请问签订房屋买卖合同需要注意什么问题呢？

• 153****7422 签合同要注意以下问题：
  一、合同中的空白条款
  在签订合同时，你会发现，一些条款下面，会有空白条款的存在。有一些空白条款需要双方确认后填写或者需要特殊注明的，但有的开发商会告知购房者合同是同一版本，有的空白地方可以不填，这样开发商就有可能在空白地方做手脚。
  因此购房者如果确实没有特殊说明，可以在空白地方划一道斜线表示此处无内容，以免给开发商留下可乘之机。
  二、补充协议中的义务与权利是不是对等
  补充协议是对购房合同的补充，一般会在补充协议中约定很多合同中没法明说的约定。
  有些开发商会在此时玩起了文字游戏，比如开发商会约定自己的违约责任是月的万分之几，购房者的违约责任变成了日的万分之几，一字之差，违约款就相差30倍。
  在签合同时，需要重点关注补充协议中的责任划分是否合理，不要让自己吃亏。
  三、违约责任和赔偿约定
  合同中的违约责任和赔偿约定，需要大家重点关注。在整个购房流程中，时刻都有可能出现违约行为，一旦出现违约，法院判定责任及赔偿，首先参照的是合同中的约定。
  例如什么情况下房子可以退、出现什么违约行为，定金双倍补偿等。
  如果这两项没有约定清楚，购房者会吃哑巴亏，维权会绕远路。
  四、交房日期与交房标准的约定
  交房日期是开发商将房子交给购房者的**后期限，交房标准是在交到购房者手中时，房子的配置标准。
  交房日期是购买期房的小伙伴需要注意的，如果开发商逾期交房，购房合同中的交房日期是判定是否逾期的重要标准。
  交房标准对精装房来说尤为重要，交房时的配置与样板间的配置差距较大，在签合同时，需要将收房时的配置标准写清楚，例如家电的品牌、室内空气的达标标准等。
  五、垄断物管权
  买房协议约定“买受人同意该商品房由出卖人选聘的XX物业公司提供前期物业管理服务”，实际上是开发商将物业管理权永久性地垄断了，即便是日后成立业主委员会，也难以改变。 2019-01-11 09:30:55
• 133****2127 您好，签订购房合同一般要注意以下几点：
  一、注意审核土地使用权是否存在抵押
  购房者购买前可向当地土资源管理机构查核该开发土地使用权是否办理抵押登记手续。因为现实中，很多开发商为了融资往往将土地使用权抵押给银行贷款进行项目开发。售房时如果开发商隐瞒此抵押情况，这将对购房人构成法律障碍，影响购房人的顺利购房。
  二、仔细审核开发商应当办理的法定手续和相关证件
  1、开发许可手续是否完善直接影响所购房屋产权是否有保障，所以至关重要。
  商品房开发的法定手续(许可程序)包括：立项批准、规划许可、土地使用权证书、施工许可、商品房预售许可等。对于开发手续，应特别注意各许可证件中的开发主体名称、开发土地用途、开发土地范围等必须相互一致;土地使用权的年限也应特别关注，有土地使用年限的是出让土地使用权，没有使用年限的是划拨土地使用权，而划拨土地是不能用于商品房开发的。
  2、注意查看卖方的“一照”、“ 两书”、“五证”
  ①“一照”：即企业法人营业执照。
  ②“两书”：即商品房质量保证书和商品房使用说明书。
  ③“五证：即国有土地使用权证、建设工程用地许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工证、内(外)销商品房预售许可证。其中**重要的是土地使用权证和商品房预售许可证。尤其要注意有些开发商的预售许可证冒名顶替。
  三、要先咨询清楚交易房屋的税费、贷款的审批程序
  大多购房者购房需要贷款。因此，向银行申请贷款时，**好能够熟悉申请银行贷款的政策，从而使贷款的申请能够顺利被批准。
  1、一般来说，向银行提供收入证明、税单、其他拥有的不动产证明，或者是担任法人代表的公司营业执照及财务报表等材料，可以帮助买方贷到希望的数额。
  2、如果通过中介公司办理贷款，同样需要把好贷款关，不能轻信中介公司的贷款承诺。
  四、注意订立合同时部分条款是可以修改或补充约定的
  1、合同是双方真实意思表示的体现，一旦确定合同就成为双方共同遵守的准则，发生纠纷时，便成为双方解决争议的依据。
  2、现实交易中，开发商往往以格式合同为房管部门拟定，不能修改为理由将其单方意愿反映在合同中，强加给购房者接受。要明确一点，正式签订商品房买卖合同的时候，对于商品房买卖合同本身是可以进行修改或补充约定的。
  五、约定违约责任条款须详细、具体
  1、商品房买卖合同中都会约定开发商逾期交房，逾期办理或不能办理房产证的违约责任，但是往往开发商虽然约定了违约责任，一般违约金额都不多，因此，购房者一定要注意这些细节。
  2、同时，还应该约定：①规划、设计的变更致使购房者解除购房合同，开发商不仅仅要承担购房款的银行利息，还应承担一定金额的违约金。
  ②由于开发商原因不能办理产权证，购房者要求退房退款时，开发商还应该赔偿退房时房价与签订合同时房价的差额损失。
  ③加重开发商违约责任，使其违约承担的损失超过其不当获利,才能从根本上遏制开发商恶意违约。
  六、合同附件须重视
  1、合同附件是合同的有效组成部分，与合同主文条款具有同样的法律效力。
  2、常有的合同附件包括所购房屋平面面积图、公摊面积表、质量保证书、装饰设备标准、住宅使用说明书等，对于补充协议的条款也常常列为合同附件。
  可见，这些附件内容都是极其重要的。购房者不但要认真谨慎对待合同主文，对合同的附件应当给予足够的重视。
  七、妥善保管商品房的销售广告、宣传资料
  商品房的销售广告和宣传资料一般为要约邀请，不视为合同的条款，但是开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定
  八、商品房买卖合同的定金问题
  《商品房销售管理办法》第22条及**高人民法院《关于适用(中华人民共和国担保法)若干问题的解释》第115条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。
  在规定的期限内，如果消费者不与开发商签订《商品房买卖合同》，那么这笔钱是拿不回来的。这种定金或订金的约定，对消费者是不利的，使他们在签约时处于受制于人的境地，在签约谈判时双方因为合同的某些条款达不成协议而导致谈判失败的，开发商都以对方没有签约违反定金的约定为由，拒不退还定金。但现实情况是，如果不交定金，你看好的房源，售楼部不会给你保留的，一旦有人看中这套房子并在你之前交了定金，他们就会将房子卖掉。所以，如果想买房，交定金(或订金)是不可逾越的一个步骤。
  我国法律规定的定金有两种形式，一种是履约定金，是为保证合同顺利履行而约定的;另一种是立约定金，是为了订立正式合同而约定的。律师认为，商品房的认购书应该算作预约合同，是消费者与房地产商为了保证正式的《商品房买卖合同》的签订而订立的一种协议。从这个层面上讲，认购书中的定金是一种立约定金(订约定金)。如果因为一方的过错而导致《商品房买卖合同》没有成立的，另一方可以依据定金条款来追究过错方的违约责任。“如果购房者在签订购房合同中，出现不属于自己责任的情况，比如：在订立《商品房买卖合同》时开发商的手续尚不全;购房者依约定时间去签合同，但由于某些实质性条款未达成一致协议等，导致《商品房买卖合同》无法签的，购房者要和开发商协商，让开发商退定金是完全可以的。”
  2019-01-11 09:30:46
• 153****6768 一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（也叫建设工程开工证）、《商品房销售预售许可证》；“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这也是法律对销售方的基本要求。
  但在实践中，有些开发商（售楼人员）为了掩盖虚假情况，经常找借口不出示这些文件的原件，要么说正拿着相关文件在报批某项手续，要么就说文本放在离售楼处很远的公司本部。售楼人员往往会先要求客户签订认购书或合同，而客户一旦交完定金或购房款，再有什么问题，开发商（售楼人员）便会即刻变脸，客户再也见不到售楼人员在推销房屋时那充满春意的笑脸。
  合同条款陷阱
  客户决定购房了，得与开发商签订《商品房买卖合同》。一般情况下，开发商（售楼人员）会递给客户一份拟好的合同，合同会有许多空白的地方，有些地方是有待双方确定后注入相关内容的，而有些选择性填写处可能还空着。这时，购房者往往以为该说的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知就是这些空白处为开发商日后作弊提供了条件。比如，标准合同第十五条“迟延办理产权证的，违约金每日按购房全款的万分之三计算”，但您一不留神，开发商（售楼人员）便将此条款设计成按已付房款的万分之三承担违约责任。前不久我们从报上看到过这样的案例：迟延办证一年多，只赔付96元。或者在不能按时办理好时，干脆让购房人退房。还有的合同中写明的违约条款表面上貌似公平，实际不公平。例如：约定任何一方解除购房合同都要支付总房款40％的违约金。这实际上只是限制购房人，开发商自己一般不可能将卖出去的房子再收回不卖。 2019-01-11 09:30:33
• 141****0717 一、不能轻信口头协议
  
