在中介买二手房的流程是怎么样的?如何挑选中介?

如何挑选房产中介1、看品牌：大品牌中介往往更靠谱一般而言，大型的品牌中介具备一定的规模，渠道较广、客户信息和房源信息也会较为丰富。但是由于中介的服务往往具有区域性，消费者一般可通过实地走访的形式，将所要租赁、买卖的房屋周围考察一番，通过比较中介公司的店数规模、门店外观、环境等，就能大致判断这些中介公司的实力和正规程度。2、看服务：高品质专业服务更安心多与各中介公司的工作人员接触可以进一步了解中介公司的专业度。从交谈中观察服务人员的穿着是否得体、谈吐中对市场的认知度、指导买卖时对交易流程的熟悉度是否专业，这些都可以从侧面看出一个中介公司的专业程度。在委托洽谈的时候，消费者还可留意中介公司的立场和操作原则，对于一些专业度不足、立场不坚定或提出明显不合常规的要求的中介公司，需要多加注意并心生警惕。3、看操作：规范操作更放心（1）二手房交易中有很多专业术语和行规惯例。在签订相关协议及合同时应特别注意重要条款（如付款方式、付款途径、违约责任、后续服务、中介公司的权利及义务等），购房者可以通过观察中介的操作是否规范，判断中介是否可靠。（2）正规中介会有执业资格证书的房地产经纪人。一般有执业资格证书的房地产经纪人，能及时准确匹配，节约客户时间，同时为购买者控制价外成本，规范操作通过流程控制风险，以较快的时间帮客户办理过户贷款等服务。一个好的经纪人，会熟悉各类政策、而且热情上心，帮你解决从贷款到收房的一系列事宜。正规的中介公司可以每个步骤都记录，层层把关，有迹可循。所以说找一个好的中介是十分重要的。

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一、看资质作为合法存在的中介公司，不管其规模大小，《营业执照》、《房地产中介服务资格证书》和《房地产经纪人资格证书》这三证是不可或缺的。资质的法律意义在于，中介公司具备了从事房地产中介服务的资格，特别是当由于中介公司的过错给第三人造成经济损失时，有能力承担相应的法律责任，管理部门也能够对其作出相应的处理。如果一不小心遭遇“黑中介”，遇到问题关门走人是很方便的事情，到时候你也只能做祥林嫂了。按照有关规定，中介公司是应当将上述三证公开悬挂的，届时可以核对一下执照上记载的事项是否符合实际情况，有效期有没有问题。对那些以种种借口推辞验证的中介，**好还是敬而远之。二、看口碑口碑是个很奇妙的东西，无论你做了好事还是坏事，**终遮掩不住的。严格地说，口碑是用来听的，但在网络时代，只要上网搜一下就OK了，看看你面对的这家公司有有没有被人投诉过，有没有被管理部门处罚过，是不是法院里的常客。三、看规范是否要选择牌子足够响亮，规模足够大的中介公司完全是个人爱好，但操作规范，专业高效应该是对中介公司**起码的要求。也许你已经体会到了，买房的过程是相当繁杂的，一个人很难精通所有的环节，小的中介公司一般都是由业务员全程处理所有事宜，还美其名曰全程陪同，其实是为了降低人力成本，这样一来，疏漏不可避免。而品牌中介公司则分工明细，将前期交易与后期后续服务分开，由房地产经纪人从事前期的开发、带看、收意向、送定等工作，另外在设立签约、贷款、过户、领证、交房等组成的专业的交易管理部门负责后续服务，这样即有利于资源的优化，又可以确保交易的安全性。

