全款购买二手房流程是怎样的？有什么问题要注意的？

• 141****2397 二手房如何进行评估：
  二手房价格评估既是一个市场化行为，也是一个非常专业化的房产研究行为，涉及到的因素很多，过程也比较复杂，是目前房产交易双方极其关心的问题。目前，房地产评估机构对二手房进行评估有市场比较法、收益法、成本法等方法，目前大多数评估机构在有条件的情况下一般选用市场比较法。
  所谓的市场比较法是指，挑选至少3个以上与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似的市场实例，与所评估二手房进行比照，然后依据实例价格再根据所评估房屋的具体情况做出适当修正。其中，修正价格的因素包括物业类型、结构、层次、朝向、室内净高、开间跨度、建造年代、权属、地段等级、面积、房型、采光、厨卫大小、建筑质量、电梯数量和品牌、外立面造型、物业内外部装修、得房率以及物业所处外部环境、绿化、人文、交通、商业服务设施、基础设施、居住人气、小区容积率、区域规划等，都得加以适当的考虑。
  一套房屋，南北朝向当然要比东西朝向的价格稍高；多层住宅楼层以7层为准，底层和顶层的价格就要稍低；房屋新旧主要以建造年代为准，适当看保养程度，一般情况下年折旧率为2%；房型的系数加减就更加复杂，同时还要考虑厅的利用价值(如过道厅和独立厅、明厅和暗厅之别)；厨房、卫生间也有面积基准、明房与暗房的区别；同时，得房率的高低与加减系数也是密切相关的。 2019-01-06 23:15:45
• 156****6218 全款买二手房注意事项如下：
  
  一、去正规的网站和中介
  如果买二手房有中介参与，要找相对大的、知名的中介。中介的收费、服务情况要先问清。还要和中介谈好，中介费的付款时间，一般来说是签完合同付一部分，过户后付一部分，省的太早付完钱，中介就不管事了。付完记得要发票。中介如果提供贷款服务，让他玩去。贷款之类的问题，别怕麻烦，自己去找银行。
  二、实地考察房屋情况
  
  1、房屋自身建筑情况
  
  如房屋户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、配送的家具等，其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。
  
  2、房屋周边状况
  
  如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、物业管理、街道居委会等。
  
  三、看房子产权是否清晰
  
  1、看房产证。
  
  （1）有没有房产证。 没有的直接PASS，没有房产证的房屋，一般是房主将其抵押或转卖。
  
  （2）看房主是谁。 卖方必须是房主，对他的房产证和身份证，看身份证号是否一致。有些房屋有好多个共有人，如夫妻共有的、继承人共有的，那你就要和全部共有人签订买卖合同。只和其中一个或是几个签的无效。
  
  （3）看房屋有没正在贷款。 有的房子贷款买的，房产证并没被银行收走，但房产证上应该都有注明，看清楚。
  
  2、看土地证。 有一种情况是划拨地，划拨地政府可无偿收回，这种情况就要注意，土地证上有注明“出让”的，就是出让地，就对房屋享有较完整的权利。
  
  划拨地的房，能无限期使用(政府不收回的话)，但不能出售。要出售就要缴纳土地出让金，变为出让地，使用年限70年，这时就和商品房差不多了。一般土地出让金由卖家交，但卖家一般会把这块算到房价里，由买家承担。
  
  3、去房管局核实，做系统的产调。
  
  4、看房子是否在租。 如果在租状态要提前协商解决办法，不然会很被动。
  
  四、交易前要注意的问题
  
  1、看二手房的物管费用是否拖欠：
  
  有些房主在卖房子时，有些费用长期拖欠，甚至已经欠下数目不小的费用。你如果不知情就买了，那你就等着全部承担这些费用吧。
  （1）水费。
  
  要问卖家是否已付清水费，可以向他要交房日上个月份已缴纳的水费账单收据。
  （2）电费。
  
  要问卖家是否已付清电费，可以向他要交房日上个月份已缴纳的电费账单收据。
  
  （3）煤气费。
  
  （4）物业相关费用。
  
  去物业公司问，有没有欠啥钱。
  
  2、注意迁移户口问题。
  
  有时候我们这买二手房，就是为了孩子就近读书问题，给孩子上户口很重要。如果卖家的户口没有及时迁出，我们的户口也迁不进来，就会发生纠纷。目的没达到，那房子都等于白买（这种事，真还听过不少）。
  
  因此，买房前可到相关部门（街道、居委会、派出所之类）查阅卖家的户口是否已经迁出。如果卖家户口要在交房后才能迁，就一定要与卖家就此问题在合同里讲清楚。
  
  五、签订合同时的注意事项
  1、合同的建立：
  
  房管局大多会提供二手房买卖合同范本并要求交易双方使用，可以直接拿来在范本的基础上做改动，民间合同多由卖方提供。买房就要注意，卖方做了哪些改动，提出自己的意见看法，以达成**后的同一。
  2、约定付房款：
  
