买二手房可以还价多少? 二手房中介费怎么算？可以砍价吗？

• 156****0060 购买二手房房价的决定权在卖家手上，这个价格是由买卖双方自行协商的，具体的还价空间每套房、每个业主不同，其增减价格的空间也不同，不能一概而论。还价也应随行就市，以前的价格并不能完全作为还价的参考标准，买家在还价时一定要根据当前的市场行情来进行，这样成功的可能性才会增加。
  1、如果卖家心态较好且不缺钱，则还价成功的可能性较小，而如果卖家有资金去向(如有意投资股市，或者经营方面缺钱等)，则可以大胆还价。
  2、有些房子屋顶有些渗漏，或者房型设计有些问题等，这都需要买家仔细进行检查，因为卖家在报价时是会故意忽略这些因素的。如果买家发现这些问题之后，可能根据其维修成本来确定还价额度。
  3、此外，众多周知，中国的住宅土地使用年限只有70年，虽然目前我们尚无从得知土地使用年限到期之后如何续交土地使用费用，但是不可否认的是，该费用是必须要缴纳的。因此买家在考察二手房时，千万不能忽略房龄因素。对于房龄较长的房源，则应该适当考虑房龄因素，以此为理由要求卖家降价。 2019-01-13 19:48:20
• 131****2874 可以的，买卖双方可按市场价与中介经纪讨价还价。
  二手房如果通过中介交易，应支付的中介费包含以下：
  1)交易中介费：根据物价部门有关规定，房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%-2.5%计收。实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但**高不超过成交价格的3%”。
  2）房产权证代办费：一般几百元，具体的也可与中介谈。 2019-01-13 19:48:16
• 134****9254 面谈之前
  
  
  
  
  
  1、带家人二次看房。在第一次看房比较满意之后，务必要再复看一次，当然我在攻略三里也说过原因，这里不再重复。而这一次切记不能还是同样的人去看，而是要带一个没有看过房子的人看。如果是同样的人复看，比如上次你一个人，这次还是一个人看，那么，上家就会认定你非常满意房子，一定会买，房价就会咬死不降。所以一定要带个家人去看，这次的主要目的就是演戏给上家看。即使家人对房子很满意，也千万不能表现出来，而是要当着上家的面，挑房子的各种毛病缺陷，表现出很不满意的样子，还可以演出和你闹矛盾不开心的戏，这时你也要表现的相当尴尬才行。看完后，顺便让你家人当面问问上家房价多少，有多少下降空间。这样做的好处就是，即带家人复看了房子，又打击了上家的自信心，为今后砍价做铺垫，同时还能摸清楚房价是否有下降空间。
  
  
  
  2、电话战术。为了方便解释，以下以上海市区挂牌价500万满2年不满5年的非普通住房举例说明。这套房子卖家会产生差额5.6%的增值税估10万元，个税2%10万元，中介费1%5万元，共25万元；下家购买二套房为契税3%15万元，中介费1%5万元，共20万元。上家要求500万到手价，下家需要承担共计45万元税费。
  
  
  
  当你看中房子后，心里应该有一个成交的心理**高价位，就是降到多少钱你可以马上付定金。这个一定要清楚，而且绝对不能告诉中介，只能放在自己内心**深处，比如说这个心理**高价为480万税费各付，也就是相对于上家的455万到手价。然后，你告诉中介一个比455万低很多的价格比如425万，只要不是特别离谱特别外行的价格就好，就说是你的购买价格，只要上家可以降到这个价，我马上买，然后让中介在3天之内反复多次打电话和上家砍价，至少一天2个电话，让他告诉上家，你基本满意他的房子，就是价格太高，你**多出到425万，当然这个会被上家骂的，不要紧，就是要让他气急败坏。第二天让中介再打电话，就说中介通过和你一天的沟通和劝说，你同意再涨5万就是430万买他房子，来试探上家的态度，他一定还是会骂人，第三天，再让中介打电话，说中介经理都出面协调了，好说歹说，上到宏观政策，下到感情投资，你终于**后让一口价，同意再加5万435万，已经到极限了，再来看上家的态度，当然他基本上不会同意，不用急，这只是第一步。
  
