二手房不准交易怎么办? “五不准”对正常买卖房炒房有哪些影响？

• 135****2724 2018年8月14日，司法部在官方网站上公布了《关于公证执业“五不准”的通知》，让异地本地炒房、借名炒房和杠杆炒房客等人的日子不好过了。
  
  
  
  为严肃公证执业纪律，规范公证执业行为，加强公证工作管理，确保公证质量，司法部近日印发《关于公证执业“五不准”的通知》，通知提出了进一步具体规范公证执业的五项措施。
  
  
  
  该通知总共有五条，核心内容如下：
  
  一、不准为未查核真实身份的公证申请人办理公证。公证机构、公证员应严格审查公证申请人的身份，未经证件视读、单独谈话、交叉印证、身份证识别仪核验等程序，不得办理公证。申请人使用临时身份证，公证员未到公安部门核实的，不得受理公证申请。
  
  二、不准办理非金融机构融资合同公证。在有关管理办法出台之前，公证机构不得办理自然人、法人、其他组织之间及其相互之间的融资合同公证及赋予强制执行效力公证。
  
  三、不准办理涉及不动产处分的全项委托公证。公证机构、公证员办理涉及不动产处分的委托公证时，不得办理一次性授权全部重要事项的委托公证，不得在公证书中设定委托不可撤销、受托人代为收取售房款等内容。
  
  四、不准办理具有担保性质的委托公证。公证机构、公证员在办理涉及不动产处分的委托公证时，应当严格审查申请人的真实意思表示，审查其与受托人是否具有亲属关系，不得办理名为委托实为担保，或者可能存在担保性质的委托公证。
  
  五、不准未经实质审查出具公证书。公证机构、公证员应当尽到更高标准的审查注意义务，不得片面依赖书面证据材料而忽视沟通交流，不得只重程序合规而轻实体内容审查。
  
  从司法部出台的“五不准”规定来看，更像是一个补漏措施，这将无疑将更好保护产权人的权益。与此同时，“五不准”中三四条，直接影响到房地产交易，尤其对炒房客异地买房以及借名买房以及卖房产生较大影响。
  
  2019-01-13 11:19:50
• 141****1638 一、哪些房子不允许买卖
  除未办理房产证的房屋不得买卖外，根据《城市房地产管理法》第六条规定，下列各种类型的二手房也不允许买卖：
  
  1、司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房屋权利的；
  
  2、依法收回土地使用权的；
  
  3、共有房屋，未经其他共有人书面同意的；
  
  4、已抵押的房屋，未经抵押权人同意的；
  
  5、法律，行政法规规定禁止转让的其他情形。
  
  二、购买二手房要注意哪些
  (一)交易前
  
  1、精心挑选诚信中介
  
  2、审查房屋权属状况
  
  3、了解房屋使用情况
  
  4、实地查看房屋质量 2019-01-13 11:19:43
• 146****9569 下面我们就来说一说关于二手房不通过中介交易常见的3种风险吧。
  
  
  首先引发产权纠纷的因素很多，**常见的风险有三类：第一就是买到不准出售的房屋，如被法院查封的房屋、属于拆迁范围的房屋、已作为抵押物的房屋等；第二就是夫妻双方有一方不同意出售，或夫妻离异后对房产判决不明的房屋；第三就是家庭成员未经产权人同意出售的房屋。由于是私下交易，买卖双方缺乏对有关政策法规的了解，买方又不易掌握卖方的真实情况，极易造成产权不能过户，交易中途夭折；或虽然成交，但由于卖方家庭出现矛盾，不得不再次变更的结果。买卖双方甚至还有打上官司的可能。 2019-01-13 11:19:37
• 158****6810
  公证执业“五不准”解读
  
  
  一、只是将“全权委托”改成“切段委托”，并没有减少公证内容，起不到防范风险的作用
  
  
  
  不可否认，北京“房屋理财”、“以房养老”骗局是利用了受骗老人的“全权委托公证”，然禁止“全权委托”后，当事人仍然可以“切段委托”将授权切割成几个、十几个、甚至几十个事项逐一公证，犯罪嫌疑人仍然可以利用，“全权委托公证”客观上仍旧存在，只不过形式从“一次公证”变成了“分次公证”，这除了人为增加各方负累外实在看不出有啥用。
  
  
  
  二、必将严重增加当事人公证费负担
  
  
  