  一般有一次性付款或者按揭付款两种方式。凭自身实力选择。
  
  3、过户：
  ①时间：确定到房管局办理买卖合同登记和过户的时间。
  
  ②费用：过户所涉税收和费用谁出。这些要在合同里订好。
  
  二手房交易税费包括：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税、教育费附加等。其中比较大块的是营业税、个人所得税、契税三项，（其余几项都很少一般就是几百块钱）。“交易税费由乙方承担”是合同中的常见陷阱，一般来说营业税、个人所得税由卖方负责，买方负责契税。
  
  ③上证的人数：房产证上要写几个人的名字，老婆、孩子的如果要加，现在就一起写上，以后再加，麻烦的很。
  
  ④户口迁出：上一大点的**后一个问题，现在就订好卖方户口迁出的时限。
  
  4、明确违约责任：
  
  （1）合同上的时间必须都是精确的日期，不要用什么的“之前”、“之后”的傻字眼。
  
  （2）每项主要义务都要有一一对应的违约责任，**好直接定下具体数额的违约金
  
  （3）定下如果违约，卖方要承担买方装修、搬家之类的损失。另外，定下违约方要承担守约方主诉讼费、律师费等等各种花费。 2019-01-06 23:15:34
• 148****7775 买卖二手房交易流程：
  
  一、看房：买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项，一般买卖双方产生的所有费用由买卖双方支付。
  
  二、查档：买卖双方持房产证原件或按揭合同原件到档案大厦国土部门查房档案。
  
  三、签合同：买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、违约责任。
  
  确定这几大要点后，买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同，把上述内容写入合同（深圳市统一格式合同），支付定金给中介公司。
  
  四、卖方同担保公司到公证处进行公证，卖方委托担保公司办理相关事务。 2019-01-06 23:15:22
• 133****3624 购买二手房需要注意的问题：
  
  一、找正规中介、二手房交易网站。
  
  二、要审查房屋权属，确认房主真实身份。
  
  三、了解房屋周边信息：购买二手房时，要认真考察房屋周围有无污染源，比如噪音、有害气体、水污染、垃圾、房屋周边环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面的情况。
  
  四级、观察房屋内部结构：房子有多个房间通风不足；天花板墙角是否有渗水的痕迹；墙壁是否有裂痕或者脱皮等明显的问题。
  
  五、看是否有私搭私建部分：需注意是否占用公共空间，是否有改动过房屋的内部结构，是否有牵涉到面积计算的结构改动。
  
  六、合同约定是否明确：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。
  
  七、物业管理：水电煤是否一户一表，交纳的费用是多少，保安时间多少；绿化是否有人维护；物业管理是由哪家公司负责等等。
  
  购买二手房手续：
  
  1.买方要对房子的产权进行调查。审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性，要注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符，有无抵押或共有人等。
  
  2.签订二手房买卖合同。
  
  3.找评估公司做评估。这个过程一般来说要5~7个工作日。
  
  4.贷款的房子要办理相关按揭业务。如果是公积金贷款和商业贷款组合的，则要向公积金和银行同时申请。这是整个二手房自行交易过程中耗时间的阶段，通常要40个工作日左右。
  
  5.按揭办理下来后，要注意注销该物业的他项权证。
  
  6.将合同交到房管部门产权交易相关办事窗口，拿受理单。
  
  7.凭受理单到农税缴纳相关税费，拿契税完税证。
  
  8.凭完税契证到土管部门办理国土证。 2019-01-06 23:15:14
• 144****5636 购买二手房注意事项及流程有：
  
  注意事项如下：1、房屋手续是否齐全 （查看房产证，土地证，个别地区还有契税证）
  
  2、产权是否明晰无纠纷（是否有抵押，查封，离婚析产，继承，共有权人状况）
  
  3、交易房屋是否在租（须注意：买卖不破租赁）
  
  4、土地情况是否清晰 （是否有土地抵押，查封等）
  
  5、市政规划是否影响 （是否在动迁红线内）
  
  6、房屋是否合法 （不要有违规搭建等，无法办理过户）。
  7、单位房屋是否侵权 （福利分房等）
  
  8、水电气暖物业费用是否拖欠，该房产内户口必须迁移（特别是学区房）
  
  9、中介公司是否违规 （黑心中介吃差价等）
  
  10、合同约定是否明确（违约赔偿责任）
  如能注意到以上几点，对于交易双方，都是非常公平，安全合理的！
  二手房买卖流程共分为买方按揭贷款购房和买方全款购房两种情况，分别的具体流程如下：（一）买方按揭贷款购房1、银行征信调查（去人民银行查买方的征信情况）
  
  2、房屋产权调查（调查房产是否抵押，查封，析产，继承，共有权人情况）
  
  3、向卖方支付定金并预留房屋尾款
  
  4、房屋过户的同时银行审查贷款条件
  
  5、银行发放贷款
  
  6、双方共同去做物业交割
  
  7、向卖方支付尾款（二）买方全款购房1、房屋产权调查（调查房产是否抵押，查封，析产，继承，共有权人情况）2、买方支付卖方定金3、双方共同去做房屋过户4、双方共同去做物业交割5、买方全款付清给卖方 2019-01-06 23:15:04