  
  
  这样做的好处就是，让上家感觉自己房子挂牌价太高了，只有降价才能卖掉。另外，让上家看到中介的努力和下家你的诚意，仅仅是因为房价高，才无法成交，即时上家的挂牌价并不高，而且你也觉得合理，那也不能马上就出那个价买，因为这样的话，上家会觉得卖便宜了，卖亏了，都没人还价就卖掉了，反而容易造成上家跳价，到头来吃亏的是自己。
  
  
  
  3、付意向金。如果你的**高心理价位455万到手和上家挂牌价500万到手相差很大时，用付意向金的方法可以比较准确的刺探出上家的真实低价。比如，你可以取5万元现金作为意向金给中介，并写好定金协议，上家没有签署前叫意向金协议，一旦上家签字收钱就变成定金协议了，就具备法律效力了。此时，你意向金的价格务必要低些，比如还是435万到手，虽然上家电话里不同意，但是真金白银放在他面前，还是有很大诱惑力的。中介会在2-3天内拿着现金和协议去和上家谈的，一旦上家签了，那么说明你走了狗屎运了，碰到个外行，当然，大多数情况下，是不会签的。但是，付意向金的**终目的却是让上家透露出他内心的真实底价，因为上家会觉得下家已经很有诚意了，5万现金也带来了，这时他就会明确透露给中介他的**低心理价位，比如说是490万到手，他会要求中介回去说服下家你，把意向金协议改为490万到手他就会签。那么这次意向金的目的就达到了，一分钱不用付，就让上家降了10万元，多么精明的策略啊！
  
  
  
  4、摸清楚上家卖房的目的。 弄清楚上家为啥卖房非常重要，尤其是对谈判来说。通常卖房无非是置换、移民、投资套现和遗产分配等，如果能碰到后面三种情况，那么恭喜你了，这三种情况是**好谈价的，因为上家急需用钱，而且通常财大气粗，不会在乎蝇头小利，只会在乎付款时间早晚，如果你能**7成以上，那么谈判将会比较轻松，还能有较大的价格优惠。但是，通常大家都是改善刚需，都是卖掉小房子置换大房子，这种上家价格**难谈，分文必争，而且付款时间要及时不能拖，这对下家来说是**艰苦的。所以，摸清楚上家卖房目的是你制定策略的重要环节。
  
  
  
  5、掌控中介、要求打折。所有买卖房子的朋友，一定要记住一点，中介费是可以打折的。虽然现在几个大牌中介连锁对外号称公司规定中介费坚决不打折，但是，有钱不赚是傻瓜啊，他不打折，其他中介打折，你只要坚决表态要走人去其他中介，再大的中介也会极力挽留你的。我让你这样做的目的不仅仅是要求中介费优惠，更重要的一点是，你要牢牢把控住中介人员让他必须为你说话，偏向你这边谈判。你可以在和上家面谈之前抽空和中介摊牌，先要求中介费打5折，如果不打折就表现出态度强硬的要换中介，在他们挽留你的时候你可以提出条件，让中介帮助你和上家砍价，给中介定个目标，如果可以谈到435万到手（当然永远不能告诉中介自己的**高心理价位455万到手），那么中介费就不用打折，而且要看中介的表现，表现好，为你争取更多利益，你会考虑中介费的问题的。
  
  
  
  这点极为重要，谈判过程中，中介的目标就是促成交易，他们不会故意偏向上家和下家任何一方的，谁不懂就欺负谁，谁好说话就压榨谁，说白了就是挑软柿子捏，只要能成交，损失谁的利益和他们没有任何关系。那么，这就要求你必须把中介牢牢掌控在自己这边，在谈判时，必须要向着你这边谈，你们共同应对上家，只有这样，你才能尽可能得摆脱作为下家的天然弱势。因为在你没有付他中介费时，你就是大爷，你的要求中介不敢不听，而且他只能千方百计的满足你，才能赚到这点辛苦钱，这也是你为自己争取同盟的有效手段。
  