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二手房越来越受到老百姓的亲睐。但是在二手房交易中，经常存在不法中介布下的种种骗局。因此，选择一个好的中介，是非常必要的。在实践中，哪些中介才是正规中介?　　第一，选中介要看中介的注册资金。选择品牌中介公司的目的就是渴望房屋。交易过程中的安全和保障，如果注册资金太少，一旦发生房产中介卷款私逃的行为，客户的权益将很难得到保障。　　第二，选中介要看中介的工商局营业执照及经纪机构资质证书。　　第三，选中介要看中介的广告投放量。广告投放量无疑也是衡量中介公司实力的标准之一。　　第四，选中介要看中介操作是否规范。二手房交易中有很多专业术语和行规惯例。在签订相关协议及合同时应特别注意重要条款(如付款方式、付款途径、违约责任、后续服务、中介公司的权利及义务等)，**好是让律师或信得过的资深房地产经纪人帮忙把关。

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全通过二手房中介买房的17步流程。一、查册：通过房产地址，房产证登记号等等之类的有效信息到房管局或者房产交易中心查询房子是否有被抵押，违章，查封等情况。二、交定金：定金，不是订金，定金是签署合同之后，付出的一定数量的货币，来确保合同的履行。这个是具备法律效益的，在这个上面有一个“定金罚则”来制约的。三、签订三方合同和网签合同: 三方合同就是我们通常说的，连同中介一起的合同。这个合同签完之后，要登录房管局的网站，按照合同签订的金额等其他信息录入进去，完成网签。四、赎契: 这个步骤出现在这里，是因为很多房东卖房子的时候，贷款还没有还清。这一步骤主要是针对这种房东，他们付清房款，取回房产证的过程。五、银行评估: 这个是贷款的前一步骤，银行会指定评估公司对房产进行价值评估，然后判断放款金额等情况。通过之后，会有一份同意贷款申请书。通常房产中介说的做评估，就是这个环节。六、签订按揭贷款合同: 这个是指签订合同，买房付完**之后，再将此房抵押给银行以或者贷余下放款的资格。简单来说，就说用新买的房子抵押贷款。七、银行出具同意贷款通知书: 银行审核过后，同意放款，会通知申贷人签署二手房按揭贷款审批书。八、涂销和递件: 涂销就是像银行涂销贷款，取回房产证原件（即通常说的红本）。递件就是到房产交易所申请产权转移，递交审核，审核完成拿回执的过程。九、付**和财政监管: 这个步骤就是把房子**放到银行，过户成功后银行会把**打款给房东的过程，这是一个资金监管的过程。十、完税过户: 递件申请成功领取回执之后，缴纳各种规定的房屋税项，出购房发票，出回执。

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一:客户接待1:经纪人看到门店外有客户时应及时起身迎向客户。(注意仪表和微笑)2:在询问客户问题时,经纪人应精神饱满,讲话声音要响亮,介绍或推荐房源基本信息要准确,快速。3:在介绍完基本信息后,礼貌的邀请客户到公司做详细了解。4:按客户要求,推荐适合客户的公司主推房源,并适时的了解一些客户的基本信息。(如:客户的购房目的,是 不是决策者,付款能力,购房意向,目前的居住状况等。5:如果客户对公司的房源有兴趣则可以安排看房。如果暂时没有客户所需要的房源销售员应果断的告诉客户这样的房源可以在1或2天内帮他找到,此刻再向客户提出留个联系电话,并热情的递上自己的名片。 二:配对1:在接到新房源后,应立即开始客户配对,选择自己在半个月之内的客户进行删选。要求:A 列出意向客户。B 按客户购买意向排序C 按客户购买力排序D 选定主要客户E 逐一打电话给主要客户,约定看房。 三:电话约客1:拨通客户电话,告知客户房源信息2:询问客户是不是在家或有没有固定电话,如果有的话告诉客户拨打他的固定电话,以免浪费对方手机费。这些细节要考虑清楚。3:简单讲述房源基本信息。