二手房交易卖方如何付款**安全?

• 153****4713 二手房交易中的四次付款行为
  
  首先我们来看一下，在二手房交易过程中，买房的四次付款行为，第一次是在签订《不动产买卖意向书》时支付意向金或定金，第二次是签订《存量房屋买卖合同》后支付**款，第三次是房屋过户后支付的房款，**后一次是支付尾款。
  
  第一笔是支付意向金
  
  在支付意向金时一定要在房产登记中心调查买卖房屋的基本信息，看看房产证是真是假，产权人是谁，房屋有无抵押贷款以及被查封等情况。
  
  由于《不动产买卖意向书》是买方直接和中介签订的，买方的意向金也是交给中介公司，所以在交意向金的时候一定要慎重。
  
  第二笔是**款
  
  **款是在签订《存量房屋买卖合同》时或之后几日内支付，这笔款很多，至少在房款的20%以上，而且，**款的支付风险大。那么这笔款支付给谁**保险呢？
  
  如果直接付给卖方，那有卖方卷款而逃的风险；
  
  付给中介公司也有风险，信誉不好的可能有进无出，小中介甚至可能关门走人；
  
  这笔房款可以进行第三方资金监管。
  
  如果房屋有抵押贷款而卖方又无力还款注销抵押，通常卖方会要求**款用于支付给银行还贷注销抵押，这种操作仍存在风险，只是比把**款直接给卖方风险有所降低。
  
  可能出现的风险包括：
  
  1、注销抵押后卖方毁约不卖了；
  
  2、由于银行扣款有时间滞后，卖方可以利用这个时间差将钱款支取出来。
  
  第三笔房款一般是在房屋产权过户后支付
  
  过户后房屋的产权人就是买方了，不论是现金支付还是靠银行贷款支付都没问题，但是也要注意这笔款交给谁，收款人一定要是卖方或其委托的收款人。
  
  **后一笔尾款的支付也很重要
  
  这笔款的数额不大，一般在房价的百分之十左右，但是作用不可小视。它保证卖方在交房时付清煤气、水、电、有线电视、电话宽带、物业管理等费用，还有卖方要把房屋内的户口迁出，不然的话买方就不要轻易的支付尾款。 2019-01-06 23:45:14
• 155****8802 办理二手房资金监管。
  二手房资金监管流程：
  (一)二手房全款交易资金监管交易流程：
  1、买卖双方签订《房屋买卖合同》买卖双方共同提出办理交易资金监管服务需求。
  2、买方在中介公司使用POS机刷卡交易全款，款项直接进入资金监管账户中，由银行监管，同时买卖双方签订《买卖双方资金监管协议》。
  3、中介公司、房地产交易市场为买卖双方办理缴纳税费、过户手续。
  4、办理完过户手续后，根据买卖双方授权，银行按指令拨付购房款。
  (二)二手房贷款**款资金监管：
  1、买卖双方签订《房屋买卖合同》、买卖双方共同提出办理交易资金监管服务需求。
  2、银行审核买卖双方的资质，银行与买方签署贷款相关合同。
  3、评估该套房产，根据评估报告确定**款金额。
  4、买方在中介公司使用POS机刷卡支付**款，款项直接进入资金监管账户中，由银行监管，同时买卖双方签订《买卖双方资金监管协议》。
  5、中介公司、房地产交易市场为买卖双方办理缴纳税费、过户手续。
  6、办理完过户手续后，根据买卖双方授权，银行按指令拨付**款。
  7、银行见他项权利证后，支付尾款给卖方。 2019-01-06 23:45:04
• 135****4105 在二手房交易过程中，房款如何支付对于买卖双方来说都是十分重要的一环。对于付款方的购房者来说，每一次交钱都需要非常重视，以免给自己造成损失。那么涉及到“钱”的环节都有哪些呢？怎么交才安全呢？
  
  一、定金
  
  根据我国《担保法》规定，定金的数额不能超过主合同标额的20%，超过的部分不受法律保护，买二手房同样要遵循这一规定。
  
  另外在交易过程中如果购房者违约，定金是不会返还的，因此一定要看好房源确定购房意向之后再交。当然如果卖方存在违约行为导致合同不能正常履行，需返还双倍定金给支付方。
  
  
  交定金的时候购房者还要注意签订定金协议或定金合同，各种细节要标注清晰比如：房屋地理位置、交易价格、时间等。定金必须缴纳给卖方，不可缴纳给中介，以免交易中断定金要不回来。
  
  二、全款购房
  
  对于全款的用户来说，谈妥价格、签好买卖合同后，安全的做法是购房人将购房款准备好，同卖方到房管局办理房产过户手续之后，马上一同到开户银行将购房款存入卖方的账户。
  
  当然为了保障交易安全可以通过在公证处交接、律师事务所交接、银行托管等方式来进行房屋款项的交接。
  
  
  三、贷款购房
  
  如果购房者采用贷款方式，情况比较复杂，涉及到房屋可贷额度和**的问题。根据大部分城市的银行规定，可贷金额为房价的70%~80%。
  
  然而对于二手房来说，可贷额度是根据“评估值”来计算的。影响二手房评估的因素有很多，地段、房龄、楼层、户型、朝向还有装修等等，一般来说，二手房评估值为成交价的75%-85%，部分房龄较长的房屋比例会更低。
  
  房款减去可贷额度，就是购房者需要支付的**款。对于新手买家来说，为了提高交易安全性，建议使用资金托管的方式付款。如果直接向卖家支付，要保留好付款证据。
  
  
  四、税款
  
  税费主要是在过户前，买卖双方到税务部门缴纳。这里需要注意的是，在签订合同之初就要和卖方约定各类税费由谁支付，以免交的时候发生纠纷。
  
  五、尾款
  
  为了保障物业交接的顺利，建议买方要求中介代管保证金，一般3000到5000左右，用于结清水电煤气以及管理费，以免在进行物业交割的过程中产生不必要的麻烦。 2019-01-06 23:44:57