  口头约定是不具备法律效力的，所以**好不要轻信任何口头协议，要把口头承诺都落实到书面上才行。在这里要提醒大家，一定要增强法制观念和自我保护意识，学会采用法律方式维护自己的合法权益。
  
  二、认购交定金要慎重
  
  卖方与买方之间会通过签订认购、订购、预订合同的方式向买方收受定金，作为订立《商品房买卖合同》的担保。如果因当事人一方原因未能订立《商品房买卖合同》，应当按照法律关于定金的规定处理，所以要慎重签订定金合同，否则可能会遭受损失。
  
  三、了解解除合同的情形
  
  买卖合同订立后，卖方未告知买方又将该房屋抵押给第三人；卖方将该房屋出卖给第三人；卖方迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行；交付的房屋的面积与合同约定的面积误差比绝对值大于3%；办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于卖方的原因导致买方无法办理房屋所有权登记等，这几种情形发生的话，买方可以单方面解除合同。
  
  四、补充协议需平等协商
  
  补充协议是买卖合同的一部分，根据《中华人民共和国合同法》的规定，“买卖双方签订的合同或补充协议应当是建立在双方地位平等、意思表示真实自愿的基础上，经双方协商一致达成的内容。”所以，交易双方需要平等协商补充协议内容。
  
  五、合同内容要全面
  
  一般来说，买卖合同通常应具备当事人名称或者姓名和住所；商品房基本状况；商品房的销售方式；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；违约责任；双方约定他事项等内容。交易双方在签订合同时要注意一点，那就是合同内容必须要清楚全面。 2019-01-11 09:30:27
• 147****0394 签订一份合同首先要看双发是否存在利益的不平等或者被签订人不知请的条款
  房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。房屋买卖合同的法律特征既有买卖合同的一般特征，也有其自身固有的特征。
  1．建筑面积、套内面积、使用面积和公摊的面积(自己分摊的公用面积)及其测量方法要明晰。
  2．房屋质量的条款，要详细地把质量要求写进合同。
  3、交房条件；在预售合同中应予明确交付时间。比如交房装饰标准、物业的服务项目、收费等，同时明确 违约责任。 2019-01-11 09:30:21