4:和客户约定看房时间,地点。(注意2选1原则) 四:带看前准备1:设计带看线路2:设计带看过程中所要提出的问题。(合理安排问题的先后顺序)3:列出物业的优缺点4:思考如何把物业缺点**小化,揣摩客户可能提出的问题及回答方案。5:整理该物业相关资料。 五:如何带看1:空房必须准时赴约,实房必须提前30 — 45分钟到达业主家中,与业主进行沟通,为看房过程的顺利完成打好基础。2:理清思路,按照自己的看房设计带看。3:询问客户买房目的。4:询问客户居住状况等。5:与客户交流,掌握更多客户信息,为以后的跟进工作打好基础。6:赞扬客户的工作,性格,为人等优点,拉进与客户的关系。消除客户的警惕感。 六:房源内场操作1:进入物业主动介绍房子的相关情况,但切记,不要一口气把物业的优点全都告诉客户,留下2或3个优点,在客户发现物业缺点或自己陷入僵局时救急,此时把这些优点告诉客户来带开客户的思路。时时把握主动权。2:留给客户适当的时间自由看房及思考和比较的空间。(注意观察客户的举动及言行)3:控制时间,不要留给客户太多的思考空间。销售员要把握好时间,并根据不同的客户提出不同的问题,以了解客户对物业的看法。4:让客户提问发表意见,熟练快速解答客户疑问。认可客户的想法,就算客户讲的明显不对,也不要去反驳客户,而是加以引导,让客户自己察觉他的问题,多用反问或双重否定的方式回答客户的问题。5:为客户做一下总结。(每套房子都有它的优缺点,但关键在于自己的需求能不能接受它的一些不足之处。因为,对于房子来讲,它是个即定的产品。不可能去反攻或是定做。所以,我们所能够做的只是比较下它的优缺点,是优点多与不足,还是不足多于优点。对于它的不足,自己是不是可以接受。考虑自己的选择和衡量。)6:结束看房。把客户带回公司或做其它约定。(注意,在带出小区的途中加深客户看房的印象。) 七:成交前的准备1:对已产生购买意向的客户应立即带回公司。2:再次肯定和赞扬客户的眼光,并把握时间,适时的对客户描绘下买下这套房子的前景和利益。(增强客户的购买欲望)3:到达公司后,先礼貌的请客户到会议室入座,第一时间送上茶水。4:主动象客户介绍下公司的概况和售后服务的完善,提高客户的信任度,打消客户的后顾之忧。5:和客户确认下单事宜。(但不宜操之过急,要有序引导,循序渐进)如:"陈先生,这个小区的环境好不好?" "好,不错,还可以""对这套房子的感觉怎样?" "不错,还可以""房型满意吗?" "挺好的, 不错""采光好不好?" "好,不错"抓住房子的优势及有利条件,用肯定式问句,让客户做肯定式回答。6:抓住客户的肯定回答,逼客户下订。如:"陈先生,既然您对这套房子相当满意,那么您对这套房子的价格是不是可以接受?" 八:守价阶段1:要点:销售员没有对客户让价的权利。如:客户:"房子的价格比较高,是不是可以低些啊?毕竟,这套房子的周边交通不是很方便。"销售员:"哦,陈先生,是这样的,对于房子的价格原则上我们是没有主动权的,必须要和业主协商后,才可以答复您。"您看这样行不行,您先告诉我您的上限是多少?(掌握主动,了解客户的心理价格)注意:对于还价幅度太厉害的客户,业务员要保持心理上的冷静和镇定。外表上的沉着和稳定。切不可退却或露出意外,紧张的表情。因为,这个价格是客户在试探这套房子的水分有多大,如果此时业务员有任何不当的表情或举动的话,客户会再度大幅度杀价。所以,此时业务员必须果断,干脆的回答客户,这个价格是不可能成交的,并告诉客户前些天有一个比他上限高的价格都没能成交,同时,再次运用房子的优势或其它有利条件驳回客户的试探,从客户手上取回谈判主动权。然后,要求客户对价格做出重新定位。