括：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益; (二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益; (三)以合法形式掩盖非法目的; (四)损害社会公共利益; (五)违反法律、行政法规的强制性规定。在办案实践中，当事人以阴阳合同进行抗辩的事由也在这几种情况之列，或主张签订阴阳合同是为了逃税、骗贷而损害了国家、银行的利益，或认为签订阴阳合同有违政府的调控政策。
  
  目前，我国法律并未明确规定阴阳合同应当无效，而房地产调控政策仅限于地方政府的规范文件。因此，对阴阳合同的效力判断更多涉及是否具有非法目的（如逃税）或者损害国家或第三人利益问题。然而作为裁判者如何查明相关问题并作出认定？在这个问题上，法院在司法实践中存在“两合同均无效说”、“阳合同有效说”和“阴合同有效说”三种，其中又以“阴合同有效”为司法界的通说。以下面的一个案件为例。
  
  
  
  
  
  案例分析
  案情简介
  本案涉及一份买卖双方和中介签订的《三方合同》和一份网签合同，三方合同对房价的约定为890万元，而在网签合同中的成交价为690万元，买卖双方又签订了一份《补充协议》，约定买方以维修基金、进户设备及装修补偿费等形式补偿卖方200万元。在履行过程中，双方发生争议，买方诉诸上海市松江区人民法院，请求解除合同并要求卖方承担违约金。而卖方则反诉要求法院确认合同无效。
  
  法院判决
  一审法院查明，本案的房屋系毛坯房、无装修，结合《三方合同》、网签合同以及补充协议的数额以及其他证据，房屋交易额应当为890万元。网签合同和补充协议的约定显然是为了逃避国家税收，已侵害到了国家利益，故合同及协议中涉及做低房价的条款应为无效条款。虽然有关做低房价的条款无效，但并不导致整个买卖合同无效，《三方合同》、网签合同的其他条款内容，均系双方当事人真实意思表示，合法、有效，买卖双方仍可按照890万元的价格继续履行合同。一审法院基于这个理由，驳回了卖方认定合同无效的反诉。
  
  其后，卖方就合同效力问题上诉至上海市第一中级人民法院，二审法院维持了原审判决。
  
  案件索引
  徐国良诉孟辉房屋买卖合同纠纷案，（2016）沪0117民初6840号、（2017）沪01民终7284
  
  
  
  评析
  
  
  从司法实践来看阴阳合同是否无效不是一个能够一概而论的问题，它涉及到当事人真实意思、合同的效力、国家利益的保护等各方面价值的紧张关系。在以网签合同降低房价进行避税的案件中，否定阳合同中的房价约定而保障阴合同中对应条款的效力，一方面保障国家税收，另一方面也能够起到保护交易、避免一方以合同无效为由逃脱责任的效果。
  
  然而，这一做法并非适用于所有的阴阳合同。在一些案件中，当事人签订阴阳合同并非出于损害国家、第三人利益的目的，其行为也不大可能会造成损害国家、第三人利益的后果，在此情况下，就不应当一刀切地认为阳合同与阴合同不同的约定必然无效。作为裁判者而言，应当首先查明当事人签订阴阳合同的目的，其次考察该行为是否会造成损害国家、第三人利益的后果或者危险，**后再考虑是否无效、整体还是部分无效问题。
  
  此外，对于签订了阴阳合同的当事人而言，在签订合同时，对合同的内容和法律后果应当有初步的认知和预期，不能期待以合同无效作为逃避违约责任的挡箭牌。 2019-01-13 11:06:20