二手房不准交易是吗? 买卖二手房，不通过中介自行交易，会有风险吗

• 141****1729 看当地的具体政策
  二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段：
  （1）、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
  （2）、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
  （3）、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
  （4）、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。
  （5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
  （6）、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
  （7）、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。 2019-01-25 09:00:12
• 158****7520 一、产权纠纷
  引发产权纠纷的因素很多，**主要的有三类：
  第一类是买到不准出售的房屋，如被法院查封的房屋、属于拆迁范围的房屋、已作为抵押物的房屋等；
  第二类是夫妻双方有一方不同意出售，或夫妻离异后对房产判决不明的房屋；
  第三类是家庭成员未经产权人同意出售的房屋。
  由于是私下交易，买卖双方缺乏对有关政策法规的了解，买方又不易掌握卖方的真实情况，极易造成产权不能过户，交易中途夭折；或虽然成交，但由于卖方家庭出现矛盾，不得不再次变更的结果。买卖双方甚至还有打上官司的可能。
  二、房款纠纷
  私下交易往往缺乏相互信任，卖方急着拿钱，买方急着要房。由此常常会出现定金或房款付了，房产证却迟迟办不下来，房屋不能如期交付；或是房屋交付了，钱却拿不到、拿不全等情况。因此，在二手房交易市场中，购房者应该将重要事项签订书面协议，并由双方签字盖章确认进行保留。若有变更事项，应当签订补充协议予以明确。类似本案中有向他人打款的情形，一定要保留卖方委托他人收款的书面、录音录像、短信、电子邮件等相关证据。
  三、物业纠纷
  “二手房”的买卖不同于商品房，完成产权过户，并不意味着全部交易的结束。还有诸如卖方户口迁出，物业管理费结算，水、电、煤气、电话、有线电视等费用的结清等。自行交易者由于缺乏经验，经常会忽视或遗漏某些项目，造成经济损失和引来不必要的纠纷。
  “二手房”私下交易引发的矛盾远不止这些。因此，除了增强法治观念和自我保护意识，不轻易进行“二手房”的私下交易外，尽量委托实力强、信誉好，操作规范的中介服务机构办理交易，以减少和避免不必要的纠纷和烦恼。 2019-01-25 09:00:07
• 145****1477 -01-
  
  办公性质的公寓，请问税费怎么交纳？
  
  答：办公性质的公寓属于非住宅商品房，按照芜湖市相关税费政策，买方需缴纳主要税费包括：
  
  1、契税：税率4%
  
  2、印花税：按房屋转让收入的0.05%征收。
  
  除此之外，卖方需缴纳，一般情况下也可能转嫁买家身上，详细税费包括：
  
  1、增值税：个人出售非住宅按差额征收增值税（税率5％）及附征的城市维护建设税（增值税税额的7％）、教育费附加（增值税税额的3％）、地方教育附加（增值税税额的2%）。
  
  2、个人所得税：1%或差额20%。对纳税人能够完整、准确地提供转让房屋收入、成本和费用凭证的，经征收机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让房屋过程中缴纳的税金以及有关合理费用，其余额按20%的比例税率征收个人所得税。纳税人不能提供完整、准确的住房原值凭证，不能正确计算住房原值和应纳税额，按其住房转让全部收入的1%核定征收个人所得税。
  
  3、土地增值税：纳税人不能提供完整、准确的住房原值及合理费用有效凭证，难以正确计算住房原值和应纳税额，由主管税务机关按10%核定征收。纳税人能提供完整、准确的住房原值及合理费用有效凭证，能正确计算住房原值和应纳税额的，由主管税务机关进行清算征收。
  
  4、印花税：按房屋转让收入的0.05%征收。
  
  以上内容仅供参考，以芜湖实际税费征收为准。
  
  
  
  
  
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  房屋产权证是孩子的爷爷奶奶的，孩子能否顺利入学？
  
  答：根据您的情况孩子是不符合入学标准。芜湖教育局规定，符合“两个一致”按照实际居住地就近入学。“两个一致”是指适龄儿童少年户籍与法定监护人户籍一致、适龄儿童少年户籍地址与法定监护人的房产证地址一致，且房产为完全产权。
  