2:在得到客户的第2个价格后,业务员要表现出勉为其难的状态,并告诉客户,只能先和业主沟通一下,在自己于业主沟通的时候,避免在客户的视线范围内沟通,要注意发挥团队的作用,邀请店长或其它资深业务员帮忙跟进客户。自己离开谈判桌与业主沟通。3--15分钟左右,回到谈判桌前,告诉客户,业主虽不接受他的价格,但也做了些让步。给出一个高于客户上限的价格,让客户再次抉择。并试探客户的价格底线。4:此时,谈判可能会陷入一种僵持阶段,客户有可能要求与业主直接谈判,作为业务员,应果断阻止,告诉客户自主谈价的缺点。(如:你们双方如果自行谈价的话,在双方陷入僵局的时候,如果为了面子问题或一些小事相互都不让步,甚至有时为了一口气,弄得一方不买,一方不卖连回旋的余地都没有,找到一套自己满意的房子本来就不容易,不要因为这些小事弄得得不偿失。而我们作为第3方,不论怎样协商都代表了双方的利益,且又经过专业的培训和许多的实战经验,配合我们的专业素质成功的概率肯定要比你们双方自主谈判的效率和效果要好的多。)另外,还可以列举一些由于自主交易而产生纠纷的案列取消对方的念头。同时,和客户共同设定一个比较实际的成交价格,然后,安抚客户的情绪,告诉客户自己再做努力与业主沟通。5:此时,谈判才真正进入关键阶段。业务员才可开始真正和业主进行沟通,谈价,杀价。 九:杀价阶段原则:找出各种对自己有利的因素,引导业主下降价格。主要方法:1:市场因素2:政策影响3:客户的稀缺4:客户还有第2选择5:周边地区房源的充足和同等房源的性价比6:告诉客户,把钱转起来,才能赚更多的钱。杀价第1步:告诉业主,现在有客户在公司谈价格。我们做了许多工作,现在基本上已经达成了一致,但在价格上存在比较大的分歧,希望您可以做些让步。杀价第2步:业主此刻会护盘或试探对方的出价,作为业务员此时应运用客户的试探方式,大幅度地猛杀业主的价格。做出反试探,看看业主的反应如何。如果,业主对此价格有强烈的不满反映时,要注意安抚业主情绪,(如:告诉业主,自己已经明确告诉客户这个价格成交不可能,所以,现在才和他协商一个双方都可以接受的价格。同时,要求业主给出一个价格底线。杀价第3步:在得到业主的底线价格后,告诉业主自己将和客户进行协商,有问题再行沟通。隔10分钟左右,再度和业主协商,确定**后业主的底线价格。 十:下订阶段1:一般情况下,通过以上的步序,应该可以使双方的价格达到成交价格,此时,业务员可以提醒客户是不是可以下订了,并准备好相关的书面合同,简单解释合同的条款。2:如果此时客户还有犹豫的话,业务员因提示客户,好不容易才和业主在价格上达成了一致,如果现在不下订,万一业主第2天改变想法的话,那么所有的努力都白费了。3:有些客户会借口定金没有带足或其它的一些理由不愿意下订,此时,业务员应"急客户所急",告诉客户,先支付部分定金,余款第2天打清。4:在诱导客户下定的过程中,业务员应注意和团队之间的配合,这样才可以提高成功的概率。 十一:售后服务1:在客户签下意向书,下订以后。业务员应及时向客户索取身份证等有效证件,复印留底,做好交易前的资料准备。2:及时通知贷款专员,为客户制定贷款计划。3:完成以上步序后,简单告诉客户交易所需要的环节及大致时间和所需材料,提醒客户在时间上做好合理按排。4:在客户签下意向书,下订以后。业务员应该及时联系到业主,把物业的出售情况第一时间通知业主,并且及时把客户的定金转交到业主手上,确定销售的有效。5:在交易过程中,业务员应经常和客户及业主保持联系,做好沟通,以使整个销售过程圆满完成。

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