  
  
  此外，还可以额外教大家一点，如果你和中介比较熟悉，而上家又不是那种非常专业非常强硬的人，你可以和中介达成共识，只要中介可以帮你谈到435万到手以下，那么你可以额外付报酬给中介，比如多付50%或者多付一倍的中介费，这个钱可以给门店也可以给经理。这样中介就有了十足的动力帮你谈判，你想想，中介谈成你这一单生意相当于做了两单。动力大大的啊！相对于你来说，砍掉的房价会远远大于多付的中介费。
  
  
  
  面 谈
  
  
  
  
  
  1、畅谈宏观政策。见到上家后，不要立刻开始谈房价，而是简单寒暄客气下，聊聊家常，聊聊上家为啥卖房，聊聊小区周围环境配套啥的。等熟络后，你首先要谈的就是宏观政策，比如目前政府倡导“房子是用来住的，不是用来炒的”，上海等一线城市已经开始大力发展租赁住房，十三五期间，上海将新增70万套租赁住房，占新增住房的比例超过60%，而且，提倡“租售同权”，以后租房可以落户，租房可以上学，上海的房价一定会跌，而目前应该就是**高点了，然后，和中介配合着夸赞上家眼光好选择这个**高点卖掉房子，将来一定会大跌的。总之，就是把政府如何抑制房价的政策通通搬出来，把自己都不信的东西说的上家都信了，就达到目的了。说实话，目前这个市场，这套说辞还是很管用的，我大概了解过，普通百姓中超过一半的人认为将来上海等一线城市房价会跌（我是坚决的看多派）。那么，在这种情况下还能坚持不降价的人就不多了。
  
  
  
  2、表演双簧。面谈时，如果你自己很有能力和信心，可以自己去谈，如果没有十足把握，可以让家人陪同一起去，**好是那个陪你一起二次看房的人一起去谈判。他的作用同样是演戏。 在你谈完政策之后，你家人可以开始针对上家的房子开始挑各种毛病各种不满意，从楼层，朝向，装修到小区环境和停车等等各方面，当然不能是针对上家本人的，而是对你抱怨，一定要表现出不是特别满意，只是抱着谈谈看的一种态度。
  
  
  
  而且，这里**重要的一点就是，你家人还要故意说出还另外看中一套不错的房子，性价比也很高，这两套都是备选的方案。而你要表现出难堪尴尬的表情，并简单的说明房子的几处优点即可。此时，就是要给上家造成一种感觉：你认可他的房子，但是你家人不喜欢，而且，你们还有另外一套房子备选，如果他不降价，就很难卖掉。这是你砍价的**有力的工具，再配合上中介的火上浇油，对上家的冲击力是很大的。
  
  
  
  3、所有优点都是缺点。谈判中，上家一定会强调自己房子的各种优点优势，但是，你绝不能承认附和，反而，你要将他说的所有优点全部反驳为缺点，比如，他说房子离地铁近，你就说人流量大吵闹，你不坐地铁只开车，他说小区环境好安全，你就说旁边的小区更好，他说小区对面就是绿地，你就说工作忙根本不会去，他说房子装修新，你就说老婆不喜欢要砸掉重装，他说房子装修老可以出租，你就说要自己住要重新装，他说房型正，你就说房子你不住要出租无所谓。总之，上家说的所有优点，你都要找到对立面反驳，从根本上消除上家的心理优越感，只有这样，他才容易动摇，不至于咬住不降价。
  
  
  