  符合“两个一致”的学生在法定监护人实际居住地就近入学。确认实际居住地（家庭住址）以法定监护人户籍、房产证（完全产权的房屋产权证等有效证件）地址为准。法定监护人户籍不在一起的，以与学生实际居住在一起的父亲或母亲的户籍、房产证地址为准。
  
  
  
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  我父母想把名下的房子给我孩子，继承和赠与哪个更划算？
  
  答：房产继承是指按照《继承法》的规定，是指依照法定程序把被继承人遗留房屋所有权及其土地使用权转移归继承人所有的法律行为。房产继承，是所有权及使用权继受取得方式的一种。根据芜湖的相关规定，继承房产时需要交的税费有：被继承方——增值税及附加免征，征收0.5‰印花税；继承方——契税免征、个人所得税免征，征收0.5‰印花税。
  
  房产赠与指赠与人自愿把自己所有的房屋无偿赠与受赠人，他人愿意接受的民事法律行为。所需资料包括亲属关系公证;购房资格核验通过的结果通知单;契税完税凭证;房产证;赠与人身份证;受赠人身份证、户口本、婚姻状况证明等资料。爷爷奶奶的房子赠与孙子属于直系亲属赠与，赠与方需要交纳0.5‰印花税，受赠方要交纳4%契税和0.5‰印花税。
  
  这样看来，继承更划算一些。
  
  
  
  
  
  -05-
  
  看了一套二手房，房主还有银行贷款没还清，买这样的房子有风险吗？
  
  答：购买贷款还未还清的房屋，可能会面临以下两种风险：
  
  1) 卖家不止有一笔贷款。你的**支付给了卖家，房子的贷款可能还没还清。陷入两难境地，进，拿不到房子，退，收不回**。除了银行贷款，卖家有可能还将房屋做抵押借了别的钱，如果是民间借贷、甚至是高利贷，利息难以估算。极可能出现这样的情况：卖家拿到你的**去还钱，但只是杯水车薪。
  
  2) 卖家挪用**款。卖家并没有如约去办理解抵押手续，可能是“付了货款”等等，你会非常被动，也有卖家会提出再给一笔房款去解抵押的无理要求。**麻烦的可能是，业主因为没去解抵押而导致房屋被查封，因为查封房无法过户，好则耗时费力，差则钱房两失。
  
  所以，建议可以参考以下方式规避风险：
  
  1、选择正规的房产中介公司，提供规范全面的《二手房购买合同》，并就垫资借款事项的履行设定特定条款及相应违约责任。
  
  2、共同参与银行贷款解押过程，防止和及时发现卖方主观上的违约行为。
  
  3、双方共同去银行申请提前还款，开具结清证明，买方备留好垫资解押款的转账凭证和银行贷款结清证明，以备今后房产过户。
  
  4、如有可能尽可能回避买方垫资解押事项，选择较为安全的操作方式。
  
  综上，建议二手房买卖合同履行过程中，买卖双方应当就垫资借款解押条款事项必须做出明确书面约定，必要时可要求房产中介公司在提供服务时就上述条款的**终履行提供相应的担保，并且在设定上述条款前可咨询或聘请专业律师提供服务。
  
  
  
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  我打算买一套二手房，贷款能申请的下来吗？
  
  答：一般购房人申请房贷时，银行会对借款人进行综合评估。买房贷款被拒可能存在贷款人自身的问题或房屋的问题。
  
  一、借款人自身的问题导致贷款被拒
  
  1、借款人年龄超过50周岁
  
  通常，银行对借款人的年龄是有限制的，如果是50-65岁的借款人申请贷款就有可能被拒绝，因为在这个年龄段，银行承担的风险比较大。
  
  2、借款人的工作属于高危行业
  
  银行对于贷款的人都会分优质客户和非优质客户，其中，职业是分辨优与非优的重要参考。
  
  3、贷款资料不完整
  
  不真实申请资料不全是大多数朋友贷款被拒的原因之一，因为资料的真实性和完整性是决定你是否能贷到款的首要因素。如果提供虚假的信息，银行查出来后，会毫不犹豫的拒绝你的申请，而且还有可能让你被列入黑名单里，所以不要心存侥幸。当然，如果填写的个人信息不全，缺失了某些必要信息，那么银行和贷款机构也不会通过你的申请的。 2019-01-25 09:00:02