哪位清楚如何解决二手房纠纷？

• 143****7183 1、房屋买卖合同对定金性质约定不明确的，如何处理？
  
  买卖合同没有明确约定定金为解约定金的，就不能视为解约定金，任何一方不得以放弃或双倍返还定金为代价解除买卖合同。原则上定金与违约金是不能并用的，但解约定金可以和违约金同时并用。
  
  2、房屋买卖合同不成立、无效、被撤销后，如何处理？
  
  在买卖合同不成立、无效、被撤销的情形中，形成的是缔约过失责任，而非违约责任，此时，无过错一方所受的损失，主要是信赖利益的损失。信赖利益的损失包括所受损害和所失利益、缔约花费的成本等，违约方要赔偿守约方的损失，但缔约过失的损失赔偿数额以不超过履行利益为限。
  
  3、房屋买卖合同侵害第三方优先购买权的，如何处理？
  
  房屋的优先购买权，一般因房屋租赁合同，存在房屋共有人等情形而存在。如果承租人有购买房屋的真实意思，且具备合同履行能力的，法院可以支持其诉讼请求，并判决承租人在合理期限内依同等条件支付房屋价款。但是如果承租人只要求维护优先购买权，而不要求行使，经法院释明后仍坚持不变更的，对承租人的诉讼请求不予支持。
  
  4、房屋买卖中，房产中介不履行居间义务，如何处理？
  
  房屋中介机构违反忠实居间义务，严重损害委托人利益的，不得要求委托人支付中介服务费用及从事居间活动的必要费用。如果委托人有损失的，房屋中介机构应当承担相应的损害赔偿责任。
  
  5、夫妻一方擅自处分夫妻共有房产的，怎么处理？
  
  存在多个共有人或夫妻二人共有的房产，但房产登记在一人或夫妻中一方的名下，受让人在购买时，已尽到适当审查义务的，已核实房产证登记名称与出卖人名称相符，没能发现房屋存在共有事实的情形的，此时该房屋买卖将视为有效，因为在这种情况下应保护受让善意第三人的利益。 2019-01-10 22:31:48
• 133****9128 一、房价上涨过快，卖家毁约引起纠纷
  
  1、如果仅仅签订了《购房意向书》，但《购房意向书》中已明确了价格、房屋位置、付款时间、过户时间、交房时间等主要条款，则可视为《房屋买卖合同》，买家有权选择要求卖家继续履行该合同，或者解除合同，并要求卖家承担违约责任。
  
  2、如果已经签订了《房屋买卖合同》，买家可以要求继续履行合同，或者解除合同，并依据合同的约定，要求卖家支付违约金，如果违约金不足以弥补房屋上涨的损失，还可以主张赔偿。
  
  二、买家贷款出现障碍引起纠纷
  
  1、如果是由于个人资信等问题，银行不愿贷款的话，那买家就需要用自有资金支付房款，否则就可能会构成违约，需要按照约定承担违约责任。
  
  2、如果是由于信贷政策等原因，致使买家贷款不足，那么买家则应在交易过户时补足不足的部分。想要避免这类纠纷，买家应该尽早向银行咨询贷款事宜，问清楚贷款的相关问题。
  
  三、交易税费计算出现误差产生纠纷
  
  1、如果双方在纠纷之前未约定此类问题的就解决方法，那么应按照法律规定，各自承担应付的税费。
  
  2、如果双方此前约定了是由买家来承担所有税费，卖家只管“实收价”，那么增加的税收只能由买家承担了。但是这种约定对买家有一定的风险，尤其是一些商业地产，因历史遗留问题可能欠缴税费，所以**好尽量避免。
  
  3、如果是双方为降低交易成本而少缴税，将正式买卖合同中的房价做低，再以“装修款”或“房屋补偿款”的名义支付差额部分的话，通常受到损失的一方可以主张合同无效，以此减少损失，但同时也有可能被追究法律责任。
  
  四、由于支付定金而引起纠纷
  
  1、如果是付了定金以后，其中一方违约，守约方可按照定金罚则处理，也就是说买家违约的话，卖家可以没收定金；卖家违约的话，买家可以要求双倍返还定金。
  
  2、如果是付了定金以后，双方对定金合同以外的其他内容不能达成一致，而这些内容与履行合同有密切的关系，如不能协商一致，这时双方都可以要求解除定金合同，卖家应当返还定金，但不是双倍。
  
  3、如果是付了定金以后，定金并没有交到上家手上，而是根据居间协议交给中介保管，这时定金合同一样生效，卖家不能以此为由，主张自己可以不受定金合同约束。 2019-01-10 22:31:42
• 142****4187 一 、协商，因为协商不需要走太过正式的法律程序，耗费时间短，虽然也存在着难以达成一致意见等缺陷，但在有些情况下反而是比较有效的方法。二手房纠纷也可以选择这种方式解决。在有合法第三方参与的情况下，纠纷双方（通常是的双方或者买卖双方与房产中介）协商，在相互让步的情况下达成协商一致，以期可以解决问题。在这个过程中，纠纷双方都要尽量互相体谅，协商的目的不是争个你死我活，而是协商一致解决问题，以推进合作的继续进行。在协商过程中，权益受损一方应特别注意，尽量采用书面形式，同时保存好对方的书面答复，协商无效的情况下，应考虑到消费者协会投诉。
  消费者协会是由政府有关部门发起，经国务院或地方各级人民 政府批准，依法成立的社会团体，依据法律赋予的七项职能，专门从事消费者权益保护工作的公益性组织。消费者协会的任务有两项，一是对商品和服务进行社会监督，二是保护消费者权益。如果消费者协会出面仍调解不成，则可以诉诸当地的仲裁机构。
  第三，仲裁。纠纷双方应有书面的仲裁约定，否则，仲裁机构是不予受理的。
  第四，向有关人民法院起诉。 房屋纠纷由于标的大，解决起来相对困难。如遇纠纷应冷静处理，首先应将与房屋有关的合同、票据及其他相关资料收集起来，仔细研究手中的材料，分析利与弊，明确所要解决的问题和想要达到的目的，必要时要咨询律师。 2019-01-10 22:31:34
• 151****6143 二手房的交易流程比较复杂，不小心就会陷入纠纷，可能是因为售房者一房多卖，也可能是双方签订了阴阳合同，还可能是购房者借他人名义买房，那么当这些纠纷出现之后，应该如何处理呢？现在一起来看看吧。
  
  1、一房多卖情形下，多个当事人均要求履行合同的，怎么处理？
  
  出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照顺序确定履行合同的买受人。买受人的顺序分为已经办理房屋所有权转移登记的；均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。
  
  2、当事人签订阴阳合同，对房屋价款和履行方式约定不一致的，怎么处理？
  
  当事人之间就转让房屋签订阴阳合同，合同中关于房屋价款、履行方式等约定不一致，当事人就此产生争议的，应当依据当事人真实意思表示的合同约定继续履行。对于当事人在房屋买卖中确实存在规避税收征管、骗取贷款等行为的，必要时可一并建议相关行政主管部门予以处理。
  
  3、以他人名义购房，借名人与登记人发生纠纷的，怎么处理？
  
  当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是前提是当事人之间已经就借名购房达成了书面协议，或有证据能够证明借名的事实。
  
  4、一方当事人确实为购房出资，但不能证明当事人之间系借名关系的，怎么处理？
  
  当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持。在此情形下，出资人只能向对方主张形成债权债务关系，从而要回借款及其利息，而不能取得房屋所有权。 2019-01-10 22:31:24