  4、引导上家先提要求，让他主动降价。通过以上几点，上家的自信心已被你打击的差不多了，接下来，你可以客气的让他先提出要求，而你的要求一定要后提。上家可能会提出，需要**多点，付款快点，交房慢点等一切维护上家自身利益的要求，等他全部说完了以后，你要认真思考一会，小的要求可以答应，但比如付款多点，交房慢点等原则性的东西不能马上答应，就借口说还要考虑下。在你答应他一部分要求以后，作为交换条件，你就可以让他主动降价了，这时让中介配合你共同说服上家。之前，上家已经同意490万到手价了，现在在你答应他部分要求的基础上，让他降价，这时，可以把之前的说辞和方法再反复用几次，比如，房价马上要跌了，不是很满意他房子了，你家人更喜欢另外一套更便宜的了，迫使他调低价格，通过几个回合下来，应该可以降5-10万元，到480万到手。这个时候，已经比他500万到手降了20万了。 2019-01-13 19:48:11
• 134****1018 市民吐槽 400元评估费中介收4600
  
  
  
  济南市民杨先生告诉记者，他春节过后在历下区相中了一套二手的学区房，通过朋友牵线联系房主，由于位置、楼层、面积都比较合适，双方很快就谈妥了，以92万元的价格成交。因为资金不够，需要找银行贷款50多万元。由于对评估和贷款的流程不熟悉，杨先生想委托中介来办理。“咨询了三家中介，都得交万元以上的服务费，我觉得太贵，花得不值。评估费一般按房价的5‰收，贷款按贷款额的1%来收。”
  
  
  
  **后，他自己跑到一家银行的个贷中心，自行申请住房按揭贷款。“银行的工作人员给推荐了一家评估机构，递交了房产证等材料之后，第二天就拿到了评估报告。评估费一共400元。”杨先生表示，由于自己征信记录良好，收入稳定，提交了各种材料之后，贷款很快就审批下来。整个贷款没花任何额外的费用。
  
  
  
  杨先生表示，如果委托房产中介，光评估费就得4600元，贷款服务费至少还得5000多元。事后他暗自庆幸“多长了个心眼”，差点多花了两笔冤枉钱。
  
  
  
  “我感觉中介这钱收得太随意，悬殊也太大了，一般老百姓都不知道，以为这里面很复杂，稀里糊涂就交了上万块钱的代办服务费。其实办过的人都清楚，很简单。”杨先生称，其实评估费也可以砍价，**初评估公司要价700元，他嫌贵，一还价就收了400元。
  
  
  
  中介解释 多收钱是为省更多钱
  
  
  
  近日，记者以购房的名义咨询了多家房产中介机构，在历下区一家房产中介门店，工作人员介绍说，“除了房款、税费之外，我们要收总房款2%的中介佣金，还有评估费，按总房价5‰来收，涉及银行贷款的，还要按贷款总额的1%收取贷款服务费。”
  
  
  
  也就是说，如果成交一套100万元的二手房，购房者要交2万元中介费，5000元评估费，假如贷款70万元，还要再掏7000元服务费。总共算下来，交给中介公司3.2万元。
  
  
  
  记者提出，已经交了2%的中介服务费了，怎么还要额外再交钱？该工作人员解释称：“评估费是交给评估公司的，贷款服务费是交给银行的，这两项费用属于我们来代收。”
  
  
  
  随后记者表示，将来成交之后可以自己找评估公司、联系银行贷款。这位中介机构的工作人员特别强调，他们公司有一个专业的团队专门负责这项业务，可以把房价评低。100万元的房子能评到60万元，有助于购房者在缴税的时候“省钱”。
  
  
  
  “5.6%的营业税、1%的个税还有契税，你算算，这一下子就让你少缴好几万的税，花5‰的评估费很划算。我们的贷款中心跟各家银行都熟悉，知道哪家银行利率打折，门槛低，放款快。在利率上给你打个折，总利息就省下好几万呢，比你自己跑腿办还省心省劲儿。”
  
  2019-01-13 19:48:03