  以深圳二手房交易流程中的业主委托公证为例，过往“全权委托公证”至少包括如下不少于十项委托内容：代为查档、代为签约、代为签署资金监管协议、代为领取贷款承诺函、代为查询征信、代为申请赎楼、代为完成赎楼、代为注销抵押登记、代为递件过户、代为申请免税、代为收款、代为交纳税款、代为办理水电过户等。
  
  
  
  禁令规定“重大事项一次一委托”，对于哪些属于重大事项未作说明，笔者认为禁令中特别列举的抵押、解押、出售、代收房款四种情况当属，再加上常规理解比较重要的代为签约、代为赎楼、代为递件过户等，重大事项少则五六项，多则十几项，当事人公证费负担相应地少则五六倍，多则十几倍增长！
  
  
  
  三、必将导致二手房交易公证业务量数倍暴增
  
  
  
  以深圳二手房交易量年均10万套，其中80%业主需要委托担保公司赎楼计算，过往不包括买家，仅业主“全事一证”为8万件，“切段委托”公证后五倍为40万件，十倍为80万件！
  
  
  
  禁令同时强调了公证员实质审查义务，公证员个案工作量大增，估计会成为**苦逼行业~~~
  
  
  
  四、部分禁止规定于法无据
  
  
  
  该条在禁止“全事一证”的同时，还禁止“一事一证”公证书中设定委托不可撤销、受托人代为收取售房款等内容。笔者认为，根据《深圳经济特区公证条例》第2条、3条规定，公证只是证明行为，公证处是专门证明机构，类似于民间的证明人，既然只是证明人，显然无权干预当事人的合法民事行为。
  
  
  
  当事人自愿承诺不可撤销委托事务，是对受托人权益的保障（如担保公司），自愿委托受托人收取售房款是《民法总则》第161条赋予自身的权利，根据《民法总则》第3条规定，包括公证处在内的任何组织和个人均不得侵犯。
  
  
  
  五、效力难确定，或在深圳引发行政诉讼
  
  
  
  对于符合条件的公证申请，《深圳经济特区公证条例》第25条明确规定了公证处负有必须受理义务，不予受理的，当事人可以根据该法第37条规定向主管司法行政机关投诉，由司法行政机关作出行政决定书，对行政决定书不服的，可以向上一级司法行政机关或者深圳市人民政府行政复议机关申请复议或者向人民法院提起诉讼。
  
  
  
  《深圳经济特区公证条例》并没有司法部该禁令，换言之，该禁令并不构成深圳公证处不予受理当事人申请公证的法定事由，如因此大规模影响正常二手房交易，难保不引发当事人投诉、复议、诉讼。
  
  
  
  综上，“全权委托公证”是保护担保公司权益不可或缺的重要法律文件（否则担保公司不接受业主委托代为赎楼，受损方还是业主），建议委托人授权在可控范围之内，防止受托人滥用代理权，防止ABC单，也知道部分业主因此受骗，然：
  
  
  
  必须承认的是包括此次北京“房屋理财”、“以房养老”在内所有的被骗，**重要原因还是委托人自身疏忽或贪图小利所致，与其化整为零、劳民伤财变“一次委托”为“多次委托”，“杀敌一百，自损三千”，不如发布警示，规范房地产交易市场，培养房屋买卖当事人非诉法律服务消费习惯，引导当事人交易阶段委托专业律师参与！
  
  
  
  结论：没有“全权委托公证”的楼市江湖依然不太平！！！
  
  
  
  不太理解？举例说明
  
  
  没有买房经历的人，可能不太理解上述文字的准确含义。
  
  
  
  举个例子：
  
  
  
  深圳户籍的A先生，儿子（B先生）今年满18岁了，获得了一套深圳住宅的购买名额。A先生准备用B的名字买房，但B出国留学了。
  
  
  
  在这份文件出台之前，B只要回国一次，出具一份授权文件，授权A先生代替他办理买房、收房的全部手续，然后B在银行贷款申请书上签字（这个手续无法替代，但可以提前签署），就可以走了。整个买房过程，从此与B无关，A可以单独全部办理，甚至包括未来的水电费过户。
  
  
  
  现在不同了。司法部规定“不准办理涉及不动产处分的全项委托公证”，必须“重大事项一次一委托”。于是，整个买房过程每当有新的重要手续时，几乎都要B给A一次授权，办理一次公证。这意味着，为了买这套房子，B必须多次回国。**终，事实上变成了B“亲自买房”。
  
