如何给二手房估价?有什么方法呢？

• 156****8164 一、二手房估价的方法有哪些？
  
  1、 成本法
  
  房屋的建造本身就是需要成本的，不管是土地本身的成本，还是装修的花费，又或者后期养房的费用等，这些都会是不小的开销，因此在房屋估价时将各项成本费用加起来，然后再衡量一下房屋的增值收益，便会的房屋的价格了。
  
  2、 市场比较法
  
  市场比较法是现今房屋估价时使用**为普遍的方法，具体就是将市场上用途、户型、面积、位置等多方面条件都与被评估房屋相类似的房产挑选出来，对它们进行比较分析，然后得出房屋的评估价格，通常这样比较出来的结果也是比较准确的。
  
  3、 路线价法
  
  地理位置与房屋价格有着紧密的关系，也是房屋估价时必须要考虑的因素之一。路线价法就是在了解同一街区的土地平均价格的基础上，调整临街的深度与宽度，从而得出房屋的评估价格的方法。
  
  
  
  二、房屋估价是如何进行的？
  
  1、 委托估价机构
  
  如果你想要对房屋进行估价，那么首先需要向专业机构提出估价申请，专业机构在接受该估价业务之后，双方需要就房屋的具体信息进行协商。你需要将房屋的信息和你的具体要求告诉专业机构，该机构则会针对具体情况报出评估费用等。
  
  2、 制定评估计划
  
  专业机构需要对房屋的评估进行具体筹划，制定出适当的评估计划，包括什么时间进行评估、用什么方式进行评估、人员应该怎么安排等。当然，在此之前，他们还会对房屋的相关资料进行研究调查，以便更好地执行计划。
  
  3、 实地进行评估
  
  计划制定好了之后，专业机构便会在约定的时间跟你一起前往房产所在的位置，开始实地进行房产评估。其中评估的内容包括考察周边环境、查看房屋装修状况等。
  
  4、 撰写评估报告
  
  评估完毕之后，专业机构需要一定的时间将评估的结果进行整理，并撰写评估报告，分别是土地估价结果报告和土地估价技术报告。
  
  5、 交付评估报告
  
  报告撰写完毕之后，专业机构会将评估结果报告交给你，这时你就可以知道房屋的估价是多少了，不过千万别忘了支付评估费。 2019-01-08 23:17:50
• 134****6083 一、二手房评估方法
  
  在二手房评估中是通常有以下几种评估方法，如下：
  
  （一）成本法；
  
  （二）租金收益法；
  
  （三）市场比较法
  
  大多数评估机构在有条件的情况下一般选用市场比较法对房屋进行评估。
  
  市场比较法是指：挑选至少三个以上与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似的市场实例与所评估二手房进行比照，然后依据实例价格再根据所评估房屋的具体情况做出适当修正，以此估算所评估二手房的客观合理价格或价值。修正价格的因素包括：所处地段繁华程度、交通便捷程度、小区环境、景观、公共配套设施完备程度、城市规划限制;房屋面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、规划管制条件、土地使用权年限;房屋新旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向等。
  
  二、二手房评估的注意事项
  
  （一）为什么要进行房屋价格评估
  
  1、买家通过评估知道所买房屋是否物有所值；
  
  2、业主通过评估知道自己房子的市价所值；
  
  3、房地产经纪公司通过房屋评估向客户推荐较为公正的指导价格；
  
  4、评估事务所通过评估给金融机构贷款提供房屋价格指导。
  
  （二）影响二手房的价格评估的关键因素
  
  1、影响二手房的价格评估的关键因素一 ——位置、地段。
  
  北京的二手房与新房价格一样，北边比南边贵，城里的比城外贵。南边的二手房与北边的二手房价格可相差超过1000元每平方米，同样，二环内的二手房与三环内的二手房价格相比之下也能产生1000元每平方米以上的落差。
  
  2、影响二手房的价格评估的关键因素二——房屋使用年限与小区管理及配套设施。
  
  修建年代越近的房屋，配套设施越齐全的小区，管理越到位，价格也越高。由以上因素造成的房屋价差每平方米价格相差范围可达到500元至2000元。
  
  3、影响二手房的价格评估的关键因素三——房屋朝向。
  
  北京人买房讲究坐北朝南，因此同一栋楼里同等户型不同朝向的二手房价格会产生200元左右每平方米的落差。同样，在房屋结构上，户型安排合理的房屋与同等条件户型过于紧凑的房屋价格也能相差到每平方米100元至200元左右。
  
  4、影响二手房的价格评估的关键因素四——房屋内部装修程度及其他。
  
  房屋内部装修程度以及其他因素对于价格的影响虽然不太明显，但是对于房屋的出售速度有着一定影响。如装修好、交通便捷的房屋出售速度就比同样条件但装修较次、交通不便的房屋快。
  
  二手房买卖和抵押贷款中**关键的环节就是房屋价格的评估。评估合理不会吃亏，如果是随意或者大概的评估，很有可能吃大亏，所以您千万不要忽视二手房的评估。如果您有必要事先咨询相关律师，以保证自己利益的**大化。 2019-01-08 23:17:42
• 146****7879 二手房出售需要一个价格评估，那么房屋估价的标准是什么呢？当然我们不能对此毫无所知，对中介听之任之，对于房屋的价值我们还是需要有一个自己的准确判断。那么，二手房价格怎么算？如何自己对二手房价值进行评估？下面就跟着小编来一起了解一下吧！
  
  一、房产的年份、硬件和初次购买价格
  
  虽然在房产价格大幅上升的时期体现得不很明显，但对房产价值进行评估时还是要考虑到这就问题的。合理的算法是每年折旧2%。
  
  另外，初次的购买价格也会对价值评估产生一定的影响，二手房定价时要考虑到当地楼市的整体**（或贬值）幅度。不应该在定价时背离正常的价格规律。
  
  二、楼体结构、层次、朝向
  
  关于楼体结构优劣的鉴定请参照我通俗解释住宅结构名词的含义一文，好的楼体结构、层次和朝向是为房产加分的重要因素。
  
  通常一个层次好、朝向好的房子要比在这些方面不很理想的房子贵出3%至8%之间。
  
  三、外部环境、绿化、人文
  
  所出售的房产如果位于外部环境佳、绿化面积大、人文条件好的小区会比较容易得到买家的心理认可。买家会愿意多出一些费用来购买这样的房产。
  
  优良的外部环境、绿化、人文等这些因素会为房产每平米加价2%至5%左右，反之亦然。
  
  四、建筑质量、外立面造型、内外部装修
  
  建筑质量、外立面造型、内外部装修的优劣程度也是影响房产估值的重要因素。
  
  良好的建筑质量、独特又美观外立面造型、优质的内外部装修会为房价加分5%左右。
  
  五、电梯数量和品牌
  
  买家来看房时往往会乘坐电梯。而电梯数量和品牌是便利性与安全性的体现。
  
  相对较多的电梯数量和信誉度较高的电梯品牌虽然不一定为房产价值加分，但却会对买家的心里舒适度产生重大的影响。
  
  六、地段等级
  
  较高的地段等级当然会对拉高房价产生作用。 2019-01-08 23:17:35
• 152****1233 二手房交易如何估价 房地产估价有什么形式
  
  交 易双方当事人向房地产管理部门申报其成交价格时，房地产管理部门 如果认为明显低于房地产价值，会委托具有一定资质的专业评估机构对交易 的房地产进行评 估，并以评估的价格作为缴纳税费的依据。此外，交易双方 为确定合理的交易价格，也可以委托评估事务所进行评估价作为交易价格的参考。
  
  进行房地产保险时需要房地产估价
  
  房地产保险估价，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生或 损失程度评估。房地产投保时的保险价值评估，是评估可能因自然灾害或意 外事故而遭受损失折建筑物的价值。
  
  申请抵押贷款时需要房地产估价
  
  向银行申请房地产抵押贷款时，抵押人以抵押物作为还款的担保，银行为 确定抵押物的担保价值需要对抵押人的房地产进行估价，借款人为了证实其拥 有的房地产价值，确定其可能获得的贷款金额，也会委托估价机构对自己的房 地产价值进行评估。
  
  发生房地产纠纷时要进行房地产纠纷估价
  
  发生房地产纠纷时，可委托具体权威性的专业房地产评估机构对纠纷案件 中涉及的争议房地产的价值、交易价格、造价、成本、租金、补偿金额、赔偿 金额、估价结果等进行科学的鉴定，提出客观、公正、合理的意见，为协议、 调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。 2019-01-08 23:17:29
• 154****8834 二手房评估收费：根据省物价局的有关规定，目前评估费收费标准采取累进计费率：
  房屋总价100万元以下(含100万元)的，收取评估总价的 0.42%;
  100万元到500万元的(含500万元)累进计费率为0.3%;
  500万元到2000万元的收取评估总价的0.12%;
  2000万元到 5000万元(含5000万元)的收取评估总价的0.06%;
  5000万元以上的收取评估总价的0.012%。
  房产评估应考虑的因素
  1、所在小区的均价，以及小区内类似房屋的挂牌价和成交价格
  2、周边小区类似房源的挂牌价和成交价格
  3、所在小区和所在板块的房价走势
  4、被估算二手房的特性，包括房型、楼层、装修、朝向、房龄、小区内位置、景观等等。 2019-01-08 23:17:24