  
  
  如果是卖房一方，则还存在“不得代为收款”等规定，就会更麻烦一些。
  
  
  
  新规带来的实质性影响
  
  
  新规定带来的实质性影响：
  
  
  
  第一，异地买房、借名买房的成本大增。这不仅仅是资金成本，还是时间成本。
  
  
  
  第二，异地买房、借名买房的风险大增。A和B是父子关系，一切都好说。如果是借名买房，风险就可能随时爆发。如果借名一方突然不配合，突然加价怎么办？
  
  
  
  第三，相当一部分二手房过户的时间会拉长。如果当事人无法自己办理，需要代理的，二手房交易时间长度将大大延长，再加上现在银行贷款发放速度缓慢，三四个月能交易完成一套房的交易手续就不错了。这等于进一步减缓了房屋的流动性，起到“锁房”的效果。
  
  
  
  第四，对于新房销售也会带来影响，因为新房销售也存在借名、委托办理手续的现象。 2019-01-13 11:19:33
• 131****8344 上周，司法部出台《司法部关于公证执业“ 五不准”的通知》，其中“不准办理涉及不动产处分的全项委托公证”对当前市场上“未领证”的房产二手房交易带来较大影响。当前，我市的公证处已执行该《通知》。
  
  
  
  不动产全项委托公证叫停
  
  
  
  日前，司法部发布《司法部关于公证执业“五不准”的通知》。其中，“不准办理涉及不动产处分的全项委托公证”引起房地产行业的关注。
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  据悉，此前这些未领取不动产登记证的房产在二手房市场交易时，往往采取委托公证的方式进行，即在房产交易时，让原房主与买方的指定人士进行委托公证，将原房主在办证、过户过程中涉及的所有事务、权利义务全权委托给买方指定人士，待到可办理不动产证和过户手续时，由买方指定的受委托人代替原房主办理。
  
  
  
  
  
  
  
  “未领证”二手房交易较普遍
  
  
  
  当前，这些通过二手房市场交易的“未领证”房产以在建、新交付安置房为主，也有一些未交付商品房，这些房产均未领取不动产登记证，尤其是安置房交付后并非立即领取不动产登记证，往往在2年左右，甚至更久。
  
  
  
  由于核心城区新建商品房供应较少，且普遍面积较大、价格较高，因此核心城区的新建中小面积安置房存在较大的需求量。
  
  
  
  同时，也有投资客看中这些“未领证”房产在交付、领证后会出现一定的溢价，选择投资此类房产。因此，当前我市有大量“未领证”房产已在二手房市场交易。
  
  
  
  在《通知》出台后，在购买了此类房产的市民中产生巨大反响。
  
  
  
  
  
  
  
  
  《通知》已执行并进一步研究
  
  
  
  据多位中介经纪人透露，他们手头交易的此类房产，确实已遇到无法办理委托公证的情况，只能等进一步通知，并对客户做耐心解释。近期，不少中介经纪人在挂牌二手安置房信息时，将“有证”摆在重要位置。
  
  
  
  市司法局公证管理处相关负责人表示，当前我市已按《通知》要求执行，但并非所有的委托公证都不能办理，符合《通知》要求的委托工作依旧能够办理，例如《通知》中明确要求的“全项委托公证”等则不能办理。
  
  
  
  这可能会对当事人造成一定的不便，需进一步做好解释工作。接下来，我市将组织学习，以对《通知》正确理解，并加强专项督察。
  
  
  
  华东公证处相关负责人表示，在收到《通知》后，该公证处已按《通知》要求立即执行，鉴于日常公证业务办理的复杂性，他们已多次开会进行研究。
  
  
  
  对于明确违反《通知》要求的，停止办理；对较为模糊的条款，暂停办理，并根据实际情况与《通知》一一对照、研究。
  
  
  
  中信公证处相关工作人员也表示，该公证处已按《通知》要求执行，但具体事项仍需进一步理解、研究。
  
  
  
  21 世纪不动产温州区域常务副总叶柏峰表示，该《通知》会让买家对“未领证”房产产生顾虑，购买此类房产存在一定风险，对其二手房交易的房价、交易量均会产生较大影响。同时，由于核心城区带电梯的小户型基本为安置房，对此类房产的二手房交易会带来一些利好。 2019-01-13 11:19:28